【正文】 : 原縣級淮安市，轄27個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，120萬人口，目前在售樓盤較少，只有12個，其物業(yè)類型主要以普通多層為主、少量的小高層。如新淮中花園、瑞福萊花園、嘉潤苑等均是以學校作為一個重要的賣點來吸引客戶，因此本區(qū)可說是一個人文大區(qū)，其物業(yè)類型主要以普通多層、小高層為主。是全市工業(yè)企業(yè)最集中區(qū)域，規(guī)劃面積40平方公里的新城區(qū)落戶清浦城南片區(qū)，將成為淮安未來的城市中心。如加州城、淮海第一城等均以城市的地標中心位置作為推盤的主賣點，地段配套的重要點在此可見一般，其物業(yè)類型主要以普通多層、小高層為主。這里我們將要重點研究的是清河區(qū)板塊、清浦區(qū)板塊以及開發(fā)區(qū)板塊。宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展宏觀經(jīng)濟增長 小于 4% 45% 58% 大于 8% 1015%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 萎縮 停滯甚至倒退 穩(wěn)定發(fā)展 高速發(fā)展 飛速發(fā)展32 / 1802　 商品房歷年供求 關系淮 安 市 歷 年 施 工 、 竣 工 及 銷 售 面 積 01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 施 工 面 積 房 地 產(chǎn) 竣 工 面 積 房 地 產(chǎn) 銷 售 面 積資料來源于淮安房產(chǎn)局商品房 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年施工面積（萬㎡） 241．37 284．98 309．80 599．73 同比增幅（％） 7．87 18．07 8．71 93．59 竣工面積（萬㎡） 149．70 166．71 190．39 229．64 同比增幅（％） 10．88 11．36 14．20 20．62 銷售面積（萬㎡） 108．55 106．63 174．16 198．89 同比增幅（％） 10．83 63．33 14．20 33 / 180淮 安 歷 年 房 地 產(chǎn) 供 銷 情 況 % % % %01002003004002022年 2022年 2022年 2022年 2022年房 地 產(chǎn) 竣 工 面 積 房 地 產(chǎn) 銷 售 面 積 銷 售 /竣 工 （ %）資料來源于淮安房產(chǎn)局受“新政”的影響下,淮安房地 產(chǎn)市場影響不大， 06 年房地產(chǎn)市場回暖，總體商品房銷售速度落后于商品房竣工面 積，供略大于求■□商品房施工面積增幅速度較快；■□20222022 年，商品房竣工面積平穩(wěn)增長、07 年略有減少；■□2022 年商品房銷售面積增幅波動較大，受大勢影響波動明顯；■□歷年商品房銷售面積與竣工面積比值計算結果除 2022022 年皆在 之間，商品房供大于求現(xiàn)象明顯；■□05 年到 07 年供需比逐漸趨于平緩。■□按房地 產(chǎn)市場指標與國民經(jīng)濟協(xié)調關系指標體系，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比重的正常范 圍在 22%—28%。近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。28 / 180產(chǎn)業(yè)結構正在不斷優(yōu)化中，近年來第三產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，為城市經(jīng)濟發(fā)展注入活力， 同時第二產(chǎn)業(yè)的壯大為城市發(fā)展奠定堅實基礎?；搓巺^(qū)向東擴展，建成醫(yī)療、教育和倉儲、貨運中心。重點建設水渡口中心區(qū)、缽池山公園及周 邊地區(qū)、江 蘇淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及相應的生活居住區(qū)；中遠期主要向南發(fā)展。受到城市周邊各種發(fā)展阻力與引力影響，淮安市將形成主要向東、向南方向發(fā)展，主城區(qū)和楚州區(qū)逐漸融為一體的城市發(fā)展格局?！觥跛乃┏牵褐肛灤┏鞘械柠}河、古黃河、里運河、大運河?！觥鮾纱?組團：指中心城區(qū)包括主城區(qū)組團和古城組團兩個組團，兩組團以生態(tài)綠地相連。26 / 180城市發(fā)展格局總體上形成 “一個高速圈、兩大組團、三條 軸線、四水穿城” 城市發(fā)展格局。城市規(guī)模中期（2022 年）100 萬人，遠期（2020 年）120 萬人。城市經(jīng)濟高度發(fā)達，農村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉移。