【正文】 所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。本項(xiàng)目具備還款能力。本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 表 114 土地收入單位：萬(wàn)元項(xiàng)目\年份 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022土地收入 政府性收益 配套收入 收入合計(jì) 四、借貸償還分析 50總額借款為 萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息為 萬(wàn)元。 根據(jù)前面的章節(jié)，土地出讓的價(jià)格預(yù)測(cè)為下表： 表 111 土地出讓價(jià)格預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元/畝 年份 2022 2022 2022 2022 202249居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地 土地出讓的計(jì)劃見(jiàn)下表： 表 112 土地出讓計(jì)劃 單位：畝項(xiàng)目年份 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022總出讓土地面積 居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地 出讓率％ 100 15 15 40 25 5表 113 其他收入根據(jù)小康區(qū)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目 住宅（元/平方米） 公建（元/平方米）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 165 220中水設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 25 35公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 70供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 92 130供電設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 92 108燃?xì)饣鸺霸O(shè)施建設(shè)費(fèi) 48 48供水設(shè)施建設(shè)費(fèi) 27 27根據(jù)前面的章節(jié)、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)總建筑面積如下： 住宅建筑面積：31 萬(wàn)平方米； 公共建筑面積： 萬(wàn)平方米； 總收入＝出讓土地的收益－政府性收益＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)收入（政府性收益為出讓土地的收益的 20%）。根據(jù)本章計(jì)算的數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目總成本估算為 萬(wàn)元。 本財(cái)務(wù)分析是小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)建設(shè)項(xiàng)目收支平衡分析，項(xiàng)目支出為土地整理支出、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套公建建設(shè)投資及財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目收入為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地出讓收入及基礎(chǔ)設(shè)施配套收入。詳見(jiàn)下表：47表 102 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 1 2一 總投資 1 建設(shè)投資(靜態(tài)） 土地整理費(fèi)用 　 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 社會(huì)保障建設(shè)項(xiàng)目 2 建設(shè)期利息 二 資金籌措 1 自有資金 35% 資本金 資本溢價(jià) 　 　2 借款 長(zhǎng)期借款 流動(dòng)資金借款 　 　 短期借款 　 　3 其它 　 　48第 11 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、編制依據(jù)及說(shuō)明 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度； 本報(bào)告的相關(guān)章節(jié)； 項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，土地出讓期為 5 年，項(xiàng)目總計(jì)算期 7 年（含建設(shè)期）。 五、分年投入計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，資金投入計(jì)劃為 2 年，建設(shè)投資的分年投資計(jì)劃綜合比例為 70%，30%，其中土地整理費(fèi)用為第一年全部投入；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目?jī)赡晖度耄晖顿Y比例為 50%；配套公建建設(shè)項(xiàng)目?jī)赡晖度耄晖度氡壤謩e為 50%，50% 。 項(xiàng)目資本金 本項(xiàng)目資本金 萬(wàn)元，占總投資 35%，由建設(shè)單位自有資金投入。 三、投資估算結(jié)果項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬(wàn)元。 1 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 8%測(cè)算。 