【正文】 特別是房地產(chǎn)這種價值高的大宗商品，沒有相當(dāng)程度的信任感，達成交易就幾乎是不可能的了。簡而言之，就是讓顧客對你有好感?，F(xiàn)代推銷理論強調(diào)的一個原則——推銷，首先是推銷你自己——道理也正在于此。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開展經(jīng)紀(jì)活動之前，也需要先將自己推銷出去。由于吉拉德忽略了推銷自己，買車人雖然喜歡汽車，可不喜歡吉拉德，因此生意告吹了。由于吉拉德忽視了這一點，這就是他失敗的原因?！奔虏⒉挥浀眠@些事,因為當(dāng)時他根本沒有注意聽,他以為生意已經(jīng)談妥了。如何與客戶接近并建立良好聯(lián)系:“推銷之前先推銷自己” 吉拉德是世界上最偉大的推銷員。那么就重新來過，不要氣餒，也更不要放棄。第九招：不屈不撓。對每個成交的單子都要存在危機感。緊隨著客戶的思維走，時刻保持與之聯(lián)系。第七招：貼。對顧客要一視同仁，不要對顧客感情用事。可以成交的房源就是一個好的房源，千萬不要主動的去判斷什么是好的房源。像射箭一樣射中客戶的心（客戶的真正想法）。沒有上、下班時間的差別。每一分，每一秒都在變化。第四招：快。得到對方信任的時候就是“騙”對方的時候。第三招：揸價（又稱抓價）。以最快的速度與客戶建立感情，令他信任你。如何找客人出來？使其自愿：誘之以利、動之以情、訴之以理、迫之以力、系之以約誘：廣告內(nèi)容不能過于詳細(xì)、清楚。不要貪心，不做私單，抵受住外間的引誘。沒有固定的工作時間，沒有固定的工作地點。（可能會天天睡不著）有壓力才有動力，有動力才有智力。第三關(guān)：壓力關(guān)。物業(yè)顧問的一句話很重要，對客戶有著至關(guān)重要的影響。不要怕羞，不怕罵，敢于挑戰(zhàn)自己，喜歡與陌生人交流。11．出門7件寶：通訊工具、紙、筆、名片、計算器、公司介紹、格式文本。9．有準(zhǔn)確的主見，并能引導(dǎo)客戶。7．真實的匯報業(yè)務(wù)或工作情況，便于他人對癥下藥，起到“藥到病除”的效果。5．專業(yè)知識豐富、行情熟悉、銷售技巧的靈活運用，是你努力的方向。3．多記、多寫、多備一份資料、多走一步路、你就會有備無患。2．要有工作計劃：每一次的出擊要理清先后步驟，作好階段性系統(tǒng)的安排。4． 成交報告在填寫時不得涂污。2． 凡已簽署臨時租賃或買賣合約，即當(dāng)用該交易已成交，因為三方居間協(xié)議中已清楚列明各客戶須支付之傭金。(五) 分配欄里根據(jù)實際情況填寫清楚(六) 核準(zhǔn)人為各部門經(jīng)理，負(fù)有監(jiān)督本部門員工及時填寫成交報告和確定成交報告填寫無誤、清晰。如業(yè)主或租客有代理人，還需填寫清楚代理人之詳細(xì)資料。若租賃，除填寫租賃租金外，還需填寫租賃期限。填寫成交報告指引(一) 物業(yè)樓宇必須填寫清楚成交物業(yè)之名稱、地址、座落、性質(zhì)、用途、裝修狀況等。 所得收益：交換房屋的評估價(不含原按房改市場價、商品價補足的價款或自行擴面的價款)，小于住房標(biāo)準(zhǔn)價款（按規(guī)定享受的住房面積標(biāo)準(zhǔn)與住房補帖的經(jīng)濟適用房價格之乘積，下同），免繳所得收益；，按25%的比例繳納所得收益；，按50%的比例繳納所得收益。 印花稅:%繳納。交換雙方互為買方和賣方。 印花稅：%繳納。五、房改房贈與的計稅標(biāo)準(zhǔn)：贈與方應(yīng)繳納的稅費有： 免征營業(yè)稅 印花稅：%繳稅。（5）職工原購公有住房時，經(jīng)市房改辦批準(zhǔn)，與原售房單位在公有住房（換購房）賣協(xié)議書中有其他約定條件的，從其約定。（2）擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房。（2）出售在學(xué)校校園、工礦作業(yè)區(qū)域內(nèi)的房改房，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位享有優(yōu)先購買權(quán)。（2）“三證”完備：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證和契證。 備案時間以200561為分水線契稅首次購房　90㎡以下1%90㎡——144㎡%144㎡以上3%二次↑購房3%營業(yè)稅%普通住房144㎡↓滿5年不征收未滿5年差額征收非普通住房144㎡↑滿5年差額征收未滿5年全額征收交易手續(xù)費按買賣雙方各3元/㎡征收個稅一般情況按照指導(dǎo)價1%繼承、贈與后再出售差額征收20%登記費80元/戶印花稅5元/戶抵押登記費抵押費用貸款金額%登記費80元/戶非住宅契稅指導(dǎo)價面積3%營業(yè)稅差額%個稅指導(dǎo)價面積1%交易手續(xù)費買賣雙方各指導(dǎo)價面積%登記費550元/戶印花稅指導(dǎo)價面積%土地出讓金二環(huán)路以內(nèi)指導(dǎo)價面積%二環(huán)路以外指導(dǎo)價面積1%房改房的交易專題一、定義：房改房是指職工、居民按房改政策規(guī)定的成本價購買的公有住房。轉(zhuǎn)移登記費房屋登記費?是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門對房屋權(quán)屬依法進行各類登記時,向申請人收取的費用印花稅以經(jīng)濟活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所征的稅。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅制中的一個主要稅種。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。３．售房人提交的資料：（1）售房人（含共有人）身份證、戶口簿或受委托人公證委托書和身份證；房屋共有人同意出售的書面文件；所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明文件；若房屋已出租，須提供租戶的證明文件及同意出售的文件；（2）售房人為企業(yè)法人，須提供有效的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明書等有關(guān)文件（若所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)為國有資產(chǎn)，還須提供國有資產(chǎn)管理部門同意轉(zhuǎn)讓的證明文件）。