【正文】 公司將于 2022 年下半年發(fā)行人民幣 億元的可轉(zhuǎn)換公司債券，募集所得資金將用作發(fā)展深圳、廣州、上海、南京及武漢的項(xiàng)目，但可轉(zhuǎn)債44 / 45這一金融創(chuàng)新品種具有一般金融品種的投資風(fēng)險(xiǎn)。宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)可能產(chǎn)生的重大變化或單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)銷(xiāo)售變化，天津分公司在 2022 年和 2022 年兩年虧損就顯示出萬(wàn)科的管理在規(guī)模迅速擴(kuò)張的情況下存在一定的缺陷。（五）特別風(fēng)險(xiǎn)提示從 1998 年開(kāi)始，萬(wàn)科進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)時(shí)期，從近幾年的結(jié)果看還是比較成功的。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入了綜合能力競(jìng)爭(zhēng)階段，有產(chǎn)業(yè)集中的趨勢(shì)，為萬(wàn)科提供了擴(kuò)展的機(jī)會(huì)。經(jīng)營(yíng)環(huán)境、政策法規(guī)變化利于公司的發(fā)展2022 年 6 月，人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)金融政策進(jìn)行了規(guī)范；8 月，國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，明確指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并對(duì)健全市場(chǎng)體系、發(fā)展住房信貸、調(diào)控土地供應(yīng)、整頓市場(chǎng)秩序、搞活住房二級(jí)市場(chǎng)等方面工作做了指導(dǎo)性的規(guī)定。項(xiàng)目資源儲(chǔ)備豐富2022 年，萬(wàn)科集團(tuán)持續(xù)關(guān)注和研究土地政策的實(shí)施狀況和土地市場(chǎng)的43 / 45變化情況，并推進(jìn)在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲以及東北區(qū)域的擴(kuò)張，并先后進(jìn)入廣州、中山，與業(yè)已開(kāi)發(fā)的深圳和佛山形成深圳區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬(wàn)平方米；此外，還在鞍山和大連獲得新項(xiàng)目，形成以沈陽(yáng)為核心，包括長(zhǎng)春的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展；在上海區(qū)域管理中心，公司積極尋求進(jìn)入新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。特別值得一提的是萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石，其個(gè)人魅力可以說(shuō)是萬(wàn)科一筆不小的無(wú)形資產(chǎn)。這集中反映在兩個(gè)方面：一是 1995 年后集中力量開(kāi)發(fā)城市居民住宅，極大程度上回避了那些年寫(xiě)字樓市場(chǎng)低迷的風(fēng)險(xiǎn)；二是 1998 年開(kāi)始加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的力度，較早地把握住了這一輪國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升的機(jī)會(huì)，很好地抓住了機(jī)遇。2022 年，萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的 %，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)占公司凈利潤(rùn)總額的 100%。萬(wàn)科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮年初在“萬(wàn)科華南萬(wàn)客會(huì)”成立的新聞發(fā)布會(huì)上表示，未來(lái) 510年，萬(wàn)科將做好房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)，不可能涉足其他行業(yè)，同時(shí)在住宅技術(shù)研究方面要擁有自己的研發(fā)中心。從萬(wàn)科 2022 年的擴(kuò)張策略來(lái)看，其要實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域的集約化和核心城市的規(guī)?；l(fā)展，完成長(zhǎng)三角和珠三角戰(zhàn)略布局，同時(shí)，萬(wàn)科的足跡遍布國(guó)內(nèi) 15 個(gè)中心城市，這也是其它房地產(chǎn)公司難以媲美的。特別值得一提的是，萬(wàn)科 2022 年加大了應(yīng)收賬款催收力度，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高達(dá) 倍，較前幾年上升明顯，表明企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的能力較高。財(cái)務(wù)費(fèi)用連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，使得公司的利息支付倍數(shù)連續(xù)三年為負(fù)，從這一點(diǎn)看，公司的償債能力較強(qiáng)。