【正文】 ⑴潛在顧客群的調(diào)查方法A、 目標(biāo)顧客假設(shè)法；B、 抽樣調(diào)查法；C、 專家訪談法；D、 德爾菲法；E、 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法；F、 數(shù)字分析法等。六、解決方案區(qū)域終端消費人群的調(diào)查分析⑴抽樣調(diào)查法；⑵網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法；⑶數(shù)字分析法；⑷專家訪談法；⑸德爾菲法等。四來徐家橋管理方已經(jīng)認(rèn)識到商業(yè)策劃的重要性，開始嘗試使用專業(yè)的方法來解決問題。二來徐家橋的定位雖然還在摸索之中，但經(jīng)過兩年的營業(yè)，還是積累了一定程度的客戶群體，在人氣上有一定的基礎(chǔ)，具有拓展的空間。當(dāng)初徐家橋招商時，曾經(jīng)有商家表示蘆淞商圈到步行街的那段路十分糟糕，人流物流都受影響。五、項目具備的發(fā)展?jié)摿π旒覙虿叫薪蛛m然目前暫時陷入困境，但其仍具有較強的發(fā)展?jié)摿?。徐家橋如果拆除景觀，純粹休閑的人群會相應(yīng)減少，增加餐飲，會帶來一批有針對性的客戶，但也會由于衛(wèi)生環(huán)境的變化而影響到另外一批客戶。對于商家來說，只要能夠贏利，其目的已經(jīng)達(dá)到，但從步行街的整體運行來說，要成為社會活動的中心，則需要全方位的考慮問題。目前徐家橋打算把步行街定位為酒吧一條街，從已經(jīng)運作半年的實際情況來看還是有一定的成效的，但酒吧業(yè)態(tài)有其本身的特點，一是生存周期短，一般只有35年，二是營業(yè)時間不均衡，晚上要比白天熱鬧，三是消費群體相對穩(wěn)定，穩(wěn)定的客戶群體一方面可以保障商家的利益，但另一方面也限制了業(yè)態(tài)的擴展。徐家橋步行街一開始的定位是一般性的常規(guī)化的定位，時尚服飾經(jīng)營加休閑娛樂，是目前國內(nèi)很普遍的商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)，但徐家橋沒有得到發(fā)展，沒有吸引有效的消費群體，很重要的原因在于定位與消費群體之間的關(guān)系上處理有偏差，不是因為我們定位做什么就可以產(chǎn)生什么樣的消費者，而是因有什么樣的消費者我們才能定位做什么。建筑設(shè)計達(dá)不到商業(yè)的要求，將直接淡化商業(yè)的氛圍。這也充分說明了項目在前期定位中沒有調(diào)查研究目標(biāo)市場消費人群的特點，在定位上與顧客群體的需求發(fā)生了沖突，沖突導(dǎo)致失敗也就成為必然。要打翻身戰(zhàn)，當(dāng)務(wù)之急還是需要通過專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃人士來運籌帷幄。比如家樂福等大型零售企業(yè)，他們對項目選址、建筑布局等有著自身的要求，如果沒有前期策劃的介入，盲目地建設(shè)，即使完成了建設(shè)任務(wù)，也會因為在建筑設(shè)計上的偏差導(dǎo)致與招商成功失之交臂。原本想引發(fā)共鳴、互惠、雙贏的美好愿望在殘酷的市場競爭面前被無情地粉碎了。根據(jù)我們的分析，今后株洲零售業(yè)的商業(yè)中心地帶將出現(xiàn)在湘江一橋到天元大橋之間的建設(shè)路上，這條路從北往南，呈現(xiàn)出由綜合到專業(yè)的層級分布。⑵周邊的競爭關(guān)系給項目帶來影響。按照克里斯泰勒的城市中心地理論，每個城市所能形成的商業(yè)中心（或是商圈）與城市的規(guī)模要相適應(yīng)。按照前文所說商業(yè)步行街的類型劃分來看，步行街在規(guī)模上可分為鄰里型、地域型、地區(qū)型、大型商業(yè)街等多種類型。時至今日，徐家橋在改造的過程中仍存在著官方化的傾向，既要脫離困境，又要顧及城市的臉面，徐家橋現(xiàn)在已經(jīng)被夾在了兩難之中。由于政府一貫的某些指導(dǎo)思想的影響，徐家橋從一開始的建筑設(shè)計上就脫離了商業(yè)的規(guī)律，無論是漂亮的水景還是宏偉的題詞，形式上五花八門，內(nèi)容卻寥寥無幾。徐家橋步行街的建設(shè)從拿地到設(shè)計到招商，官方化的痕跡都比較重，但在商言商，作為一個商業(yè)項目，過于地引入政府的力量究竟是利是弊還優(yōu)待商榷。一旦繁榮褪去，裸泳的開發(fā)商們方知營銷策劃的必要，亡羊補牢，尤未晚矣。但商業(yè)地產(chǎn)有其獨特性，相對于一般性的住宅項目而言更需要依靠前期的調(diào)研策劃，且項目本身的建設(shè)需要一定的周期，商業(yè)格局的形成也需要一定的時間，這導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營成本及難度都大大高于住宅項目。