商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式探析(參考版)
2025-05-19 03:01本頁面
【正文】 DB同時(shí)，這樣一來，也獲得了能夠依靠持有物業(yè)的租金收益來實(shí)現(xiàn)資本市場再融資，如REITS，實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步拓展開發(fā)資金獲取渠道的可能。通過股票增發(fā)、發(fā)行公司債券等在證券市場獲取資金的傳統(tǒng)方式的渠道也將逐漸收窄。保利地產(chǎn)認(rèn)為，在傳統(tǒng)的土地融資關(guān)聯(lián)銀行的模式下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)，長久以來遵循著“滾動(dòng)開發(fā)”模式。在天津，與金融街合作開發(fā)的天津大都會(huì)將有超過30萬平米的商業(yè)面積。2009年獲取的百萬平米琶洲城中村改造項(xiàng)目，其中近40萬平方米的面積也將用于開發(fā)商業(yè)配套項(xiàng)目。在未來的35年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%，選取城市中心或區(qū)域發(fā)展中心投資標(biāo)志性商用物業(yè)，打造全國性的商業(yè)管理平臺(tái)，保利地產(chǎn)正越來越清晰地實(shí)踐著既定的商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。其中，商業(yè)管理公司將對全國的購物中心項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商和營運(yùn)，并且與優(yōu)質(zhì)品牌商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，進(jìn)行跨區(qū)域的戰(zhàn)略合作。在這樣的情況下，打造全國性的商業(yè)經(jīng)營和管理平臺(tái)就是保利地產(chǎn)進(jìn)一步整合商業(yè)物業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略趨勢。保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，保守估計(jì)總市場價(jià)值超過150億元，未來年租金可超10億元。目前，保利地產(chǎn)形成了重點(diǎn)打造城市地標(biāo)，全面發(fā)展涵蓋商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店、會(huì)展、劇院、高端體育休閑等多元化優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的規(guī)?；?jīng)營格局，獲取保證企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展的長期穩(wěn)定收益。保利的商業(yè)地產(chǎn)包括四大結(jié)構(gòu)，第一是酒店業(yè)，由保利投資建設(shè)，國際知名酒店管理集團(tuán)參與管理，合作經(jīng)營；第二是購物中心，成立自己的經(jīng)營管理公司，實(shí)施對商場的管理；第三是高爾夫，堅(jiān)持長期持有、長期經(jīng)營；第四，會(huì)展物業(yè)將長期持有，收取租金。5．保利地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目營運(yùn)隨著2010年4月10日佛山保利洲際酒店開業(yè)，以保利水城購物中心和保利洲際酒店為代表的佛山南海千燈湖廣佛RBD區(qū)域兩大保利地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目的營運(yùn)，標(biāo)志著保利地產(chǎn)第一個(gè)城市綜合體的全面正式運(yùn)營。以國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)大連萬達(dá)為例，2005年以前，萬達(dá)曾對商場內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)行銷售，2005年后，為了便于管理，提升商場品質(zhì)，萬達(dá)對旗下的產(chǎn)權(quán)式商鋪采取只租不售的模式。持有商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)，回籠資金進(jìn)行新項(xiàng)目的建設(shè)。其次，成熟商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的培育需要數(shù)年甚至更長時(shí)間，需要以雄厚的資金實(shí)力為后盾。首先，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已步入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，持有物業(yè)需要開發(fā)商具有較強(qiáng)的經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)。 投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)盈利模式是多數(shù)開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)選擇盡管持有物業(yè)盈利模式是實(shí)力開發(fā)商在一線城市的必須選擇，但持有物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)包含地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致危機(jī)的爆發(fā)。例如，中國國貿(mào)、SOHO中國等品牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都加大了對商業(yè)地產(chǎn)的投資，在北京、上海、深圳等一線城市，經(jīng)過多年經(jīng)營已具有集聚、品牌、管理和資金等方面的優(yōu)勢，培育了一定規(guī)模的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)資源?；谝陨先齻€(gè)方面的判斷，未來的大趨勢是：在一線城市長期持有物業(yè)可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。2009年第一季度，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比重總體已達(dá)76%，上海略超60%，已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的決定作用。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。但是，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的品牌、客戶累積等需要培育期，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)提前持有。第二，城市化進(jìn)程的決定作用。未來幾年，
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