【正文】 建議海內(nèi)外各界有識(shí)之士前來(lái)洽談合作、投資開(kāi)發(fā)。第十二章 結(jié)論和建議白水縣云臺(tái)山旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)前期工作已經(jīng)展開(kāi)，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)方案切實(shí)可行，市場(chǎng)前景可觀，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益十分明顯。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析目前，陜西省進(jìn)入旅游大發(fā)展和景區(qū)點(diǎn)不斷增加的階段，所以本項(xiàng)目從一開(kāi)始就面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)策：政府一方面積極爭(zhēng)取上級(jí)專(zhuān)項(xiàng)資金支持，另一方要下大力氣優(yōu)化投資環(huán)境，提供極好的發(fā)展空間，以便能夠很好的完成招商引資。四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)增加了政府的稅收按照本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算，%計(jì)算，年平均上繳 萬(wàn)元，% 計(jì)算，年平均上繳 萬(wàn)元，對(duì)支援國(guó)家和地方建設(shè)發(fā)揮積極的作用。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將為農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供思路本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后，將有力的促進(jìn)景區(qū)相關(guān)農(nóng)村非農(nóng)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，對(duì)于農(nóng)村特色資源（如蘋(píng)果、核桃、柿子、民俗文化）等的產(chǎn)業(yè)化開(kāi)發(fā)具有極大的促進(jìn)作用。二、對(duì)白水縣其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有很大的促進(jìn)作用目前，旅游業(yè)對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用得到普遍認(rèn)可，旅游可以為招商引資、形象推介、區(qū)域合作等搭建平臺(tái)。一、項(xiàng)目為提升區(qū)域旅游地位提供支撐本項(xiàng)目區(qū)集中了云臺(tái)山的山水精華，具備“特色突出”的特點(diǎn)。從盈利的角度考慮，本項(xiàng)目具備中長(zhǎng)期投資的價(jià)值，如果在運(yùn)作上能爭(zhēng)取政策支持、社會(huì)各界的參與，將建設(shè)期適度縮短，景區(qū)早日投入運(yùn)營(yíng)，則投資價(jià)值會(huì)大幅增加，投資效益明顯增加。以上分析表明，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。由附表12計(jì)算指標(biāo)可看出，初步估算，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅后13%，所得稅前18%，均大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝10%），均大于零。償債能力本項(xiàng)目計(jì)劃從銀行貸款7000萬(wàn)元，用于景區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施盈利項(xiàng)目的建設(shè)，（見(jiàn)附表11）。利潤(rùn)總額及分配見(jiàn)附表11。成本及費(fèi)用估算見(jiàn)附表10。折舊：固定資產(chǎn)折舊按直線方式計(jì)提，其中建筑物使用年限按40年考慮；道路工程按20年考慮；設(shè)備使用年限按10年考慮（詳見(jiàn)附表10）。營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：包括廣告費(fèi)用、公關(guān)宣傳費(fèi)用等，按收入3%計(jì)提。管理費(fèi)用：包括景區(qū)管理公司經(jīng)費(fèi)、管理人員薪金、員工培訓(xùn)費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、低值易耗品攤銷(xiāo)和其他管理費(fèi)用。二、 成本費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)成本項(xiàng)目估算經(jīng)營(yíng)成本主要指景區(qū)運(yùn)營(yíng)的直接成本，包括一線員工工資、福利費(fèi)用、養(yǎng)老保險(xiǎn)、景觀用水電等支出，測(cè)算采用間接法，以旅游收入的30%計(jì)算。