【正文】 吧街較為陳舊服務(wù)水平較為低端，就市調(diào)而言，建議做集休閑、娛樂為一體的娛樂不夜城，以購(gòu)物中心和超市輻射周邊客群，以休閑、娛樂為主題影響本市。因此商業(yè)合理的定位是一個(gè)關(guān)鍵性的問題，就目前的商圈而言，主要以購(gòu)物為主，雖然商業(yè)差異化不太明顯，但商場(chǎng)已經(jīng)在逐步的找準(zhǔn)自己的位置，進(jìn)行差異化運(yùn)營(yíng)，以避免直接競(jìng)爭(zhēng)。目前維多利城南生活中心正在建議中，我公司商業(yè)發(fā)展比較晚，將來會(huì)受到維多利城南生活中心的直接競(jìng)爭(zhēng)，而且我公司地塊距長(zhǎng)樂宮商圈和萬達(dá)商圈較近，將來會(huì)分流一部分客群。目前周邊無大型商業(yè)，我公司正可以挑住機(jī)遇做服務(wù)周邊社區(qū)的綜合性商場(chǎng)，購(gòu)物中心、綜合性超市可以輻射周邊區(qū)域，滿足周邊客群生活需求。從機(jī)遇而言：城市的東擴(kuò)，商圈的東進(jìn)已成為城市發(fā)展的一個(gè)必然趨勢(shì)。周邊目前無商業(yè)氛圍，配套設(shè)施不完善。以商業(yè)準(zhǔn)確定位走差異化競(jìng)爭(zhēng)路線產(chǎn)品的選擇，充分考慮市場(chǎng)因素；以區(qū)域擴(kuò)大客戶層面，以產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)客戶。項(xiàng)目商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)劣勢(shì) 城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，未來升值潛力巨大 交通資源利好，便利交通提供更多客源 項(xiàng)目地塊目前周邊生活配套不完善； 地塊容積率偏高，不易進(jìn)行產(chǎn)品打造機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)項(xiàng)目周邊商業(yè)用地及在建商業(yè)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)期；項(xiàng)目地塊較大，臨街面較長(zhǎng)，有利于項(xiàng)目利用區(qū)位的升值潛力，有效整合交通的利好因素，提升項(xiàng)目的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力力用準(zhǔn)確的定位和良好的經(jīng)營(yíng)使商業(yè)項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)形成良好的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在呼市商圈的商業(yè)形式中尋求差異化，自身商業(yè)以服務(wù)周邊客群的基礎(chǔ)上，明確自身優(yōu)點(diǎn)，力爭(zhēng)增大商業(yè)輻射力威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅 國(guó)家政策預(yù)期不明朗； 區(qū)域內(nèi)無商業(yè)氛圍面臨長(zhǎng)樂宮商圈、萬達(dá)商圈和維多利城南生活中心的競(jìng)爭(zhēng)迎合市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)高性價(jià)比項(xiàng)目。項(xiàng)目屬性容積率偏高，規(guī)模型開發(fā)項(xiàng)目稀缺地段占地11萬方，建筑面積約為40萬方。這個(gè)問題的出現(xiàn)也將對(duì)市場(chǎng)的整體平均銷售價(jià)格與租金水平帶來一定的影響。而在這期間，由于商業(yè)業(yè)態(tài)和商戶自身盈利能力與承受租金能力的限制，其租金價(jià)格水平不會(huì)因?yàn)殇N售價(jià)格的大幅度變化而波動(dòng)非常大，預(yù)計(jì)在相當(dāng)?shù)囊欢螘r(shí)間內(nèi)將維持在目前的市場(chǎng)水平或略有提升。由于未來商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，未來商業(yè)物業(yè)售價(jià)也將受到一定影響。在這個(gè)過程中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展面臨著極大的挑戰(zhàn)，也就是說在生存與發(fā)展的過程中，將不斷升級(jí)與優(yōu)化，并朝著市場(chǎng)定位更加清晰，功能更加完善與多樣化，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與布局更加合理，消費(fèi)者、商戶與業(yè)主間的利益共存關(guān)系更加緊密的方向發(fā)展，整個(gè)市場(chǎng)趨于成熟化。