【正文】 年初伊始，長春樓市就呈現(xiàn)勃勃生機(jī)。今年長春土地開發(fā)量將達(dá)到600萬平方米，地產(chǎn)投資在70個(gè)億以上，都超出了往年計(jì)劃量，并且規(guī)模上也有所擴(kuò)大。綜合來看，沈陽房地產(chǎn)市場是全國最好的市場之一，供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步改善、供求平衡、房價(jià)平穩(wěn)，處于健康、理性和可持續(xù)發(fā)展的狀態(tài)。 綜合分析：根據(jù)這些指標(biāo)綜合分析，沈陽市和成都市并列排在全國第一位。 從商品房銷售金額上看，15個(gè)副省級(jí)城市比較，沈陽排在第四位，低于廣州、成都、深圳。 從房地產(chǎn)投資額看，全國15個(gè)副省級(jí)城市，沈陽排在第四位，低于廣州、深圳、成都，高于直轄市中的天津和重慶。此外，受到新房郊區(qū)化的影響，低廉的郊區(qū)房價(jià)可以抑制二手房價(jià)的上漲。兩稅不會(huì)推高房價(jià)“國六條”出臺(tái)后，針對二手房市場的營業(yè)稅、個(gè)人所得稅政策都加大了部分二手房的轉(zhuǎn)讓成本，二手房的房價(jià)是否會(huì)“水漲船高”呢？分析：從房價(jià)發(fā)展的總趨勢看，二手房房價(jià)不會(huì)下降。） 分析：沈陽市出臺(tái)的6項(xiàng)舉措抓住了沈陽房產(chǎn)市場的主要矛盾，目的是進(jìn)一步激活二手房市場。即：個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)2000元／平方米以上的，補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為75元／平方米；個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)在1500元—2000元／平方米之間的，／平方米；個(gè)人出售存量住宅成交單價(jià)在1500元／平方米以下的，／平方米。沈陽第12屆房地產(chǎn)交易展示會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上宣布了進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的6條工作措施，主要包括：獎(jiǎng)優(yōu)扶強(qiáng)、銀政互動(dòng)、高效審批、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、惠及市民、信息發(fā)布等內(nèi)容。 分析：沈陽是全國存量房市場啟動(dòng)最早的城市之一，與全國其他城市一樣，受“國六條”影響，7月份沈陽房產(chǎn)交易增幅有所下降，其中增量房下降的比較小，但存量房下降的比較大。外來開發(fā)商加劇了沈陽房產(chǎn)市場的競爭，從沈陽這兩年開發(fā)的產(chǎn)品看，產(chǎn)品品質(zhì)有較大的提升，這正是合理競爭的結(jié)果。 分析：外來資本的進(jìn)入對沈陽房地產(chǎn)市場來說是件好事。投資洼地效應(yīng)出現(xiàn)數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市有50％以上的土地被外地（或國外）資本買走。％，首先反映了沈陽市場活躍，經(jīng)濟(jì)趨勢良好，東北區(qū)域中心城市的地位已經(jīng)確定了。 外地人購房比重有提高數(shù)據(jù)： 按本市和外地居民分析購買住房群體構(gòu)成情況，％，比上半年增加2個(gè)百分點(diǎn)；％，；％。房價(jià)收入比有所下降數(shù)據(jù)： 按上半年的指標(biāo)測算，預(yù)計(jì)2006年房價(jià)收入比又有了一個(gè)較大的下降幅度，；，；。沈陽市上半年房價(jià)與GDP、人均可支配收入增長比率都遠(yuǎn)低于1。 分析：房價(jià)與GDP、人均可支配收入增長的比例關(guān)系，是衡量房地產(chǎn)市場的重要指標(biāo)之一。2006年上半年，％。伴隨沈陽的擴(kuò)城計(jì)劃，沈陽發(fā)展到1000萬人口還要增長280萬人，外地人購房比例的提高等因素都將推動(dòng)沈陽房產(chǎn)市場的發(fā)展，未來沈陽房地產(chǎn)至少還有10年的黃金發(fā)展時(shí)期。