【正文】 由于本分析報(bào)告撰寫的時(shí)間比較短，且各類數(shù)據(jù)的收集工作存在一定難度，若報(bào)告出現(xiàn)數(shù)據(jù)不完整或結(jié)構(gòu)不完善的地方，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)諒解、指出，我們將作相應(yīng)調(diào)整。此外，項(xiàng)目開發(fā)公司具備充沛資金、技術(shù)實(shí)力、工程經(jīng)驗(yàn)和良好信譽(yù)，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，且從技術(shù)方面看亦充分，具備可行性。項(xiàng)目建設(shè)資金來源于自有資金及銷售回款。七、可行性研究結(jié)論本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目用地權(quán)屬清晰，開發(fā)建設(shè)手續(xù)正在辦理中。本項(xiàng)目共交納銷售稅金及附加26,249萬元、土地增值稅18,749萬元、所得稅41,834萬元，為地方政府增加了財(cái)稅收入。以上項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本。本項(xiàng)目的開發(fā)自有資金及銷售收入能滿足投資所需要的費(fèi)用。項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)14,062萬元。l 銷售費(fèi)用即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按土地成本、前期費(fèi)用和固定資產(chǎn)投資的3%取值。項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)6,853萬元。項(xiàng)目開發(fā)期稅費(fèi)合計(jì)5,628萬元。本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)共計(jì)187,600萬元，詳見“”。l 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)包括各類型物業(yè)的樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)等，根據(jù)開發(fā)公司類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定。各項(xiàng)目投資估算具體說明如下： l 土地費(fèi)用即為取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用，假如根據(jù)開發(fā)公司提供的土地成本資料（土地費(fèi)用按100萬/畝計(jì)算），確定項(xiàng)目土地費(fèi)用為30,000萬元。建設(shè)資金750元|平方計(jì)入成本）以上數(shù)據(jù)是與石鼓區(qū)政府部門溝通初步得知。表61：項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(元)面積（㎡）總投資(萬元)　開發(fā)建設(shè)總投資2,954868,000256,3901開發(fā)成本2,710200,000235,271土地成本1,500200,00030,000前期工程費(fèi)60868,0005,190建筑安裝工程費(fèi)2,161868,000187,600開發(fā)期間稅費(fèi)65868,0005,628不可預(yù)見費(fèi)79868,0006,8532開發(fā)費(fèi)用868000管理費(fèi)用81868,0007,058財(cái)務(wù)費(fèi)用0868,0000銷售費(fèi)用162868,00014,062注：以上測(cè)算數(shù)據(jù)來源委托方提供說明：項(xiàng)目總占地塊面積約650畝，其中：市政綠化帶及其它占地170畝，商住及酒店用地占480畝（拆遷安置房用地占約180畝。項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖序號(hào)項(xiàng)目2012年2013年2014年2015年2016年2017年1項(xiàng)目前期（含拆遷談判）　　　　　　2項(xiàng)目拆遷　　　　　　3奠基及施工　20%　50%30%4住宅銷售階段　　40%60%六、項(xiàng)目資本投入及社會(huì)效益1. 項(xiàng)目資本投入根據(jù)估算，本項(xiàng)目總投資256,390萬元，包括土地及前期費(fèi)用35,190萬元，建筑安裝工程費(fèi)187,600萬元。 項(xiàng)目施工階段 2014年1月2015年12月252。 規(guī)劃設(shè)計(jì)與報(bào)批報(bào)建階段 2013年252。5號(hào)地塊為項(xiàng)目的酒店用地，規(guī)劃建設(shè)為5星級(jí)別，一方面利好項(xiàng)目樹立高端形象，另一方面為石鼓片區(qū)吸引高端客戶關(guān)注，為片區(qū)贏得人氣。該地塊的物業(yè)形態(tài)為高層、商業(yè)，其中高層單位戶型比例按照目前市場(chǎng)熱銷及客戶訴求的產(chǎn)品為主。