【正文】 。你必須努力，當(dāng)有一天驀然回首時，你的回憶里才會多一些色彩斑斕，少一些蒼白無力。4. 歲月是無情的，假如你丟給它的是一片空白，它還給你的也是一片空白。既糾結(jié)了自己，又打擾了別人。用一些事情，總會看清一些人。2. 若不是心寬似海，哪有人生風(fēng)平浪靜。吧街較為陳舊服務(wù)水平較為低端，就市調(diào)而言，建議做集休閑、娛樂為一體的娛樂不夜城，以購物中心和超市輻射周邊客群，以休閑、娛樂為主題影響本市。因此商業(yè)合理的定位是一個關(guān)鍵性的問題，就目前的商圈而言，主要以購物為主，雖然商業(yè)差異化不太明顯，但商場已經(jīng)在逐步的找準自己的位置，進行差異化運營，以避免直接競爭。目前維多利城南生活中心正在建議中，我公司商業(yè)發(fā)展比較晚，將來會受到維多利城南生活中心的直接競爭，而且我公司地塊距長樂宮商圈和萬達商圈較近，將來會分流一部分客群。目前周邊無大型商業(yè)，我公司正可以挑住機遇做服務(wù)周邊社區(qū)的綜合性商場，購物中心、綜合性超市可以輻射周邊區(qū)域，滿足周邊客群生活需求。從機遇而言：城市的東擴，商圈的東進已成為城市發(fā)展的一個必然趨勢。周邊目前無商業(yè)氛圍，配套設(shè)施不完善。以商業(yè)準確定位走差異化競爭路線產(chǎn)品的選擇，充分考慮市場因素；以區(qū)域擴大客戶層面，以產(chǎn)品細分市場客戶。項目商業(yè)SWOT分析SWOT優(yōu)勢劣勢 城市重點發(fā)展區(qū)域，未來升值潛力巨大 交通資源利好，便利交通提供更多客源 項目地塊目前周邊生活配套不完善； 地塊容積率偏高，不易進行產(chǎn)品打造機會發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢項目周邊商業(yè)用地及在建商業(yè)項目較少，市場的機會期；項目地塊較大，臨街面較長，有利于項目利用區(qū)位的升值潛力，有效整合交通的利好因素，提升項目的商業(yè)競爭力力用準確的定位和良好的經(jīng)營使商業(yè)項目在區(qū)域內(nèi)形成良好的競爭優(yōu)勢在呼市商圈的商業(yè)形式中尋求差異化，自身商業(yè)以服務(wù)周邊客群的基礎(chǔ)上，明確自身優(yōu)點，力爭增大商業(yè)輻射力威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅 國家政策預(yù)期不明朗； 區(qū)域內(nèi)無商業(yè)氛圍面臨長樂宮商圈、萬達商圈和維多利城南生活中心的競爭迎合市場，強調(diào)區(qū)域內(nèi)高性價比項目。項目屬性容積率偏高，規(guī)模型開發(fā)項目稀缺地段占地11萬方，建筑面積約為40萬方。這個問題的出現(xiàn)也將對市場的整體平均銷售價格與租金水平帶來一定的影響。而在這期間，由于商業(yè)業(yè)態(tài)和商戶自身盈利能力與承受租金能力的限制，其租金價格水平不會因為銷售價格的大幅度變化而波動非常大，預(yù)計在相當(dāng)?shù)囊欢螘r間內(nèi)將維持在目前的市場水平或略有提升。由于未來商業(yè)市場供應(yīng)量不斷擴大，未來商業(yè)物業(yè)售價也將受到一定影響。在這個過程中，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展面臨著極大的挑戰(zhàn)，也就是說在生存與發(fā)展的過程中，將不斷升級與優(yōu)化，并朝著市場定位更加清晰，功能更加完善與多樣化，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與布局更加合理，消費者、商戶與業(yè)主間的利益共存關(guān)系更加緊密的方向發(fā)展，整個市場趨于成熟化。