人均住房面積低于全國平均水平 數(shù)據(jù)： 2005年底，；2005年底，東部城市人均住房面積為28平方米。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)所占比例較大，而住宅空置數(shù)量相對較少，其中的80％以上是大戶型和高價(jià)位的住宅。 商品房空置處于合理區(qū)間數(shù)據(jù)： 截止到2006年7月底，％。房價(jià)平穩(wěn)穩(wěn)中略升數(shù)據(jù)： 1－7月份，／平方米，比去年同期增長1％；／平方米，％；／平方米；％；／平方米，％；％。增量房交易繼續(xù)提升數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市商品房銷預(yù)售面積、％％；商品住宅銷預(yù)售面積、合同金額，％％。 同時(shí)，土地管理部門也開始積極調(diào)整土地供應(yīng)政策，增加普通商品住宅和中低價(jià)位住房的土地供應(yīng)，前7個(gè)月，市本級(jí)土地供應(yīng)中，70％以上位于市內(nèi)二環(huán)和三環(huán)之間。中小戶型中低價(jià)位是供求主體數(shù)據(jù)： 1－7月份，沈陽市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，％；，％；在實(shí)際銷售商品住宅中，％，％。（四）前景分析沈陽市1－7月份的房地產(chǎn)市場情況進(jìn)行了分析、總結(jié)，在全國房地產(chǎn)市場處于增幅下降或者下降的情況下，沈陽的增量房交易量繼續(xù)提升。大廈內(nèi)將設(shè)世界知名品牌店、國內(nèi)外風(fēng)味餐飲、高級(jí)健身娛樂、世界500強(qiáng)地區(qū)總部和高級(jí)商住等，計(jì)劃三年內(nèi)落成。沈陽新的標(biāo)志性建筑將落戶大東區(qū)東城商業(yè)區(qū)。本此推出的地塊規(guī)劃用途以居住為主，主要分布在大東區(qū)、東陵區(qū)等城市東部地區(qū)。以一個(gè)20萬平方米的中等規(guī)模的小區(qū)為例，通?？山?000戶100平方米的房屋，執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后，均攤到每個(gè)房子，每平方米的成本只增加1元，對房價(jià)影響不大。此外，調(diào)整后的城鎮(zhèn)土地使用稅地段等級(jí)和稅額標(biāo)準(zhǔn)分4類8個(gè)等級(jí)，最高類似于沈河?xùn)|順城街、鐵西南九中路、北陵大街北起泰山路，南至昆山路這些地段每平方米年稅額為10元。新的征稅標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大了一等地區(qū)的征收范圍，現(xiàn)行其他地段等級(jí)上浮一等。一類地段的征收范圍加大，同時(shí)三等地段和縣級(jí)市和縣城的稅額標(biāo)準(zhǔn)都相應(yīng)提高。2001年以來，收購儲(chǔ)備28家破產(chǎn)、改制等國有企業(yè)土地124萬平方米。市規(guī)劃和國土資源局于是采取公布土地價(jià)值預(yù)測分析結(jié)果，并在全國推介宣傳等手段，使這塊地在二次拍賣時(shí)，吸引了眾多房地產(chǎn)界巨頭，最終以高出底價(jià)4200萬元的價(jià)格成交。儲(chǔ)備了土地，坐等買家（房地產(chǎn)開發(fā)商）上門還不行，要提高土地收益，就得主動(dòng)出擊招商，這也是沈陽土地出讓金收入，自2002年以來始終以每年5億元的幅度遞增的原因。 納入儲(chǔ)備的土地，主要包括以下幾種類型：政府收回的閑置荒蕪?fù)恋?；拆遷舊居住區(qū)土地；國有企業(yè)土地；停止使用的劃撥土地；原土地使用者申請收購的土地；土地市場成功受讓后，購買者無力繼續(xù)開發(fā)且不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地。 隨后，全市土地儲(chǔ)備出讓機(jī)構(gòu)———沈陽市土地儲(chǔ)備交易中心掛牌成立，并于2002年正式建立市土地市場。這些資金，為沈陽進(jìn)行大規(guī)模的城市建設(shè)，提供了充足的資金保障。 2005年，沈陽全年共收繳土地出讓金30億元，配套費(fèi)12億元，合計(jì)收繳資金42億元，%%。