【正文】 。雪上加霜的是，2014年的企業(yè)存款占比也在持續(xù)下降，截至2014年年底，比2013年同期下降了接近1個(gè)百分點(diǎn)。與之形成鮮明度比的是，國有大行在該項(xiàng)數(shù)據(jù)上保持了穩(wěn)定。存款成本率即成本費(fèi)用支出總額與存款平均余額的比例，該數(shù)字反應(yīng)了各家銀行獲得存款的成本差異。做住房貸款和小微貸款一樣，履行社會責(zé)任的意義顯然要大于盈利，資金成本較低的國有大行要保持個(gè)人住房貸款市場的穩(wěn)定，中小銀行亦可以開展差異化經(jīng)營”。招商銀行、南京銀行等銀行雖然在業(yè)務(wù)占比上保持了相對穩(wěn)定，但在個(gè)人住房貸款增速上也都有著不同程度的下滑，%%，招行在2013年也出現(xiàn)了20%的負(fù)增長，僅在去年才有所回升。%，%，%。根據(jù)《證券日報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，光大銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等8家上市銀行的個(gè)人住房貸款占比自2012年起持續(xù)下降。不過建行雖然一直保持著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)較高的占比，但近兩年也表現(xiàn)出增長乏力，%%。從個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增速上來看，城商行增速下滑明顯。上市銀行的情況中，國有商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款總額比重持續(xù)提高，%。而在北京鏈家最新的面簽指引中，平安銀行等銀行的備忘錄中依舊寫為暫停業(yè)務(wù)。股份制銀行壓縮按揭貸規(guī)模早在前年開始，部分銀行停止個(gè)人住房貸款的消息就已接踵而來。光大銀行某分行個(gè)金部負(fù)責(zé)人就對本報(bào)記者表示，“現(xiàn)在銀行的資金成本越來越高，做房貸實(shí)在是不賺錢，近些年，雖然沒有哪家銀行公開宣布降低住房貸款占比，但是逐步壓縮對于很多銀行來說已是事實(shí)”?！蹲C券日報(bào)》記者梳理近10年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，%已是“史上最低”住房貸款基準(zhǔn)利率。具有履行社會責(zé)任意義的按揭貸款被多家銀行壓縮，而被監(jiān)管嚴(yán)控的“兩高一?！毙袠I(yè)信貸卻大增近9000億元，商業(yè)銀行的貸款投向“加減法”著實(shí)令人看不懂?！币拙又菐煅芯恐行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，不過，值得注意的是，項(xiàng)目并購之后如何融合將是一個(gè)問題，尤其目前地產(chǎn)板塊處于調(diào)整過程中，很多外部收購的企業(yè)股權(quán)和項(xiàng)目如何運(yùn)作，需要大房企較好的維系和平衡能力。張宏偉認(rèn)為，隨著樓市進(jìn)入下半場，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)或被收購，而這對于綜合競爭實(shí)力較強(qiáng)的房企來講則成為逆勢發(fā)展的機(jī)會，尤其是對于大型品牌房企來講，會在樓市下半場這個(gè)階段繼續(xù)“大魚吃小魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)模化優(yōu)勢。從樓市下半場特征來看，房地產(chǎn)行業(yè)增速下滑趨勢勢在必然，此時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”成為新常態(tài)。行業(yè)集中度越來越高。張宏偉認(rèn)為，在15年和未來幾年里，四類企業(yè)最容易“倒下”。四類房企將退出樓市“在樓市基本面仍然是以去庫存為主旋律的市場背景下，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評級、降低抵押率，甚至停貸等方式對于風(fēng)險(xiǎn)房企或項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至去年6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗（其中北京24宗，上海18宗），居各行業(yè)之首。盡管去年年初以來貨幣政策已經(jīng)呈現(xiàn)明顯寬松的特征，一線城市和部分二線城市樓市也已經(jīng)進(jìn)入快速復(fù)蘇通道，但部分房企資金鏈斷裂或被整體收購的聲音仍然不絕于耳。