呼市商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)通過調(diào)研，從商業(yè)現(xiàn)狀和未來（不含特色商業(yè)街和住宅、寫字樓底商等）商業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，大型集中商業(yè)的總建筑體量已經(jīng)超過400萬㎡市場(chǎng)供應(yīng)量。阿拉伯宮中山西路3000026000出售維多利時(shí)尚廣場(chǎng)車站東街9958630000起出售合計(jì)813600商業(yè)潛在供應(yīng)調(diào)研小結(jié)根據(jù)對(duì)呼市商業(yè)未來供應(yīng)調(diào)研，未來可知供應(yīng)面積約為80萬㎡，此部分商業(yè)物業(yè)大多處在建設(shè)當(dāng)中。金翡麗廣場(chǎng)錫林郭勒南路與中山東路交匯170000商業(yè)未定出售首府潛在大型商業(yè)供給名稱位置建筑面積（㎡）售價(jià)（元/㎡）租售模式維多利摩爾城商場(chǎng)東影南街110000__自持時(shí)尚京都烏蘭察布東街30000底鋪60000/商業(yè)35000出售維多利城南生活中心大學(xué)東街50000底鋪80000/商業(yè)40000出售、招商富城家園集中商業(yè)海拉爾西路22000商業(yè)8000出售蒙大鉑庭集中商業(yè)東影南街30000未定未定蘭德由于呼和浩特市具有較大的市場(chǎng)存活空間，致使近年國(guó)美、蘇寧等具有一定影響力的大型電器專賣店迅速擴(kuò)充其市場(chǎng)，并在整體商業(yè)市場(chǎng)中占有3%，按單一的經(jīng)營(yíng)品種來看，已位居比較重要的位置。現(xiàn)除百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心內(nèi)部的綜合超市之外，存有相當(dāng)數(shù)量的單體大型綜合超市，總供應(yīng)量已占區(qū)域總商業(yè)供應(yīng)的5%，已占有相當(dāng)?shù)谋壤?。近些年隨著日用消費(fèi)品等從百貨公司經(jīng)營(yíng)的商品中逐漸分離，以其迅雷不及掩耳之勢(shì)迅速發(fā)展，推動(dòng)了大型綜合超市不斷涌現(xiàn)。而從市場(chǎng)現(xiàn)狀觀察，百貨商場(chǎng)因功能單一，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足消費(fèi)者多元化的消費(fèi)需求，故隨著商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與完善，正在處于轉(zhuǎn)型、升級(jí)階段；維多利購(gòu)物中心的入世，使該類消費(fèi)者對(duì)多功能的購(gòu)物中心有所認(rèn)知，并很快得以接受，為呼和浩特市購(gòu)物中心的發(fā)展奠定了良好的商業(yè)基礎(chǔ)。作為二線城市的呼和浩特，人均年收入相對(duì)較低，導(dǎo)致人均年消費(fèi)偏低；專業(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的商品雖然在質(zhì)量方面難以保證，但在在價(jià)格方面占有一定的優(yōu)勢(shì)，因此，使得專業(yè)市場(chǎng)的總體市場(chǎng)占有率大于其它類型商業(yè)業(yè)態(tài)。由于主要餐飲、汽配及文化街均為非統(tǒng)一物業(yè)形態(tài)，老舊物業(yè)居多，供應(yīng)量無法預(yù)估，故暫定不將其計(jì)入?yún)^(qū)域主要商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)當(dāng)中。餐飲、汽配及文化商業(yè)街中，海西汽車產(chǎn)品商業(yè)街聚集了20多家如奔馳、別克等4S品牌店，由利豐集團(tuán)進(jìn)行統(tǒng)一管理，除此之外的餐飲、㎡/天的范圍內(nèi)。擁有別克、福特、標(biāo)志等20余家著名汽車品牌的4S店，經(jīng)營(yíng)狀況良好。