【正文】 空間布局與功能在空間布局上，采用以高端休閑活動(dòng)中心為焦點(diǎn)與極核，向四周分散布置20棟馬。方案二：神馬騎士雕像在二號(hào)山頭，用石質(zhì)材料塑一騎士神馬雕像，作為景觀意向性標(biāo)致建筑。下面四層為八角形，屋頂最上一層采取琉璃瓦盔頂形式。設(shè)計(jì)思路：總體設(shè)計(jì)為樓閣式建筑，閣體造型分五層，從上至下由藍(lán)色（天空）、紅色（太陽、火）、白色（云、乳汁）、綠色（水、草）、黃色（大地）裝飾，寓意吉祥、祥和與騰飛。（4）景區(qū)標(biāo)志性建筑方案一：天馬閣位置：天馬閣位于本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的至高點(diǎn)二號(hào)山頂，位于新市區(qū)的景觀線延長線上。l 馬具制作與展廳與馬相關(guān)的用具展示，同時(shí)可讓游客參與馬具制作和購買相關(guān)的馬具，可引進(jìn)國際上名牌馬具。奧運(yùn)與馬也是重要的展示內(nèi)容。l 中國名馬展廳展示中國的馬術(shù)運(yùn)動(dòng)和產(chǎn)于我國各地的名馬，全面展示馬對(duì)中國的重要意義和中國馬文化的內(nèi)涵。主要包括以下內(nèi)容：大汗與馬主要講述蒙古族的起源地和蒙古馬的起源地在某，因?yàn)檫@里有成吉思汗的神馬，成吉思汗的兩匹軍馬在某，成吉思汗奶祭所用的99匹白馬。l 某馬文化展廳是博物館的重要展區(qū)主要展示區(qū)，以亞歐大陸蒙古馬的展示與蒙古族草原文明的歷史、文化、生產(chǎn)和生活習(xí)俗。建設(shè)指標(biāo)：馬文化博物館建筑面積為2500平方米，為全國最大的馬文化博物館，為雙層建筑，總高度為12米，主體建筑為當(dāng)?shù)孛褡褰ㄖL(fēng)格。功能：是整個(gè)項(xiàng)目馬文化與蒙族文化的收藏、展示、保護(hù)中心。為了提高旅游區(qū)的愉悅性，增加游客的興奮點(diǎn)，可以定時(shí)在廣場(chǎng)上進(jìn)行經(jīng)過改編的查瑪舞或其他具有蒙族文化色彩的舞蹈表演。廣場(chǎng)周邊增加植被景觀。建設(shè)內(nèi)容：廣場(chǎng)為一圓形廣場(chǎng)，主軸穿過廣場(chǎng)通向天馬閣，廣場(chǎng)西部有景區(qū)內(nèi)部二級(jí)道路通向馬文化風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)。功能：供游客娛樂、游樂活動(dòng)，使游客體驗(yàn)馬文化的魅力，引入一種境界，重在參與性。在道路的兩旁設(shè)有與馬有關(guān)的景觀小品建筑，設(shè)有24尊不同風(fēng)格的馬術(shù)造型木雕椅，在體現(xiàn)中外馬文化的同時(shí)，更重要的是具有可供游客休息的功能。兩旁種植行道樹，樹下種花種草，形成自然的生態(tài)隔離帶。 項(xiàng)目詳細(xì)建設(shè)方案（1）御馬道由景區(qū)大門入口至天馬閣，路寬15米，長約800米?？臻g布局項(xiàng)目的布局設(shè)計(jì)將通過加強(qiáng)和突出景觀軸線的基礎(chǔ)上，由入口區(qū)向北推進(jìn)，形成層次鮮明的景觀與建筑空間。（5）配套設(shè)施在接待服務(wù)功能區(qū)隱蔽位置規(guī)劃整個(gè)建設(shè)馬術(shù)俱樂部的鍋爐房、變電站，作為向周圍設(shè)施供熱、供水、供電的基礎(chǔ)設(shè)施。餐飲區(qū)可以舉辦婚宴、生日宴、壽宴等大型餐飲宴會(huì)。神馬山莊要以馬文化為設(shè)計(jì)理念，采取中式院落式建筑風(fēng)格，并結(jié)合蒙古特色建筑特征，層數(shù)控制在二至三層。