償債能力分析41 / 452022 年一季度，萬(wàn)科的流動(dòng)比率為 ，與去年同期相比有所下降；速動(dòng)比率為 ，仍然偏低于去年同期。 2022 年，萬(wàn)科根據(jù)市場(chǎng)變化以及對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期，適時(shí)調(diào)整銷(xiāo)售策略，提升售價(jià)，在鋼材、水泥等建材價(jià)格上調(diào)的背景下，萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利不斷上升。但與全年公司計(jì)劃相比，一季度盈利占集團(tuán)全年盈利的比例仍較低。 表 44：按投資區(qū)域劃分之主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、凈利潤(rùn)及結(jié)算面積情況 單位：萬(wàn)元，萬(wàn)平方米，%地區(qū) 營(yíng)業(yè)收入 比例 凈利潤(rùn) 比例 結(jié)算面積 比例上海 172,424 20,745 深圳 161,657 20,056 南京 21,221 4,102 成都 32,699 2,761 沈陽(yáng) 50,685 2,610 南昌 25,028 2,391 武漢 29,743 2,048 長(zhǎng)春 20,123 1,474 北京 48,825 928 天津 58,867 797 其它 650 3,484 ** 40 / 45總計(jì) 621,922 54,428 數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年年報(bào)（三）財(cái)務(wù)狀況分析盈利能力分析根據(jù)行業(yè)的地域性特點(diǎn)，受氣候影響，一季度銷(xiāo)售相對(duì)處于淡季；此外春節(jié)長(zhǎng)假以及在部分地區(qū)冬季施工困難，安排竣工的項(xiàng)目相對(duì)較少，故一季度收入占全年的比例相對(duì)較小。這一變化主要基于過(guò)去三年萬(wàn)科對(duì)上海市場(chǎng)的成功投資策略。2022 年，上海市場(chǎng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)占公司%，首次超過(guò)深圳的 %；上海市場(chǎng)總的盈利貢獻(xiàn)占公司凈利潤(rùn)的%，深圳占 %；上海的營(yíng)業(yè)收入比例占公司的 %，也超過(guò)了深圳的 %。 分地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)呈現(xiàn)分散化趨勢(shì)深圳地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在萬(wàn)科的收入構(gòu)成中一直占有較大比重，到2022 年為止深圳還是萬(wàn)科房地產(chǎn)收入來(lái)源最多的地方，但深圳的利潤(rùn)貢獻(xiàn)卻在不斷下降。2022 年萬(wàn)科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)為 億元，比 2022 年增長(zhǎng) %，占其凈利潤(rùn)總額的39 / 45100%，以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及過(guò)去三年不斷推進(jìn)的二線(xiàn)城市擴(kuò)張是保障公司業(yè)績(jī)獲得快速增長(zhǎng)的主要因素，同時(shí)也顯示出萬(wàn)科的專(zhuān)業(yè)化程度不斷提高。表 43：2022 年一季度利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元變動(dòng)時(shí)間 20220331 20221231 20220930 20220630 20220331變動(dòng)原因 季報(bào) 年報(bào) 季報(bào) 中報(bào) 季報(bào)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 103, 638, 326, 219, 77,主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 30, 139, 72, 50, 17,營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 16, 82, 37, 28, 6,利潤(rùn)總額 16, 83, 37, 28, 6,凈利潤(rùn) 10, 54, 27, 20, 4,可分配利潤(rùn) 35, 68, 28, 21, 5,供股東分配利潤(rùn) 35, 59, 28, 21, 5,未分配利潤(rùn) 35, 24, 27, 20, 5,數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科 2022 年一季報(bào)近幾年來(lái)，萬(wàn)科的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入即房地產(chǎn)收入一直在高速上升，房地產(chǎn)收入占營(yíng)業(yè)收入的比重也一直保持著上升趨勢(shì)。報(bào)告期末，集團(tuán)尚有 萬(wàn)平方米預(yù)售面積尚未竣工結(jié)算。上海蘭喬圣菲、深圳金域藍(lán)灣、深圳東海岸等項(xiàng)目獲得良好收益。2022 年集團(tuán)主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 33 個(gè)，開(kāi)工面積和竣工面積預(yù)計(jì)分別為 178萬(wàn)平方米和 154 萬(wàn)平方米。此外，公司將加大對(duì)現(xiàn)有重點(diǎn)城市的投資，特別是在北京和成都增加項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，以確保該公司的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展。