【正文】 銷售價格Part 6_營銷推廣策略第一階段 籌備期（2008年1月2月）主要工作： 組建銷售團隊； 建造售樓處； 完成至少三套樣板間； 完成銷售道具及物料的準(zhǔn)備工作； 對偉業(yè)客戶資源庫進行有針對性的搜集并整理篩選；營銷工作階段安排Part 6_營銷推廣策略第二階段 蓄勢期（2008年3月4月）主要工作： 召開內(nèi)部推介會（偉業(yè)顧問內(nèi)部、金隅集團內(nèi)部以及金隅合作商內(nèi)部等）； 掃名單：對籌備階段搜集整理的客戶資源進行推介； 利用小眾媒體進行項目推廣，如散發(fā)單頁、建設(shè)項目網(wǎng)站、SMS等； 在蓄勢期后期在大眾媒體上進行一輪較大范圍的推廣，如報廣、網(wǎng)絡(luò)以及業(yè)內(nèi)雜志等進行傳播； 進行有效的客戶積累工作；營銷工作階段安排Part 6_營銷推廣策略第三階段 強銷期（2008年4月8月）主要工作： 參加春季房展會，并正式開盤； 利用搖號、排號等方式消化前期積累客戶，并營造熱銷氛圍； 進行一輪相當(dāng)頻次和數(shù)量的媒體攻勢（媒體的選擇主要以小眾媒體及低成本大眾媒體為主）； 強銷期第一階段（46月）實現(xiàn)60%的銷售額； 強銷期第二階段（68月）實現(xiàn)90%的銷售額，進行“開盤即清盤”推廣；營銷工作階段安排Part 6_營銷推廣策略第四階段 收尾期期（2008年9月10月）主要工作： 利用前期營銷余勢，消化剩余貨量； 項目結(jié)案，實現(xiàn)95%的銷售率，項目全盤均價13000元/平米；營銷工作階段安排Part 6_營銷推廣策略1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份08年度工程線項目開工主體結(jié)構(gòu)出地面主體結(jié)構(gòu)封頂售樓處完工樓板間完工推廣線前期籌備，推廣蓄勢春展會開盤開盤即清盤推廣銷售線團隊組建團隊進場掃名單排號積累搖號選房實現(xiàn)銷售60%實現(xiàn)銷售90%項目結(jié)案行走族沖動投資者SOHO家理性投資者需要酒店的人客戶線籌備期蓄勢期強銷期收尾期營銷節(jié)奏Part 6_營銷推廣策略附－偉業(yè)的合作方式和取費建議 合作方式與服務(wù)內(nèi)容 合作方式：偉業(yè)提供營銷策劃與獨家銷售代理服務(wù) 服務(wù)內(nèi)容： 提供《全案策劃執(zhí)行方案》提供有關(guān)專題方案建議及有關(guān)稿件設(shè)計建議 總體把握現(xiàn)場包裝風(fēng)格，提供專業(yè)建議 銷售過程中，提供各階段宣傳推廣活動計劃及預(yù)算銷售價格策略的制定成立本項目銷售體 銷售實施工作配合開發(fā)商客戶服務(wù)部門 完成相關(guān)服務(wù) 取費標(biāo)準(zhǔn)： ％收取（包含廣告費用） 保證金數(shù)額：偉業(yè)顧問愿意繳納100萬元人民幣保證金取費標(biāo)準(zhǔn)與保證金THANKS感謝發(fā)展商對偉業(yè)的信任！2007年12月。依據(jù)市場發(fā)展趨勢及偉業(yè)操盤經(jīng)驗，本案預(yù)計可實現(xiàn)開盤均價13000元/平米，保底均價12500元/平米，最終實現(xiàn)目標(biāo)均價13500萬/平米。預(yù)計本項目推廣費用約80100萬，%%；（不含售樓處及樣板間建造及裝飾費用。產(chǎn)品規(guī)劃與價值論壇推廣策略Part 6_營銷推廣策略生活體驗的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗賣場打造——酒店品質(zhì)托起高端形象體現(xiàn)尊貴的實用主義推廣策略Part 6_營銷推廣策略提供客戶專屬服務(wù)，使客戶產(chǎn)生尊貴感，感受項目高價值接待服務(wù)——銷售環(huán)節(jié)提供尊貴型專屬系統(tǒng)化服務(wù)生活體驗的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗推廣策略Part 6_營銷推廣策略多元化的銷售道具構(gòu)建實景的體驗，視覺沖擊產(chǎn)生購買沖動銷售道具——多方位視覺實景感受，是現(xiàn)場樣板間開放前最有利的銷售法寶藏品樓書虛擬樣板間三維視頻生活體驗的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗推廣策略Part 