地鐵商業(yè)研究報告(參考版)
2025-06-20 12:39本頁面
【正文】 OVER,THANKS! 。 ? 近期目標(biāo)（ 20222022）： 2022年底建成 1號線部分、 2號線部分、 4號線部分、 7號線部分連接線，形成連接杭州主城至江南、臨平、下沙三個副城的軌道交通骨干線路； ? 中期目標(biāo)（ 20222020）：建成 1號、 2號、 3號、 4號、 5號線和 7號線部分，形成杭州軌道交通基本網(wǎng)絡(luò)體系； ? 遠(yuǎn)期目標(biāo)（ 20202050）：建成 6號線、 7號線、 8號線，形成國際一流、國際先進(jìn)的較為完善的軌道交通網(wǎng)絡(luò)體系，成為杭州城市公共交通的骨干網(wǎng)絡(luò)。 杭州地鐵發(fā)展規(guī)劃 杭州地鐵 八線串起一座城 ? 2022年 3月 28日杭州地鐵正式開工； ? 4號線部分線路組成一期工程，投資近 350億。 全長 278公里，由 8條線組成。北京地鐵的商業(yè)規(guī)劃將會在新建的地鐵通道中預(yù)留出一定數(shù)量的商業(yè)空間，地下負(fù)一層將可能出現(xiàn)整層的商業(yè)走廊；針對目前北京商用開發(fā)相對較多的站廳，今后則將規(guī)劃一些具有獨(dú)立空間，車站候車廳除了四個角落的消防設(shè)施用地以外，一些不影響正常疏通的空間將預(yù)留為商鋪空間。 作為一種規(guī)劃性和專業(yè)性都很強(qiáng)的商業(yè)形式，擁有奧運(yùn)大題材的北京地鐵商業(yè)正在制定重大的的發(fā)展戰(zhàn)略。乘客的流動并不直接表明消費(fèi)的到來，消費(fèi)的吸引和創(chuàng)造必須要靠合理的商業(yè)規(guī)劃和賣點(diǎn)塑造才能完成。 香港購物中心的分布就是一個很好的例證 。 中國傳統(tǒng)的優(yōu)勢商圈大多被老的國有百貨所占據(jù) ， 隨著城市的外擴(kuò)以及城市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 ， 城市間的差距正在逐漸縮小 ， 各個城市商品的豐富程度也更加接近 ， 使本地顧客難以吸引而觀光者購買沖動又極度萎縮兩個方面的矛盾充分暴露出來 ， 這其實也是造成處于商業(yè)旺地的傳統(tǒng)百貨難以振作的重要外因 。 以北京為例 ， 與地鐵相連的國貿(mào)商城是一個高檔的購物中心 ， 而地處北京西二環(huán)的萬通小商品批發(fā)市場也與地鐵相連 ， 從二者的比較上講 ， 地鐵對萬通的商業(yè)利用價值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國貿(mào)商城 。 高檔定位的項目在引入地鐵以后 ， 應(yīng)該如何協(xié)調(diào)商業(yè)規(guī)劃和商品組合是一個很重要的話題 。 當(dāng)然 ， 隨著各城市地鐵線路的逐漸拓展和網(wǎng)絡(luò)體系的逐步發(fā)達(dá) ，地鐵面向高端消費(fèi)市場的潛力就會得到一定程度的釋放 。 我們必須要看到 ， 對于地鐵尚在萌芽和初步發(fā)展的中國城市 ， 由于線路上的局限 ， 地鐵還僅僅作為多種交通方式的一種 ， 由于線路較少的局限 ， 目前階段還難以調(diào)動高收入階層融合到地鐵客群中來 ， 這一點(diǎn)我們與國際上地鐵高度發(fā)達(dá)的城市有很大的區(qū)別 ， 在這些國際城市 ， 地鐵同樣吸引著相當(dāng)一部分的高收入階層 。 因為客群的相對穩(wěn)定性與快速性將使許多商業(yè)形態(tài)和商品不適合地鐵商業(yè)的發(fā)展 。 體現(xiàn)在地鐵商業(yè)項目上 ， 就是應(yīng)該堅持特色發(fā)展與適應(yīng)地鐵人群全面需求二者的并舉 。 北京物美和香港太古城就是兩個形成鮮明對比的例子 。 