西山區(qū)書林街商業(yè)綜合體設(shè)計(jì)方案(參考版)
2025-05-17 01:42本頁面
【正文】 但是，符合了公司的發(fā)展戰(zhàn)略。從風(fēng)險(xiǎn)分析看，項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等。但現(xiàn)階段政策、法規(guī)及消費(fèi)市場均不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)十分有利；從項(xiàng)目投資收益看：，%，%。第七節(jié)、項(xiàng)目物業(yè)管理鑒于項(xiàng)目的特殊情況，建議公司的物業(yè)管理與一流、品牌具有商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司合作。第五節(jié)、項(xiàng)目銷售項(xiàng)目開發(fā)成功與否關(guān)鍵看項(xiàng)目的銷售是否成功，建議組建項(xiàng)目策劃營銷部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和配合項(xiàng)目的銷售工作。第四節(jié)、項(xiàng)目推廣目前，項(xiàng)目區(qū)域形成配套設(shè)施完善的成熟高尚住宅區(qū)還有待時(shí)日，項(xiàng)目的開發(fā)在該區(qū)域具有先導(dǎo)性，且項(xiàng)目定為東部生活中心，產(chǎn)品定位高檔，包含高品質(zhì)高層住宅、大型購物中心、生活與休閑商業(yè)，因此，對(duì)項(xiàng)目的推廣要求高。質(zhì)量管理：項(xiàng)目注重質(zhì)量管理，從設(shè)計(jì)開始抓起，精心設(shè)計(jì)、精心施工，把質(zhì)量管理貫穿項(xiàng)目建設(shè)始終。成本控制管理：項(xiàng)目嚴(yán)格進(jìn)行成本控制，從設(shè)計(jì)開始，從建筑造型、風(fēng)格、新材料、結(jié)構(gòu)、設(shè)備匹配等全面論證，對(duì)每個(gè)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析與比較，選擇最佳設(shè)計(jì)方案；在施工過程中，比較不同的施工方案，選擇最經(jīng)濟(jì)的施工技術(shù)和施工方案，嚴(yán)格按照施工規(guī)范進(jìn)行施工，避免重復(fù)施工和浪費(fèi)；在材料設(shè)備采購中，做到貨比三家，價(jià)比三家，購買質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料和設(shè)備。第三節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)搭建項(xiàng)目完善的建設(shè)班子，建立明確的制度和建設(shè)管理責(zé)任，構(gòu)建高效率的建設(shè)管理流程，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理的執(zhí)行能力，建設(shè)精品優(yōu)良工程。項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目的定位策劃關(guān)系項(xiàng)目的成敗，在項(xiàng)目定位階段，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念，系統(tǒng)論證，精確地對(duì)項(xiàng)目的形象、產(chǎn)品功能、建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、經(jīng)營管理進(jìn)行定位策劃。因此，項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理必須整合頂尖的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國內(nèi)外先進(jìn)的開發(fā)和建筑理念、先進(jìn)的工程技能和先進(jìn)的建筑裝飾材料，才能營造功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的高品質(zhì)品牌物業(yè)。第六章 項(xiàng)目開發(fā)思路根據(jù)本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的總體形象定位為高端、品牌的標(biāo)志性物業(yè),獨(dú)具建筑風(fēng)格和特色的地標(biāo)性建筑。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)現(xiàn)金流分析表明：本項(xiàng)目稅前全部投資凈現(xiàn)值為17254957元，稅后全部投資凈現(xiàn)值為11560821元，均遠(yuǎn)大于1，說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)非常??；同時(shí)，只要項(xiàng)目按預(yù)期目標(biāo)銷售，項(xiàng)目開發(fā)的現(xiàn)金流就會(huì)有充分保證，且全部投資投資回收期為1年。項(xiàng)目的盈虧平衡分析表明：項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很弱。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論、總銷售值為186945288元（未計(jì)算地下室銷售值），除回收建設(shè)投資外，可以實(shí)現(xiàn)銷售營業(yè)稅后利潤（毛利潤），營業(yè)稅后投資利潤率為：%。 