1 工程保險(xiǎn)費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的的 %計(jì)算。 招標(biāo)管理費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 %計(jì)算。 根據(jù)本文其他章節(jié)，土地整理的靜態(tài)費(fèi)用總計(jì)為 萬(wàn)元 建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)算。 建設(shè)內(nèi)容見(jiàn)建設(shè)書(shū)相關(guān)章節(jié)。 國(guó)家及某市政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)估算編制規(guī)定。45第 10 章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） 2022 年某市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)、市政工程預(yù)算基價(jià)及 2022 年某市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。為了加快進(jìn)度，減少交叉也可以分段、整體統(tǒng)一打成幾個(gè)包進(jìn)行發(fā)包。三、工程招標(biāo)本項(xiàng)目屬于政府投資項(xiàng)目，按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。2 施工階段2022 年 1 月——2022 年 12 月：項(xiàng)目施工建設(shè)，包括道路、市政設(shè)施、配套公建、園林綠化的建設(shè)。 44第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)一、建設(shè)工期該項(xiàng)目于北區(qū)竣工驗(yàn)收完成后開(kāi)始進(jìn)行施工建設(shè)，項(xiàng)目準(zhǔn)備期 1 年，預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，從 2022 年 1 月至 2022 年 12 月底，土地銷售轉(zhuǎn)讓期 5 年，從2022 年 1 月至 2022 年 12 月。工程通過(guò)驗(yàn)收后，項(xiàng)目承辦部門(mén)負(fù)責(zé)根據(jù)工程維護(hù)管理部門(mén)的相關(guān)移交內(nèi)容、要求，辦理工程移交。3 實(shí)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度項(xiàng)目完工后，先經(jīng)施工單位進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，然后由建設(shè)單位組織施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、市政工程建設(shè)管理、財(cái)政、審計(jì)監(jiān)察部門(mén)、工程維護(hù)管理部門(mén)等參加。建設(shè)單位可委托具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行管理，并簽訂監(jiān)理合同。確定的中標(biāo)單位應(yīng)是報(bào)價(jià)低、信譽(yù)好的單位。為了加快進(jìn)度，減少交叉也可以分段、整體統(tǒng)一打成幾個(gè)包發(fā)包。二、項(xiàng)目建設(shè)管理1 實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)制度本項(xiàng)目屬于政府投資，按現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。 42第 8 章 項(xiàng)目組織實(shí)施管理一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)1 建立健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)建設(shè)涉及到很多利益相關(guān)方，因此建議組建專門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)小組，由某市小康區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)牽頭，有國(guó)土資源局、水電局、環(huán)保部門(mén)等利益相關(guān)方的參與組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工程建設(shè)的組織、領(lǐng)導(dǎo)、管理和協(xié)調(diào)工作，保證項(xiàng)目的順利開(kāi)展。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，通過(guò)對(duì)可能造成環(huán)境污染的影響因素的分析，本項(xiàng)目在建設(shè)期間和項(xiàng)目投入使用后，通過(guò)采取相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)和治理措施，可以將污染值控制在一個(gè)合理的區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)周圍的環(huán)境影響較小，不會(huì)造成環(huán)境污染，符合環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。 （4）廢氣和噪聲在項(xiàng)目施工建設(shè)期間，為確保廠界施工噪聲達(dá)標(biāo)，減輕對(duì)附近聲環(huán)境的影響，建議建設(shè)單位盡量選擇低噪音的設(shè)備，如需夜間施工應(yīng)取得環(huán)保部門(mén)的批準(zhǔn)。 