【正文】 。 ? 通過舒適戶型（主要以 150m178。 項目 總規(guī)模 園林規(guī)模 /綠化率 園林主題 園林布局方式 香蜜湖 1號 綠化率 ％ 私家園林 空間節(jié)點和綠軸相結(jié)合 紅樹西岸 綠化率 77％ 熱帶濱海風情園林 散布于三棟折板高層之中 星河國際 中央園林 2萬平米，綠化率30％ 嶺南風格園林 高層圍合的超大中心園林，軸線對稱 雅頌居 綠化率 66％ 日式園林 高層圍合的超大中心園林 陽光上東 72萬平米 綠化率 37％ —— 開放的綠色公共空間中隔離出組團的私密空間 觀湖國際 綠化率 45％ 北美河谷公園 散布于高層之中；并有一條景觀隔離帶 珠江帝景 98萬平米 綠化率 37％ 歐洲貴族休閑風情 高層圍合的超大中心園林，軸線對稱 富力城 139萬平米 17萬平米園林綠化，綠化率 40％ —— 散布于高層之中 星河灣 60萬平米 生態(tài)公園占地 11萬平米，綠化率 50％ 江南特色主題園林 自然延伸式綠化體現(xiàn) 本報告是嚴格保密的。 ? 通過綠隔、高墻與項目周邊形成區(qū)隔，加強私密性；邊界與小品結(jié)合形成豪宅標簽。 ? 通過景觀主軸或大面積水面形成景觀核心，體現(xiàn)豪宅對資源的占有。 項目 總規(guī)模 酒店規(guī)模 學校規(guī)模 陽光上東 72萬平米 8萬平米 占地 5500平米的幼兒園 占地 7503平米的小學 觀湖國際 —— 珠江帝景 98萬平米 4萬平米（會所+酒店） 5400平米幼兒園 富力城 139萬平米 5萬平米 幼兒園、小學、中學 星河灣 60萬平米 —— 幼兒園、小學 本報告是嚴格保密的。 ? 酒店功能以商務會議為主，可包含酒店式公寓，并成為地標性建筑。 項目 總規(guī)模（萬平） 會所規(guī)模 會所功能 會所特色 會所布局 香蜜湖 1號 13 2022多平米 游泳、健身、私密功能 水上會所 離入口不遠的景觀軸線上 紅樹西岸 3000平米 室內(nèi)恒溫泳池、意大利餐廳、 SPA、室外游泳池等 —— 靠近中央“珊瑚”景觀廣場 陽光上東 72 2萬平米 奧力健身、老城酒吧、 Verve非梵健身工作室、善泉 SPA俱樂部等 —— 與商業(yè)街結(jié)合 觀湖國際 陽光標準游泳池、健身中心 雙會所，包括個性化運動主題會所和綠色生態(tài)主題會所 個性化會所位于地塊內(nèi)部主要景觀節(jié)點上；綠色生態(tài)主題會所位于地塊入口處 珠江帝景 98 4萬平米（會所 +酒店） 高檔宴會廳、雪茄紅酒俱樂部、 SPA水療美體健康中心，貴賓會議室 酒店式會所 景觀軸線末端 富力城 139 2萬平米 星光泳池、英國花生會、香薰 CLUB 生態(tài)會所 景觀節(jié)點 星河灣 60 圣保羅餐廳、國際會議中心、鋼琴吧、紅酒雪茄房、總統(tǒng)間等 新地域主義風格 離入口不遠的景觀節(jié)點上 本報告是嚴格保密的。 ? 會所結(jié)合主題景觀布置，或與酒店結(jié)合布置。 117 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 2/3）：會所 豪宅會所“大而豪” ? 會所多在 500020220萬平米左右，大規(guī)模項目布置雙會所。 ? 高檔精品商業(yè) ：可以與會所相結(jié)合，業(yè)態(tài)以高檔餐飲、精品專賣店為主。 ? 社區(qū)商業(yè) ：滿足日常生活服務需要，規(guī)模比規(guī)劃指標要求稍有放大；以日常生活服務店和部分品牌精品店為主。 116 案例借鑒 1—— 功能配比及布局（ 1/3）：商業(yè) 豪宅商業(yè) “ 小而精 ” ? 總規(guī)模 50萬平米以下項目商業(yè)規(guī)模不超過 1萬平米； 5070萬平米項目商業(yè)規(guī)模不超過 2萬平米；百萬平米項目商業(yè)在 4萬平米以上。容積率 ，高層建筑最高 30層 高標準規(guī)劃設(shè)計方案 超高綠化率，低建筑覆蓋率。萬米以上超豪華會所，五星級酒店，精品商業(yè)。 萬平米以上 的國際標準 超豪華會所 ； 超五星級 酒店或酒店式公寓；精品商業(yè) 通過國際質(zhì)量體系認證，配備名牌、先進的設(shè)備設(shè)施；一流的國際物管，貼身優(yōu)質(zhì)服務； 建筑指標 園林指標 超過 50%的綠化率 ；具有極強儀式感的能夠體現(xiàn)尊貴的 大規(guī)模主題園林 品牌指標 品牌開發(fā)商；品牌設(shè)計公司等 本報告是嚴格保密的。 