截至 2022 年末，公司已在 15 個(gè)城市擁有項(xiàng)目資源，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源建筑面積 744 萬(wàn)平方米，為未來(lái)三年的穩(wěn)定增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。集團(tuán)新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬(wàn)平方米，主要分布在深圳、廣州、中山、上海、南京、成都、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、大連和鞍山。37 / 45最 新 股 本 結(jié) 構(gòu) 圖 （ 萬(wàn) 股 ）%%% %流 通 Ａ 股 [%] 105, 流 通 Ｂ 股 [%] 24,351國(guó) 家 股 [%] 10, 境 內(nèi) 法 人 持 股 [%] 11,圖 46：深圳萬(wàn)科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：深萬(wàn)科個(gè)股檔案萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司是我國(guó)首批股票上市公司和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最著名的企業(yè)之一。2022 年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳股權(quán)，全面完成了專(zhuān)業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略。表42：房地產(chǎn)股地域分布一覽表證券代碼 股票名稱(chēng) 主營(yíng)行業(yè) 地 域35 / 45600895600823600696600675600663600648600641600639600638600606600603張江高科世貿(mào)股份利嘉股份中華企業(yè)陸家嘴外高橋中遠(yuǎn)發(fā)展浦東金橋新黃浦金豐投資ST 興業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市上海市600376000931000402天鴻寶業(yè)中關(guān)村金融街房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)北京市北京市北京市600383000049000046000042000031000029000014000011000006000005000002金地集團(tuán)ST 萬(wàn)山光彩建設(shè)深長(zhǎng)城 A深寶恒 A深深房 A沙河股份ST 深物業(yè)深振業(yè) AST 星源萬(wàn)科 A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳深圳600393000573600684東華實(shí)業(yè)粵宏遠(yuǎn) A珠江實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)廣東省廣東省廣東省600322000897天房發(fā)展津?yàn)I發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)區(qū)天津市天津市600215600670長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)ST 高斯開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)吉林省吉林省36 / 45600193000632000526創(chuàng)興科技三木集團(tuán)好時(shí)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)福建省福建省福建省600133 東湖高新 開(kāi)發(fā)區(qū) 湖北省600095 哈高科 開(kāi)發(fā)區(qū) 黑龍江省600064600533600736南京高科棲霞建設(shè)蘇州高新開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)江蘇省江蘇省江蘇省600051 寧波聯(lián)合 開(kāi)發(fā)區(qū) 浙江省000558000769萊菌置業(yè)菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)遼寧省遼寧省000608 陽(yáng)光股份 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 廣西000540 世紀(jì)中天 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 貴州省000514 渝開(kāi)發(fā) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng) 重慶市000505000502000572ST 珠江恒大房產(chǎn)ST 金盤(pán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)海南省海南省海南省數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年 3 月 29 日《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》四、上市公司研究（深萬(wàn)科）（一）公司概述深圳萬(wàn)科（000002）是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998 年公司開(kāi)始介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)較早從事住宅商品房開(kāi)發(fā)的企業(yè)之一。