本項(xiàng)目旅游收入估算為2015年達(dá)到16194萬(wàn)元；2020年達(dá)到170117萬(wàn)元。第十章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 旅游收入和營(yíng)業(yè)稅及附加估算本項(xiàng)目從2011年初步運(yùn)營(yíng)，2013年全面開(kāi)放，項(xiàng)目收入主要有門(mén)票收入、餐飲收入、游樂(lè)收入、住宿收入、旅游商品收入和其它收入等。該項(xiàng)目的投資由擬開(kāi)發(fā)的業(yè)主自籌資金或商請(qǐng)商業(yè)銀行貸款解決，項(xiàng)目可采取特許經(jīng)營(yíng)權(quán)有償轉(zhuǎn)讓或合作經(jīng)營(yíng)的形式。景區(qū)的知名度進(jìn)一步提高，游客的構(gòu)成向著多元化、豐富化的方向發(fā)展，基礎(chǔ)市場(chǎng)得以鞏固，拓展市場(chǎng)積極推進(jìn)，機(jī)會(huì)市場(chǎng)上形成一定的“局部引爆”，口碑效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。親水、休閑、藝術(shù)體驗(yàn)、度假等產(chǎn)品逐漸成型并且具備了知名度，“圈子效應(yīng)”開(kāi)始顯現(xiàn)，景區(qū)成為藝術(shù)團(tuán)體、先富群體的休閑體驗(yàn)?zāi)康牡刂?。景區(qū)的知名度開(kāi)始形成，認(rèn)知度提高，成為特色鮮明的景區(qū)之一，吸引人群開(kāi)始拓展。景區(qū)的游樂(lè)設(shè)施部分完成，知名度和名譽(yù)度基本形成，為下一步的開(kāi)發(fā)奠定了基礎(chǔ)。項(xiàng)目立項(xiàng)宣傳階段（2010年）按程序分項(xiàng)申報(bào)立項(xiàng)，重點(diǎn)解決機(jī)構(gòu)設(shè)置、基礎(chǔ)配套、人員培訓(xùn)等基礎(chǔ)性工作，注重多元化資金引入和對(duì)外宣傳工作，加快現(xiàn)有資源優(yōu)化整合和科學(xué)開(kāi)發(fā)的步伐。政府應(yīng)當(dāng)確定管理者的角色，約束開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)行為，避免出現(xiàn)占有資源而不開(kāi)發(fā)或者開(kāi)發(fā)遲緩、開(kāi)發(fā)方向錯(cuò)誤等現(xiàn)象的發(fā)生?？梢园l(fā)揮本地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)，吸引一些在冶金產(chǎn)業(yè)、新型材料產(chǎn)業(yè)、核桃產(chǎn)業(yè)等行業(yè)具備實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)行旅游業(yè)的投資，鼓勵(lì)境內(nèi)投資企業(yè)多元發(fā)展，也可以考慮將旅游與其他資源的開(kāi)發(fā)權(quán)捆綁銷(xiāo)售。農(nóng)家樂(lè)建設(shè)采取政府政策扶持、技術(shù)指導(dǎo)和財(cái)政補(bǔ)貼，農(nóng)民自行建設(shè)的方式進(jìn)行，預(yù)計(jì)這項(xiàng)投資總計(jì)需要570萬(wàn)元。四、招商引資規(guī)模及策略招商引資規(guī)模鼓勵(lì)多方面的社會(huì)資金投入旅游開(kāi)發(fā)建設(shè)當(dāng)中。詳細(xì)投資見(jiàn)下表。二、建設(shè)投資估算項(xiàng)目投資總額6000萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目建設(shè)投資5570萬(wàn)元，包括：基礎(chǔ)設(shè)施投資2840萬(wàn)元，景點(diǎn)建設(shè)1800萬(wàn)元，服務(wù)設(shè)施680萬(wàn)元，廣告宣傳250萬(wàn)元。旅游項(xiàng)目中裝修按建筑工程造價(jià)的5%計(jì)算，設(shè)備費(fèi)按建筑工程造價(jià)的1%估算；公共基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)及辦公設(shè)施中的 裝修費(fèi)按照建筑費(fèi)用的10%計(jì)算，設(shè)備費(fèi)用按建筑費(fèi)用的5%計(jì)算。第十章 投資估算、資金籌措及建設(shè)期安排一、投資估算國(guó)家有關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及施工驗(yàn)收規(guī)范陜西省建筑工程《投資估算指標(biāo)》陜西省《建筑安裝工程概算定額》《公路概算定額》、《公路工程預(yù)算定額》基價(jià)表。2）控制景區(qū)人口的數(shù)量和活動(dòng)范圍，控制人工設(shè)施的體量和噪音，盡量避免或減少人類(lèi)活動(dòng)對(duì)野生動(dòng)物的影響。（2）動(dòng)物保護(hù)1）全面禁獵，不得捕獵任何野生動(dòng)物。3）土層較薄，土質(zhì)特殊的地區(qū)，禁止任何人以任何理由在坪上取土。人工種草、人工種植灌木來(lái)保持水土。