簽訂房屋買賣合同時應注意的法律問題及其解決(參考版)
2025-05-20 13:32本頁面
【正文】 如，認為質量有問題，而開發(fā)商已提供竣工驗收合格證明的，可要求有權機構進行質量鑒定；認為面積有差異的，可請求有測繪資質的單位進行復測；總之，要在取得有效的證據(jù)之后再與相關單位或開發(fā)商理論才是明智而有效的解決方式。 因此，如果開發(fā)商未能按照房屋買賣合同要求提供交房所需證明文件，則購房者有權拒絕接收；如果開發(fā)商能夠提供有關證明文件，無論購房者是否認可該房屋，均應辦理交接手續(xù)，并可于交接手續(xù)辦理完畢后通過合法途徑解決問題。實際上，只要開發(fā)商交付的房屋按照有關規(guī)定完成了竣工驗收備案手續(xù)，提交了房屋買賣合同規(guī)定的證明文件（住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》），其提供的房屋就已符合交付條件，購房者就應當與開發(fā)商辦理交接手續(xù)。由于建好的房屋往往與購房者原先預想的模樣有一定的差異，交接時就容易出現(xiàn)矛盾。第二，市場總是在不斷變化之中的，為了適應市場需求，開發(fā)商（尤其是進行大片土地分期開發(fā)的開發(fā)商）往往會對規(guī)劃進行一定的調整，這是符合市場要求的，也是符合購房者總體利益的（使房產更適應市場、帶來更多升值空間）。那么，這種規(guī)劃變更是否應屬于書面通知購房者的規(guī)劃變更呢？筆者認為，就此種變更要求開發(fā)商向每個購房者發(fā)出變更通知是不合理的。筆者認為，如果您購置的房產屬于這一類的，應當考慮將這些景致的設計變更列人通知范圍，給自己留下相對較大的選擇余地。 ?。ǘ┚G地?！ 」P者認為在涉及規(guī)劃、設計變更的問題上購房者可以注意以下幾個方面： ?。ㄒ唬?。但緊接著又出現(xiàn)了新的問題：是否所有的規(guī)劃、設計變更都需要通知買受人？如果不是，那么如何判斷何種變更構成對買受人所購商品房質量或使用功能的影響？筆者認為，針對購房者所購置商品房本身進行的設計變更，如該商品房的結構形式、戶型、空間尺寸和朝向發(fā)生了變化，應當屬于對商品房的使用功能產生了影響，應屬于書面通知購房者的情形。對于期房的選購者而言，設計變更是一個令人極為頭痛的問題。 六、關于規(guī)劃、設計變更 規(guī)劃、設計變更也是目前房地產市場中糾紛較多的問題之一。這是因為《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第116條的規(guī)定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款”，即定金與違約金作為兩種不同的違約責任方式，在一個民事關系中只能選擇一種適用?！ ≡谠褂玫姆课葙I賣合同文本中，逾期交房的違約責任方式因購房者處理方式的不同而不同。在此期限內，開發(fā)商按日按比例向購房者支付違約金；如果超出其期限則購房者享有解約權，有權選擇是否繼續(xù)履行房屋買賣合同，如繼續(xù)履行，則由開發(fā)商按日按比例向購房者支付違約金、等待交房；如決定不再購買該房產，購房者應在一定期限內書面通知開發(fā)商解除房屋買賣合同，開發(fā)商則應自收到解約通知之日起日內退還購房者的已付款，并按照約定比例向購房者支付違約金。筆者認為，這種處理方式是可行的。在《示范文本》中，規(guī)定開發(fā)商逾期交房的違約責任就是支付違約金，而在原使用的買賣契約中，則規(guī)定有雙倍返還定金和支付違約金兩種方式，對此，不同時期購房的客戶在處理逾期交房時的方式是有所不同的。逾期交房時，開發(fā)商應如何承擔違約責任就成為房屋買賣合同中應注意的重點事項。 五、關于逾期交房的違約責任 如果開發(fā)商未能按照房屋買賣合同之約定交房，且沒有依約可免責的延期理由，則應承擔逾期交房的違約責任。對于惡劣天氣，筆者認為不應成為開發(fā)商延期交付的合法理由，因為在進行工期推算時，應當已將惡劣天氣因素考慮在內；而且如果該種惡劣天氣極為嚴重，則可能已構成法律含義的不可抗力，無需另行規(guī)定。 因此，為避免雙方因該等事項的出現(xiàn)是否可成為合法延期之理由產生糾紛，建議雙方在房屋買賣合同中作出明確約定。在現(xiàn)實生活中，有些開發(fā)商將惡劣天氣和政府部門的原因也通過補充協(xié)議約定歸為“不可抗力”之類，筆者認為這樣一概而論是不妥的。最普遍的理由就是不可抗力的出現(xiàn)。
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