【正文】 同時(shí)，以項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)的優(yōu)勢企業(yè)為龍頭，帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過產(chǎn)業(yè)融合實(shí)現(xiàn)該園區(qū)發(fā)展模式向綜合化方向發(fā)展。同時(shí)積極支持園區(qū)內(nèi)對外宣傳，加大新材料產(chǎn)業(yè)招商力度，盡可能多地引進(jìn)國內(nèi)外一流企業(yè)入住園區(qū)。 建議出臺(tái)更多扶持政策，加大產(chǎn)業(yè)招商力度為促進(jìn)某區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，需要某市及某區(qū)兩級(jí)政府出臺(tái)更多相關(guān)扶持政策。新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告37本報(bào)告從項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性進(jìn)行了全面的論證，通過項(xiàng)目建設(shè)可獲得良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告36第八章 研究結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目孵化器的主題針對新材料的技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用，孵化器的類型是為新材料開發(fā)、研究、應(yīng)用的企業(yè)提供孵化場所，滿足孵化開發(fā)、孵化應(yīng)用、孵化研發(fā)的需要。建設(shè)專業(yè)化的產(chǎn)業(yè)孵化園區(qū)，需要整合科研院所、政策扶持、示范企業(yè)、中介服務(wù)、產(chǎn)業(yè)基金、金融服務(wù)等多方資源來提升孵化園區(qū)的專業(yè)研發(fā)能力和綜合、系統(tǒng)化服務(wù)能力。第一，工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場風(fēng)險(xiǎn)，未來二三年內(nèi)，如果工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場供應(yīng)增加，產(chǎn)品價(jià)格下降或銷售周期延長，項(xiàng)目總利潤會(huì)隨價(jià)格的下降或銷售成本增加而減少，通過增強(qiáng)項(xiàng)目的準(zhǔn)確和深度定位、合理科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和功能布局、銷售招商手段靈活運(yùn)用，提升項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)值，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。（6）本孵化器的建設(shè)利于發(fā)展、壯大一批企業(yè)，為社會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)。（4）本孵化器建設(shè)有助于進(jìn)一步推升某光谷某區(qū)在全國的吸引力，包括資金進(jìn)入、創(chuàng)業(yè)、人才、技術(shù)等。本項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：（1）為新材料產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、迅速成長夯實(shí)了必要條件，為某智慧城市建設(shè)提供了有力支撐。表 敏感性分析表序號(hào) 不確定因素 不確定因素變化率 凈利潤額（萬元） 敏感度系數(shù)新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告34基本方案 334215% 233910% 26705% 30025% 371010% 40431 銷售價(jià)格15% 437815% 384310% 36765% 35095% 317410% 30412 建設(shè)投資變化15% 2840 社會(huì)效益評(píng)價(jià)本孵化器的主題是針對新材料產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)，這對實(shí)現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)大發(fā)展具有重要作用。敏感性分析本項(xiàng)目的選擇物業(yè)售價(jià)和建設(shè)總投資作為變動(dòng)因素來對銷售利潤的影響進(jìn)行分析。后期收益來自孵化器物業(yè)租賃服務(wù)、投融資服務(wù)、物業(yè)管理、股權(quán)投資收益。 資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資總額 24221 萬元，資金籌措方式：XXX 科技園科技園公司集團(tuán)自籌 14221 萬元；另外 10000 萬元的資金缺口，計(jì)劃通過申請銀行項(xiàng)目開發(fā)貸款方式解決（貸款在建設(shè)期的第二年初投入，貸款利率 %） 。表 持有物業(yè)租賃利潤表序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元）一 持有物業(yè)收入 30 元/ 2 684減:運(yùn)營費(fèi)用 5% 34物業(yè)折舊費(fèi) 40 年折舊 182營業(yè)稅及附加 % 38租賃物業(yè)房產(chǎn)稅 12% 82二 利潤總額 348減:所得稅 25% 87三 凈利潤 261（2）物業(yè)管理、配套服務(wù)收益新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告33通過園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)可獲得相應(yīng)的收益。主要是為新材料產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)、研究機(jī)構(gòu)提供技術(shù)研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及應(yīng)用開發(fā)、辦公等綜合服務(wù)。