站廳的商場在于滿足 “ 乘客 ” 的商業(yè)需求 ， 而上蓋物業(yè)則是面對以 “ 乘客 ” 為基礎(chǔ)的商場顧客 ， 因而需要采取不同的商業(yè)組合 。 如前所述 ， 與地鐵站聯(lián)系程度的不同將直接影響到商業(yè)項目所采用的具體形式 。通常來講地鐵客流大多以快速通過為目的 ， 如果能夠通過特色塑造 ， 延長乘客逗留時間 ， 將可能增大消費(fèi)的有效性 ， 因此對地鐵商業(yè)而言 ， 如何將流動的乘客轉(zhuǎn)化為有效的購買力是在商業(yè)定位中需要給予高度關(guān)注的內(nèi)容 。 十 .未來地鐵商業(yè)發(fā)展的分析 地鐵商業(yè)的開發(fā)具有很強(qiáng)的專業(yè)性 ， 商業(yè)定位非常重要 。出于安全方面的考慮， 2022年 9月 7日北京拆除了地鐵一、二號線41個車站的商業(yè)攤點(diǎn) 153個。 九 .制約地鐵商業(yè)的主要矛盾 縱觀國內(nèi)外地鐵商業(yè)的現(xiàn)狀及經(jīng)營模式，我們也意識到從中存在的弊端。巴黎的地鐵站中設(shè)有商業(yè)點(diǎn) 800多家，各種業(yè)態(tài)可滿足市民各方面需求。地鐵的業(yè)態(tài)包括百貨店、飲食店、音像中心、書店、服裝店、鞋帽店、香水店、花店等等，甚至一些頂級名牌專賣店也位列其中。在多條線路交匯的超級大站，如澀谷、新宿等，車站內(nèi)還有百貨公司。以東京地鐵為例，將地鐵商業(yè)外包給專業(yè)經(jīng)營公司進(jìn)行統(tǒng)一管理、策劃。日本的地鐵站內(nèi)往往設(shè)有大型百貨商場或超市及其它休閑服務(wù)設(shè)施。 香港地鐵網(wǎng)絡(luò)沿線分布著 30多個購物中心，占香港購物中心的 60%，地鐵的便捷使跨區(qū)消費(fèi)成為普遍現(xiàn)象，區(qū)域性特色成為香港購物中心不可或缺的因數(shù)；香港的地鐵和上蓋物業(yè)實行聯(lián)合開發(fā)的模式，集地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)與商業(yè)經(jīng)營于一身，地鐵的建設(shè)與地下商業(yè)開發(fā)緊密聯(lián)系形成共贏，而地鐵沿線的地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)和地鐵的營運(yùn)形成了互動；香港的地鐵商業(yè)都采取只租不售的經(jīng)營策略，開發(fā)商傭有統(tǒng)一管理權(quán)，自行招商和管理。對于租戶比較粗挑細(xì)選，對于過時或不適合的商家進(jìn)行淘汰，重新尋找一些代表潮流的商家進(jìn)場經(jīng)營，以達(dá)到商業(yè)物業(yè)、租客和顧客三贏的局面。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，首先考慮的是如何在短時期內(nèi)吸引商場進(jìn)駐，把商場做旺。香港地鐵提供的高效率生活契機(jī)、高舒適度空間可以說是這座城市走向“世界級”的重要砝碼。香港沿著地鐵網(wǎng)絡(luò)分布的大約 30個購物中心，約占香港購物中心總數(shù)的五分之三，此結(jié)果充分顯示出香港地鐵對購物中心開發(fā)的影響，地鐵成為了香港購物中心項目不可或缺的元素。在地鐵通車以前，香港雖然也有英皇道和彌敦道等零售業(yè)高度集中的購物街區(qū)，但是由于交通條件的局限，消費(fèi)者跨區(qū)購物的情況并不普遍。軌道交通在香港公交體系中的比重為 55%。 中國地鐵商業(yè)現(xiàn)狀 香港 地鐵商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及經(jīng)營模式 香港地鐵 197
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