【正文】 5. 什么是售后返租？他有那些風(fēng)險(xiǎn)？答：售后返祖也叫售后包租，售后回租，是一種銷售方式，房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與消費(fèi)者約定，在出售后一定年限內(nèi)由開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行包租，包租期間的租金沖抵部分房款。加入一個(gè)商鋪所處的位置，很少公交、客流，那么其價(jià)值會(huì)大打折扣； 商業(yè)氛圍，在判斷商鋪價(jià)值的過程中，必須對商鋪所在地方的商業(yè)氛圍有足夠了解，商業(yè)氛圍的好壞直接影響商鋪的價(jià)值、租金水平、價(jià)值升值空間；租金收益；商鋪初始售價(jià)，項(xiàng)目不同階段其售價(jià)可能會(huì)不同，越是接近現(xiàn)房，售價(jià)越高；硬件條件，商鋪的硬件條件具體指商鋪的面寬，進(jìn)深、層高，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等內(nèi)容，以上因素對商鋪的功能影響很大；停車條件；樓層，一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出23倍；1客流量；1商鋪投資收益，一般的投資者對商鋪投資收益的理解僅局限在租金收入上，實(shí)際情況是，租金收益屬于商鋪投資收益中常規(guī)的收益項(xiàng)目，而專業(yè)的商鋪投資這，是對商鋪本身的升值收益作出判斷。如果商鋪投資這在進(jìn)行投資時(shí)能夠清楚判斷未來商鋪適合經(jīng)營的商品類型，那么一定會(huì)勝人一籌。經(jīng)營商品的類型：經(jīng)營商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有密切的關(guān)系。3. 投資商鋪要考慮哪些因素？答：投資商鋪不能草率，要綜合考慮多方面因素，從全國權(quán)威專家及眾多投資者的投資經(jīng)驗(yàn)來看，投資商鋪一般考慮如下因素：商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，對于商鋪投資這來講，商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，任何一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目開始進(jìn)入市場到走向成熟，都必須經(jīng)歷從不成熟到成熟的過程，租金從低到高，商鋪的價(jià)值從低到高的過程。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅相比，總量雖然不大，但由于其發(fā)展?jié)摿?，回?bào)率高，所有受到投資者關(guān)注。2. 投資商鋪的利潤率和其他物業(yè)投資相比到底高多少？答：一般來說，住宅的投資利潤率為6%—8%，寫字樓的投資利潤率為10%左右，而商鋪的投資利潤率一般為10%—15%，如果前景好的話會(huì)更高，例如北上廣的商鋪投資利潤率一度達(dá)到20%。這需要投資者也要像投資專家那樣去考察所投資的商鋪基本情況，比如周圍環(huán)境、規(guī)劃、交通輻射、投資回報(bào)、租金、業(yè)態(tài)定位、經(jīng)營管理等因素。房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。世界上根本不存在沒有風(fēng)險(xiǎn)的投資。即使您自己租出去，這些費(fèi)用負(fù)擔(dān)也比較重，等于您的租金收益是非常少的?，F(xiàn)在祥隆地下商鋪簽訂五年的返租合同，到第5年開始就不返了?？梢哉f，他只截留了煙大一部分師生，而不是萊山、高新、牟平的客戶。以后我們整個(gè)片區(qū)成熟以后從消費(fèi)習(xí)慣來說，真正來這邊消費(fèi)的客群是萊山區(qū)、高新區(qū)、牟平的客戶，從佳世客就可以自然過渡到華潤萬象城系列商業(yè)，而且我們的主入口正對觀海路，這兩個(gè)大商業(yè)靠觀海路相連，位于道路兩側(cè)，也特別符合人們的消費(fèi)習(xí)慣。