其中，大部分用于中低價(jià)位、中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)，對于穩(wěn)定全市房價(jià)起到了積極作用。預(yù)計(jì)今年下半年，沈陽市的土地價(jià)格漲幅仍然不會(huì)太大，處于一個(gè)較為合理的范圍之內(nèi)。目前，沈陽市的土地價(jià)格占房價(jià)的總比例沒有超過30%。這對于穩(wěn)定全市房價(jià)，抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，起到了積極作用。今年上半年，其中，近60%的地塊位于二環(huán)和三環(huán)之間的城鄉(xiāng)接合部。統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，今年上半年沈陽市的土地市場需求旺盛。其中。其中，大部分用于中低價(jià)位、中小戶型住宅的開發(fā)建設(shè)，對于穩(wěn)定全市房價(jià)起到了積極作用。 為了完善住房保障體制，增加住房保障投入，房產(chǎn)住宅局繼續(xù)加大財(cái)政支持力度，多渠道籌集資金和房源，力爭(原計(jì)劃五年)解決1929戶人均住房使用面積7平方米以下廉租戶住房問題；按照《哈爾濱市購買經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼暫行辦法》，逐步由哈爾濱市政府組織建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房向經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼政策過渡，最終實(shí)現(xiàn)改暗補(bǔ)為明補(bǔ)，以此來確保優(yōu)惠政策能夠真正落實(shí)到哈市中低收入家庭；進(jìn)一步規(guī)范單位自建住房管理，加快解決無房和住房困難職工居住問題；進(jìn)一步發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。（三）增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)2006年前8個(gè)月，哈市新建商品住房平均銷售價(jià)格2537元/平方米，%，%，在全國15個(gè)副省級(jí)城市中漲幅排在最后幾位。B) 在今后的土地招、牌掛過程中，將全部采取給出土地拍賣底價(jià)同時(shí)，也給出最低競買保證金價(jià)格，要求土地買家在競拍前必須交一定金額保證金，以防止競拍土地者在獲得土地使用權(quán)后拖延或不交付土地出讓金。除此之外，哈爾濱市呼蘭區(qū)六塊國有土地使用權(quán)掛牌掛地塊概況如下：A) 此次為保證掛牌土地出讓的公平有效，市土地儲(chǔ)備中心為每宗土地都設(shè)立了競買保證金。　　這5宗土地分別是位于香坊區(qū)公濱路461號(hào)的香坊區(qū)政府原址地段，南崗區(qū)學(xué)府三道街102號(hào)地段，道外區(qū)宏圖街41號(hào)地段，道里區(qū)窯地頭道街18—6號(hào)的輕質(zhì)保溫材料廠地段，位于道外區(qū)東北新街、通港街、迎新街、規(guī)劃路的陶瓷大市場地段?！?（二）首批土地經(jīng)營項(xiàng)目地塊上市2006年首批土地經(jīng)營項(xiàng)目已確定，包括道外區(qū)陶瓷大市場地段在內(nèi)的5宗土地，日前在土地交易中心掛牌拍賣。一季度與上年相比，哈爾濱市商品房住宅、%、%%，其中各類住宅價(jià)格持續(xù)保持強(qiáng)勢，進(jìn)一步顯現(xiàn)出哈爾濱房地產(chǎn)市場后勁十足。是導(dǎo)致房屋銷售價(jià)格上漲的主要因素。與此同時(shí)，房屋銷售價(jià)格全面上漲。其中，%，商業(yè)、旅游、%。我市房屋銷售平均價(jià)格已達(dá)到2418元/平方米。哈爾濱市房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲的趨勢。2006年一季度哈爾濱市土地分析報(bào)告隨著外來知名房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)入，不斷拔地而起的中高檔住宅，哈爾濱市民領(lǐng)略到了全新的居住理念。 　