上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年世博會(huì)在上海舉辦，從產(chǎn)業(yè)推動(dòng)角度分析，上海將在今后幾年加快產(chǎn)業(yè)更新，推動(dòng)房地產(chǎn)等相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展。在目前兩市房地產(chǎn)上市公司中，深圳、上海、北京三地占有重要地位，且各有特色和亮點(diǎn)。由于受?chē)?guó)家宏觀(guān)政策如“18號(hào)”文件、CEPA協(xié)議等所推動(dòng)，加上市場(chǎng)“游戲”規(guī)則的轉(zhuǎn)變，極有可能使地產(chǎn)板塊成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。深圳房地產(chǎn)公司如深深房、深天地隨著深圳市政府出讓控制權(quán)、內(nèi)部整合重組、引進(jìn)外資等不同方式的分階段實(shí)施具有極大的重組潛力。已收未結(jié)算金額由于不能及時(shí)進(jìn)入每股收益使一些房產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)相對(duì)低估，如年初世貿(mào)股份發(fā)布公告其世貿(mào)濱江花園進(jìn)入交房期，每股收益大增2500%，充分體34 / 45現(xiàn)了房地產(chǎn)公司特有的成長(zhǎng)性。（二）板塊輪動(dòng)醞釀機(jī)會(huì)從2022年開(kāi)始的股市大調(diào)整，使一些房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)嚴(yán)重超跌。項(xiàng)目竣工有望大幅提高公司利潤(rùn)水平。因?yàn)樵谡D之際可能會(huì)使得一些不具備實(shí)力的地產(chǎn)商陷于無(wú)米下鍋的困境，但對(duì)于房地產(chǎn)上市公司而言，由于資金實(shí)力雄厚，大多有土地儲(chǔ)備。因此，整頓土地市場(chǎng)之后，地產(chǎn)類(lèi)上市公司的經(jīng)營(yíng)環(huán)境會(huì)得到根本性的改善。首先，土地出讓日益規(guī)范，暗箱操作的概率大為降低，從而為房地產(chǎn)上市公司在日后取得土地儲(chǔ)備打下了基礎(chǔ)。目前人們的視野也逐步從基礎(chǔ)原材料價(jià)格上漲帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)向關(guān)注消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)投資機(jī)會(huì)。其中，土地作為一種重要的資源更有挖掘的空間。在我國(guó)城市化進(jìn)程加快及消費(fèi)升級(jí)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)保持了快速持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭。人民幣的升值將對(duì)擁有大量土33 / 45地儲(chǔ)備的上市公司獲得了比較客觀(guān)的潛在收益，與此同時(shí)，國(guó)際資本將大量通過(guò)公開(kāi)渠道購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)上市公司的股票，重新評(píng)價(jià)房地產(chǎn)上市公司的未來(lái)價(jià)值。分析認(rèn)為，房地產(chǎn)股重新受到市場(chǎng)資金關(guān)注，主要有以下幾方面原因：對(duì)人民幣升值預(yù)期日趨強(qiáng)烈。32 / 4592949698100102104106108110銷(xiāo) 售 價(jià) 格 指 數(shù) 租 賃 價(jià) 格 指 數(shù)銷(xiāo) 售 價(jià) 格 指 數(shù) 租 賃 價(jià) 格 指 數(shù) 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ 2022.Ⅱ 2022.Ⅲ 2022.Ⅳ 2022.Ⅰ圖 45：20222022 年一季度商業(yè)用房銷(xiāo)售、租賃價(jià)格指數(shù)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)庫(kù)三、股市漸趨回暖 板塊輪動(dòng)醞釀機(jī)會(huì)（一）房地產(chǎn)股重新受到市場(chǎng)資金關(guān)注統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在2022年中國(guó)十大盈利行業(yè)排名中，房地產(chǎn)行業(yè)高居榜首，緊隨其后的是汽車(chē)、網(wǎng)絡(luò)游戲、物流等行業(yè)。然而，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度應(yīng)與城市區(qū)域商業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。在租金方面，預(yù)計(jì)一線(xiàn)城市將持續(xù)上漲，如廣州；二線(xiàn)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)完善的基礎(chǔ)上，情況也較為樂(lè)觀(guān)，如沈陽(yáng)依托社區(qū)發(fā)展的商業(yè)房產(chǎn)，珠海市核心商圈內(nèi)的項(xiàng)目等等。商鋪投資因其投資回報(bào)率高，帶來(lái)市場(chǎng)需求的旺盛，投