規(guī)劃建設(shè)為三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（4）神馬山莊位置：位于御馬道東側(cè)，西與游客中心對(duì)稱。包括服務(wù)臺(tái)、值班經(jīng)理臺(tái)、經(jīng)理室、庫房、購物室、衛(wèi)生間及其他管理用房。連體蒙古包由一個(gè)直徑約20米的大蒙古包及周邊直徑約10米的中型蒙古包連接而成。建筑面積800平方米，為游客提供旅游信息，同時(shí)也是整個(gè)景區(qū)的主要管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置地。完善停車服務(wù)與管理，使景區(qū)停車有序。在停車場(chǎng)周邊設(shè)有可供游人休閑的場(chǎng)所，并配有廁所，以供游人使用。方案二：大門采用大型景觀立柱為建筑主體結(jié)構(gòu)，大門共八根柱，柱高16米，柱與柱之間用鐵鏈交叉連接，并雕有景觀圖案；立柱之間用柵欄圍墻連接，形成通透而又氣派的景觀意向；大門總寬度為40米，大門外整個(gè)景區(qū)用木柵欄圍合而成，形成一體的閉合景區(qū)；景區(qū)大門前設(shè)有廣場(chǎng)，可為景區(qū)第一印象區(qū)；（2）生態(tài)停車場(chǎng)馬術(shù)俱樂部的主停車場(chǎng)，總占地面積2000平方米，最多可同時(shí)停放70輛車，位于大門外兩側(cè)，各占地1000平方米，西邊為旅游車輛停車場(chǎng)，東邊為賓館專用停車場(chǎng)，規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)型停車場(chǎng)，植草磚鋪設(shè)?！疤祚R旗”之間掛有印有馬圖案的彩旗。大門標(biāo)明“某馬術(shù)俱樂部”字樣。大門總體設(shè)計(jì)采用當(dāng)?shù)孛褡褰ㄖL(fēng)格，主體建筑采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，門體建筑雕有奔馬圖案，建筑總高度為22米，總寬度為40米。位于整個(gè)景區(qū)景觀發(fā)展軸的南端。四、項(xiàng)目建設(shè)詳細(xì)方案經(jīng)過研究分析，在項(xiàng)目建議書的基礎(chǔ)上經(jīng)過項(xiàng)目比選，本研究報(bào)告所有的項(xiàng)目建設(shè)方案為最佳方案。馬術(shù)休閑莊園區(qū)馬術(shù)休閑莊園區(qū)主要建設(shè)項(xiàng)目有：馬術(shù)莊園——由近二十余棟獨(dú)立的、風(fēng)格各異的庭院式或四合院式的建筑群組成，主要分為私人莊園和企業(yè)莊園兩類。馬文化風(fēng)情體驗(yàn)區(qū)該區(qū)為馬術(shù)俱樂部開展馬術(shù)運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、表演、觀看的場(chǎng)地，同時(shí)也是訓(xùn)馬、圈馬的場(chǎng)所。用于游客與非會(huì)員的旅游住宿與客房服務(wù)）。旅游接待服務(wù)區(qū)旅游接待服務(wù)區(qū)是整個(gè)項(xiàng)目的第一印象區(qū)，也是服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目的重要功能區(qū)。景觀帶可以作為游客休息的地帶，并和北部的村莊形成有效的空間分隔。（二）“一帶”區(qū)位一帶為項(xiàng)目北側(cè)的生態(tài)景觀帶，通過喬木樹種的種植形成天然的屏障，為整個(gè)區(qū)塊的生態(tài)環(huán)境構(gòu)建提供良好的外部景觀空間。軸線串聯(lián)旅游接待服務(wù)區(qū)和馬文化展示區(qū)。