、項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)期為1年，銷售收入期為9個(gè)月。從上表計(jì)算可以看到，每增加1千萬元貸款（貸款年利息按8%計(jì)算，貸款周期為一年），項(xiàng)目利潤降低約1%，項(xiàng)目開發(fā)的利潤敏感性較大，項(xiàng)目可以采用前期工作和分批次銷售的策略，以貸款進(jìn)行投入，項(xiàng)目的后期開發(fā)利用一批次銷售收入投入的模式繼續(xù)建設(shè)。貸款感性分析表 總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況1869452886%貸款增加1千萬元186945288%貸款增加2千萬元186945288%貸款增加3千萬元1869452885%項(xiàng)目成本分析中已經(jīng)計(jì)算了3千萬元的貸款。項(xiàng)目銷售總值的增加和減少，對(duì)項(xiàng)目的盈利影響很大，項(xiàng)目對(duì)造價(jià)和銷售價(jià)格很敏感。敏感分析成本與銷售價(jià)格敏感性分析表 總成本總銷售（不變）所得稅稅后利潤稅后利潤率基本情況1869452885%工程總成本增加5%186945288%工程總成本增加10%18694528800工程總成本減少5%18694528817272467%工程總成本減少10%186945288% 總銷售總成本（不變） 銷售增加5%8181076%銷售增加10%%銷售減少5%%銷售減少10%00上表中稅后利潤為所得稅后利潤。186945288=%盈虧平衡分析表明：%時(shí)，項(xiàng)目可以保本。（A營業(yè)稅及附加所得稅）=1，盈虧平衡點(diǎn)時(shí)無所得稅247。、貸款額為62500000元，作為項(xiàng)目的建設(shè)資金。資金籌借，其資金來源為：、自籌元，主要用項(xiàng)目前期綜合費(fèi)用.、售房預(yù)付款，在項(xiàng)目開工四個(gè)月后，項(xiàng)目即可進(jìn)行銷售。%，占動(dòng)態(tài)總投資比例為3%。動(dòng)態(tài)總投資根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，整個(gè)項(xiàng)目綜合貸款按6250000元的貸款計(jì)算，貸款期限1年，年利息按8%計(jì)算，則貸款利息為：5000000元。靜態(tài)總投資 、綜上，其構(gòu)成如下：土地成本：62382985元，%； 建筑安裝工程和配套系統(tǒng)：，%；其它費(fèi)用： %。可類比住宅項(xiàng)目及參數(shù)確定分析本地塊的消費(fèi)輻射區(qū)域，得出在市場定價(jià)上可比較、參考的樓盤主要有“順城、時(shí)代廣場、中央麗城、香宮國際、其具體比較明細(xì)如下：項(xiàng) 目權(quán)重順城時(shí)代廣場中央麗城香宮國際本地塊產(chǎn)品力地段位 置151514121312交 通555443城市配套101010788合 計(jì)303029232523產(chǎn)品戶 型1088878環(huán) 境201512181312建筑形象554545創(chuàng) 新533444社區(qū)配套555343物業(yè)管理544435形象力開發(fā)商品牌544434宣傳推廣543435營銷力銷售方式544445銷售服務(wù)544435合計(jì)1008680817379本地塊比較價(jià)格計(jì)算值項(xiàng) 目順城時(shí)代廣場中央麗城香宮國際平均值權(quán)重（分）8680817380均價(jià)（元/㎡）1100010500700085009250本地塊均價(jià)79（9250/80）=㎡左右；根據(jù)昆明房地產(chǎn)價(jià)格近幾年的漲幅與趨勢，在8個(gè)月后本地塊正式推出、其整個(gè)項(xiàng)目的整體均價(jià)在9100—9500元/㎡之間；但鑒于房地產(chǎn)價(jià)格受整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)等多方面的影響較大，同時(shí)考慮項(xiàng)目要具有非常強(qiáng)的市場競爭力，因此本項(xiàng)目住宅均價(jià)暫定為9200元/㎡。根據(jù)房地產(chǎn)特有的區(qū)域市場特征和競爭態(tài)勢，通過“區(qū)域的同一性、消費(fèi)群體的重疊性、項(xiàng)目的同類性、價(jià)格的可比性”等主要要素，以科學(xué)的方法選取本地塊潛在競爭對(duì)手來進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)比較，通過影響購買決策的不同權(quán)重來測算出本地塊的一個(gè)初步市場價(jià)格。1項(xiàng)目配套設(shè)施、管理配套設(shè)施公共廁所（1座），50㎡；物業(yè)管理用房，200㎡。1電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)電話系統(tǒng)、電纜電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、項(xiàng)目防盜對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)。1煤氣設(shè)計(jì)、商業(yè)用煤氣與住宅用煤氣分別從市政煤氣主干管接入，并分別設(shè)置煤氣總閥門。廚房油煙氣排放為各廚房內(nèi)
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