房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的五個(gè)階段與特殊性(參考版)
2025-05-19 04:47本頁(yè)面
【正文】 有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)必須適應(yīng)日益提高的市場(chǎng)化程度，抓住當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)大公司很少的良機(jī)，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)典型的地方特性，本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的原則，積極穩(wěn)妥地通過(guò)和，實(shí)施企業(yè)擴(kuò)張，建立，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力，以迎接國(guó)際房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，合理的目標(biāo)市場(chǎng)策略有利于企業(yè)充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，有利于企業(yè)在市場(chǎng)中建立自己的特色，強(qiáng)化企業(yè)的品牌效應(yīng)，使自己在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，并求得持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)市場(chǎng)需求的差異，在細(xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，綜合考慮企業(yè)自身的資源、條件、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況，合理選擇目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)進(jìn)行市場(chǎng)定位。 ，合理選擇目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)進(jìn)行市場(chǎng)定位。(2)樹(shù)立，努力追求產(chǎn)品、服務(wù)和形象的差異化。 ，實(shí)行品牌營(yíng)銷(xiāo)，提升企業(yè)形象。在滿(mǎn)足消費(fèi)者需求、保證消費(fèi)者利益的基礎(chǔ)上通過(guò)正當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)謀求，堅(jiān)決杜絕以不正當(dāng)手段損害消費(fèi)者利益來(lái)謀求企業(yè)自身利益的行為。要扭轉(zhuǎn)這種局面，根本在于建立、健全相應(yīng)的法律制度，營(yíng)造一個(gè)公平誠(chéng)信的宏觀市場(chǎng)環(huán)境。 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的對(duì)策 ，遵循公平誠(chéng)信的基本道德規(guī)范。而較低的資質(zhì)等級(jí)更加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的。19%年我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)公司總資產(chǎn)7100萬(wàn)元，只有1780萬(wàn)元。雖經(jīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的洗禮，數(shù)量有所縮減，1997年仍多達(dá)21269個(gè)。隨著市場(chǎng)需求的快速上升，房地產(chǎn)行業(yè)豐厚的利潤(rùn)吸引了眾多的投資者，造成當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多以萬(wàn)計(jì)的狀況。遺憾的是，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并未全面充分地認(rèn)識(shí)到這種市場(chǎng)需求的差異，不顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和居民的承受能力，甚至毫不顧及企業(yè)自身的，沒(méi)有明確的，不進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位，盲目興建高檔公寓別墅、辦公樓和商業(yè)用房，最終導(dǎo)致諸多樓盤(pán)滯銷(xiāo)，而適應(yīng)廣大中低收人家庭的低價(jià)位住房卻出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性短缺。但我們必須同時(shí)看到，由于居民的收入水平不一，對(duì)住房的需求仍存在著較大的差異。 ，缺乏，開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2002年上半年底，消費(fèi)者對(duì)住房、汽車(chē)等產(chǎn)品的投訴位居投訴榜前列，特別是對(duì)住房的投訴比例比上年同比增長(zhǎng)了38%。據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，中的22%用于住房消費(fèi)，遠(yuǎn)高于通信、教育方面的消費(fèi)。而在房地產(chǎn)企業(yè)因市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)而開(kāi)展的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，卻存在著諸多問(wèn)題，集中表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面: ，不能正確領(lǐng)悟營(yíng)銷(xiāo)真諦。 