功能定位此軸即是某馬術(shù)俱樂部的核心景觀軸，也是某市康巴什新區(qū)的生態(tài)景觀軸的延長，項(xiàng)目的建設(shè)，為城區(qū)拓展生態(tài)空間，使城區(qū)的發(fā)展具有可擴(kuò)展性。三、項(xiàng)目功能分區(qū)與布局根據(jù)某馬術(shù)俱樂部的發(fā)展總體目標(biāo)以及資源特性，結(jié)合整個(gè)項(xiàng)目區(qū)塊的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和新城開發(fā)在旅游、景觀、文化展示中的需要，按功能與及地塊相對(duì)的組合性原則，以馬文化的展示、傳承、體驗(yàn)為軸線，在梳理生態(tài)資源、文化資源以及景觀資源的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的總體布局為：“一軸、一帶、四區(qū)”（一）“一軸”區(qū)位“一軸”為康巴什新區(qū)景觀軸的延長線，直至二號(hào)山頭山頂，是新城區(qū)的高地，位于二號(hào)山頂，可俯瞰整個(gè)新城區(qū)?？傮w目標(biāo)定位為：打造以某馬文化為代表的、融地域多樣性文化體驗(yàn)旅游為主的，集民族風(fēng)情、競(jìng)技娛樂、旅游接待、休閑度假為一體的、極具特色的馬術(shù)俱樂部。項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位應(yīng)與新城區(qū)的定位、某旅游發(fā)展格局定位相吻合，服從和服務(wù)于某新城區(qū)和某全市旅游發(fā)展的大格局，滿足新市區(qū)功能配套的同時(shí)通過項(xiàng)目的開發(fā)，為提升某全市旅游發(fā)展提供重要的支撐。實(shí)施品牌戰(zhàn)略原則，加大某馬術(shù)俱樂部的宣傳力度，創(chuàng)造新形象，打造新品牌。力求做到人無我有，人有我特。要與周邊旅游景點(diǎn)等配套，形成旅游網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。項(xiàng)目開發(fā)注重三個(gè)效益的結(jié)合，經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益和社會(huì)效益的有機(jī)結(jié)合，投入必須要有產(chǎn)出。第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、建設(shè)原則馬術(shù)俱樂部的建設(shè)必須與生態(tài)建設(shè)規(guī)劃相結(jié)合，生態(tài)環(huán)境建設(shè)促進(jìn)旅游區(qū)的發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)生態(tài)建設(shè)。從用地的安全性分析，根據(jù)康巴什新區(qū)的用地建設(shè)規(guī)劃，本項(xiàng)目所規(guī)劃用地的安全性較高，屬安全性建設(shè)用地。馬術(shù)俱樂部項(xiàng)目用地以城區(qū)北部二號(hào)山頭為主，山頭與谷地高差不大，并有較好的可利用緩坡地，有利于項(xiàng)目的布點(diǎn)。從整個(gè)康巴什新區(qū)的規(guī)劃分析，馬術(shù)俱樂部用地與康巴什新區(qū)的居民生活水源地具有一定的距離，從景觀上可以相互利用映襯，并在規(guī)劃建設(shè)中形成相互的生態(tài)隔離帶，因此對(duì)飲用水源地不會(huì)產(chǎn)生環(huán)境影響。目前，項(xiàng)目東西兩面兩大水庫已建成，近期可實(shí)現(xiàn)蓄水，水庫形成后，景區(qū)地下水資源豐富，景區(qū)用水具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)各侵蝕沖溝也以排泄洪流為主。