呼市商業(yè)物業(yè)未來發(fā)展趨勢通過調(diào)研，從商業(yè)現(xiàn)狀和未來（不含特色商業(yè)街和住宅、寫字樓底商等）商業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計結(jié)果看，大型集中商業(yè)的總建筑體量已經(jīng)超過400萬㎡市場供應(yīng)量。阿拉伯宮中山西路3000026000出售維多利時尚廣場車站東街9958630000起出售合計813600商業(yè)潛在供應(yīng)調(diào)研小結(jié)根據(jù)對呼市商業(yè)未來供應(yīng)調(diào)研，未來可知供應(yīng)面積約為80萬㎡，此部分商業(yè)物業(yè)大多處在建設(shè)當(dāng)中。金翡麗廣場錫林郭勒南路與中山東路交匯170000商業(yè)未定出售首府潛在大型商業(yè)供給名稱位置建筑面積（㎡）售價（元/㎡）租售模式維多利摩爾城商場東影南街110000__自持時尚京都烏蘭察布東街30000底鋪60000/商業(yè)35000出售維多利城南生活中心大學(xué)東街50000底鋪80000/商業(yè)40000出售、招商富城家園集中商業(yè)海拉爾西路22000商業(yè)8000出售蒙大鉑庭集中商業(yè)東影南街30000未定未定蘭德由于呼和浩特市具有較大的市場存活空間，致使近年國美、蘇寧等具有一定影響力的大型電器專賣店迅速擴充其市場，并在整體商業(yè)市場中占有3%，按單一的經(jīng)營品種來看，已位居比較重要的位置?，F(xiàn)除百貨商場、購物中心內(nèi)部的綜合超市之外，存有相當(dāng)數(shù)量的單體大型綜合超市，總供應(yīng)量已占區(qū)域總商業(yè)供應(yīng)的5%，已占有相當(dāng)?shù)谋壤?。近些年隨著日用消費品等從百貨公司經(jīng)營的商品中逐漸分離，以其迅雷不及掩耳之勢迅速發(fā)展，推動了大型綜合超市不斷涌現(xiàn)。而從市場現(xiàn)狀觀察，百貨商場因功能單一，已經(jīng)遠遠不能滿足消費者多元化的消費需求，故隨著商業(yè)市場的發(fā)展與完善，正在處于轉(zhuǎn)型、升級階段；維多利購物中心的入世，使該類消費者對多功能的購物中心有所認知，并很快得以接受，為呼和浩特市購物中心的發(fā)展奠定了良好的商業(yè)基礎(chǔ)。作為二線城市的呼和浩特，人均年收入相對較低，導(dǎo)致人均年消費偏低；專業(yè)市場所經(jīng)營的商品雖然在質(zhì)量方面難以保證，但在在價格方面占有一定的優(yōu)勢，因此，使得專業(yè)市場的總體市場占有率大于其它類型商業(yè)業(yè)態(tài)。由于主要餐飲、汽配及文化街均為非統(tǒng)一物業(yè)形態(tài)，老舊物業(yè)居多，供應(yīng)量無法預(yù)估，故暫定不將其計入?yún)^(qū)域主要商業(yè)物業(yè)總供應(yīng)當(dāng)中。餐飲、汽配及文化商業(yè)街中，海西汽車產(chǎn)品商業(yè)街聚集了20多家如奔馳、別克等4S品牌店，由利豐集團進行統(tǒng)一管理，除此之外的餐飲、㎡/天的范圍內(nèi)。擁有別克、福特、標志等20余家著名汽車品牌的4S店，經(jīng)營狀況良好。