菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告(參考版)
2025-05-17 02:40本頁面
【正文】 二、菏澤市房地產(chǎn)開發(fā)主要稅費(fèi)項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)費(fèi)用建安成本磚混結(jié)構(gòu)550元/㎡鋼混結(jié)構(gòu)650元/㎡小高層900元/㎡配套費(fèi)120130元/㎡序號(hào)稅費(fèi)名稱收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套補(bǔ)助費(fèi)商業(yè)、公建80元/㎡住宅40元/㎡2城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)（住宅）2元/㎡3墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)10元/㎡4人防工程易地建設(shè)費(fèi)25元/㎡5城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)管理費(fèi)2元/㎡6土地出讓金契稅3%合計(jì)前5項(xiàng)商業(yè)、公建119元/㎡住宅79元/㎡ 文/張成德 2005年5月。2002年，以招掛方式出讓式出讓土地11宗，總成交價(jià)達(dá)15374萬元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益4549萬元；2003以招拍掛方式出讓15宗，總成交價(jià)達(dá)28162萬元，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)收益16032萬元，比去年同增長(zhǎng)252%； 2005年擬推出地塊介紹地塊序號(hào)地理位置土地面積土地特征規(guī)劃用途出讓價(jià)格1號(hào)地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處中華路經(jīng)北、洙水河以南、振興路以東45畝火車站廣場(chǎng)拆遷的土地，已經(jīng)定出商貿(mào)、辦公66萬/畝2號(hào)地塊開發(fā)區(qū)丹陽路以南，華英路以西、洙水河以北，80畝拆遷建筑公司、煙草公司、紡織公司和牡丹區(qū)民政局用商住3號(hào)地塊牡丹區(qū)西城辦事處中華西路以北、牡丹區(qū)委區(qū)政府辦公大樓以南，重慶路兩側(cè)300畝可能為市公安局的定向住宅開發(fā)，具體情況，需要進(jìn)一步落實(shí)商業(yè)住宅25—30萬/畝4號(hào)地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處，紗廠以西、康莊路以南，振興路以東33畝居住5號(hào)地塊開發(fā)區(qū)丹陽辦事處黃河路以北、站前路兩側(cè)、二十三中以西、大成莊居民點(diǎn)以南63畝居住6號(hào)地塊開發(fā)區(qū)華平住宅小區(qū)（一期工程）西側(cè)，18．7畝屬華平一期的剩余部分，要求該宗地與華平一期統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、整體設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理。第三部分 土地供給市場(chǎng)與開發(fā)現(xiàn)狀分析一、土地市場(chǎng)供給情況2001年12月26日。但是在一定程度上，也反映出城市消費(fèi)者的收入水平比較低；購(gòu)買力相對(duì)有限。這與市場(chǎng)中購(gòu)房家庭人口結(jié)構(gòu)的比例大致吻合，加強(qiáng)了本次調(diào)查的準(zhǔn)確性。個(gè)體老板的比例最高，也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了當(dāng)?shù)剌^高收入群體的購(gòu)房意向。2職業(yè)：從圖中顯示，除了三資企業(yè)外，各類職業(yè)分布比例比較均衡。所以本次調(diào)查的結(jié)果是有較高真實(shí)性和可信度的。分期付款的比例較大，說明購(gòu)房群體關(guān)聯(lián)的閑散資金比較充足，也是當(dāng)?shù)厝巳罕容^偏好的購(gòu)房付款方式。而中介、廣播和路牌廣告等隨著其被選比例的降低，顯示出其被關(guān)注程度的降低和信息傳播的有效性降低。1獲取房產(chǎn)信息渠道：從上圖分析得到：電視渠道以超過25%的比例居于第一位置，充分體現(xiàn)了其作為信息渠道的優(yōu)勢(shì)和廣泛的受眾群體。燈飾、水池、雕塑、其他類、圍欄和石徑的被選比例也較高，在10%左右。