114 總結(jié)案例，確立城市豪宅的 KPI指標體系 城 市 豪 宅 價 值 指 標 核心地段 優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品 便利指標 人文指標 區(qū)位指標 自然指標 規(guī)劃指標 設(shè)備設(shè)施 /物管指標 配套指標 稀缺資源 位于 中心城區(qū) ，位于或 靠近核心區(qū) 交通方便 ，周邊有一定配套 擁有歷史悠久的人文積淀區(qū)域 擁有全市 獨一無二 的河流、海景、湖泊、公園等 自然資源 較高容積率，結(jié)合天津城市狀況，建議容積率 ，高層建筑最高 30層 。 112 從產(chǎn)品的精細外立面、富麗堂皇的入口大堂等外部細節(jié)打造豪宅品質(zhì) 大堂 富麗堂皇的大堂和優(yōu)雅有序的通道，一側(cè)推門即走進生態(tài)綠地 產(chǎn)品設(shè)計 本報告是嚴格保密的。 111 森林公園與綠地構(gòu)成一體，打造延伸式綠化體系，配合核心水景，形成江南特色的主題園林景觀 ? 項目北臨 1600畝國家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶，自配 11萬平米生態(tài)公園。 107 北京星河灣在規(guī)劃上實現(xiàn)自然村落式布局，打破南北向排列式布局 生態(tài)公園 四季會 四季會體育館 商業(yè)街 四季星河南街 四季星河路 2期 占地 5萬平米 1期 占地 14萬平米 總體規(guī)劃 小學 幼兒園 入口 西向東看 3期 占地 5萬平米 利用綠植抬升整體高度，形成邊界感與私密感 人車分流系統(tǒng)體現(xiàn)豪宅動靜分區(qū)功能 ? 車行流線 ：以貫穿的社區(qū)主道路為車行干道，車輛由主路直接進入?yún)^(qū)內(nèi)的地下車庫，使區(qū)內(nèi)成為日常無車輛通行的純步行區(qū)，為住戶提供安全而休閑的居住環(huán)境 ? 消防車流線 ：主路和區(qū)內(nèi)環(huán)形主要步行道可通行消防車，進入組團則使用五障礙園林式隱性車道 ? 停車模式 ：以地下集中停車為主，主車庫位于居住組團地下 ? 步行流線： 區(qū)內(nèi)步行系統(tǒng)從社區(qū)級小區(qū)級至組團級層次分明，主干道便捷貫通，與各組團入口形成良好的連接關(guān)系，并兼顧了日常行人、必要時通車的機動性 總體規(guī)劃 地下車庫入口 本報告是嚴格保密的。 A區(qū) B區(qū) D區(qū) F區(qū) C區(qū) E區(qū) 4萬平米五星級酒店式會所包括休閑健身、豪華客房、商務辦公等功能 功能構(gòu)成 酒店功能： ?187間 客房 ?餐飲區(qū) 包括：西餐廳 /大堂吧，中餐廳，茶藝館，大宴會廳、小宴會廳和貴賓室，雪茄紅酒俱樂部 ?康體區(qū) 包括：恒溫游泳館，棋牌室，乒乓球館，桌球館，健身房， SPA水療美體健康中心和桑拿按摩中心 ?會議區(qū) 包括：大、中、小會議室，另有貴賓會議廳，面積約為 80㎡ 客房 大堂 餐飲 多功能復合會議廳 健身中心 /溫泉浴 五星級酒店式服務公寓與酒店一起，構(gòu)成地標性建筑 功能構(gòu)成 ?公寓： 總建筑面積約為 2萬平方米 ，總套數(shù) 171套，主力戶型為 120平方米的兩室一廳，采取五星級酒店裝修標準，并享受五星級的東方式管家服務 帝景豪廷酒店公寓 依托于酒店的高檔功能配套，滿足商旅人群的接待訪客、舉行小型商務會談、交際用餐或上門送餐、康體休閑等生活需求 A區(qū) B區(qū) D區(qū) F區(qū) C區(qū) E區(qū) 引進國內(nèi)外知名教育機構(gòu)，設(shè)立幼兒園、小學、中學，近對社區(qū)業(yè)主開放 功能構(gòu)成 啟明國際雙語幼兒園 ， 15個教學班 占地 13000平米 （包括陳經(jīng)綸小學和陳經(jīng)綸中學初中部），位于整個大帝景社區(qū)南部，中學現(xiàn)已開辦 4個班 陳經(jīng)綸中學帝景（北工大）實驗學校 占地 5400平米 A區(qū) B區(qū) D區(qū) F區(qū) C區(qū) E區(qū) 幼兒園 實驗學校 園林景觀獨具歐洲貴族休閑風情，大尺度的景觀廣場與水景園林打造歐式景觀園林 ?氣勢、恢弘的占地 6000平米阿波羅景觀廣場 與不同的主題園林巧妙呼應； ?15萬平米歐式宮廷水景園林 布局錯落有致，形成流動景觀走廊 ?