表 項(xiàng)目物業(yè)租售比例序號(hào) 物業(yè)權(quán)屬 比例 面積(萬 m2)新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告311 出售物業(yè) 70% 2 自持物業(yè) 30% 3 合計(jì) 100 表 物 業(yè) 銷 售 計(jì) 劃 表2022 年下 2022 年上 合計(jì)銷售面積（m 2） 20220 23000 43000銷售金額（萬元） 12022 13800 25800表 銷售物業(yè)利潤表序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬元）一 銷售收入 25800減：營業(yè)稅金及附加 % 1419項(xiàng)目成本 總投資的 70% 16955二 營業(yè)利潤 7426減：土地增值稅 40% 2971三 利潤總額 4456減：所得稅 25% 1114四 凈利潤 3342后期運(yùn)營收入（1）物業(yè)租賃收益新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告32持有物業(yè)面積約 萬 m2，按照工程建設(shè)造價(jià)計(jì)算，持有物業(yè)價(jià)值為 24221 萬元 X30%=7266 萬元。本項(xiàng)目計(jì)容積率的建筑面積 62438m2，計(jì)劃該面積的 70%用于外對銷售，約為 萬 m2，銷售對象全部針對某及湖北省地區(qū)新材料產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)機(jī)構(gòu)。 詳見附表：投資估算表。（ 5） 基 本 預(yù)備費(fèi)暫按 5%計(jì)取。（3）項(xiàng)目建設(shè)期間發(fā)生的其它費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用。新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告30建設(shè)投資估算的范圍依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的內(nèi)容包括：（1）主體工程的結(jié)構(gòu)、裝飾、電氣、給排水、消防等工程。估算說明（1）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈 工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定〉 的通知》 （計(jì)價(jià)格[2022]10 號(hào)）計(jì)列；（ 2） 建設(shè)單位管理費(fèi)依據(jù)財(cái)政部《關(guān) 于 印 發(fā) 〈 基 本 建 設(shè) 財(cái) 務(wù) 管理 規(guī) 定 〉 的 通知》 （財(cái)建[2022]394 號(hào)）計(jì)列；新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告29（3）工程監(jiān)理費(fèi)依據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定的通知》 （發(fā)改價(jià)格[2022]670 號(hào)）計(jì)列；（4）招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)依據(jù)國家發(fā)改委《關(guān)于降低部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范收費(fèi)行為等有關(guān)問題的通知》 （發(fā)改價(jià)格[2022]534 號(hào)）計(jì)列；（5）工 程 勘 察 文 件 、 施 工 圖 設(shè) 計(jì) 專 項(xiàng) 審 查 費(fèi) 按 湖 北 省 建 設(shè) 廳 《關(guān) 于 規(guī) 范 建 設(shè) 工 程 施 工 圖 審 查 咨 詢 收 費(fèi) 有 關(guān) 問 題 的 通 知 》 （ 鄂 價(jià) 房 服 [2006]273號(hào) ） 計(jì) 列 ；（ 6） 建設(shè)工程造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)按《省物價(jià)局省住建廳關(guān)于調(diào)整工程造價(jià)咨詢服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》 （鄂價(jià)工服規(guī)[2022]23號(hào)）計(jì)列；（7）建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)按《關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定的通知(計(jì)價(jià)格［1999］ 1283號(hào)) 計(jì)列；（8）環(huán)境影響咨詢費(fèi)按國家計(jì)委、國家環(huán)境保護(hù)總局《關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知》 （計(jì)價(jià)格[2022]125號(hào)）計(jì)列；（9）場地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)依據(jù)國家計(jì)委、中國人民建設(shè)銀行《關(guān)于改進(jìn)工程建設(shè)概預(yù)算定額管理工作的若干規(guī)定》 （建標(biāo)[2022]164 號(hào)）計(jì)列；（10）城市基礎(chǔ)配套費(fèi)根據(jù)《省物價(jià)局省財(cái)政廳關(guān)于恢復(fù)性調(diào)整某市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的批復(fù)》 （鄂價(jià)費(fèi)[2022]98 號(hào)） 。（3） 《某工程造價(jià)》2022年元月份造價(jià)指數(shù)。