【正文】 衍生工具包括遠期合同、期貨合同、互換和期權，以及具有遠期合同、期貨合同、互換和期權中一種或一種以上特征的工具。、 遠期合約融 資 的特點133* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第五講、房地產(chǎn)中小企業(yè)衍生融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資十 七 遠期合約融資● 不要求初始凈投資，或與對市場情況變化有類似反應的其他類型合同相比，要求很少的初始凈投資 ?！?源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業(yè)或其他權利和義務中轉移或者分離。、 無形資產(chǎn)構成115* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 三 無形資產(chǎn)營運融資● 《企業(yè)會計準則第 6號 —— 無形資產(chǎn)》◆ 無形資產(chǎn)，是指企業(yè)擁有或者控制的沒有實物形態(tài)的可辨認非貨幣性資產(chǎn)?！?可辨認無形資產(chǎn)包括專利權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等。、 票據(jù)貼現(xiàn) 融資案例101* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十一 項目融資、 項目融資 程序◆ 編制建議書◆ 簽訂項目諒解備忘錄◆ 簽訂特許權協(xié)議或意向書◆ 項目安排和組織102* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 一 項目融資、 項目融資 程序◆ 項目安排和組織◆ 實施施工◆ 項目運行◆ 設施移交103* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 一 項目融資● 投資者直接安排融資的模式● 投資者通過項目公司安排融資的模式● 以 “ 設施使用協(xié)議 ” 為基礎的融資模式 ● 以 “ 杠桿租賃 ” 為基礎的融資模式 ● 以 “ 生產(chǎn)支付 ” 為基礎的融資模式 ● 以 “ 黃金貸款 ” 為基礎的融資模式 ● BOT 項目融資模式 、 項目融資模式104* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 一 項目融資● BOT（ build—operate—transfer ） 即建設 —— 經(jīng)營 —— 移交● BOOT（ build—own—operate—transfer ） 即建設 —— 擁有 —— 經(jīng)營 —— 轉讓● BOO（ build—own—operate ） 即建設 —— 擁有 —— 經(jīng)營 、 BOT三種具體的建設方式105* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十一 項目融資● BRO（ build—rent—operate ） 即建設 —— 租賃 —— 經(jīng)營 ● DBOT（ designing—build—operate— tranefer） 即設計 ——建設 —— 經(jīng)營 —— 移交 ● DOOST（ build—own—operate—subsidize— tranefer） 即建設 —— 擁有 —— 經(jīng)營 —— 補助 —— 轉讓、 BOT的具體形式106* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 一 項目融資● BOD（ build—operate—deliver ） 即建設 —— 經(jīng)營 —— 轉讓 ● DBOM（ designing—build—operate—maintain ） 即設計 — 建設—— 經(jīng)營 — 維護 ● FBOOT（ fund—build—operate—transfer ） 即籌資 — 建設 — 擁有經(jīng)營 — 轉讓 ● TOD（ transitOriented Development ） 即公交導向 — 開發(fā)經(jīng)營、 BOT的具體形式107* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十一 項目融資● 集資建房的 項目融資及 BOT案例、 項目融資及 BOT的案例108* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十二 債務重組 融資、 債務重組 融資 模式◆ 提出重組申請◆ 簽訂 重組協(xié)議◆ 擬定債務重組方案◆ 實施債務重組方案◆ 監(jiān)督債務重組情況◆ 報告?zhèn)鶆罩亟M結果109* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 二 債務重組融資● 以資產(chǎn)清償債務● 將債務轉為資本 ● 修改其他債務條件，如減少債務本金、減少債務利息等 ● 以上三種方式的組合 、 債務重組 的方式110* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十二 債務重組融資● 項目獲取階段 債務重組 的經(jīng)營方案● 土地開發(fā)階段 債務重組 的經(jīng)營方案 ● 規(guī)劃設計階段 債務重組 的經(jīng)營方案● 施工安裝階段 債務重組 