該河谷平水期以排泄洪流為主，洪水期以排泄洪流為主。（三）工程地質(zhì)與水文地質(zhì)某市域內(nèi)河流多為黃河流域，并分布有許多天然湖泊，根據(jù)五道恒水文站三十多年的觀測(cè)資料。規(guī)劃用地現(xiàn)為可建設(shè)用地，具有良好的地質(zhì)條件。本項(xiàng)目用地為新區(qū)城市控制性規(guī)劃所劃定的旅游與景觀用地，為政府指定用地，且項(xiàng)目建設(shè)符合規(guī)劃要求。建設(shè)用地位于城區(qū)北部，選擇城區(qū)景觀用地，且周邊開闊，三面留有余地，發(fā)展空間大。三、工程建設(shè)條件（一）項(xiàng)目選址本項(xiàng)目位于某康巴什新區(qū)北部環(huán)城公路以北，以二號(hào)山頭中心，南至環(huán)城公路，西至三號(hào)山頭坡地，東至二號(hào)山坡地，項(xiàng)目總占地面積為66公頃（1000畝）。供水項(xiàng)目區(qū)背靠康巴什新區(qū)兩大水庫，地下水位較高，旅游開發(fā)景觀用水可以得以解決，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)后，項(xiàng)目區(qū)離城區(qū)較近，供水可連入市政供水網(wǎng)線。特別是某新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，為本項(xiàng)目的開發(fā)奠定了良好的交通條件，大大縮短了本項(xiàng)目高端客源的時(shí)空距離?？蛋褪残聟^(qū)距包頭市城區(qū)100余公里，且全程高速和快速路，約為一小時(shí)半的車程。以某市為中心區(qū)域的“中國21世紀(jì)能源接續(xù)地”——某盆地，能源資源富集，品位高、質(zhì)量好，被稱做中國的科威特。某是一個(gè)天然聚寶盆，其資源豐富讓人嘆為觀止。其中一產(chǎn)增加值40億元，%，%，%。規(guī)劃中的某一市三區(qū)，包括東勝區(qū)、康巴什新區(qū)和伊金霍洛區(qū)（申報(bào)）將發(fā)展成為一個(gè)人口超過百萬的城市。二、建設(shè)地區(qū)概況（一）人口與民族某是一個(gè)以蒙古族為主體，漢族占大多數(shù)的多民族聚居區(qū)?？蛋褪残聟^(qū)北郊和西部擁有某兩大飲用水庫，可以形成特有的區(qū)域小氣候。全年多盛行西風(fēng)及北偏西風(fēng)。降水多集中于9三個(gè)月，占全年降水量的70%左右。據(jù)某市氣象站及伊金霍洛旗阿鎮(zhèn)氣象站系列觀測(cè)資料，康巴什新區(qū)，日最高氣溫38186。項(xiàng)目選取新城北郊第二塊山頭地，且東西各有兩個(gè)山頭，處于良好的地理位置，從大環(huán)境來看，景區(qū)處于環(huán)成吉思汗陵旅游圈的重要節(jié)點(diǎn)。地貌類型多樣，既有草原，又有高原；全市境內(nèi)五大類型地貌，平原約占總土地面積的 %，%，%，%，%。規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目位于新城區(qū)北郊，在主城控制區(qū)以北，在新城區(qū)總體規(guī)劃范圍內(nèi)，某馬術(shù)俱樂部所在地塊為新城規(guī)劃中的旅游景觀用地。某馬術(shù)俱樂部位于某市新規(guī)劃的政府所在地康巴什新區(qū)（原名青春山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）是2000年12月經(jīng)自治區(qū)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的自治區(qū)級(jí)開發(fā)區(qū)，位于某市東勝區(qū)哈巴格希鄉(xiāng)境內(nèi)。