【正文】 第七部分 結 論鑒于本項目地塊為一線湖景項目，同時地塊內溪流縱橫交錯，為營造島嶼式的親水莊園別墅提供了天然的條件，但隨著05年國家相關宏觀調控政策出臺，建議本案采取分期開發(fā)、穩(wěn)健發(fā)展的謹慎策略，面向長三角、立足上海和**，以“高品質、高性價比、中高價位、中等面積為主，少量大戶型”的開發(fā)和經營模式贏得市場。四、 管理風險：本項目在開發(fā)報建、建筑規(guī)劃、土建安裝、園林施工、產品銷售、物業(yè)管理等各個方面都存在錯綜復雜的管理關系和工作漏洞，任何一個環(huán)節(jié)的失誤都對其它環(huán)節(jié)的工作造成不良影響，甚至影響到項目的形象、口碑和品牌，從而貽誤開發(fā)進度和市場機會，因此，對本項目開發(fā)管理中的各項工作應統(tǒng)籌兼顧、科學分工、協同作戰(zhàn)，才能減少管理風險，保證良好的開發(fā)狀態(tài)和發(fā)展前景。在客源方面，上?？驮磻潜卷椖康闹饕繕讼M群，上海房地產市場的政策、形勢變化對本項目存在較大影響。對于政策因素變化的風險，本項目在開發(fā)過程中應經常研究，調整相應的開發(fā)策略，最大可能地規(guī)避政策風險。第六部分 項目的風險管理一、 政策風險：近幾年，國家不斷加強對房地產行業(yè)的宏觀調控，從發(fā)展商貸款、購房者貸款到房屋轉讓交易等各個環(huán)節(jié)加以限制，這對全國房地產最熱點區(qū)域長三角房地產市場影響甚大，市場購買欲望降低、觀望氣氛濃郁。除第一年（周期）需投入10669萬元、第二年（周期）需投入3799萬元外，余下的第三、第四、第五年開發(fā)周期，基本上前一期的銷售收入已可以支持下一期的開發(fā)。第五部分 項目融資和收益分析5．1 階段性工程建安費序號項目工程量（m2）計算依據公建配套(m2)計算依據合計金額(元)1一期30015 800元/ m238802300元/ m2329360002二期36957800元/ m258202300元/ m2429516003三期33350 800元/ m2266800004四期32016 800元/ m2256128005五期23612800元/ m2188896006合計1599509700147070000注：公建配套建議首期建設40%，二期建設60%。l 本報告對于項目產品的規(guī)劃建議，85%為獨立別墅、15%為聯體別墅，在銷售率到40%就可以達到盈虧平衡。l 從以上經濟效益指標可以看出，在項目銷售率為70%的情況下，本項目的平均年利潤率將達到13%，這與當前房地產業(yè)的市場狀況和行業(yè)收益水平具備較好的態(tài)勢。4)、總結l ，總銷售收入預計為12億元。銷售率達到90%時，年銷售利潤率將達到10%，年成本利潤率達到21%。預計總銷售金額%=123162萬元%= 6651萬元11)、項目總成本總開發(fā)成本+銷售期間稅費=48780萬元+6651萬元=55431萬元12)、項目總利潤總銷售金額—總開發(fā)成本—銷售期間稅費=123162萬—48780萬—6651萬=67731萬13)、經濟效益評價營業(yè)利潤率營業(yè)利潤率=（銷售利潤/項目銷售總收入）*100%=67731/123162*100%=55%年營業(yè)利潤率/項目運作周期=55%/5=11%運營資本報酬率運營資本報酬率=銷售利潤/項目總開發(fā)成本*100%=67731/55431*100%=122%年運營資本報酬率=總運營資本報酬率/5=24% 項目敏感性分析1)、銷售均價敏感性分析表10：項目銷售均價敏感性分析單價總收入總成本銷售利潤年銷售利潤率年成本利潤率30004798549814 1829 1%1%40006398051009 12971 4%5%50007997552204 27771 7%11%60009597053399 42571 9%16%770012316255431 67731 11%24%800012796055790 72170 11%26%900014395556985 86970 12%31%1000015995058180 101770 13%35%由上表可以看出，銷售均價如果超過3000元/M2時，則此項目就基本達到盈虧平衡；如果銷售均價能達到7700元/M2，那么項目的年成本利潤率將達到達24%，如果項目整體均價超過10000元/M2，項目的年成本利潤率將達到35%。