6_營銷推廣策略感官營銷 —— 征服感覺，創(chuàng)造認(rèn)同 視覺聽覺嗅覺觸覺心理強化現(xiàn)場的視覺要素：人、物銷售的魅力就是語言的魅力情趣化氛圍，氣味反映品質(zhì)：人、物拉近客戶與項目的距離：人、物處處為客戶著想，“真誠打動一切”溫馨的觸覺體驗清新的嗅覺品味專業(yè)的視覺效果愉悅的心理認(rèn)可舒適的聽覺感受生活體驗的精細(xì)化操作——恒久的品質(zhì)生活體驗推廣策略Part 6_營銷推廣策略客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源金隅嘉業(yè)與偉業(yè)顧問聯(lián)動，“金隅雙橋項目”盛裝啟幕資源引入——利用金隅資源，項目高調(diào)造勢引發(fā)品牌追隨者推廣策略Part 6_營銷推廣策略開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動銷售資源持續(xù)驅(qū)動——偉業(yè)東部、北部項目成交客戶資源的利用客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源推廣策略Part 6_營銷推廣策略東北部項目望京新城A4區(qū)季景．沁園華鼎世家綠蔭芳鄰世安望京風(fēng)格雅園融科橄欖北部項目1 、歐陸經(jīng)典2 、陽光新干線 3 、北辰綠色家園 4 、康斯丹郡上元萬科星園7 、歐陸經(jīng)典萬興苑8 、慧忠北里臥龍花園融域1西奧中心東部區(qū)域天安豪園通用國際公寓星河灣I期沿海賽洛城華僑城世貿(mào)國際公寓21000份客戶名單20000份客戶名單30000份客戶名單推廣策略Part 6_營銷推廣策略偉業(yè)東部、北部操作過的項目客戶資源精細(xì)化操作——金隅/偉業(yè)客戶資源全員營銷——知名度提升、客戶源驟增的低成本營銷推出介紹客戶成交的獎勵政策，傳遞給每一位到訪客戶，全民互動，眾口相傳，讓客戶成為項目的“銷售員”。吸引業(yè)內(nèi)客群—直接促成銷售、口碑輻射。價值體驗活動推廣策略Part 6_營銷推廣策略產(chǎn)品規(guī)劃價值溝通精細(xì)化操作——恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價值主要目的：通過業(yè)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)品炒作突出項目價值賣點。創(chuàng)造項目的深度影響力和美譽度。Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略核心營銷策略緊迫型銷售高人氣、高關(guān)注率瞬間打動客戶的產(chǎn)品形象人人都買得起的價格意想不到的超值驚喜與眾不同的銷售技巧海量客戶資源、事件營銷炒作售樓處及現(xiàn)場包裝、樣板間打造低價入市。 由于70/90政策日益顯現(xiàn)，市場上將出現(xiàn)越來越多的小戶型產(chǎn)品，市場競爭會更加激烈； 增加面積，提高項目總價，市場難以把控。周到細(xì)致的裝修“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風(fēng)格，把握恰當(dāng)?shù)乜蛇x度。采用周到細(xì)致的組合式家具。由于空間小，建議衛(wèi)生間采用推拉門。通過中高檔裝修材料的運用，體現(xiàn)如五星級酒店般的品質(zhì)。 注重節(jié)能與環(huán)保，打造節(jié)能健康住宅。 注重儲藏空間與其他的功能空間如壁櫥小陽臺 玄關(guān)的設(shè)計。合理設(shè)計房型，增強居住功能。典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議過道★過道建議：明確各功能分區(qū)交通動線，合理利用邊角空間，增加儲藏面積。洗浴空間典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議工作區(qū)★工作區(qū)建議：內(nèi)部空間共享化，起居、臥室、書房……各功能 “分時共享”典型戶型示意——零居MINI戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議臥室區(qū)★臥室區(qū)建議：把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率。