徐家橋步行街投資興建之時，正是國內(nèi)經(jīng)濟形勢過熱發(fā)展的年頭，樓市、股市節(jié)節(jié)攀升，財富神話不斷被締造。顧客在步行街內(nèi)流動呈零散狀態(tài)，無法有效組織客流使其均衡流動。⑻沒有一個很好的聚集人流的地方。兩個主入口形象感不強，夜間燈光亮化不夠，在與之連貫的街道中標(biāo)識性不突出，缺乏具有特色的識別系統(tǒng)，使項目外部到達(dá)項目的可達(dá)性減弱。時代廣場下的停車場沒有得到合理有效的利用，泊車后顧客流向指導(dǎo)性不強。⑹停車功能沒有得到發(fā)揮。步行街南邊為五金市場和解放街，北邊為日化南雜批發(fā)街和農(nóng)貿(mào)市場，西邊臨建設(shè)路，并有中房電腦城，東接人民路，面對株百蘆淞超市?？繒r代廣場一側(cè)臨街門面布局呈打斷狀態(tài)，連續(xù)性不強。步行街臨街門面的分布呈現(xiàn)一定錯落狀態(tài)，共鳴性不強。在年齡層次上不平衡，兩頭（中老年人和少年兒童）多，中間（青壯年）少。⑶客源特征呈現(xiàn)不均衡性。目前步行街的空中街市基本上空置，步行街一樓僅有小部分門面可按正常的商業(yè)營業(yè)時間開關(guān)門，時代廣場附一樓女人世界已空置，一樓國美電器已經(jīng)撤離，其他樓層勉強維持。整個步行街內(nèi)表現(xiàn)的顧客流動性為零散狀態(tài)，整體商業(yè)氛圍冷清。項目沒有足夠的人流量，前來步行街的人群主要為居住在周邊的人群及部分在周邊工作的途經(jīng)人員。我們通過對徐家橋的初步調(diào)查和觀察，認(rèn)為其出現(xiàn)困境是有一定的原因的。項目位于株洲市城市核心的蘆淞區(qū)，占地面積50743平米，總建筑規(guī)模達(dá)12萬平米，整體建筑主要由水景大街、空中街市、潮流前線、美食大街、解放街生活大街、市民廣場休閑大街六大街區(qū)，以及時代廣場新一佳超市、現(xiàn)代城精品小戶型公寓等項目組成，是株洲市首個超大規(guī)模的綜合性商業(yè)步行街，也是株洲城市中心區(qū)目前唯一的大型復(fù)合型地產(chǎn)項目，一舉囊括了購物中心、餐飲中心、商務(wù)中心、娛樂休閑中心四大功能，并且作為新型核心商業(yè)區(qū)，打破株洲傳統(tǒng)商業(yè)模式，集購物、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、休閑等功能于一體。相比于國內(nèi)一些步行街的改造，徐家橋現(xiàn)在面臨著的是一個兩難的問題，究竟是做綜合體還是做專業(yè)步行街？到底什么樣的定位才能突顯出徐家橋的特色，并將這種特色演化成消費者買賬的動力，進(jìn)而把徐家橋打造成真正意義上的株洲市的名片？我們將從商業(yè)規(guī)律的角度出發(fā)，就徐家橋現(xiàn)在存在的問題做簡要的分析，并提出相應(yīng)的解決方案。只有和所處的市場環(huán)境相一致，才能制定出適合商業(yè)體發(fā)展的合適的規(guī)模體量，并將商業(yè)保持在穩(wěn)定局面。對處在不同區(qū)域，有著不同歷史的項目而言，要根據(jù)自身的實際情況來進(jìn)行市場分析，而不是想當(dāng)然的，理想化的提出定位的思路。作為一個商業(yè)地產(chǎn)，尤其是新建的商業(yè)項目，其定位究竟做什么，歸根結(jié)底是由其服務(wù)范圍內(nèi)消費群體的特點來決定的。政府作為規(guī)劃主管部門，在城市建設(shè)上進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃無可厚非，但政府如果過度介入，就將使原本純粹的商業(yè)項目的開發(fā)演變成為形象味道十足的面子工程。每一個商業(yè)體的形成和成長，都有其必然的規(guī)律，違背這一規(guī)律行事導(dǎo)致的只有失敗。這是與消費者的需求脫節(jié)而產(chǎn)生的后果。這種改造可以說是傷了商業(yè)的元氣，為大失敗。在這些改造的過程中，很多商業(yè)街出現(xiàn)了致命的問題，最突出的就是兩個影響，一是有街無市現(xiàn)象，一是旺丁不旺財現(xiàn)象。三、國內(nèi)一些商業(yè)步行街在改造過程中出現(xiàn)的問題改造后出現(xiàn)的問題在現(xiàn)階段，商業(yè)步行街改造最主要的幾種現(xiàn)象，一是小改大、舊改新，原本規(guī)模較小的或是傳統(tǒng)的老舊的商業(yè)街進(jìn)行大改大建，擴大規(guī)模，美化環(huán)境。隨著商業(yè)街內(nèi)門面價值的提升，商業(yè)街本身的品牌性也得到了拓展，知名度和美譽度也相應(yīng)提升，為商業(yè)街的發(fā)展步入良性循環(huán)打下