表4項目可售建筑面積預計平均銷售單價預計總銷售收入獨立別墅135957 m28000元/ m2108766萬聯排別墅23993 m26000元/ m214396萬合計159950 m27700元/m2123162萬1)、土地使用權出讓金按**XX房地產開發(fā)有限公司提供的錦溪項目土地款付款明細表，合計：表5序號項目計算依據金額（萬元）1土地使用權出讓金、契稅、土地登記費1235．7畝91497元/畝113092征地補償金或拆遷費無03合計113092)、前期工程費前期工程費包括現場勘探、定界、招投標、臨水、臨電、勘測、環(huán)評等費用和設計、估價費師、監(jiān)理費。4．1 估算前提和依據l 江蘇省建筑與裝飾工程計價表l XX目標客戶比例規(guī)劃區(qū)域比例上海50%本地人士20％臺商及外商20%投資人士及炒樓者10%第四部分 項目成本及利潤分析本項目位于**錦溪鎮(zhèn)，上海與**共享的淀山湖西北角面，臨近滬寧高速、318國道、即將建成的蘇滬高速附近，地塊內溝壑水系形成比較密集地水網絡，具有豐富水景資源。所以本案的目標客戶群以具備高經濟收入、高消費能力、事業(yè)發(fā)展中的城區(qū)高端客戶（非頂級客戶）為主，超過50%或以上；而本地市場主要集中于當地的高級公務員、民營企業(yè)家及在外發(fā)展而懷舊的人士，約占20%，當地臺商及外企投資者董事長、CEO占20%，年齡主要集中在35－50歲之間，其他10%的客源主要來源江浙滬一帶的投資者。高品質湖畔生態(tài)別墅社區(qū)產品定位：集居住、度假、商務于一體的半島游艇別墅形象定位：大上海 新貴族 源別墅 廣 告 語：大上海貴族領地，淀山湖優(yōu)游生活理由：強調大上海的認同感和榮耀感，既拉近上海人的距離認同感，又迎合**本地人的心理需求，同時還有XX的潮流感，提高樓盤的檔次，樹立品牌形象； 項目所處的位置淀山湖大部分在上海范圍內，作為上海擁有的最大湖泊，是上海人追求自然生態(tài)高尚生活的理想居所，項目臨湖泊岸，以活水系統(tǒng)連通的湖山列島、泊岸別墅為依托，所謂“仁者樂山，智者樂水”，上風上水之地，是大上海地區(qū)最具優(yōu)勢的湖畔泊岸高尚別墅生活領地；“大上?！蹦芾蠖鄶等说男睦砭嚯x，輻射力強，能有效地擴大本項目的目標消費群，有利于建立本項目在長三角洲經濟生活圈的頂級別墅形象，擺脫本項目地域上的偏僻形象；項目周邊的江南名鎮(zhèn)周莊、錦溪、同里、用直、蘆墟豐富的水鄉(xiāng)人文資源，淀山湖、陽澄湖旖旎的自然風光、水產資源、旅游資源、高爾夫資源、水上游艇資源使本項目具備了國際生態(tài)豪宅社區(qū)居住、度假、旅游、商務休閑的生活環(huán)境。而且，作為上海唯一的天然生態(tài)湖泊淀山湖西岸的本項目，更具有得天獨厚的環(huán)境、地段、交通、價格優(yōu)勢，從目前**區(qū)域內別墅項目消化的情況看，上海人、臺商及外企高管、本地薪富一簇、溫州、杭州等地人士是**別墅市場購買的主力軍。因此，大上海的范圍，實際上已經擴展到整個長三角洲，并鑄就了以上海、蘇州、杭州、南京等為代表的大上海經濟圈，并由此在其這些城市周邊形成了一個居住、休閑、旅游的生活圈，大上海在國人的心目中，是一個高經濟增長、高生活品質的國際化大都市群，其生活圈中的江南水鄉(xiāng)富庶城市的整體生活、居住、文化水平都處在全國前列，而**做為上海后花園，不管是在社會經濟發(fā)展方面，還是文化生活等方面，更是緊跟上海，實際上已隨著大上海經濟圈從中心向周邊擴張而成為上海的經濟擴展區(qū)和居住后花園。而大上海，作為中國近現代社會的一個縮影，她代表了世紀滄桑，代表了錦繡未來。為了避免同區(qū)域別墅同質、同價的競爭格局，考慮到本項目的規(guī)劃情況，以良好的品質與中檔的