（四）申請貸款所需提供的資料１． 買賣雙方共同提交的資料： 買賣雙方填寫的《購房抵押貸款申請表》；買賣雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。公積金貸款：最高貸款年限為30年。二手房貸款限期：商業(yè)貸款：貸款期限最高不超過20年，借款人年齡不超過男性60周歲，女性55周歲。公積金貸款：單方貸款最高限額為20萬，夫妻雙方最高限額為30萬。（一）貸款方式：公積金貸款，商業(yè)貸款，期限貸款（限于辦公樓），組合性貸款。辦理二手房屋買賣手續(xù)及有關(guān)流程一、貸款程序：二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級市場上購買的自用房，包括商品房、私房。有沒有必要進行婚前的財產(chǎn)公證(我不希望作這樣的公證但又想保障自己的利益）?；榍百徺I的房屋婚后是否會轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)？【問題】我婚前有一套房產(chǎn)，已拿到房產(chǎn)證。4)在本案中，黃某雖取得了房屋的所有權(quán)，但是對于前任房主簽訂的租賃合同，仍須繼續(xù)履行。2)李某在欲將出租房屋出賣以前，提前4個月通知了趙某，在趙某明確表示不打算購買的情況下，也即主動放棄自己的優(yōu)先購買權(quán)的情況下，才將房屋賣給了黃某，雙方簽訂了書面買賣協(xié)議，并辦理了過戶手續(xù)，該房屋買賣合同具有法律效力。雙方爭執(zhí)不下，后黃某起訴至法院，主張趙某拒不搬遷侵犯了其對房屋的所有權(quán)，要求法院判令趙某搬遷。李某隨將這套房子于1998年1月買給了黃某，雙方訂立了房屋買賣協(xié)議，并到有關(guān)部門辦理了登記過戶手續(xù)。雙方隨后到有關(guān)部門辦理了登記備案手續(xù)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。王某將房屋轉(zhuǎn)租給另外一個人，要看雙方的租賃合同中有沒有約定。2001年11月我找王某收房租，卻發(fā)現(xiàn)房子卻被另一人住著，原來房子被王某轉(zhuǎn)租給另外一個人了。房屋出租共有人要點頭【問題】我向王某租了一套房子，但他弟弟出示的房產(chǎn)證表明房屋為兩人共有，且租房事先未經(jīng)過他的同意，要求我們退房，請問我們的租賃有效嗎？【解答】依據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，共有房產(chǎn)未取得共有人同意的房屋不得出租，因此你與王某的租房協(xié)議無效應(yīng)該退房，但你有權(quán)要求王某退回租金并賠償因此造成的損失。同時《城市私有房屋管理條例》規(guī)定：房屋所有人出賣出租屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。我和老公一聽，很是生氣，房東事先是否應(yīng)該打個招呼，提前告訴我們，而且，聽人說，我們也可以優(yōu)先購買這套房子，不知我們到底該怎樣保護自己的權(quán)利。否則，約定不明無效。 合同約定仲裁條款，要寫明仲裁機構(gòu)。 合同條款空白出最好用“”或“無”表明無約定。 合同簽訂是一項嚴(yán)肅的事情，不得任意涂改。其他注意事項：合同簽訂基本要求： 合同文字用語要清楚明確，不得有歧義，讓人誤解。 三方簽字：本人簽字，本人不能親筆簽名要委托書，由受托人簽名。在此期間意向金不得收回，如超過此期間，我方未能使雙方達成交易意向，則應(yīng)向買方退還意向金。家具裝修是否另外付款，稅費如何承擔(dān)。 第三條：總房款及支付方式，一定要書寫清楚。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。意向金可以退還。合同尾部：簽字：委托人親自簽字，地址、日期要寫明。 甲方與我方簽訂了本協(xié)議后，因需要又簽訂補充協(xié)議的，該補充協(xié)議與原協(xié)議具有同等法律效力。 指明定金由我方保管。第六條：協(xié)議的履行 我方應(yīng)盡的義務(wù)及可以委托另一方合作完成其事務(wù) 甲方應(yīng)保證有權(quán)出售該房屋，并按約定交房。 防范甲方跳單的條款。 第三條、第四條：總房款及支付方式 第五條：傭金支付： 確認(rèn)傭金 傭金的收取時間為買賣雙方簽約并收到定金或首付款時。特別要寫明：該房屋是否設(shè)置了抵押、租賃。 第一條：甲方的真實意思表示。三、關(guān)于法律文書的使用說明在中介業(yè)務(wù)中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《成都市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （成都市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫：此處應(yīng)填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權(quán)所有人（一人或幾個）不能親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權(quán)人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈的情況。，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。：應(yīng)出具本人授權(quán)于代理人的《授權(quán)委托書》（2） 對于出賣方的審查：、契證、土地證，表明對該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權(quán)，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題（案例分析）：二、房屋買賣 買賣主體的審查：（1） 買受方：可能會碰到的情況：a． 買方是未成年人：根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有