的經(jīng)營方案、 債務重組 的方案111* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 二 債務重組融資● 營銷推廣階段 債務重組 的經(jīng)營方案● 經(jīng)營運作階段 債務重組 的經(jīng)營方案● 后續(xù)服務階段 債務重組 的經(jīng)營方案、 債務重組 的方案112* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 二 債務重組融資● 集資 債務 重組案例、 債務重組 的案例113* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十三 無形資產(chǎn)營運 融資● 調(diào)查階段、 無形資產(chǎn)營運 融資 模式◆ 無形資產(chǎn)現(xiàn)狀◆ 與 有形資產(chǎn)的整合● 定位階段 ◆ 資產(chǎn)結構調(diào)整與優(yōu)化● 營運階段 ◆ 核心能力的形成114* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 三 無形資產(chǎn)營運融資● 《 資產(chǎn)評估準則 —— 無形資產(chǎn) 》◆ 無形資產(chǎn)，是指特定主體所控制的，不具有實物形態(tài)，對生產(chǎn)經(jīng)營長期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源?！?利用信托融資平臺進入票據(jù)市場，形成信托與投資并舉的局面，既可以低吸高拋進行短線投資，又可以持有到期獲取固定的回報 。、 票據(jù)貼現(xiàn) 融資的地位99* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第四講、房地產(chǎn)中小企業(yè) 資產(chǎn) 融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之十 票據(jù)貼現(xiàn) 融資● 2022年山西省民間借貸規(guī)模占民間融資總規(guī)模的 63%，有價證券融資占到 16%，民間票據(jù)融資規(guī)模大約有 45億元，占比約 11%?！?美國，商業(yè)票據(jù)成為金融市場非政府類機構第一大短期融資工具。 ◆ 行業(yè)空間：采用聚焦專注原則，選擇房地產(chǎn)為入口，拓展到具有投資屬性的泛金融性產(chǎn)品。◆ 載體平臺：管理公司、投資公司、論壇與交易會、雜志。 、 權益管理融資營運94* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權益管理融資● 拓展空間◆ 產(chǎn)品體系：二個維度：資金屬性、時間屬性?！?未來金融體系的接口：有規(guī)模、客戶和市場，進入民營銀行，進行演變。◆ 實現(xiàn)信用擴展與增級。、 權益管理融資營運92* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權益管理融資● 信用增級◆ 建立自己的信用體系：經(jīng)紀、審計、評估、保險、典當、擔保、拍賣、法律等服務機構?！?從業(yè)、監(jiān)管、誠信、資金、法律、評估等規(guī)范。◆ 前期產(chǎn)品到手就售，后期包裝就可銷售?！?利用橫向與縱向協(xié)會，整合現(xiàn)有的中介服務組織與渠道，建立強大的營銷推廣與深度服務體系 ,實現(xiàn)企業(yè)間、行業(yè)間的互動與共振?！?借用已有綜合性產(chǎn)權交易平臺，將社會所有產(chǎn)權 (包括物權、債權、股權、知識產(chǎn)權 )進行策劃、設計、包裝與推廣，通過產(chǎn)品的形式進行交易。 、 權益管理融資營運88* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權益管理融資● 產(chǎn)權交易所◆ 解決出口問題。◆ 產(chǎn)品管理：以農(nóng)民的心態(tài) /專業(yè)的技能去管理。 、 權益管理融資營運87* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第三講、房地產(chǎn)中小企業(yè)股權融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之九 權益管理融資● 設計產(chǎn)品◆ 基本產(chǎn)品，如應收 (付 )款項，借 (貸 )款，應收 (付 )債券等?！?普通股、優(yōu)先股都設計。◆ 退出方式：折價入股，經(jīng)營權轉讓。◆ 管理方式：通過董事會參于項目決策，全程設計和參與管理營運，實現(xiàn)增值?！?退出方式：股權轉讓，境內(nèi)外產(chǎn)品上市?！?管理方式：通過董事會參于項目決策，根據(jù)項目實際情況適時派出或推薦高管人員參與管理，有針對性地提供增值服務?！?退出方式：股權轉讓，境內(nèi)外公司上市?！?管理方式：通過董事會參于項目決策，根據(jù)公司實際情況適時派出或推薦高管人員參與管理，有針對性地提供增值服務?！?受托內(nèi)容：基金管理，項目營運，公司經(jīng)營。、 融資租賃 避稅行為 64* 陳德強 《房地產(chǎn)融資》《房地產(chǎn)融資》第二講、房地產(chǎn)中小企業(yè)債權融資■ 、房地產(chǎn)中小企業(yè)融資模式之五 租賃融資 ● 商業(yè)物業(yè)的租賃融資模式。、 融資租賃 避稅行為 63