【正文】 我們期盼合作！我們有能力、有信心、有決心做好桂林財(cái)富名城項(xiàng)目，有可能、有條件締造桂林樓市的傳奇經(jīng)典！讓我們攜手并進(jìn)，共同開(kāi)創(chuàng)財(cái)富名城項(xiàng)目輝煌的明天！廣州譽(yù)楓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司2004年12月2日。根據(jù)銷(xiāo)售戰(zhàn)略需要制定廣告發(fā)布策略并安排廣告發(fā)布。廣告媒體選擇與廣告發(fā)布計(jì)劃制訂。促銷(xiāo)活動(dòng)方案的制定和部署以及促銷(xiāo)活動(dòng)的組織。營(yíng)銷(xiāo)策劃：為開(kāi)發(fā)商建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售戰(zhàn)略策劃。建筑工程預(yù)算。建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)、結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢(xún)、社區(qū)智能化規(guī)劃設(shè)計(jì)。社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。協(xié)助開(kāi)發(fā)商合理安排和運(yùn)用資金。項(xiàng)目運(yùn)行整體計(jì)劃的定位與管理。為開(kāi)發(fā)商提供項(xiàng)目規(guī)劃咨詢(xún)、發(fā)展意見(jiàn)書(shū)和投資分析報(bào)告。對(duì)即將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。向公司策劃、決策部門(mén)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)信息情況分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與潛在用戶(hù)的開(kāi)發(fā)。銷(xiāo)售代理：即銷(xiāo)售執(zhí)行，包括組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)、建立銷(xiāo)售制度、制定銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃、執(zhí)行銷(xiāo)售各項(xiàng)工作、實(shí)行銷(xiāo)售回款等。在代理每一個(gè)樓盤(pán)時(shí)，我們都會(huì)根據(jù)發(fā)展商提供的項(xiàng)目資料結(jié)合公司龐大的資源積累，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行透徹分析，以該區(qū)域有關(guān)的大量數(shù)據(jù)資源為背景，擬定該項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和全方位的營(yíng)銷(xiāo)策略，使之成為激發(fā)無(wú)限創(chuàng)意的豐厚基礎(chǔ)以及使項(xiàng)目在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地作有力保障。公司擁有一批專(zhuān)業(yè)、激情、具有超前意識(shí)和先進(jìn)理念的職業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策劃人才和圖文設(shè)計(jì)專(zhuān)家，他們具有極強(qiáng)的市場(chǎng)操作和資源整合能力，為客戶(hù)提供全方位的戰(zhàn)略研究、全程策劃、整體品牌發(fā)展、產(chǎn)品設(shè)計(jì)和專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)等服務(wù)。l 安排家居清潔l 安排鐘點(diǎn)保姆和兒童托管l 業(yè)主外出訪客接待服務(wù)l 安排生日聚會(huì)等第 章 關(guān)于我們譽(yù)楓地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)是由豐盾投資公司投資組建譽(yù)楓地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司及晶藝廣告有限公司而共同組成的一個(gè)專(zhuān)業(yè)化營(yíng)銷(xiāo)策劃廣告一體化的公司。l 代召出租車(chē)。l 煤氣、水、電遠(yuǎn)程自動(dòng)計(jì)量系統(tǒng)。提供生活便利l 與鄰近的郵遞中心聯(lián)合提供郵件、禮品直接遞送到戶(hù)服務(wù)。l 煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警及關(guān)閉系統(tǒng)。l 自動(dòng)預(yù)警、自動(dòng)噴淋、自動(dòng)排煙。