這提示我們：中式的“移步換景、曲徑通幽”的設(shè)計(jì)要與美式設(shè)計(jì)的“自然隨意、草坪野花”的特點(diǎn)相結(jié)合，才能迎合更多人群的喜愛偏好，占領(lǐng)市場(chǎng)。1停車方式：地上停車方式的比例在55%，超過了地下方式10個(gè)百分點(diǎn)，說明人們始終在追尋生活的便利性。1入戶線路類型：從圖中看出，三種入戶線路類型幾乎各占1/3的比例。在比例超過20%的因素中，環(huán)境和地理位置是房地產(chǎn)開發(fā)地段因素的具體體現(xiàn)：“地段、地段還是地段”。由此可以看出，增強(qiáng)居住生活的便利性是提高關(guān)注力度的重要因素，這對(duì)于地塊的選擇也有一定的指導(dǎo)意義。那么醫(yī)院、學(xué)校、綜合商場(chǎng)和便捷道路交通成為市場(chǎng)中最為關(guān)注的周邊配套設(shè)施。作為它的替代形式，壁掛燃?xì)鉅t則以近30%的比例成為替代的首選；選擇中央空調(diào)形式的比例也超過了10%。低價(jià)位的物業(yè)費(fèi)用仍然是首選。這說明當(dāng)?shù)刭?gòu)房群體對(duì)于裝修的品位比較生活化一些，更加尋求自然愜意的感覺和享受。因此“毛坯房”的被接受程度最高，是受市場(chǎng)歡迎的。 裝修標(biāo)準(zhǔn)：很明顯，毛坯房的被選比例較高，超過了60%。錯(cuò)層和兩代居（同一樓層2套相鄰的房屋）的被選比例位列第二、第三。 戶型：從上圖中可以看出，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)于戶型的需求主要以2居室和3居室為主，其中對(duì)3居室的需求比例較大，這也有效的反映了市場(chǎng)上目前的主力戶型現(xiàn)狀。這反映出1600元為心理價(jià)位的上限。 牡丹區(qū)中華西路體育場(chǎng)對(duì)面建商品房，可接受價(jià)格：看圖知，在該地段商品房可接受的價(jià)位分布中，1200元至1600元的范圍占絕對(duì)主體地位。90㎡以下和120㎡以上的面積也有相當(dāng)比例的分布。調(diào)查結(jié)果正體現(xiàn)了市場(chǎng)發(fā)展擁有良好的購(gòu)買群體認(rèn)知基礎(chǔ)。關(guān)于調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果與相關(guān)分析如下：期望的住宅類型：多層與小高層（7—12層）的期望比例平分秋色，說明市場(chǎng)中對(duì)于這兩種住宅類型具有較好的認(rèn)知和認(rèn)可程度。在這種情況下，我們對(duì)于年度的開發(fā)量與供給量都要進(jìn)行合理的控制，以免增加開發(fā)的回收周期，導(dǎo)致資金的滯壓。7000=2116元/㎡。從價(jià)格水平上看，各樓盤的均價(jià)水平基本如下圖所示：均價(jià)水平主要在15001900元/㎡之間，集中分布在1500元/㎡左右。從銷售情況上看，受第一輪住房需求熱的影響，%，各樓盤的銷售情況相對(duì)比較理想，但是受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)觀念的影響，高樓層的銷售情況并不被看好，使得一些代理公司不得不采取銷控的手段將低層房源封售。而且目前已經(jīng)出現(xiàn)了2030萬㎡的大盤，反映出市場(chǎng)中已有實(shí)力比較雄厚的開發(fā)公司入駐，使得市場(chǎng)的發(fā)展與競(jìng)爭(zhēng)節(jié)奏逐步加快。從樓市的供給特點(diǎn)看，市場(chǎng)上主要以三室的戶型為主，面積主要集中在110—140㎡，而且目前市場(chǎng)上的戶型格局以南臥室的形式為主。據(jù)市房管局有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)分析，整個(gè)菏澤市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是在2003年剛剛起步，2004年至今才剛剛走上規(guī)范化運(yùn)營(yíng)的道路。金潤(rùn)嘉園開發(fā)商菏澤龍燕房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商無地理位置開發(fā)區(qū)人民路26號(hào)（海關(guān)對(duì)過）小區(qū)規(guī)模占地38753㎡，總建49088，建筑形式多層、別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房周邊配套目前還不是很完善主力戶型二室二廳一衛(wèi)（）、三室二廳二衛(wèi)（、）、四室二廳二衛(wèi)（145）、聯(lián)排別墅（29312）銷售價(jià)格
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