同時(shí)，為防止我市房地產(chǎn)市場的大起大落，“十一五”期間將適度控制中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)模，在中心城區(qū)住房用地日趨緊張的情況下，將大力提高外圍區(qū)、市、縣的住房建設(shè)規(guī)模，以保持住房市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。另外，考慮到商品住房的需求意向，近期商品住房的供地首先以中山區(qū)、西崗區(qū)和沙河口區(qū)為主，其次是甘井子區(qū)。 同時(shí)，新供應(yīng)的普通商品住房用地主要分布在甘井子區(qū)的梭魚灣、泡崖子、泉水、大化渣場等地區(qū)；其次分布在中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)。 2006年281公頃的住房用地供應(yīng)總量基礎(chǔ)上，明年供應(yīng)的住房用地總量為264．8公頃。（三）普通商品房用地將優(yōu)先供應(yīng)四大區(qū)域大連市明年供應(yīng)的住房用地總量為264．8公頃。 其中，甘井子區(qū)后鹽振興路北側(cè)地塊小戶型比例為80％；甘井子區(qū)后鹽振興路南側(cè)地塊小戶型比例為65％；西崗區(qū)北京街東地塊小戶型比例為60％；甘井子區(qū)金北路南側(cè)地塊小戶型比例為70％。 在上述掛牌出讓的6塊商品住宅用地中，有4個(gè)地塊首次把“小戶型開發(fā)比例”納入土地出讓方案中，凡有意向競買的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合出讓文件確定的這一規(guī)定以及其他競買申請條件，才有資格參加此次掛牌競地。其中有6塊住宅用地將開發(fā)多層、小高層和高層住宅。頗為引人注目的是，針對其中一部分地塊，將首次以“限制套型結(jié)構(gòu)比例”的方式競標(biāo)開發(fā)商，此舉將緩解我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、房價(jià)上漲過快的矛盾，直接從土地出讓環(huán)節(jié)穩(wěn)定房價(jià)。7月，%，%，與上年同期基本持平。 （二） 供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析自一季度以來，大連市房地產(chǎn)開發(fā)各月累計(jì)投資增幅始終在3032%之間，上下波動(dòng)未超過2個(gè)百分點(diǎn)。而大連市采取的城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)對擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人（除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機(jī)構(gòu)的用地），以其實(shí)際占用土地的面積，按年征收的一種稅。納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書的，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。據(jù)了解，城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照征稅地段等級(jí)對應(yīng)的稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收。與原政策相比，部分地段等級(jí)提高了，同一地段等級(jí)的稅額標(biāo)準(zhǔn)也都有不同幅度地上調(diào)。新政策則將全市行政區(qū)內(nèi)的土地劃分為9個(gè)等級(jí)，各等級(jí)每平方米年稅額標(biāo)準(zhǔn)分別為：一等10元；二等8元；三等6元；四等5元；五等4元；六等3元；；八等2元；。 重劃地段等級(jí)，提高稅額標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)介紹，原來的政策將用地單位劃分工業(yè)和商業(yè)兩大類，適用不同的稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，即同一地段等級(jí)的土地因其使用單位所屬行業(yè)的不同，稅額標(biāo)準(zhǔn)也就不同，商業(yè)用地高于工業(yè)用地。