五、餐飲市場(chǎng)及特色市場(chǎng)主要餐飲、文化街經(jīng)營(yíng)狀態(tài)名稱定位類型長(zhǎng)度（m）經(jīng)營(yíng)狀況金宇文苑餐飲街餐飲街小型餐飲、時(shí)尚小店約200良好東影南路餐飲街餐飲街中型餐飲、精品店約500良好海拉爾大街餐飲街餐飲街大、中型餐飲約300良好牛街餐飲街以清真為主的中、小型餐飲、娛樂約500良好橋華美食大道餐飲街大、中型餐飲約500良好溫州步行街服裝街服裝小店約350良好塞上老街文化街古玩、工藝品店約300良好通道機(jī)電產(chǎn)品商業(yè)街機(jī)電街照明、線纜、電動(dòng)機(jī)等約200良好海西汽車產(chǎn)品商業(yè)街4S店各種品牌汽車4S店約5500良好大召九久街文化街工藝品、皮草、茶葉約400一般北垣吧街娛樂酒吧、歌廳約500一般吧街（回民區(qū)）娛樂酒吧、歌廳約300良好由表可見，其主要以餐飲街為主，長(zhǎng)度在200m500m范圍不等，由于經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育，并形成了一定的規(guī)模效應(yīng)，具有一定的市場(chǎng)影響力，被消費(fèi)者所認(rèn)同，故總體經(jīng)營(yíng)狀況良好，并被形成有效的商業(yè)氛圍，商業(yè)環(huán)境較為成熟。電器類商品等大眾消費(fèi)品從百貨公司的分離，形成電器專賣店，而誕生了例如國(guó)美、蘇寧等大型電器專賣店。因國(guó)美電器、蘇寧電器為連鎖店，內(nèi)部銷售品牌均屬自帶品牌，不另行招商，屬整租面積。由于進(jìn)入本地的外來連鎖專賣店在國(guó)內(nèi)已經(jīng)具有一定的品牌影響力和知名度，因此它們的進(jìn)駐對(duì)其所在區(qū)域的此類商業(yè)起到了有效的帶動(dòng)作用，形成商業(yè)互助發(fā)展的勢(shì)態(tài)。位于興安北路的華聯(lián)超市，曾嘗試以產(chǎn)權(quán)形式進(jìn)行銷售，平均銷售價(jià)格1F：13000元/㎡，2F：9800元/㎡，并承諾一定比例的投資回報(bào)；但這樣采用投資回報(bào)的銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)的嚴(yán)重分散，從長(zhǎng)期商業(yè)發(fā)展的角度看，未來經(jīng)營(yíng)過程將會(huì)出現(xiàn)許多問題，嚴(yán)重者將直接導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗，因此銷售計(jì)劃最終沒有很好執(zhí)行。主要大型超市經(jīng)營(yíng)狀況名稱經(jīng)營(yíng)模式外租區(qū)租金（元/㎡/天）售價(jià)（元/㎡）經(jīng)營(yíng)狀況維多利超市（鄂爾多斯大街）超市————良好維多利超市（維多利商廈）超市+外租————良好維多利超市（海亮）超市+外租————北京華聯(lián)超市（錫林郭勒南路）超市+外租——良好北京華聯(lián)超市（車站西街）超市+外租——良好北京華聯(lián)超市（興安北路）超市+外租1F：130002F：9300良好美特好（新華西街）超市+外租——良好美特好（新華東街）超市華潤(rùn)萬家超市超市大型綜合超市經(jīng)營(yíng)狀況良好，除維多利超市外，其它超市基本上以超市+外租區(qū)的模式經(jīng)營(yíng)。在僅有的9家大型超市中，北京華聯(lián)超市占3家，占有市場(chǎng)總數(shù)量30%，維多利占3家占30%，在超市市場(chǎng)中平分秋色。三、區(qū)域內(nèi)主要大型超市供應(yīng)超市的分布與體量名稱位置體量（㎡）維多利超市鄂爾多斯大街6000維多利超市中山西路(維多利)3000維多利超市中山西路(海亮)5000北京華聯(lián)超市錫林郭勒南路18800北京華聯(lián)超市車站西街34000北京華聯(lián)超市興安北路20000美特好新華西街30000美特好新華東街5000華潤(rùn)萬家超市新華東街5000合計(jì)約126800㎡近些年隨著日用消費(fèi)品等從百貨商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品中逐漸分離，以其迅雷不及掩耳之勢(shì)迅速發(fā)展，推動(dòng)了大型綜合超市不斷涌現(xiàn)。小商品類專業(yè)市場(chǎng)租金由周邊商業(yè)氛圍所決定，如價(jià)格偏高的內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城地處站前東街，依托火車站的巨大人流，其商業(yè)氛圍較成熟，故租金偏高，㎡/天之間；㎡/天左右。電腦、㎡/天之間，經(jīng)營(yíng)品種較雜亂、物業(yè)形態(tài)較差的此類專業(yè)市場(chǎng)租金較低，除此之外，經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，具有一定影響力及新入世不久的該類專業(yè)市場(chǎng)租金偏高，但也會(huì)根據(jù)樓層的分布，樓層由低至高，租金呈由高至低的水平。㎡/天之間，價(jià)格差距較大，因經(jīng)營(yíng)品種中所需經(jīng)營(yíng)面積較大，故租金較其它類型偏低。