房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考點指導(dǎo)(參考版)
2025-06-19 12:36本頁面
【正文】 6．現(xiàn)金流量圖上的垂直箭頭，向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。4．現(xiàn)金流量在時間段上發(fā)生的具體時點。2．時間段的指向：時間的推移是自右向左，即右邊為過去，左邊為未來。3．用帶箭頭的垂直線段代表現(xiàn)金流量，箭頭向上表示現(xiàn)金流入，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，以垂直線的長短來表示現(xiàn)金流量的絕對值大小，即現(xiàn)金流量越大，垂直線越長?，F(xiàn)金流量圖的習(xí)慣表示方法是：1．用一水平線表示時間，將該水平線劃分為長短相同的間隔，每一間隔代表一個時間單位，即計息周期，它可以是年、半年、季、月等，通常為年；2．劃分了時間間隔后的水平線，表示一個從0開始到 n 結(jié)束的時間序列，在該線的左端，以0表示時間序列的起點，同時它也是第一個計息周期的起始點，依次向右延伸，從1到n 分別代表各計息周期的終點?，F(xiàn)金流入通常表示為正現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出通常表示為負(fù)現(xiàn)金流量。從房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的角度來看，現(xiàn)金流量是指由于房地產(chǎn)投資項目實施而引起的資金收支的改變量。房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價的步驟；不同的房地產(chǎn)投資項目，其具體的經(jīng)濟評價方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個步驟：1．估計相關(guān)的現(xiàn)金流量；2．計算有關(guān)的評價指標(biāo)；3．將評價指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進行比較，得出評價結(jié)論。3．普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。根據(jù)風(fēng)險偏好，可以將投資者分為3類：1．投機型的投資者，如通常所說的冒險家、賭徒。具體來說，如果風(fēng)險一定，投資者會選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會選擇風(fēng)險最小的。這兩個因素又可歸納為3個方面：1．預(yù)期收益的大?。?．預(yù)期收益的持續(xù)時間；3．預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。所謂風(fēng)險，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。其中，投資項目經(jīng)濟評價是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。 ☆考點33：式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來表示?！羁键c30：現(xiàn)值與將來值換算：F=P（1＋i）n式中的（1＋i）n稱為“一次支付終值系數(shù)”，通常用（F/P，i，n）來表示。6．年金A是在每年年末發(fā)生的。4．現(xiàn)值P是在當(dāng)前年度開始時發(fā)生的。2．利率的時間單位與計息周期一致，為年?！睢睢睢睢羁键c27：名義利率與實際利率的換算；名義利率與實際利率的關(guān)系，可以通過下列公式換算：i=（1＋r/m）m－1式中 i實際利率；r名義利率；m計息m次。名義利率是指在一個度量期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)多次利息的利率?！羁键c26：以一年為計息基礎(chǔ)，名義利率等于每一計息期的利率與每年的計息期數(shù)的乘積。弄清了單利與復(fù)利的關(guān)系后，可知單利與復(fù)利并沒有實質(zhì)上的區(qū)別，只是表達方式上的不同而已。復(fù)利的本利和計算公式為：F＝P（1＋i）n復(fù)利的總利息計算公式為：I=P[（l＋i）n－1] ☆考點25：單利與復(fù)利的換算（單利與復(fù)利的可比性）；在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下（計息的周期數(shù)大于1）單利計息的利息少，復(fù)利計息的利息多；如果要使單利計息與復(fù)利計息兩不吃虧，則兩者的利率應(yīng)有所不同，其中單利的利率應(yīng)高一些，復(fù)利的利率應(yīng)低一些。如果用P表示本金，i表示利率，n表示計息的周期數(shù)，I 表示總利息，F(xiàn) 表示計算期末的本利和，則：I＝Pin F＝P（1＋in）式中 I利息；P本金；i利率；n計算期；F第n期期末的本利和 ☆考點24：復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期利息的方法。 ☆☆考點23：單利是指每期均按本金計算利息，即只有本金計算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計算計息。年利率一般按本金的百分之幾來表示，月利率一般按本金的千分之幾來表示，日利率一般按本金的萬分之幾來表示。計息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。本金。利息從貸款人的角度來說，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報酬；從借款人的角度來說，是借款人使用他人的資金所支付的成本。所以，占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。機會成本（其他投資機會的相對吸引力）是指在互斥的選擇中，選擇其中一個而非另一個時所放棄的收益。把資金投入到生產(chǎn)或流通領(lǐng)域后，它會隨著時間的推移而產(chǎn)生增值。收到資金的不確定性隨著時間的推移而增加，即將來得到的錢不如現(xiàn)在就立即得到錢保險，俗話說“多得不如現(xiàn)得”就是其反映。通貨膨脹會降低未來資金相對于現(xiàn)在資金的購買力，即錢不值錢了?！睢睢睢羁键c21：資金的時間價值的核心思想是現(xiàn)在的資金比將來的資金有更高的價值。房地產(chǎn)供給彈性有：房地產(chǎn)供給的價格彈性、房地產(chǎn)供給的要素成本彈性。供給富有價格彈性的供給曲線與縱軸相交；供給缺乏價格彈性的供給曲線與橫軸相交；供給單一價格彈性的供給曲線與原點相交；供給完全富有價格彈性的價格的任何微小變化都會導(dǎo)致供給量的極大變化，供給曲線是一
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