物業(yè)服務(wù)合同簽訂ppt課件(參考版)
2025-05-15 12:25本頁面
【正文】 六：情景模擬 ? 情景描述 ? 我是某城區(qū)新住宅小區(qū)的業(yè)主委員會臨時(shí)負(fù)責(zé)人，經(jīng)各業(yè)主的討論，同意選聘已物色和考察好了的某物業(yè)公司來管理小區(qū)。如果聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)任合同執(zhí)行的顧問，更加有利于合同的全面履行。 ? 第三，建議服務(wù)合同委托專業(yè)機(jī)構(gòu)起草，或者提供咨詢意見，并由專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)一定法律責(zé)任。 ? 第二，服務(wù)合同的內(nèi)容除遵守當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)文件外，必須體現(xiàn)全面、具體的要求，主要實(shí)現(xiàn)服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量和收費(fèi)的統(tǒng)一。 根據(jù)招投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書等簽定合同，并向全體業(yè)主公告服務(wù)合同全文。 ? 根據(jù)業(yè)主意見，修訂合同草案、招標(biāo)方案或者招標(biāo)文件。即使不采取招標(biāo)方式，進(jìn)行詢價(jià)方式也需要明確有關(guān)業(yè)主的需求。同時(shí)根據(jù)招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，聘請招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)招標(biāo)過程，確保招標(biāo)公正公平公開，最終維護(hù)全體業(yè)主的利益，使業(yè)主獲得質(zhì)價(jià)相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)。沒有一個(gè)公開公正公平的選聘方式，無標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理合同的簽定和物業(yè)管理企業(yè)選聘都是沒有任何意義的。 ? 嚴(yán)格按照國務(wù)院條例規(guī)定的程序制訂、簽定服務(wù)合同，是保證業(yè)主權(quán)益的根本途徑，是保障合同當(dāng)事人權(quán)益的基本前提?？傊灦ㄎ飿I(yè)服務(wù)合同的前提是要程序合法。因?yàn)闃I(yè)主委員會簽定這個(gè)合同是代表業(yè)主簽定的，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例必須 2/3以上業(yè)主通過才能簽定。 ? 在建設(shè)部的房屋銷售管理辦法和建筑法等相關(guān)法規(guī)中，對這一條已經(jīng)作了明確規(guī)定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當(dāng)然更有利于業(yè)主維權(quán)。當(dāng)然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問題不解決，也會給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門制定配套細(xì)則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。但在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動終止?，F(xiàn)在規(guī)定臨時(shí)占用前必須告知相關(guān)方面，當(dāng)然有利于防止違規(guī)占用公共區(qū)域現(xiàn)象的出現(xiàn)。 ? 8 臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 ? 此外，物管公司沒有按照約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)和管理的，要向開發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。 ? 這個(gè)條款有三點(diǎn)好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區(qū)域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權(quán)屬，業(yè)主可以理直氣壯地對其行使主權(quán)；三是規(guī)定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)牟利。 ? 示范文本還要求對物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。這個(gè)辦法也許可以杜絕遺患。 ? 示范文本還規(guī)定，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應(yīng)向乙方移交下列資料： ，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； 、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； 件和物業(yè)使用說明文件；以及相關(guān)的其他資料。 ? 這條規(guī)定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個(gè)租賃合同或書面協(xié)議，規(guī)定好物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)，特別是繳交物業(yè)費(fèi)和其他相關(guān)費(fèi)用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔(dān)，以免出現(xiàn)麻煩。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費(fèi)約定，業(yè)主應(yīng)及時(shí)書面告知乙方。 ? 這一新規(guī)定也許將有利于制止開發(fā)商的“賴賬”。 ? 《 物業(yè)管理?xiàng)l例 》 中也有明確規(guī)定，但是真正執(zhí)行的開發(fā)商卻很少。如要改變只能等業(yè)主大會成立后重新簽訂物業(yè)合同了。 ? 包干制與酬金制相比較，包干制體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的原則，因而更有利于業(yè)主。包干制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，并按本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和
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