生態(tài)系統(tǒng)分類(lèi)保護(hù)（1）山地植被整體保護(hù)1）以工程措施和生態(tài)措施相結(jié)合，加強(qiáng)水土保持和植被保護(hù)。景區(qū)環(huán)境及治理對(duì)策規(guī)劃期內(nèi)景區(qū)環(huán)境優(yōu)化目標(biāo)應(yīng)向以下幾個(gè)方面努力：（1）空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到GB30951996中規(guī)定的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；（2）噪聲質(zhì)量應(yīng)達(dá)到GB30961993中規(guī)定的O類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）地面水環(huán)境質(zhì)量應(yīng)達(dá)到GB3838的規(guī)定；（4）景區(qū)環(huán)境應(yīng)實(shí)現(xiàn)綠化、美化及凈化。（2）病蟲(chóng)害和外來(lái)有害物種防治堅(jiān)持“預(yù)防為主、綜合防治”原則，采用生物、化學(xué)、物理、人工等辦法進(jìn)行綜合防治，確需使用化學(xué)農(nóng)藥時(shí)，進(jìn)行無(wú)害化處理。利用觀景亭和其它工程設(shè)施，增加了望臺(tái)功能、防火專(zhuān)用路等防火設(shè)施，在醒目位置設(shè)防火宣傳牌。二、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)良好的生態(tài)環(huán)境是旅游地長(zhǎng)期吸引旅游者的前提和保證。應(yīng)當(dāng)制定詳細(xì)嚴(yán)格的措施保護(hù)山體、動(dòng)物、植物、水等資源，嚴(yán)格禁止開(kāi)山采石，嚴(yán)格保護(hù)珍稀動(dòng)植物，在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中注意工程廢渣的處理，避免對(duì)周邊植物資源的破壞?？傮w要求主題鮮明、影響范圍廣泛、效果顯著。選擇白水縣有特色又有較大吸引力的民俗活動(dòng)主題，每年組織1次大型活動(dòng)，23次中小型活動(dòng)。把形象宣傳作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作目標(biāo)，經(jīng)常利用報(bào)刊雜志、電視、電臺(tái)等媒體，廣泛宣傳旅游形象及景區(qū)形象，如組織展覽、旅游形象大使巡游、旅游知識(shí)有獎(jiǎng)競(jìng)賽、旅游攝影比賽、爬山比賽等，積極引導(dǎo)旅游市場(chǎng)，讓更多的人認(rèn)識(shí)景區(qū)、景點(diǎn)。（2）加大對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的應(yīng)用塑造白水縣旅游新形象，與全縣各級(jí)政府部門(mén)通力協(xié)作，熟悉云臺(tái)山旅游形象標(biāo)志和內(nèi)涵，抓住時(shí)機(jī)，向外張揚(yáng)旅游形象。建立自己的網(wǎng)站，對(duì)景區(qū)的基本概況、特征進(jìn)行介紹，發(fā)布最新的游覽信息，宣傳景區(qū)美景（圖片展示）。（3）營(yíng)業(yè)推廣l 對(duì)輸送量大的旅行社提供優(yōu)惠和年終獎(jiǎng)勵(lì)；l 在主要客源地，選擇一些節(jié)假日推出優(yōu)惠活動(dòng)；l 政府鼓勵(lì)景區(qū)推出不同形式的“人性化”服務(wù)內(nèi)容；l 與主要客源地的一些大型企業(yè)、公司、單位的工會(huì)負(fù)責(zé)人保持良好聯(lián)系，根據(jù)對(duì)方需求不定期舉辦夏令營(yíng)、冬令營(yíng)活動(dòng)，并提供優(yōu)惠。l 加強(qiáng)與旅行社的關(guān)系。l 邀請(qǐng)、接待旅行社、旅游欄目記者、作家、攝影家采風(fēng)，在主要客源地的有關(guān)媒體發(fā)表宣傳文章；在正式營(yíng)業(yè)前，召開(kāi)記者招待會(huì)、新聞發(fā)布會(huì)，提供新聞性文章和圖片等。 l 在景區(qū)的賓館、農(nóng)樂(lè)、小吃店等的用品上，印制“云臺(tái)山景區(qū)” 旅游形象標(biāo)志，形成系列化旅游產(chǎn)品的品牌標(biāo)識(shí)，強(qiáng)化旅游形象、旅游商品的識(shí)別度，提高影響力。潛在的游客可以在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)信息獲取、虛擬游覽、模擬體驗(yàn)等，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的快速放大，為以后實(shí)體景區(qū)的開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)的持續(xù)引爆奠定基礎(chǔ)。一日游：縣城——黃草辿——西井鎮(zhèn)——食西井鎮(zhèn)——板山縣城——黃草辿——谷堆坪——洗耳河——食洗耳河——西井鎮(zhèn)縣城——黃草辿——性空山——食杏樹(shù)灘——金雞寨——縣城第七章 項(xiàng)目推廣策略一、推廣模式本項(xiàng)目要快速開(kāi)發(fā)、有效推廣，必須利用數(shù)字旅游的產(chǎn)業(yè)模式，提升和加速傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。