該地塊戶型由政府統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，開發(fā)商協(xié)助完工。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)規(guī)劃及銷售節(jié)奏1. 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃概況序號(hào)名稱單位合計(jì)1總用地面積㎡200,2總建筑面積（計(jì)容）㎡868,　住宅（包括配套商業(yè)及酒店）㎡700,　安置房㎡168,3容積率4建筑高度m5土地使用年限年6開發(fā)建設(shè)期年本項(xiàng)目計(jì)劃分5個(gè)地塊開發(fā)，其中包括1塊安置房用地，3塊商住房用地及1塊酒店用地。信息化程度較高，信息傳遞比較快。提高入駐門檻，是企業(yè)和個(gè)人身份的強(qiáng)音表達(dá)?；?dòng)需求為彼此提供利益及效率，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目本身及周邊物業(yè)升值產(chǎn)生積極的影響。關(guān)于綜合體的描述如下：綜合體建筑是樹立城市形象的標(biāo)志性建筑?！?004深圳最具影響力的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”——華潤(rùn)中心l 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)：五星級(jí)酒店是展示城市形象的名片，對(duì)于提高衡陽市的整體接待能力，改善投資環(huán)境，促進(jìn)市民就業(yè)，形成穩(wěn)定的稅收，帶動(dòng)衡陽市商務(wù)、休閑、旅游行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有積極作用。l 促進(jìn)片區(qū)發(fā)展：五星級(jí)酒店是一個(gè)強(qiáng)大的磁場(chǎng)，融匯城市各種資源，集商務(wù)、購物、休閑、文化、娛樂等于一體，人們?cè)谶@個(gè)區(qū)域能滿足生活的所有需求，拉動(dòng)城市及片區(qū)的消費(fèi)力，真正實(shí)現(xiàn)一站式生活。示意圖l 樹立城市標(biāo)桿：每一個(gè)五星級(jí)酒店都是一個(gè)城市中心。l 精裝修：精裝修帶來較大溢價(jià)空間，且有助于提升發(fā)展商品牌和住宅居住品質(zhì)，未來精裝修將是中高端物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，因此本項(xiàng)目未來需突破片區(qū)高度，樹立精裝修的絕對(duì)話語權(quán)。 觀光電梯占用公共空間相對(duì)一般電梯少，利于本項(xiàng)目延展空間；252。l 觀光電梯——252。 酒店式7~10米挑高入戶大堂，水晶吊頂，高雅氣派，豪宅典范；252。l 奢華三大堂設(shè)置——252。商業(yè)建設(shè)形態(tài)主要是以“商業(yè)連廊”進(jìn)行設(shè)計(jì)。銷售主力面積為90144平米。 衡陽市7縣的私企業(yè)主及高層管理人員，追求市區(qū)的高尚生活，強(qiáng)調(diào)對(duì)資產(chǎn)的占有 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)l 自然生態(tài)資源是基礎(chǔ)l 豪宅客戶需求為指導(dǎo)l 產(chǎn)品內(nèi)涵特色是關(guān)鍵根據(jù)項(xiàng)目本體條件、形象定位、周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)、客戶需求等方面對(duì)項(xiàng)目戶型進(jìn)行規(guī)劃，得到項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層住宅及配套商業(yè)，共70萬平方米。 區(qū)域內(nèi)及周邊家具、建材專業(yè)市場(chǎng)老板及中高級(jí)管理人員，訴求地段的優(yōu)勢(shì)及便捷的生活方式252。客戶特征：252。 區(qū)域外，全市范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈；3. 項(xiàng)目評(píng)價(jià)項(xiàng)目位于石鼓區(qū)南面與蒸湘區(qū)老城區(qū)相鄰，地理位置非常優(yōu)越，且項(xiàng)目接濱水綠化帶，臨近東方紅漁場(chǎng)，南接蒸水河，臨近西湖公園，打造百萬建面生態(tài)大城，外圍東方紅漁場(chǎng)、蒸水河以及社區(qū)內(nèi)園林均具可塑性，適宜打造稀缺性高價(jià)值產(chǎn)品；在后期的銷售中，把握未滿足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理的產(chǎn)品定位和檔次定位，以提高項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 石鼓片區(qū)為城市房產(chǎn)供應(yīng)為空白區(qū)域，為項(xiàng)目打響市場(chǎng)、建立高端形象的機(jī)遇期； Threat項(xiàng)目潛在威脅分析252。 