五、餐飲市場及特色市場主要餐飲、文化街經(jīng)營狀態(tài)名稱定位類型長度（m）經(jīng)營狀況金宇文苑餐飲街餐飲街小型餐飲、時尚小店約200良好東影南路餐飲街餐飲街中型餐飲、精品店約500良好海拉爾大街餐飲街餐飲街大、中型餐飲約300良好牛街餐飲街以清真為主的中、小型餐飲、娛樂約500良好橋華美食大道餐飲街大、中型餐飲約500良好溫州步行街服裝街服裝小店約350良好塞上老街文化街古玩、工藝品店約300良好通道機電產(chǎn)品商業(yè)街機電街照明、線纜、電動機等約200良好海西汽車產(chǎn)品商業(yè)街4S店各種品牌汽車4S店約5500良好大召九久街文化街工藝品、皮草、茶葉約400一般北垣吧街娛樂酒吧、歌廳約500一般吧街（回民區(qū)）娛樂酒吧、歌廳約300良好由表可見，其主要以餐飲街為主，長度在200m500m范圍不等，由于經(jīng)過長期的市場培育，并形成了一定的規(guī)模效應(yīng)，具有一定的市場影響力，被消費者所認同，故總體經(jīng)營狀況良好，并被形成有效的商業(yè)氛圍，商業(yè)環(huán)境較為成熟。電器類商品等大眾消費品從百貨公司的分離，形成電器專賣店，而誕生了例如國美、蘇寧等大型電器專賣店。因國美電器、蘇寧電器為連鎖店，內(nèi)部銷售品牌均屬自帶品牌，不另行招商，屬整租面積。由于進入本地的外來連鎖專賣店在國內(nèi)已經(jīng)具有一定的品牌影響力和知名度，因此它們的進駐對其所在區(qū)域的此類商業(yè)起到了有效的帶動作用，形成商業(yè)互助發(fā)展的勢態(tài)。位于興安北路的華聯(lián)超市，曾嘗試以產(chǎn)權(quán)形式進行銷售，平均銷售價格1F：13000元/㎡，2F：9800元/㎡，并承諾一定比例的投資回報；但這樣采用投資回報的銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)的嚴重分散，從長期商業(yè)發(fā)展的角度看，未來經(jīng)營過程將會出現(xiàn)許多問題，嚴重者將直接導(dǎo)致經(jīng)營失敗，因此銷售計劃最終沒有很好執(zhí)行。主要大型超市經(jīng)營狀況名稱經(jīng)營模式外租區(qū)租金（元/㎡/天）售價（元/㎡）經(jīng)營狀況維多利超市（鄂爾多斯大街）超市————良好維多利超市（維多利商廈）超市+外租————良好維多利超市（海亮）超市+外租————北京華聯(lián)超市（錫林郭勒南路）超市+外租——良好北京華聯(lián)超市（車站西街）超市+外租——良好北京華聯(lián)超市（興安北路）超市+外租1F：130002F：9300良好美特好（新華西街）超市+外租——良好美特好（新華東街）超市華潤萬家超市超市大型綜合超市經(jīng)營狀況良好，除維多利超市外，其它超市基本上以超市+外租區(qū)的模式經(jīng)營。在僅有的9家大型超市中，北京華聯(lián)超市占3家，占有市場總數(shù)量30%，維多利占3家占30%，在超市市場中平分秋色。三、區(qū)域內(nèi)主要大型超市供應(yīng)超市的分布與體量名稱位置體量（㎡）維多利超市鄂爾多斯大街6000維多利超市中山西路(維多利)3000維多利超市中山西路(海亮)5000北京華聯(lián)超市錫林郭勒南路18800北京華聯(lián)超市車站西街34000北京華聯(lián)超市興安北路20000美特好新華西街30000美特好新華東街5000華潤萬家超市新華東街5000合計約126800㎡近些年隨著日用消費品等從百貨商場經(jīng)營的商品中逐漸分離，以其迅雷不及掩耳之勢迅速發(fā)展，推動了大型綜合超市不斷涌現(xiàn)。小商品類專業(yè)市場租金由周邊商業(yè)氛圍所決定，如價格偏高的內(nèi)蒙古國際商貿(mào)城地處站前東街，依托火車站的巨大人流，其商業(yè)氛圍較成熟，故租金偏高，㎡/天之間；㎡/天左右。