做到干濕分區(qū)。設(shè)置多用途組合式櫥柜以滿足用餐及日?；顒有枨螅瑒屿o分區(qū)，充分利用空間。產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議根據(jù)上述分析，A座123套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡單分為以下幾類：A類產(chǎn)品：6套；B類產(chǎn)品：29套；C類產(chǎn)品：58套；D類產(chǎn)品：34套；E類產(chǎn)品：5套；產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議產(chǎn)品分析（B座）A級戶型（二至六層共25套）B級戶型（二至六層共55套）C級戶型（二至六層共40套）D級戶型（二至六層共10套）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A級戶型（七至十三層共35套）B級戶型（二至六層共63套）C級戶型（二至十三層共28套）D級戶型（二至十三層共14套）產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議A級戶型（十四至十八層共25套）C級戶型（十四至十八層共20套）D級戶型（十四至十八層共25套）產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議根據(jù)上述分析，B座340套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡單分為以下幾類：A類產(chǎn)品：85套；B類產(chǎn)品：118套；C類產(chǎn)品：88套；D類產(chǎn)品：49套；產(chǎn)品分析（B座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議偉業(yè)會通過各類戶型在市場上的不同表現(xiàn)采用“差價銷控”的營銷方式Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議戶型產(chǎn)品設(shè)計建議零居MINI戶型的尷尬？？？？？？？ ————房屋的合理性較差 進深大 墻多、公攤大“筒子樓的痕跡” 朝向不好……Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 建筑面積：45平方米典型戶型示意——零居MINI戶型例舉戶型戶型產(chǎn)品設(shè)計建議Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議入口空間★入口空間建議：在居室入口處采用軟分割方式，避免空間視覺穿透。產(chǎn)品分析（A座）Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議C級戶型（七至十八層共48套）此部分戶型或為北向戶型，但面積較小，總價較低；或雖南向，但面積過大，與項目定位矛盾。E級戶型（二層共1套）此戶型無法實現(xiàn)居住用途，建議與相鄰戶型合并。C級戶型（二層共2套）此部分戶型為北向戶型，但面積較小，總價較低?？蛻舳ㄎ唬ㄍ顿Y型二）客戶模型Part 4_目標(biāo)客群鎖定營銷推廣方向　　投資型客戶所關(guān)心的是項目最終的使用人群，因此本項目因針對自住型客戶進行營銷推廣方向動態(tài)客戶來源初巢的雛鷹40%SOHO家25%都市行走族20%習(xí)慣性投資者10%理性投資者5%第一批第二批第三批結(jié)論Part 4_目標(biāo)客群鎖定Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼， 項目價值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn)MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略產(chǎn)品分析（A座）A級戶型（二層共6套）此部分戶型為東南或西南朝向，戶型較為規(guī)整，是實現(xiàn)項目價值高點的重要依托產(chǎn)品。◇ 購房需求：購買產(chǎn)品最好是小型精裝修產(chǎn)品，需要有完善的商業(yè)配套，交通便利?？蛻舳ㄎ唬ㄍ顿Y型一）客戶