東、南、西與晉、陜、寧接壤，北及東北與草原鋼城包頭以及自治區(qū)首府呼和浩特隔河相望。馬文化的安全措施需要在此下功夫。專項(xiàng)市場(chǎng)專項(xiàng)市場(chǎng)一般沒有地域界限，游客主要是一些賞馬、愛馬、養(yǎng)馬的高端消費(fèi)人士。同時(shí)通過在某馬術(shù)俱樂部的住宿、餐飲、娛樂、康體等設(shè)施開展草原休閑度假產(chǎn)品。每年利用各種展覽會(huì)和博覽會(huì)（如北京旅游資源展示會(huì)、國家旅游局海外促銷會(huì)日本、韓國、蒙古國、香港、美國、法國站）的臨時(shí)場(chǎng)所，以及旅游交易中心（如北京旅游交易中心）永久性場(chǎng)所，精心策劃與設(shè)計(jì)旅游區(qū)展臺(tái)，吸引觀展者的注意，發(fā)放旅游宣傳手冊(cè)或資料。不同的市場(chǎng)有不同的產(chǎn)品和主題口號(hào)。③ 提高宣傳品的質(zhì)量，努力做到系列化、專題化和多語種化。每年邀請(qǐng)主要客源國的旅行社至某馬術(shù)俱樂部考察景點(diǎn)，踩線，加深印象，增加感情交流，加強(qiáng)合作。② 在海外和國內(nèi)主要客源地，設(shè)辦事機(jī)構(gòu)，建立代理點(diǎn)或建立合資旅行社，逐步過度到自己組團(tuán)，開辟在客源地直接招徠、組織客源的渠道。為此，要加大宣傳力度，采取有針對(duì)性的促銷措施，根據(jù)市場(chǎng)需求原則，推出有特色的產(chǎn)品，與一批有實(shí)力的旅行社建立穩(wěn)定的關(guān)系，以保持某馬術(shù)俱樂部市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定，尤其是在蒙古、日本、韓國這些一級(jí)市場(chǎng)國家。該市場(chǎng)很大一部分是由于空間距離遠(yuǎn)導(dǎo)致游客難以成行，而成行的游客大多又是選擇團(tuán)隊(duì)的旅游形式，因此旅游產(chǎn)品的策略是把成吉思汗陵、響沙灣、某馬術(shù)俱樂部共同包裝開發(fā)成一條精品旅游線路，由旅行社推廣。同時(shí)與當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃⒘己玫暮献麝P(guān)系，將某馬術(shù)俱樂部打造為與成吉思汗陵、響沙灣一起的某市精品旅游線路。針對(duì)陜西、山西、寧夏等周邊近距離省份的市場(chǎng)。因此，在產(chǎn)品的營銷上，一是某馬術(shù)俱樂部舉行名人到某馬術(shù)俱樂部采風(fēng)活動(dòng)，擴(kuò)大某馬術(shù)俱樂部的聲譽(yù)；二是在相關(guān)的媒體上宣傳，這里的宣傳不是就廣告而廣告，而是通過一些名人或者游客的感受進(jìn)行宣傳。京津市場(chǎng)是某市國內(nèi)旅游市場(chǎng)份額較大的兩地，外出游更講究經(jīng)歷與體驗(yàn)，注重文化品位。再就是實(shí)施淡旺季價(jià)格差別戰(zhàn)略，以在淡季吸引游客。此外也可以對(duì)大中型企事業(yè)進(jìn)行直銷，引導(dǎo)公司的商務(wù)、會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)、度假旅游?？梢酝怀雒勺鍌鹘y(tǒng)文化、蒙古馬文化的旅游精品，自治區(qū)內(nèi)的客源將占某馬術(shù)俱樂部中高端市場(chǎng)的大部分，因此可在區(qū)內(nèi)的大城市，尤其是在鄂、呼、包市開發(fā)面對(duì)中高端市場(chǎng)的促銷活動(dòng)，刺激市場(chǎng)需求的增長，拓寬客源層。