電腦、㎡/天之間，經(jīng)營品種較雜亂、物業(yè)形態(tài)較差的此類專業(yè)市場租金較低，除此之外，經(jīng)營時間較長，具有一定影響力及新入世不久的該類專業(yè)市場租金偏高，但也會根據(jù)樓層的分布，樓層由低至高，租金呈由高至低的水平。㎡/天之間，價格差距較大，因經(jīng)營品種中所需經(jīng)營面積較大，故租金較其它類型偏低。專業(yè)市場租金水平性質(zhì)名稱租金（元/㎡/天）性質(zhì)名稱租金（元/㎡/天）服裝類新亞太服裝市場512建材家具家居同創(chuàng)家裝市場滿達商城530海興建材城寶馬商城潤宇裝飾城勸業(yè)場通達家具市場金地商城窗簾布藝市場瑞福祥商場鎖王鋼毅建材市場天孚品牌服裝城東鴿鼓樓裝飾廣場民族嬉水廣場47金銳家居博覽中心瑞福祥聚合商場金海馬家具城瑞福祥東方商場通達建材交易市場九鵬商廈萬鼎新業(yè)陶瓷市場鋼鐵百貨商場元和家美A座鑫興市場元和家美B座金旺角金銳家居(新華東街)恒昌商城萬博家具城IT類禾太電腦廣場元和家美頤高數(shù)碼廣場57金鑰匙家居建材購物廣場天宏二手機交易市場銀池?zé)艟叱钦\信數(shù)碼廣場金盛家居市場艾博電子城紅星美凱隆奈倫電腦市場小商品類通達市場農(nóng)貿(mào)類雙樹農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)蒙古國際商貿(mào)城山丹市場俄蒙國際商城天地市場義烏小商品市場金峰大市場其它類宇寧古玩城石羊橋交易中心內(nèi)蒙書刊批發(fā)市場美通批發(fā)市場大統(tǒng)體育用品市場食全食美農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場商品交易中心東瓦窯批發(fā)市場金海五金機電城汽配類內(nèi)蒙古長實汽配城京源港國際汽配城專業(yè)市場調(diào)研小結(jié)區(qū)域內(nèi)主要專業(yè)市場分為服裝類、建材家具家居類、電腦科技類、農(nóng)貿(mào)類、汽配類及其它類等，以下將對其租金水平及經(jīng)營狀況進行說明與分析。二、專業(yè)市場調(diào)研專業(yè)市場總體量調(diào)研名稱體量（㎡）名稱體量（㎡）同創(chuàng)家裝市場8000雙樹農(nóng)貿(mào)市場5000海興建材城5000山丹市場2000潤宇裝飾城200000天地市場2000內(nèi)蒙古商品交易中心60000通達家具市場4500恒昌批發(fā)市場3000窗簾布藝市場8000鎖王鋼毅建材市場3000義烏小商品市場3300東鴿鼓樓裝飾廣場3000新亞太服裝市場2000勸業(yè)場10000宇寧古玩城1500禾太電腦廣場4000金銳家居博覽中心38000金銳家具城（新華大街）10000蓮七金店5000金地商城1000滿達商城23000瑞福祥商場1500寶馬商城20500天孚品牌服裝城7000艾博電子城8000金峰大市場40000誠信數(shù)碼廣場39000鑫興市場2000天宏二手機交易市場6000金海馬家具城20000內(nèi)蒙書刊批發(fā)市場3400通達建材交易市場15000奈倫電腦市場2300元和家美A座12000萬鼎新業(yè)陶瓷市場10000元和家美B座12000阿拉坦汗廣場30200銀池?zé)艟叱?500內(nèi)蒙古長實汽配城8000利豐汽車市場50000金旺角批發(fā)市場27000內(nèi)蒙古國際商貿(mào)城20000石羊橋交易中心3000通達市場38813俄蒙國際商城1500金鑰匙家居建材購物廣場25000新世紀鼓樓商廈（國美+時中鞋業(yè)）8000大統(tǒng)體育用品市場6000民族嬉水廣場41500金銳家具博覽中心5000瑞福祥聚合商場2000萬博家具城38000瑞福祥東方商場2000元和家美3000九鵬商廈2500東瓦窯批發(fā)市場10000