土地使用稅納稅新規(guī)將有利于充分發(fā)揮稅收對土地資源的調(diào)節(jié)職能，促進(jìn)企業(yè)合理有效利用土地，公平納稅人稅負(fù)，對于增加地方財(cái)政收入，創(chuàng)建節(jié)約型城市將發(fā)揮重要作用。與去年相比，2006的供給土地供應(yīng)的政策性因素較大。 2005年5月份的政府工作會(huì)議上，土地囤積的問題被再次提出。所以2005年土地供應(yīng)量成為調(diào)整樓市發(fā)展最關(guān)鍵的問題之一。2006年大連市土地分析報(bào)告近兩年，國家相繼出臺(tái)一系列針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施，在宏觀調(diào)控政策頻推、外部環(huán)境趨緊的形勢下，大連房地產(chǎn)開發(fā)市場運(yùn)行總體平穩(wěn)，呈現(xiàn)投資增幅穩(wěn)定、施工規(guī)模、竣工面積、銷售面積等指標(biāo)全面向好、房價(jià)漲幅穩(wěn)步回落的局面。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，今年外地在杭舉辦土地推介會(huì)的政府不少于20家，其中不少來自山東、四川、湖北、江蘇等地，他們以較低的地價(jià)和優(yōu)惠的開發(fā)條件，吸引了一批批開發(fā)商外出“掘金”。11月底，江陰市國土資源局又緊鑼密鼓地先后在溫州、上海等地舉辦了“2006年一季度中國江陰房地產(chǎn)投資說明會(huì)”，對即將推出的8宗總計(jì)2315畝土地進(jìn)行詳細(xì)推介。江陰：看好杭州“伯樂”江陰市國土資源局推介方式十分標(biāo)新立異，采用的是輪番轟炸式：自去年6月，江陰市國土資源局相關(guān)人員悄然來杭召開了小型座談會(huì)，著重介紹了江陰市的房地產(chǎn)市場情況和土地市場出讓現(xiàn)狀，并表達(dá)了希望引進(jìn)大型開發(fā)企業(yè)來提高當(dāng)?shù)亻_發(fā)水平的愿望。舟山定海區(qū)政府也適時(shí)推出了“東岠島”和“摘箬山島”兩項(xiàng)黃金海島旅游的招商項(xiàng)目，并向不少杭州的開發(fā)企業(yè)拋來繡球。定海：力挺海島經(jīng)濟(jì)還有一些實(shí)力雄厚又有遠(yuǎn)見的地產(chǎn)商，則把投資的目光瞄準(zhǔn)了海島旅游及生態(tài)資源的開發(fā)潛力和廣闊前景，轉(zhuǎn)而投資海島旅游項(xiàng)目和旅游房產(chǎn)開發(fā)。這也讓紹興成為浙江省內(nèi)又一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的新興區(qū)域。這場推介會(huì)吸引了浙滬近200家開發(fā)企業(yè)前來參與且效果顯著，諸如上海復(fù)地、寧波雅戈?duì)枴⒑贾堇ず偷葮I(yè)內(nèi)知名企業(yè)前去咨詢。紹興：近水樓臺(tái)先得月自2004年年底，紹興市開始頻頻主動(dòng)接觸杭州開發(fā)商。（五）外來土地相中杭州做伴放眼省內(nèi)甚至是全國，浙江的開發(fā)商仍然是各個(gè)地方爭相引進(jìn)的好女婿。對此，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為，雖然此地塊早在今年6月份傳出將拍賣時(shí)就引起關(guān)注，但由于地塊規(guī)模較大，加上地處市中心黃金地段，地價(jià)不菲，本地開發(fā)商畢竟實(shí)有力限，加之至今對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)仍處于摸索階段，能夠吸引香港開發(fā)商進(jìn)駐，對任何一方都是一件好事。事后，嘉里建設(shè)（杭州）有限公司有關(guān)人士表示，該地塊今后將用作“商住娛樂項(xiàng)目”。這是杭州歷年掛牌出讓土地以來的最高總成交價(jià)，折合樓面價(jià)達(dá)14349元/平方米，刷新了杭州“總價(jià)地王”的紀(jì)錄。后來，原浙江大學(xué)湖濱校區(qū)地塊開始出讓，這讓香港嘉里集團(tuán)和太古集團(tuán)在杭州上演了一場最具港版“星味”的競拍會(huì)：外方高層領(lǐng)導(dǎo)親自坐鎮(zhèn)，競拍區(qū)和觀望區(qū)涇渭分明，競價(jià)達(dá)102輪。因?yàn)榈貕K總價(jià)過高，加上對