% ，而我們的公攤只5%，目前我們的價(jià)格在25萬元，折算下來其實(shí)更實(shí)惠。再加上萬達(dá)將來24萬方的購物中心，等于在那個(gè)區(qū)域500米以內(nèi)，商業(yè)體量翻倍，競爭加劇，就現(xiàn)在來說，白天在振華逛街的人都沒有幾個(gè)。煙臺(tái)萬達(dá)廣場地上建筑面積為90萬方，其中購物中心24萬方，住宅、商鋪、寫字樓等銷售型物業(yè)為39萬方，商鋪就占了近8萬方，等于萬達(dá)1/4的體量都是商鋪，共有400余套，萬達(dá)4條內(nèi)街都是商鋪，銷售均價(jià)在38000元/平左右。而華潤置地只有220萬平方米的持有物業(yè),開業(yè)的五個(gè)萬象城和一個(gè)五彩城，2013年租金收入?yún)s已達(dá)到42億元。所以，恰恰是華潤的“不著急”成就了我們，不貪多求大，到最后才是真正的贏家。不過，作為比共和國歷史還要長的一家央企，華潤的商業(yè)路線可以說和萬達(dá)完全不同，有人說，我們不缺錢，的確，華潤有非常好的背景和資本，所以，我們會(huì)以苛刻的眼光去做項(xiàng)目。（1）通過客觀分析我們與競品的不同，再次宣導(dǎo)華潤商業(yè)品牌；（2）引導(dǎo)客戶體會(huì)華潤同其它品牌的核心競爭點(diǎn)。而且，像我們這種都市綜合體，不論是硬件還是未來的物業(yè)管理，都是比較嚴(yán)格的，所以，注定將來客群大部分也屬于追求生活品質(zhì)的城市精英，他們的眼光高，見過世面，所以，對于未來商家的經(jīng)營水平要求標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)比較高。未來的潛力非常巨大。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：基本能保證將來的商鋪?zhàn)饨鹗芤婧蜕悼臻g。因此，我們一定不要忽略商鋪折舊的因素，否則整個(gè)投資就會(huì)得不償失。商鋪是40年的使用期限，成熟旺區(qū)的商鋪剩余時(shí)間比較短，一般只有2030年，所以未來的價(jià)值受到折舊加速的限制，價(jià)格會(huì)升到一個(gè)平臺(tái)后保持幾年的時(shí)間，然后開始逐漸降價(jià)。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是：投資大，馬上有回報(bào)、商鋪穩(wěn)步升值；缺點(diǎn)是：成熟旺區(qū)商業(yè)飽和，競爭大。缺點(diǎn)就是：配套不全，商業(yè)氛圍不濃，入住率低，不容易出租，即使租了，收入也非常低，而且新區(qū)的規(guī)劃存在較大變數(shù)，很容易投資套牢。第一種贏利模式：就是在城市的偏遠(yuǎn)區(qū)域買進(jìn)商鋪，做長線投資，耐心等待商鋪升值后賣出。因?yàn)樯啼伇旧砟茈S著商圈的成熟不斷升值，另一方面每年有穩(wěn)定的租金收入，一般來講住宅的投資回報(bào)率在68%，而商鋪的回報(bào)率可達(dá)8—12%，甚至15%?？梢?，一個(gè)眼光獨(dú)到的商鋪投資收益是十分巨大而且穩(wěn)定的。中國有句俗語，形容商鋪投資。投資商鋪的要素（1）講清楚商鋪投資優(yōu)勢；（2）引導(dǎo)客戶從買不買，到買哪個(gè)。 適合業(yè)態(tài)：特色餐飲、藥店、干洗店、茶樓會(huì)所等。案例：11號(hào)商鋪優(yōu)勢：位于小區(qū)出入口處，臨萬象城系列商業(yè)內(nèi)街，且為大面寬的復(fù)式商鋪，昭示性較好，并屬于該項(xiàng)目的稀缺式商鋪，周圍商業(yè)氛圍的聯(lián)動(dòng)功能強(qiáng)。X先生/女士，您對哪一間商鋪感興趣，我為您重點(diǎn)介紹。臨近商業(yè)內(nèi)街的商鋪面積多集中在100㎡以上，臨內(nèi)街的商鋪?zhàn)畲蟮奶攸c(diǎn)在于靠近萬象城系列商業(yè)的出入口，同時(shí)面對商業(yè)內(nèi)街未來人群的集中程度和停留時(shí)間都會(huì)占有很大