l 針對(duì)不同的產(chǎn)品，突出精品特色針對(duì)不同的客源市場(chǎng)需求，推出不同特色的旅游精品產(chǎn)品。（二）針對(duì)旅游市場(chǎng)的特點(diǎn)實(shí)施具體營銷策略中高端市場(chǎng)（1）國內(nèi)市場(chǎng)某馬術(shù)俱樂部目前屬于開創(chuàng)期，應(yīng)以高頻率，全方位，立體互補(bǔ)的方式在國內(nèi)進(jìn)行宣傳。那達(dá)慕大會(huì) 那達(dá)慕，蒙語是“娛樂”或“游戲”的意思。隨著條件的成熟，利用某馬術(shù)俱樂部的區(qū)位獨(dú)立、環(huán)境良好、配套完善等優(yōu)勢(shì)，在不以盈利為最終目的的前提下，聯(lián)合相關(guān)政府機(jī)構(gòu)，舉行“歷史傳統(tǒng)文化的可持續(xù)發(fā)展”論壇，成為長期性的品牌，以此擴(kuò)大某馬術(shù)俱樂部的社會(huì)影響。l 互聯(lián)網(wǎng)廣告。l 車站、機(jī)場(chǎng)以及高速公路戶外廣告。l 某市及其他地區(qū)的報(bào)刊。l 相關(guān)市場(chǎng)的廣播電臺(tái)，主要為交通臺(tái)。此外還可以與區(qū)外的一些省市電視臺(tái)達(dá)成合作。以新聞、專訪和軟性廣告為主，以最優(yōu)時(shí)段的硬性廣告為必要補(bǔ)充。l 平面及多媒體廣告品。廣告方案應(yīng)是一個(gè)階段性策劃與長期規(guī)劃結(jié)合的方案，以保障能夠達(dá)到有序的預(yù)期效果。VIP計(jì)劃：對(duì)于有助于某馬術(shù)俱樂部開發(fā)建設(shè)和發(fā)展的要客，如報(bào)刊、電視記者、旅行商、政界要人等實(shí)施優(yōu)惠計(jì)劃，如對(duì)客人的食宿實(shí)行免費(fèi)或5折等優(yōu)惠政策。成立中高端市場(chǎng)的會(huì)員俱樂部，此會(huì)員俱樂部與針對(duì)高端團(tuán)體的會(huì)員俱樂部性質(zhì)不同，游客只需繳納很少的會(huì)費(fèi)或在某馬術(shù)俱樂部的花費(fèi)超過一定數(shù)額后自然取得會(huì)員資格。在計(jì)算好自身成本和回報(bào)的基礎(chǔ)上，要充分考慮游客所愿意支付的成本，要了解游客滿足需要與欲求愿意付出多少錢(成本)，而不是單向地給產(chǎn)品定價(jià)。針對(duì)中高端市場(chǎng)：要考慮到團(tuán)隊(duì)與散客的差價(jià)、旺季與淡季的差價(jià)、節(jié)假日與平日的差價(jià)。針對(duì)專項(xiàng)市場(chǎng)：一方面突出的是會(huì)員制，強(qiáng)調(diào)貴族身份，貴族的享受；另一方面，提出部分莊園采取產(chǎn)權(quán)的形式進(jìn)行銷售，業(yè)主既可自己進(jìn)行季節(jié)性度假居住，也可作為投資型項(xiàng)目，委托開發(fā)商進(jìn)行出租經(jīng)營，參與分紅。在產(chǎn)品上，既要考慮自身的資源優(yōu)勢(shì)，更要瞄準(zhǔn)游客的需求，精心設(shè)計(jì)、組合、包裝和市場(chǎng)營銷，充分發(fā)揮每項(xiàng)旅游產(chǎn)品的作用，某馬術(shù)俱樂部才能具有一定競(jìng)爭(zhēng)力，獲得好的口碑和美譽(yù)度，從而吸引更多的游客。根據(jù)某馬術(shù)俱樂部的產(chǎn)品與所體現(xiàn)的文化內(nèi)涵，本旅游項(xiàng)目和產(chǎn)品應(yīng)體現(xiàn)二種形象：某新城的亮點(diǎn)草原休閑旅游的經(jīng)典形象宣傳口號(hào)：某俱樂部 風(fēng)尚休閑城產(chǎn)品策略在區(qū)域旅游開發(fā)戰(zhàn)略上