工業(yè)基礎比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農業(yè)人口?；?安 人 均 GDP和 居 民 收 支 狀 況8108 95971103613155154257796 8209 911510447121645544 5704 638970778213% % % % %0202240006000800010000120221400016000180002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 0100020223000400050006000700080009000人 均 GDP（ 元 ） 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 （ 元 ）城 市 居 民 消 費 性 支 出 （ 元 ） 消 費 支 出 /可 支 配 收 入 （資料來源于淮安統(tǒng)計局）23 / 180第三節(jié)、人口及城市化進程人口總量增長較為緩慢，非農業(yè)人口增長速度明顯加快■2022 年末全市戶籍總人口 萬人，比上年增加 萬人，增長 ‰；城市化水平為 %（按常住人口計算），比 2022 年提高 個百分點。21 / 180可支配收入的穩(wěn)定增長為消費奠定了良好的基礎，城市居民消費實力不斷增強，但人均消費性支出增長率下滑表明城市居民整體消費意識較為保守。19 / 180淮 安 歷 年 存 貸 關 系 %% % %%%% %21% %01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 %%%%%%金 融 機 構 存 款 金 額 (億 元 ） 金 融 機 構 貸 款 金 額 （ 億 元 ）金 融 機 構 存 款 金 額 增 長 率 金 融 機 構 貸 款 金 額 增 長 率（資料來源于淮安統(tǒng)計局）財政情況財政收支嚴重失衡，財政連年赤字，無法 為城市發(fā)展提供強有力的保障。16 / 180淮 安 市 全 社 會 固 定 資 產(chǎn) 投 資 狀 況 %%%% %01002003004005006007002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 %%%%%%%%%%固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 （ 億 元 ） 固 定 資 產(chǎn) 投 資 額 /GDP（資料來源于淮安統(tǒng)計局） 淮安市社會消費品零售總額的總量較低，反映出城市商業(yè)經(jīng)濟的不發(fā)達及居民消費意識的保守；從市區(qū)和全市的社會消費品總額的比較來看，市區(qū)的居民消費總額上不具備傳統(tǒng)區(qū)域中心消 費的優(yōu)勢，增幅平穩(wěn)。15 / 180淮 安 歷 年 產(chǎn) 業(yè) 結 構 圖% % % % %% % % % %% % % % %0%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年 2022年一 產(chǎn) 比 例 二 產(chǎn) 比 例 三 產(chǎn) 比 例（資料來源于淮安統(tǒng)計局） 固定資產(chǎn)投資額快速增長，近兩年來全市固定資產(chǎn)投資增幅大增。三次產(chǎn)業(yè)結構由 2022 年的 :: 變?yōu)?：：。按照國際研究城市房地產(chǎn)發(fā)展的標準房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期.淮 安 歷 年 人 均 GDP及 增 幅8108 959711036 1315515425% %%% %0202240006000800010000120221400016000180002022年 2022年 2022年 2022年 2022年%%%%%%人 均 GDP(元 ) 人 均 GDP增 長 率發(fā)展期 啟動期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展階段 減緩發(fā)展階段人均 GDP（美元） 8001000 10004000 40008000 8000 以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼 有 改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征 超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質量并重平穩(wěn)發(fā)展以質量為主數(shù)量和質量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型 14 / 180（資料來源于淮安統(tǒng)計局）經(jīng)濟結構 產(chǎn)業(yè)結構演變趨勢來看，經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化，一產(chǎn)比重在逐漸降低，二 產(chǎn)、三產(chǎn)比重增加趨勢明顯。