項(xiàng)目容積率在衡陽市場(chǎng)而言偏高，項(xiàng)目整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)也并不突出； Opportunity項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)分析252。 周邊公共交通不發(fā)達(dá)，缺少必須的公交出行交通工具；252。 項(xiàng)目位于城市邊緣地帶，周邊尚處于開發(fā)初期，人跡稀少，城市邊緣屬性較強(qiáng)，發(fā)展相對(duì)緩慢，整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)有待進(jìn)一步提高；252。 項(xiàng)目規(guī)劃科學(xué)：大型商場(chǎng)連廊、五星級(jí)酒店、學(xué)校、娛樂場(chǎng)所環(huán)繞，生活配套齊全,項(xiàng)目三面環(huán)濱水綠化帶，內(nèi)部綠化率也非常高，支持打造高品質(zhì)的產(chǎn)品；252。l 形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)體系及高效便捷的多元化交通體系；項(xiàng)目南面以住宅區(qū)為主，片區(qū)擁有較為完善的水電氣保障，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了足夠的保障空間；l 地塊位于石鼓區(qū)南端，區(qū)域?qū)儆诤怅柺形鞅辈拷紖^(qū)，臨近蒸湘區(qū)的老城區(qū)，地理位置十分優(yōu)越；l 石鼓區(qū)歷來扮演衡陽市“北大門”的角色，區(qū)域內(nèi)道路交通條件相對(duì)較好；l 石鼓區(qū)配套設(shè)施相對(duì)缺乏，伴隨石鼓區(qū)政府及相關(guān)事業(yè)單位的遷入，未來石鼓區(qū)南部發(fā)展空間巨大（本項(xiàng)目周邊）； 2. 項(xiàng)目SWOT分析 Strength項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析252。l 其中西外環(huán)路是連接石鼓區(qū)與衡陽市區(qū)的主要通道，107國道與衡大高速將石鼓區(qū)與其它區(qū)縣相互聯(lián)系。月容積率 2綠化率 0均價(jià)　4500元/平車位1,200物業(yè)公司京仕物業(yè)開發(fā)商 衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 從市場(chǎng)看，與本案相似的大盤競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格在43004800元/平的區(qū)間內(nèi)；l 從競(jìng)品中可得出，客戶需求的產(chǎn)品主要是以100160平之間的三、四房為主；l 石鼓區(qū)南片區(qū)臨近市中心區(qū)且為沿河區(qū)域，由于其優(yōu)越的地理位置、稀缺的自然資源、高規(guī)格的規(guī)劃定位等客觀和人為優(yōu)勢(shì)，隨著片區(qū)開發(fā)的不斷深入，其區(qū)域價(jià)值和物業(yè)價(jià)值逐漸被發(fā)掘和認(rèn)可，關(guān)注度日益提高；三、項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)1. 地塊解析本案項(xiàng)目位于衡陽市石鼓區(qū)華源大道蒸水橋北、東方紅漁場(chǎng)以西，緊鄰著蒸湘區(qū)的老城區(qū)；、地勢(shì)總平面圖東面東方紅漁場(chǎng)西面華源大道項(xiàng)目地塊形狀不規(guī)則，呈不規(guī)則的三角形，整體地勢(shì)較為平坦，東、南兩側(cè)環(huán)河（南接蒸水河、東臨東方紅漁場(chǎng)）、西臨華源大道。 本項(xiàng)目要發(fā)展成為一個(gè)大型的以休閑、健康為主題的人性化社區(qū)，引入“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入到社區(qū)文化建設(shè)的精神層面；l 基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目名稱 湘水明珠項(xiàng)目地址 衡陽市珠暉區(qū)沿江風(fēng)光帶望湘亭占地（㎡） 184,000建面（㎡） 500,000總戶數(shù)700管理費(fèi)高層：l 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：本項(xiàng)目衡陽湘水明珠居住小區(qū)位于衡陽市湘江東岸沿江風(fēng)光帶，該地塊占地面積184249平方米，西臨湘江，東靠城市原有村屋及廠房，北近湘江公鐵大橋。項(xiàng)目劣勢(shì)：w 戶型：140㎡以上大戶型銷售遲緩。w 產(chǎn)品：別墅+洋房+小高層+高層組合，產(chǎn)品線豐富，滿足各層次需求。水岸新城項(xiàng)目地址 蒸湘區(qū)華新開發(fā)區(qū)蒸水大道48號(hào)占地（㎡） 320,000建面（㎡） 530,000總戶數(shù)520管理費(fèi)項(xiàng)目劣勢(shì)：w 環(huán)境：蒸水河以北，周邊農(nóng)房與項(xiàng)目形成強(qiáng)烈