安全保障系統(tǒng)l 車(chē)庫(kù)入口為遠(yuǎn)距離遙控系統(tǒng)，防止外來(lái)車(chē)輛進(jìn)入。增加項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)l 為塑造良好項(xiàng)目形象來(lái)配合銷(xiāo)售，物業(yè)管理公司必需及早定下來(lái)，而物業(yè)管理費(fèi)也要同步確定，務(wù)必在開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)公告目標(biāo)客戶(hù)。并開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)呈現(xiàn)為一個(gè)規(guī)模成熟、綠化配套完善、帶有高檔色彩的樓盤(pán)。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量是深層次挖掘產(chǎn)品的生命力，是最大限度增加項(xiàng)目感召力的關(guān)鍵。手段五：常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)方法第 章 物業(yè)管理建議物業(yè)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中占有非常重要的地位，是不可缺少的部分。手段三：到周邊的目標(biāo)區(qū)域?qū)で罂蛻?hù)到周邊的城鎮(zhèn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位宣傳，該部分以在桂林投資的好處作為宣傳的側(cè)重點(diǎn)，帶動(dòng)樓盤(pán)的投資熱浪，并為后期開(kāi)發(fā)提供后續(xù)支持。六、客戶(hù)的挖掘手段手段一：人海戰(zhàn)術(shù)對(duì)已成功購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)如再次介紹客戶(hù)購(gòu)的，進(jìn)行額外的折扣，對(duì)新購(gòu)的客戶(hù)進(jìn)行減免1年管理費(fèi)。強(qiáng)銷(xiāo)階段通過(guò)品牌的打造，項(xiàng)目已在民眾心目中有了一定的概念，此時(shí)產(chǎn)品逐層深入演繹，品質(zhì)不斷提升，通過(guò)一些數(shù)字游戲手法為客戶(hù)帶來(lái)實(shí)在的利益沖動(dòng)。平收——銷(xiāo)售尾貨的策略，各項(xiàng)工程都相繼完成，銷(xiāo)售上好、平、靚的單位都相繼賣(mài)出，剩余單位是難、差、太貴的單位，讓利促銷(xiāo)在所難免，此階段價(jià)格將維持在較低的水平。進(jìn)一步高走——是基于二期臨湖的工程進(jìn)行到尾聲，景觀、文化品味進(jìn)一步提升的基礎(chǔ)上，全面提高樓盤(pán)整體均價(jià)，打造桂林獨(dú)一無(wú)二的城市名片。但在具體的銷(xiāo)售策略上，可以選出15套左右的單位作開(kāi)盤(pán)特價(jià)單位，吸引眾多眼球的支持，為開(kāi)盤(pán)積聚人氣。使購(gòu)買(mǎi)者認(rèn)同購(gòu)買(mǎi)財(cái)富名城是實(shí)力與名譽(yù)的象征，是人上人的專(zhuān)屬。因此本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位以市場(chǎng)為依據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目的客觀情況展開(kāi)，敝司建議采用：中高開(kāi)——高走——進(jìn)一步高走——回落——平收的控制軌跡。2005年5月1日發(fā)售當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)采用搖珠的方式抽取選購(gòu)房子的先后順序，進(jìn)行短時(shí)的限時(shí)選購(gòu)，盡快促成交易，帶動(dòng)銷(xiāo)售人氣。l 樓盤(pán)后續(xù)的銷(xiāo)售提供有效的客戶(hù)資源，減少后期銷(xiāo)售的成本開(kāi)支。l 利于制造緊張的氣氛，促進(jìn)成交并帶旺售樓部的銷(xiāo)售人氣。綜合項(xiàng)目的人居特點(diǎn)和目標(biāo)買(mǎi)家的心理因素，結(jié)合我們操盤(pán)的成功經(jīng)驗(yàn)，我們建議采用認(rèn)購(gòu)登記、輪籌發(fā)售的方式進(jìn)行開(kāi)盤(pán)以達(dá)到熱烈火爆的認(rèn)購(gòu)局面，造成區(qū)域市場(chǎng)的轟動(dòng)。l 總結(jié)一期銷(xiāo)售實(shí)際情況制定更為完整的二期銷(xiāo)售計(jì)劃l 業(yè)主活動(dòng)，為二期的銷(xiāo)售滀勢(shì)備注：開(kāi)盤(pán)后的階段性銷(xiāo)售策略視當(dāng)時(shí)的具體情況再另作調(diào)整。