隨著房地產(chǎn)法規(guī)的建立和完善,國(guó)家的不斷調(diào)控,以及消費(fèi)者日益的成熟、理智,迫使市場(chǎng)需要一批有良好資質(zhì)、信用以及真正有開(kāi)發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè),房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)也需要真正步入健康發(fā)展的軌道。近幾年,在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,暴露出的廣告欺詐、銷(xiāo)售欺詐以及房屋質(zhì)量等問(wèn)題,已是屢見(jiàn)不鮮。 綜上所述,解決問(wèn)題的良藥還是抓在開(kāi)發(fā)商自己的手中,真正在賺取豐厚利潤(rùn)之前,能夠靜下心來(lái),好好以消費(fèi)者為中心做些實(shí)事,比如房屋質(zhì)量過(guò)硬、產(chǎn)品物有所值、合同兌現(xiàn)承諾、物業(yè)服務(wù)到家等等,這些才是消費(fèi)者至為關(guān)心、真正認(rèn)可的東西。就算有一個(gè)項(xiàng)目具有了一定的品牌效應(yīng),但是如果沒(méi)有后續(xù)的項(xiàng)目跟進(jìn)出現(xiàn),縱然被評(píng)為強(qiáng)勢(shì)品牌,又有何用?所以對(duì)這些開(kāi)發(fā)商,與其將資金無(wú)謂地投入到中,還不如腳踏實(shí)地進(jìn)行一流的規(guī)劃、,提供一流的配套和物業(yè)服務(wù),實(shí)現(xiàn)真正的以質(zhì)取勝。 然而,一個(gè)品牌的建立并非一個(gè)想法那么簡(jiǎn)單,在房地產(chǎn)領(lǐng)域尤其如此。 六、不切實(shí)際的 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育日漸成熟,商品的品牌已成為決定的重要要素,房地產(chǎn)也不例外。 如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在創(chuàng)新方面,似乎都有一種缺氧的感覺(jué),似乎每前進(jìn)一步都非常困難,所謂的創(chuàng)新產(chǎn)品不過(guò)是王婆賣(mài)瓜罷了,而離真正的卻相去甚遠(yuǎn)。服務(wù)模式的多樣化、專(zhuān)業(yè)化。智能化、人性化的房屋和小區(qū)設(shè)施等。房地產(chǎn)創(chuàng)新,就是知識(shí)創(chuàng)新和,第一,:如建筑形式、外立面。 五、脫離市場(chǎng)需求的創(chuàng)新 房地產(chǎn)是創(chuàng)新制勝的行業(yè),一般情況下,在一個(gè)新項(xiàng)目推出后的3～6個(gè)月時(shí)間里,就有可能被跟隨者復(fù)制。廣告在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)際作用在很大程度上已經(jīng)被夸大了, 的力量已經(jīng)掩蓋了產(chǎn)品品質(zhì)的光芒。對(duì)于報(bào)紙、雜志等媒體而言,是其最大也是最容易賺錢(qián)的收入來(lái)源。 但是,一味的熱衷于概念炒作,以概念來(lái)制造賣(mài)點(diǎn),為了達(dá)到人有我也有的目的,盲目跟風(fēng)從而導(dǎo)致市場(chǎng)上克壟產(chǎn)品大量涌現(xiàn),以及制造、發(fā)布虛假?gòu)V告等行為則嚴(yán)重?fù)p害了。而從的角度來(lái)看,概念是十分有效的,運(yùn)用與競(jìng)爭(zhēng)者相區(qū)別的營(yíng)銷(xiāo)手段,在傳播中具有獨(dú)特的、高度的識(shí)別性和心理沖擊性。此時(shí),房地產(chǎn)的上帝已不是消費(fèi)者了,而是自以為是的開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售商們了。有業(yè)內(nèi)人士甚至驚呼,售價(jià)超過(guò)30萬(wàn)元的房產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的研究,居然還比不上售價(jià)不超過(guò)3元的可口可樂(lè)對(duì)的態(tài)度和深度!房地產(chǎn)作為奢侈品,是受諸多的因素影響的,變數(shù)比普通消費(fèi)品大得多,對(duì)客群了解的非專(zhuān)業(yè)性導(dǎo)致了市場(chǎng)是引導(dǎo)出來(lái)的、消費(fèi)者沒(méi)我們專(zhuān)業(yè)、只要拉來(lái)客戶(hù)就能賣(mài)房子等這種自我膨脹、自我打氣的論調(diào)的泛濫。而這類(lèi)現(xiàn)象在香港、臺(tái)灣等地卻是十分鮮見(jiàn)的。我們都知道,對(duì)于每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至于每一套房子都是各不相同的,格局、面積、樓層、景觀以及針對(duì)的客群都存在與生俱來(lái)的差異性。企業(yè)的形象提高了，和利潤(rùn)也自然得到提高。是隨著現(xiàn)在流行的可持續(xù)發(fā)展觀念提出來(lái)的，主張企業(yè)提供的產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿(mǎn)足消費(fèi)者的或短期欲望，而且要符合消費(fèi)者的長(zhǎng)期利益，不忽視。因此，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與維修；并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。第三，與其他開(kāi)發(fā)商進(jìn)行聯(lián)合造勢(shì)，形成雙贏的格局。第二，開(kāi)發(fā)商積
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