專業(yè)市場(chǎng)租金水平性質(zhì)名稱租金（元/㎡/天）性質(zhì)名稱租金（元/㎡/天）服裝類新亞太服裝市場(chǎng)512建材家具家居同創(chuàng)家裝市場(chǎng)滿達(dá)商城530海興建材城寶馬商城潤(rùn)宇裝飾城勸業(yè)場(chǎng)通達(dá)家具市場(chǎng)金地商城窗簾布藝市場(chǎng)瑞福祥商場(chǎng)鎖王鋼毅建材市場(chǎng)天孚品牌服裝城東鴿鼓樓裝飾廣場(chǎng)民族嬉水廣場(chǎng)47金銳家居博覽中心瑞福祥聚合商場(chǎng)金海馬家具城瑞福祥東方商場(chǎng)通達(dá)建材交易市場(chǎng)九鵬商廈萬鼎新業(yè)陶瓷市場(chǎng)鋼鐵百貨商場(chǎng)元和家美A座鑫興市場(chǎng)元和家美B座金旺角金銳家居(新華東街)恒昌商城萬博家具城IT類禾太電腦廣場(chǎng)元和家美頤高數(shù)碼廣場(chǎng)57金鑰匙家居建材購(gòu)物廣場(chǎng)天宏二手機(jī)交易市場(chǎng)銀池?zé)艟叱钦\(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)金盛家居市場(chǎng)艾博電子城紅星美凱隆奈倫電腦市場(chǎng)小商品類通達(dá)市場(chǎng)農(nóng)貿(mào)類雙樹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城山丹市場(chǎng)俄蒙國(guó)際商城天地市場(chǎng)義烏小商品市場(chǎng)金峰大市場(chǎng)其它類宇寧古玩城石羊橋交易中心內(nèi)蒙書刊批發(fā)市場(chǎng)美通批發(fā)市場(chǎng)大統(tǒng)體育用品市場(chǎng)食全食美農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)商品交易中心東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)金海五金機(jī)電城汽配類內(nèi)蒙古長(zhǎng)實(shí)汽配城京源港國(guó)際汽配城專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研小結(jié)區(qū)域內(nèi)主要專業(yè)市場(chǎng)分為服裝類、建材家具家居類、電腦科技類、農(nóng)貿(mào)類、汽配類及其它類等，以下將對(duì)其租金水平及經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行說明與分析。二、專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)市場(chǎng)總體量調(diào)研名稱體量（㎡）名稱體量（㎡）同創(chuàng)家裝市場(chǎng)8000雙樹農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5000海興建材城5000山丹市場(chǎng)2000潤(rùn)宇裝飾城200000天地市場(chǎng)2000內(nèi)蒙古商品交易中心60000通達(dá)家具市場(chǎng)4500恒昌批發(fā)市場(chǎng)3000窗簾布藝市場(chǎng)8000鎖王鋼毅建材市場(chǎng)3000義烏小商品市場(chǎng)3300東鴿鼓樓裝飾廣場(chǎng)3000新亞太服裝市場(chǎng)2000勸業(yè)場(chǎng)10000宇寧古玩城1500禾太電腦廣場(chǎng)4000金銳家居博覽中心38000金銳家具城（新華大街）10000蓮七金店5000金地商城1000滿達(dá)商城23000瑞福祥商場(chǎng)1500寶馬商城20500天孚品牌服裝城7000艾博電子城8000金峰大市場(chǎng)40000誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)39000鑫興市場(chǎng)2000天宏二手機(jī)交易市場(chǎng)6000金海馬家具城20000內(nèi)蒙書刊批發(fā)市場(chǎng)3400通達(dá)建材交易市場(chǎng)15000奈倫電腦市場(chǎng)2300元和家美A座12000萬鼎新業(yè)陶瓷市場(chǎng)10000元和家美B座12000阿拉坦汗廣場(chǎng)30200銀池?zé)艟叱?500內(nèi)蒙古長(zhǎng)實(shí)汽配城8000利豐汽車市場(chǎng)50000金旺角批發(fā)市場(chǎng)27000內(nèi)蒙古國(guó)際商貿(mào)城20000石羊橋交易中心3000通達(dá)市場(chǎng)38813俄蒙國(guó)際商城1500金鑰匙家居建材購(gòu)物廣場(chǎng)25000新世紀(jì)鼓樓商廈（國(guó)美+時(shí)中鞋業(yè)）8000大統(tǒng)體育用品市場(chǎng)6000民族嬉水廣場(chǎng)41500金銳家具博覽中心5000瑞福祥聚合商場(chǎng)2000萬博家具城38000瑞福祥東方商場(chǎng)2000元和家美3000九鵬商廈2500東瓦窯批發(fā)市場(chǎng)10000鋼鐵百貨商場(chǎng)1500頤高數(shù)碼廣場(chǎng)15000金盛家居城40000