第七章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析及資金籌措 項(xiàng)目投資估算編制依據(jù)（1）國家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 （計(jì)委投資[2022]15 號(hào)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容，合理組織工期，本項(xiàng)目計(jì)劃工期 24 個(gè)月，從 2022 年 7 月～2022 年 6 月。2）孵化器綜合服務(wù)區(qū)安排多功能會(huì)議中心、教育培訓(xùn)中心，信息交流中心，引進(jìn)銀行、人才服務(wù)中心、電信、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等服務(wù)機(jī)構(gòu)。1）新材料產(chǎn)業(yè)研發(fā)孵化、轉(zhuǎn)化應(yīng)用基地主要有 3～4 層的低層、多層及 27 層的高層建筑組成，可為入駐企業(yè)量身訂制面積有從 1002022 平方米不等，滿足每個(gè)入駐企業(yè)、機(jī)構(gòu)的靈活選擇。孵化器建設(shè)內(nèi)容按照立足實(shí)際、謀求長遠(yuǎn)、符合定位的原則。其中：研發(fā)孵化、轉(zhuǎn)化應(yīng)用基地建筑總面積約 萬平方米，孵化管理中心辦公室及綜合服務(wù)平臺(tái) 1000 平方米，成果展示與交流中心1200 平方米，會(huì)議報(bào)告廳（大、中、小）1200 平方米，物業(yè)服務(wù)中新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告27心辦公室 600 平方米，投融資機(jī)構(gòu) 1000 平方米。新材料孵化器項(xiàng)目可行性研究報(bào)告26第六章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)內(nèi)容及功能孵化器建設(shè)思路項(xiàng)目依托某新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技、人才、政策、產(chǎn)業(yè)集群等綜合優(yōu)勢，以技術(shù)創(chuàng)新為基礎(chǔ)，通過模式創(chuàng)新和機(jī)制創(chuàng)新，建立以企業(yè)為主體、市場為導(dǎo)向、政產(chǎn)學(xué)研用相結(jié)合的科技創(chuàng)新服務(wù)體系，通過為在孵企業(yè)提供系統(tǒng)、完善的科技創(chuàng)新服務(wù)，使新材料產(chǎn)業(yè)中小科技企業(yè)在孵化器這一有效的科技創(chuàng)新載體上得到迅速發(fā)展，將“XXX 大學(xué)科技園研發(fā)中心二期二標(biāo)段——新材料孵化器項(xiàng)目”建設(shè)成為促進(jìn)某“中國光谷”地區(qū)乃至整個(gè)湖北省新材料產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域技術(shù)成果轉(zhuǎn)化、產(chǎn)業(yè)化與中小科技企業(yè)培育的示范基地。評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：產(chǎn)業(yè)成長性、運(yùn)作模式、組織力量、產(chǎn)業(yè)契合度。通過以上招商和運(yùn)營管理手段的運(yùn)用，確保該項(xiàng)目的招商和后期的經(jīng)營管理運(yùn)作。通過加強(qiáng)公共服務(wù)平臺(tái)的資源共享，提高該項(xiàng)目技術(shù)開發(fā)共服務(wù)平臺(tái)的服務(wù)能力和水平，形成覆蓋整個(gè)某市級(jí)華中地區(qū)的技術(shù)開發(fā)公共服務(wù)體系，為新材料產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提供軟、硬件環(huán)境和優(yōu)秀人才。同時(shí)搭建技術(shù)開發(fā)公共服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)基于政和某市政府、高校、科研院所、企業(yè)等在該領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的現(xiàn)有資源為基礎(chǔ)，以某中國光谷為依托，通過匯聚項(xiàng)目建設(shè)單位和光谷地區(qū)已有資源包括技術(shù)儲(chǔ)備、研發(fā)團(tuán)隊(duì)、管理團(tuán)隊(duì)等資源及某其他相關(guān)企業(yè)和科研院所的優(yōu)秀技術(shù)資源來組建公共技術(shù)開發(fā)服務(wù)平臺(tái)。公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)該項(xiàng)目園區(qū)積極與政府部門、科研院所合作，與園區(qū)企業(yè)搭建公共服務(wù)平臺(tái)。產(chǎn)、學(xué)、研、投融資信息交流中心：項(xiàng)目將搭建信息交流中心，增進(jìn)產(chǎn)、學(xué)、研、投融資信息交流，推動(dòng)新材料技術(shù)研發(fā)成果的孵化、轉(zhuǎn)化和應(yīng)用。專業(yè)化園區(qū)配套服務(wù)管理服務(wù)中心：為園區(qū)企業(yè)提供日常管理外包服務(wù)和投融資專業(yè)服務(wù)，包括人力資源、行政事務(wù)、物流、人才交流、市場推廣、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)等日常運(yùn)營管理以及投融資、法律、人才交流、市場推廣、客戶服務(wù)、財(cái)務(wù)等日常運(yùn)營管理以及投融資、法律、稅務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、項(xiàng)目申報(bào)、優(yōu)惠政策申請等專業(yè)化服務(wù)。成立由技術(shù)、財(cái)務(wù)、金融、市場、管理等領(lǐng)域?qū)＜医M成專家委員會(huì)。對后期招商過程中的目標(biāo)企業(yè)，作為入園條件，該基金將根據(jù)企業(yè)的行業(yè)地位、經(jīng)營狀況、資金需求等條件，通過專業(yè)基金管理人綜合評(píng)估后，對企業(yè)或個(gè)人進(jìn)行股權(quán)投資。通過