其他： 100座唯美雕塑、150個藝術(shù)浮雕、 300條經(jīng)典廊柱 園林景觀 景觀設(shè)計：香港 VTS景觀設(shè)計師事務所 戶型方正，明亮通透，裝修凸顯檔次 產(chǎn)品設(shè)計 兩室半兩廳兩衛(wèi)，功能齊備 兩室半兩廳兩衛(wèi)，觀景落地窗和步入式景觀陽臺增值 兩室半兩廳兩衛(wèi)，觀景落地窗和步入式景觀陽臺增值 現(xiàn)代豪華簡歐風格裝修，與項目整體氣質(zhì)相融合 ?本社區(qū)設(shè)計較為完善的 樓宇安防智能系統(tǒng) ，可視對講采用佳樂 DH1000A可視對講智能系統(tǒng)，采用安保型聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)和 7型和 4寸 3型彩色室內(nèi)機 ?整體裝修風格 :現(xiàn)代豪華簡歐 入戶門 :霍曼（同檔次）高檔子母門， IC雙制式密碼鎖 客廳地面 :蒙娜麗莎高檔地磚， 800*800 墻面 :立邦環(huán)保涂料 廚房 :整體櫥柜，國產(chǎn)高檔面板，最新款進口五金配件，配備灶臺、抽油煙機、消毒柜、垃圾處理器 客衛(wèi) :樂家或同檔次進口潔具，高檔整體淋浴房（帶智能按摩淋浴柱），最新款進口五金配件；地面墻面拋光磚 主衛(wèi) :樂家或同檔次進口潔具，豪華浴缸；全石材地面墻面；疊級天花吊頂；特殊燈光效果 室內(nèi)推拉門 :進口斯坦利滑軌 外窗 :斷橋鋁合金雙層中空玻璃，保暖隔音；雙開式，保證最佳通風防雨效果 電梯 :日立電梯 門窗 :實木三防門，斷橋鋁合金，雙屋中空玻璃 廚房 :整體櫥柜，其它部分精裝 衛(wèi)生間 :全套科勒潔具，其它部分精裝 產(chǎn)品設(shè)計 星河灣 .北京 建筑、自然與人之和諧典范的星河灣成就了國際花園社區(qū)新典范，奠定其高端市場領(lǐng)跑位置 區(qū)位 位于朝陽區(qū)朝陽北路四季星河路 ， 4環(huán)至 5環(huán)間 資源 北臨 1600畝國家森林公園，東傍 2022畝綠化隔離帶 規(guī)模 用地面積 346666平米，包括 11萬平生態(tài)公園，可建設(shè)用地約 24萬平，總建面約 600000平米 容積率 （含生態(tài)公園） 綠化率 50％ 建筑形式 1期建面 21萬平方米，建筑形式為 911層小高層；二期為18層高層； 3期產(chǎn)品為 28層高層建筑 精裝標準 4000元 /平米 樓間距 5060米 戶型面積 200300平米四居， 500600平米復式 車位比 1： 園林設(shè)計單位 貝爾高林 園林設(shè)計 江南特色的主題園林景觀 功能內(nèi)容 生態(tài)公園；星級會所，幼兒園，小學，商業(yè)街 功能比例 生態(tài)公園占地 11萬平米 。 ?南側(cè)商業(yè)街 內(nèi)向型商業(yè) ，面向小區(qū)內(nèi)的其他三個住宅區(qū)，中間有一條連接三四環(huán)的市政路，規(guī)劃紅線 10米，擁有充足的停車位，功能定位在服務小區(qū)的生鮮超市（ 3000平米）以及家裝、建材、裝飾、窗簾布藝類商業(yè)業(yè)態(tài)。已入場經(jīng)營的有佰金瀚（桑拿和高檔餐飲）和中國銀行。整個小區(qū)內(nèi)部為步行甬道，不允許機動車通行 （消防車除外），以保證小區(qū)的安全、安靜 總體規(guī)劃 商業(yè)走廊沿社區(qū)外圍底層建筑設(shè)計，呈現(xiàn)既閉合又開放的格局，建筑風格與項目整體統(tǒng)一 功能構(gòu)成 ?珠江帝景的 商業(yè)走廊全長 2500米 完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而建設(shè)， 總建筑面積近 6萬平米 。 園林景觀 ?其中，百米綠化帶特色： 為隔音防噪和銜接朝陽公園園景，起了至關(guān)重要的作用。 ? 3號寫字樓為獨立中央空調(diào)， 大廈首層大堂挑高 ，大量使用玻璃與石材的中性化組合，高向度大幅整體落地窗 ? 1號、 2號商務公寓為分戶中央空調(diào)，面積分割組合自由靈活，定位為成長型企業(yè)提供花園式辦公平臺，同時也能滿足大型企業(yè)集團的辦公要求， 建筑的一、二層為 品牌商業(yè)區(qū)，總計面積為 6000平米 ，每層挑高 ，以面向東四環(huán)的主題商業(yè)面世，車位 410個。 3號為寫字樓， 1號、 2號為商務公寓 ?北區(qū)樓王 向外東觀朝陽公園，向內(nèi)西臨中