兩筆收購之后，恒大將獲得重慶、武漢兩個(gè)重點(diǎn)二線城市的大量優(yōu)質(zhì)土地。無獨(dú)有偶。資料顯示，上置集團(tuán)專注房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，以上海為重心逐步拓展至具有較大經(jīng)濟(jì)增長潛力的省會城市和區(qū)域中心城市，其房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)組合，以中高檔物業(yè)為主。 海通證券認(rèn)為，一旦本次收購?fù)瓿桑＠禺a(chǎn)有望控制上海核心區(qū)域內(nèi)100萬平方米左右優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然樓市向好，但金融風(fēng)險(xiǎn)卻在加劇，中小房企被并購或破產(chǎn)頻現(xiàn)的現(xiàn)象還將繼續(xù)，而對于收購方來說，未來如何融合收購的項(xiàng)目，將是一個(gè)問題。房企并購兇猛 以彌補(bǔ)在土地市場直接拿地投資的減少據(jù)北京和上海產(chǎn)權(quán)交易所網(wǎng)站顯示，截至去年6月中旬，掛牌待轉(zhuǎn)讓房企及項(xiàng)目股權(quán)（及債權(quán)）累計(jì)達(dá)42宗，居各行業(yè)之首，其中有20家房企出售100%股權(quán)。并以定量分析為主，以防止風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行科學(xué)決策的針對性。我們應(yīng)該特別注意不利因素和不良后果,例如，因?yàn)榫用癫慌浜习徇w造成的隱形成本；因?yàn)楫?dāng)?shù)氐募竟?jié)造成限制建設(shè)建設(shè)期限的擴(kuò)展從而造成隱形成本。在考慮投資項(xiàng)目,我們應(yīng)該意識到環(huán)境影響和經(jīng)濟(jì)利潤,選擇相對好的環(huán)境項(xiàng)目和減少隱性成本。如果定量分析是不合適的，定性分析必須徹底。這證明了可行性研究在降低成本，進(jìn)行準(zhǔn)確的決策中起著重要的作用。 比較和選擇全面的投資項(xiàng)目 對于一個(gè)特定的項(xiàng)目可能會有幾種不同的投資計(jì)劃，準(zhǔn)確地研究和比較每一個(gè)投資項(xiàng)目之后，項(xiàng)目可以達(dá)到最優(yōu)。并認(rèn)真分析市場消費(fèi)水平,準(zhǔn)確把握市場需求。 在可行性研究階段,為了避免“沒有可轉(zhuǎn)讓城市”的尷尬局面,更隱含成本，可行性研究專業(yè)人員應(yīng)該做好迎接市場調(diào)研和市場預(yù)測工作。職業(yè)道德教育應(yīng)是必要的，要讓專業(yè)人士認(rèn)識可行性研究的重要性；同時(shí)，由于技能不足，為了減少故障,提高可行性研究的正確性，必須加強(qiáng)專業(yè)技能的學(xué)習(xí)。此外，投資者必須具有必要的教育和改善他們自己的專業(yè)技能,所以,當(dāng)他們能果斷正確的決策，就能減少隱性成本從而增加利潤。3 可行性研究的對策 加強(qiáng)決策者的思想教育和素質(zhì)教育 為了使可行性研究進(jìn)展順利,決策者應(yīng)該充分認(rèn)識到教育的重要性和功能的可行性研究。在實(shí)際工作的可行性研究,分析風(fēng)險(xiǎn)的投入是不足夠的或只停留在定性分析。這些不確定性在投資項(xiàng)目中存在風(fēng)險(xiǎn),因此整個(gè)項(xiàng)目的不確定性分析是至關(guān)重要的。然而,許多可行性研究忽視了這方面,該項(xiàng)目將把更多的錢放在后期生產(chǎn)和日益增長的無形成本上。這將增加項(xiàng)目完成后環(huán)境保護(hù)成本,如控制環(huán)境污染,加強(qiáng)綠色等費(fèi)用。此外,投資者沒有考慮項(xiàng)目之間的環(huán)境和持續(xù)能力就開始。在某些情況下,有幾個(gè)內(nèi)容和分析在表面上對環(huán)境進(jìn)行了評估,但是因?yàn)闆]有測量周圍附近的項(xiàng)目，這些評估是不正確的。因?yàn)槿狈Ρ容^項(xiàng)目,導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)效益過低，相關(guān)的財(cái)務(wù)將固定失去獲得更多利益的機(jī)會，從而在市場上創(chuàng)造更多的隱形成本。但在同一時(shí)間，一個(gè)特定的項(xiàng)目將比另一個(gè)在表面上被分析的更深入。 沒有在每一個(gè)項(xiàng)目中進(jìn)行比較 大量的科研人員更關(guān)注單一項(xiàng)目的可行性，忽略綜合項(xiàng)目的可行性研究。