項(xiàng)目使用期的雨水通過(guò)道路兩側(cè)的雨水收集口收集并通過(guò)雨水管道排至薊運(yùn)河。 （3）廢水建設(shè)方應(yīng)在施工場(chǎng)地建造臨時(shí)污水處理設(shè)施，包括沉淀池、發(fā)酵池、隔油池等。 ⑥ 建筑工地建筑施工外腳手架一律采用密目網(wǎng)維護(hù)。 ④ 建立灑水清掃制度，指定專人負(fù)責(zé)灑水和清掃工作。 ② 建設(shè)工程施工現(xiàn)場(chǎng)地坪必須進(jìn)行硬化處理，條件允許應(yīng)采取混凝土地坪；工地出口處要設(shè)置沖洗車輪的設(shè)施，確保出入工地的車輛車輪不帶泥土。 項(xiàng)目投入使用后，在道路周圍產(chǎn)生的垃圾應(yīng)由園區(qū)內(nèi)環(huán)保部門(mén)派專人定時(shí)40清掃，保持道路附近的清潔衛(wèi)生，尤其是對(duì)道路路面上的清掃，一般一天要清掃 23 次，以避免發(fā)生交通事故。2 環(huán)境保護(hù)的具體措施（1）固體廢棄物的處理施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾要分級(jí)處置，將混凝土塊連同棄土、棄渣等送至專用垃圾場(chǎng)所或用于回填低洼地帶，建筑垃圾中的鋼筋等回收利用，其它用封閉式廢土運(yùn)輸車及時(shí)清運(yùn)，并送到指定傾倒點(diǎn)處置。三、環(huán)境保護(hù)措施為了貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 253 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》和某市政府令第 28 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 ，保證城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，針對(duì)可能對(duì)環(huán)境造成影響的各種因素進(jìn)行了詳細(xì)的析，提出了相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施。隨著道路建成，必然有相當(dāng)數(shù)量的車輛經(jīng)過(guò)，產(chǎn)生汽車廢氣會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成一定程度的污染。施工建設(shè)期的廢水主39要來(lái)自于施工人員的生活污水、工地上沖洗車輛和地面產(chǎn)生的污水；使用期的廢水分為雨水和生活污水兩部分。本項(xiàng)目在施工期間由于天氣、施工條件等原因形成的揚(yáng)塵可能會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成一定影響。這些固體廢棄物的傾倒必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的處理，否則會(huì)對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重的影響，甚至引起交通事故。通過(guò)分析，本項(xiàng)目影響環(huán)境的因素主要有：廢水、廢氣、廢物和噪聲。 規(guī)劃選址現(xiàn)狀為茶淀鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)自建工廠廠房、葡萄園及池塘等，拆遷量不大，符合本項(xiàng)目建設(shè)條件。規(guī)劃區(qū)及其周邊地區(qū)，地勢(shì)低平，坡度在 ‰~‰之間。年平均氣溫為 ℃，年平均降水量 559 毫米，全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟蠔|南，年均風(fēng)速 秒/ 秒，年均日照時(shí)數(shù)達(dá) 小時(shí)。 37表 67 商業(yè)地產(chǎn)各年份土地出讓預(yù)測(cè)價(jià)格（單位：萬(wàn)元/畝）年份 2022 2022 2022 2022 2022出讓價(jià)格 表 68 居住地產(chǎn)各年份土地出讓預(yù)測(cè)價(jià)格（單位：萬(wàn)元/畝）年份 2022 2022 2022 2022 2022出讓價(jià)格 （3）土地出讓計(jì)劃 從目前的情況來(lái)看，土地整理出讓的周期一般不會(huì)超過(guò) 8 年，根據(jù)本項(xiàng)目的地塊具體情況，決定在 5 年內(nèi)出讓完成，初期出讓比例較低，當(dāng)土地價(jià)格有一定上漲后，在批量出讓。本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)沿薊運(yùn)河分布，雖然其處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，但其周邊環(huán)境優(yōu)美、道路及基礎(chǔ)設(shè)施正在逐步完善，其地價(jià)將進(jìn)入快速上升期，并且河對(duì)岸即為中心生態(tài)城。同時(shí)，本項(xiàng)目的土地整理需要一年左右的時(shí)間，因而本項(xiàng)目土地出讓的起始年份將是 2022 年，則可以確定土地開(kāi)始出讓后各年份的土地價(jià)格如表3 所示。小康區(qū)雖為濱海新區(qū)的重要組成部分，但其工業(yè)發(fā)展與技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相比較慢，尚處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，則估計(jì)其土地初始轉(zhuǎn)讓價(jià)格大約在 萬(wàn)元/畝。由于招拍掛項(xiàng)目的成交價(jià)格很有可能超過(guò)我們預(yù)測(cè)的價(jià)格，因此我們所預(yù)測(cè)的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格僅供參考。 