2005年5月1日至5月底正式發(fā)售A區(qū)準(zhǔn)備發(fā)售B區(qū)臨漓江路的三幢及酒店式公寓南面的2幢l 樓盤(pán)外立面開(kāi)始動(dòng)工l 整體形象出爐l 樓盤(pán)主題初步成型l 樓盤(pán)園林初步完成l 開(kāi)盤(pán)強(qiáng)勢(shì)入市l(wèi) 進(jìn)行大范圍的樓盤(pán)炒作l 現(xiàn)場(chǎng)系列促銷(xiāo)活動(dòng)l 針對(duì)外地及各定點(diǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的活動(dòng)全面鋪開(kāi)l 在A區(qū)發(fā)售率超80%以上的前提下，B區(qū)可在A區(qū)的均價(jià)上上浮8~11%進(jìn)行發(fā)售2005年6月至7月底以上的尾貨及C區(qū)的4幢l 會(huì)所開(kāi)始動(dòng)工l 外立面初步成型l 智能化設(shè)備開(kāi)始安裝l 內(nèi)部裝修開(kāi)始動(dòng)工l 園林基本完成l C區(qū)在B區(qū)的基礎(chǔ)上上浮10~15%（均價(jià)）l 舉辦公益性的活動(dòng)，提高樓盤(pán)的美譽(yù)度l 每周舉辦促銷(xiāo)性活動(dòng)2005年8月至年底一期剩余的所有貨量促銷(xiāo)及定價(jià)一期最后所余的5幢低層l 一期建設(shè)全面完成l 各項(xiàng)基本配套設(shè)施全面安裝、運(yùn)轉(zhuǎn)l 樓盤(pán)文化內(nèi)涵蒙基本成型l 業(yè)主準(zhǔn)備收樓l 貨尾促銷(xiāo)l 銷(xiāo)售一期最后的套間l 通過(guò)定價(jià)給二期的樓價(jià)作提示性的性?xún)r(jià)比，并通過(guò)一期的大開(kāi)發(fā)以現(xiàn)有的建筑外立面及文化內(nèi)涵、工程質(zhì)量等樓盤(pán)硬件質(zhì)素，作為二期的建設(shè)的樣板。根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度預(yù)計(jì)結(jié)合傳統(tǒng)的市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)節(jié)，建議可借助明年“五一”黃金假期引爆樓盤(pán)第一期的“酒店式公寓”及部分的臨街商鋪，通過(guò)桂林市傳統(tǒng)的旅游旺季，引爆桂林地產(chǎn)投資“酒店式公寓”的熱浪，以達(dá)到出奇制勝的目的。為了保證能讓本項(xiàng)目推出市場(chǎng)即能一炮而紅，一則要能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚。二、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)建議房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，誰(shuí)能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰(shuí)就有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。要做到這樣必須要求樓盤(pán)的建設(shè)、配套、物業(yè)管理、產(chǎn)品質(zhì)量、景觀設(shè)計(jì)、樓盤(pán)的文化內(nèi)涵、公關(guān)手段、推廣策略、銷(xiāo)售水平等等全方位超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、拋離對(duì)手。但樓盤(pán)在銷(xiāo)售定位中并不是價(jià)格高于別的樓盤(pán)就叫做中高檔。在貨量安排及目標(biāo)確定上一方面考慮要制造整合后上市的沖擊波，按開(kāi)發(fā)的具體情況，主動(dòng)中高價(jià)入市，在品牌初始階段制造銷(xiāo)售事件，培育良好的現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售氣氛，為后期銷(xiāo)售打開(kāi)缺口和樹(shù)立信心；另一方面緊密結(jié)合產(chǎn)品的內(nèi)外賣(mài)點(diǎn)以及各種公關(guān)活動(dòng)來(lái)分布推售存貨量，因此在貨量安排上我們確定“吸引眼球、制造熱點(diǎn)、突破常規(guī)、全面營(yíng)銷(xiāo)”的推廣出貨方針。l 國(guó)展購(gòu)物公園多達(dá)8萬(wàn)㎡的商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)重制約本項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)發(fā)空間。l 項(xiàng)目可借助規(guī)模效應(yīng)，迅速提高自身的知名度，并可充分利用周邊各樓盤(pán)的配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)資源共享。