這說明淮安經(jīng)濟發(fā)展速度較快，根據(jù)國際經(jīng)驗，其房地產(chǎn)市場進入飛速發(fā)展階段。淮安市城市建設總體目標是：發(fā)展成為以輕工業(yè)為特色的現(xiàn)代化小城市。在老城區(qū)內不再安排工廠建設，控制建筑物的高度、體量和密度，建筑風格要與古城風貌相協(xié)調。具體保護范圍是“一點、二線、三條自然風光帶和四個片”。名城保護與發(fā)展規(guī)劃淮安市 1992 年制定了《淮安市城市總體規(guī)劃》，現(xiàn)有政府措施以此總體規(guī)劃為核心原則。鎮(zhèn)淮樓雄踞老城中心，以此對稱展開的棋 盤式的 32 條街， 76 條巷，40 余座橋，基本保持明清風貌。城區(qū)有蕭湖、勺湖、萬柳池(月湖) 等湖泊，占城市面積的 20%。古城結構獨特，晉以前筑有老城，宋在老城外北部增筑新城，明又筑聯(lián)城，將新老二城聯(lián)成一體。評析：城市下轄區(qū)域廣闊，作為區(qū)域中心城市，淮安市地處轄區(qū)幾何中心位置， 這為整個城市的優(yōu)勢資源向淮安市區(qū)集聚提供了可能。此外，江 蘇省淮安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)計劃單列，計單獨列統(tǒng)。北京到上海的京滬高速公路、淮安到連云港的淮連高速公路、南京到徐州的寧宿徐高速公路貫穿淮安境內，使淮安到北京、上海、車距分別只需約 小時和 小時 小時；南京到淮安的寧淮高速公路目前已通車，南京到淮安的車距僅需不到 2 小時，宿淮、淮鹽公路均已通車 ；江蘇新沂到浙江長興的新長鐵路客貨運已全線通車；水路交通：京杭大運河、蘇北灌溉總渠、淮河及其入江、入海水道等航道 縱橫交錯；鐵路交通：“十五 ”以來，淮安市建成新長鐵路淮安段、新淮鐵路南延段 2 條鐵路正線；“十一五” 期 間，淮安市規(guī)劃開工建設淮揚、淮宿、淮 連、淮蚌和寧淮鐵路，逐步構建淮安作為蘇北地 區(qū)鐵路樞紐的地位。年平均氣溫 ℃，極端最高氣溫 ℃，最低氣溫－℃ ，年平均降雨量 毫米?；窗矊俦眮啛釒蚺瘻貛н^渡地區(qū)，氣候深受海洋影響，具有四季分明、溫暖濕潤、季風顯著的特點。京杭大運河 縱貫南北，蘇北灌溉總渠橫穿東西，全市分成三大自然區(qū)域，即運西片、運東的渠北片和渠南片。居民多 為漢族， 還有回、苗、彝、滿等 19 個少數(shù)民族?；窗查L期是郡，州，路，府的治所，成為江淮流域一個經(jīng)久不衰的政治，文化中心。1945 年城區(qū)建立淮城市，屬兩淮市， 1949 年后仍屬淮安 縣。自三國魏始，山陽縣一直為州、郡、路、府治所。南宋紹定元年(1228)改稱淮安郡、淮安縣，不久復升 為淮安州。東晉義熙七年(411)，分廣陵郡于此置山陽郡，同 時建山陽縣。秦代始置淮陰縣，漢武帝元狩六年(前 117)分置射陽縣。目前，淮安正按照 “南北交匯中心和未來蘇北重要的重大的 經(jīng)濟中心” 的戰(zhàn)略定位高速發(fā)展?；窗彩墙K南北交通交匯中心，公路、 鐵路、水路航運四通八達，京滬高速、同三高速、寧徐高速及新長鐵路交匯于淮安。東西最大直線距離 132 公里，南北最大直線距離 150 公里，面積 10072 平方公里。1 / 180淮安水渡口新區(qū)項目市調報告 南京金色彼岸房地產(chǎn)策劃營銷代理有限公司 2022 年 3 月 31 日2 / 180第一章、項目投資背景 ................................................................................................................................................................................................................5第一節(jié)、城市概況及特征 ........................................................................................................................................................................................................5 地理位置 ............................................................................................................................................................................................................