它似乎是喜歡有好處，因?yàn)殄e(cuò)誤預(yù)測市場導(dǎo)致投資項(xiàng)目分析所面臨的條件存在故障。盡管他們做了一個(gè)調(diào)查和預(yù)測市場趨勢，但是結(jié)果是定性分析多于定量。目前，有沒有更多的目光集中在市場調(diào)查和可行性研究預(yù)測。在設(shè)計(jì)者具有低水平的基礎(chǔ)上，在可行性研究的過程中不能用正確的方法和規(guī)范，決策者的一個(gè)錯(cuò)誤的判斷甚至導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的消耗過度，失去經(jīng)濟(jì)利益。他們用部分已使用的數(shù)據(jù)，樂觀的評估市場價(jià)格運(yùn)動。其精度在很大程度上取決于這些機(jī)構(gòu)′設(shè)計(jì)者質(zhì)量控制的水平。 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究主要完成顧問機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)者水準(zhǔn)過低。此外,投資者在投資過程應(yīng)該有遠(yuǎn)見,不在乎在一個(gè)小事件做出錯(cuò)誤的決定的得失。那些被稱為隱形成本與其他因素密切相關(guān)，一個(gè)優(yōu)秀的決策者應(yīng)該體現(xiàn)出的品質(zhì)是有決心、有信心、目光長遠(yuǎn)正常等。因此,“可行性研究”的目標(biāo)是如何從相關(guān)部門和銀行貸款獲得許可,所以數(shù)據(jù)不能用來反映實(shí)際狀況。他們依賴他們自己的希望,對于是否建立房地產(chǎn)已經(jīng)做了一個(gè)決定,認(rèn)為可行性研究只是一個(gè)“支付紙”提交貸款機(jī)構(gòu)、投資者和政府。另一個(gè)事件是，可行性研究已經(jīng)完成，但效果不符合要求。但是，可行性研究事實(shí)上并不能發(fā)揮在實(shí)際案例中提到的作用。 近年來，房地產(chǎn)的可行性研究有一個(gè)很大的改進(jìn)。這個(gè)數(shù)量的該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益在房地產(chǎn)上，很大程度上取決于隱形成本。隱形成本，相對于顯性成本，他藏在總成本里面，造成企業(yè)決策者錯(cuò)誤的概念。因此,可行性研究對于房地產(chǎn)是非常重要的。它是真實(shí)的角色,一個(gè)框架來決定投資項(xiàng)目，是關(guān)鍵因素，可以決定這個(gè)項(xiàng)目是否可以投資或不給一些支持性的項(xiàng)目決策。隱形成本的問題1介紹 可行性研究是決策科學(xué)已用于項(xiàng)目區(qū)的全面調(diào)查和研究，以在建設(shè)目標(biāo)的基礎(chǔ)上確定基本目標(biāo)是有進(jìn)步的，現(xiàn)實(shí)的，可靠的特點(diǎn)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展前。在本文中，隱性成本這個(gè)概念將推出，一些有用的戰(zhàn)略將針對這些問題，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的真實(shí)性。 Implicit cost caused by construction damage and extension of construction limits time limit because of local seasonal natural disaster. Therefore we should unify the quantitative analysis and qualitative analysis and give priority to quantitative analysis so as to prevent risk purposely and make scientific decisions. If sensibility analysis and risk analysis should be based on scientific data, strategic fault of project can be reduced greatly so as to reduce implicit accuracy. 可行性研究對房地產(chǎn)項(xiàng)目隱形成本的相關(guān)問題分析 摘要：據(jù)了解，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究在房地產(chǎn)開發(fā)中起著重要的作用。 in the mean time