五、項(xiàng)目區(qū)游程組織總體上整個(gè)公園要形成一個(gè)環(huán)線，不同的片區(qū)有不同的主題，體現(xiàn)變化性和節(jié)奏感；每個(gè)分片區(qū)內(nèi)部要在各個(gè)景點(diǎn)之間形成環(huán)路。認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家關(guān)于消防的有關(guān)條例和規(guī)定。而且對(duì)消防撲救、安全疏散路線、自動(dòng)報(bào)警、滅火、防排煙系統(tǒng)等設(shè)施進(jìn)行合理布局，各旅游建設(shè)項(xiàng)目必須要嚴(yán)格遵守《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。四、消防設(shè)施從云臺(tái)山旅游景區(qū)的情況來(lái)看，重點(diǎn)防范的火災(zāi)事故有：餐飲、住宿接待設(shè)施；旅游區(qū)的電器線路、旅游區(qū)的明火的禁止。服務(wù)設(shè)施較多、需水量較大的服務(wù)區(qū)，從就近鄉(xiāng)鎮(zhèn)取水，并設(shè)立蓄水點(diǎn)。水源選擇由于云臺(tái)山旅游景區(qū)很多服務(wù)區(qū)離縣城較遠(yuǎn)，無(wú)法利用城市供水管網(wǎng)，必須就近利用山泉溪流水，形成獨(dú)立的供水系統(tǒng)，或者從就近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)引水。除上表列舉的以外，在景區(qū)的外圍建設(shè)一些游客服務(wù)基地，具體如下：（1）黎城縣城游客集散中心：黎城縣接待設(shè)施較為薄弱，在現(xiàn)有政府賓館的基礎(chǔ)上建一座集餐飲、住宿、洗浴、娛樂(lè)為一體的四星級(jí)賓館，同時(shí)加大對(duì)現(xiàn)有賓館、招待所的改造提升力度。板山服務(wù)中心板山山腰平臺(tái)餐飲、娛樂(lè)商業(yè)用房以提供簡(jiǎn)單飲食為主和尚墳服務(wù)中心和尚墳村住宿、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物商業(yè)用房配合高檔特色度假中心（容納1000人的酒店），營(yíng)造民俗特色。l 景點(diǎn)整修： 處 28 　l 觀景臺(tái)： 處 28 　l 山門(mén)： 座 2 　l 綠化美化： 　 三、服務(wù)設(shè)施表6－1 服務(wù)設(shè)施配置表類(lèi)型位置性質(zhì)設(shè)施內(nèi)容設(shè)施特色洗耳河綜合服務(wù)區(qū)洗耳河住宿、餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)度假設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、民俗接待設(shè)施、商業(yè)用房、景觀設(shè)施假日旅游、文藝創(chuàng)作、民俗體驗(yàn)，建筑外形體現(xiàn)地方特色，高度不超過(guò)四層車(chē)不灘綜合服務(wù)區(qū)百寶峧溝口餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物接待設(shè)施、商業(yè)用房、景觀設(shè)施設(shè)置在水上樂(lè)園附近，設(shè)置雕塑，打造主題園林，體現(xiàn)親水特色杏樹(shù)灘綜合服務(wù)區(qū)杏樹(shù)灘村住宿、餐飲、購(gòu)物度假賓館、商業(yè)用房、民俗接待設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施依托現(xiàn)有的傳統(tǒng)民居建筑，設(shè)置商店、賓館飯店等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施。二、景點(diǎn)建設(shè)l 廟宇恢復(fù)：恢復(fù)沙陀寺云鶴宮廟宇大廳5間，古建，表華，塑像，對(duì)場(chǎng)院進(jìn)行綠化。主要有棧道、石階道、砂礫道三種。景點(diǎn)連接線 主要承擔(dān)處于同一帶上的各主要次級(jí)景區(qū)之間的連通，質(zhì)量要達(dá)到山區(qū)二級(jí)的水平，寬度4米，長(zhǎng)度3公里，水泥路面。根據(jù)地形走勢(shì)，分別建設(shè)大環(huán)線和小環(huán)線，大環(huán)線寬5米，長(zhǎng)度40公里，水泥路面；，長(zhǎng)度15公里，水泥路面，質(zhì)量要超過(guò)山區(qū)二級(jí)的水平，形成一條獨(dú)立的閉合游覽環(huán)線。這些公路承擔(dān)旅游區(qū)的對(duì)外交通功能，盡快增開(kāi)從景區(qū)到縣城的公交車(chē)輛，實(shí)現(xiàn)景區(qū)和主要服務(wù)基地的通達(dá)便捷。第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案一、道路交通道路分為對(duì)外公路、景區(qū)循環(huán)線、