36此次經(jīng)過(guò)土地整理重新推向市場(chǎng)的地塊用途主要為建設(shè)工業(yè)用地和居住用地，用于進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。東至規(guī)劃的次干路三，南至規(guī)劃的津漢快速路，西至塘漢快速路，北至規(guī)劃的次干路四，規(guī)劃總用地面積 公頃。此外，考慮目前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響及國(guó)家拉動(dòng)內(nèi)需、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)政策對(duì)商業(yè)及住宅地產(chǎn)的促進(jìn)作用，預(yù)計(jì)濱海新區(qū)商業(yè)及住宅地產(chǎn)仍有上升空間，但總體上升速度趨緩，仍會(huì)有年均 10%左右的漲幅。城區(qū)向海濱放射三條道路綠化軸線，連接環(huán)渤海中心漁港、主題公園、航母國(guó)際游樂(lè)港和營(yíng)城湖風(fēng)景區(qū)，將薊運(yùn)河生態(tài)系統(tǒng)和海岸線生態(tài)系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成綠化景觀網(wǎng)絡(luò)。（2）未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 根據(jù)小康區(qū)“ 十一五” 規(guī)劃，小康區(qū)的功能定位為 “建設(shè)海濱休閑旅游區(qū)、海洋產(chǎn)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、沿海都市型農(nóng)業(yè)觀光區(qū)，建成社會(huì)和諧、生態(tài)宜居的現(xiàn)代化濱海衛(wèi)星城。 34表 65 小康區(qū)近期住宅土地成交情況序號(hào) 成交時(shí)間 面積平方米 容積率 成交價(jià)格 萬(wàn)元 供地方式 地點(diǎn) 用途 單價(jià)萬(wàn)元 /畝1 2022 年 11 月 不大于 1451 掛牌 小康區(qū)平陽(yáng)里居住小區(qū)以南、集中供熱管理處二號(hào)供熱站以東居住2 2022 年 11 月 不大于 1126 掛牌 小康區(qū)供電局加工廠以西、規(guī)劃綠地以東居住3 2022 年 02 月 不大于 24430 掛牌 小康區(qū)城區(qū)北側(cè) 住宅 4 2022 年 02 月 42103 不大于 9525 掛牌 小康區(qū)大豐路西側(cè) 住宅 表 66 小康區(qū)近期商業(yè)土地成交情況序號(hào) 成交時(shí)間 面積平方米 容積率 成交價(jià)格 萬(wàn)元 供地方式 地點(diǎn) 用途 單價(jià)萬(wàn)元 /畝1 2022．09 5不大于 102770 掛牌 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)范圍內(nèi) 商服2 2022．07 不大于 13651 掛牌 小康區(qū)茶淀中心鎮(zhèn)與河西居住區(qū)間 商服 3 2022．06 不大于 16020 掛牌 小康區(qū)茶淀中心鎮(zhèn)與河西居住區(qū)間 商服 35表中數(shù)據(jù)集中統(tǒng)計(jì)了 20222022 年用于建設(shè)住宅和商業(yè)公建的居住用地信息，商業(yè)用地的土地成交價(jià)格從 13651102770 萬(wàn)元不等，住宅用地的土地成交價(jià)格從 112624430 萬(wàn)元不等，從每畝單價(jià)來(lái)看，商業(yè)用地平均地價(jià) 萬(wàn)元/ 畝，住宅用地平均地價(jià) 萬(wàn)元/畝?；A(chǔ)設(shè)施投入的增加，環(huán)境不斷得到改善，不僅使小康區(qū)人民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量有了一定的提高，也讓小康區(qū)這片土地得到投資者的重新審視。2022 年，小康區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，人均生產(chǎn)總值突破 3000 美元；工業(yè)增加值完成 億元，同比去年增長(zhǎng) 23%；完成固定資產(chǎn)投資 億元，占當(dāng)年濱海新33區(qū)固定資產(chǎn)投資額的比例為 3%；實(shí)際利用外資總額為 3900 萬(wàn)美元，吸引內(nèi)資到位額為 億元。 商業(yè)、居住地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （1）現(xiàn)狀 小康區(qū)位于某市東部，是濱海新區(qū)的重要組成部分。濱海新區(qū)業(yè)已形成和正在形成的高新技術(shù)、生物醫(yī)藥、現(xiàn)代物流、汽車機(jī)械等天津積極推動(dòng)的工業(yè)領(lǐng)域，將吸引更多國(guó)際大型企業(yè)以及相關(guān)配套企業(yè)的進(jìn)駐，從而將推動(dòng)濱海新區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 濱海新區(qū)的未來(lái)定位是立足天津、依托京冀、服務(wù)環(huán)渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心和國(guó)際物流中心、宜居的生態(tài)城區(qū)。這些地塊多數(shù)位于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，與本項(xiàng)目地塊毗鄰，地價(jià)具有很強(qiáng)的可比性。30表 64 天津技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)近期工業(yè)土地成交情況表序號(hào) 成交時(shí)間 面積平方米 容積率 成交價(jià)格 萬(wàn)元 供地方式 地點(diǎn) 用途 單價(jià)萬(wàn)