【正文】 專業(yè)技術(shù)。符合某自治區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求，填補整合了某旗產(chǎn)業(yè)布局中的一項空白，利用現(xiàn)有棚戶區(qū)改造項目，充分體現(xiàn)了項目的經(jīng)濟性。針對市場風(fēng)險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓(xùn)和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影響；通過與貿(mào)易促進機構(gòu)的合作，積極使本項目成為國內(nèi)市場供應(yīng)基地。針對招商風(fēng)險，主要的對策包括：選擇具有相關(guān)項目運作經(jīng)驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責(zé)項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢；制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務(wù)機構(gòu)和商會合作，為商家提供更多的增值服務(wù)等。第八章 項目的風(fēng)險分析 本項目的風(fēng)險主要體現(xiàn)在以下三個方面：招商風(fēng)險與本項目主題相同或類似的項目主要集阿拉善盟奇石市場、烏拉特中旗玉石文化市場等，而且已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)挠绊懥鸵?guī)模。綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構(gòu)成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經(jīng)過采取相應(yīng)的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。本項目中噪音主要來自于中央空調(diào)系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應(yīng)急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。對于生產(chǎn)中產(chǎn)生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構(gòu)定期集中回收，不能直接丟棄。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產(chǎn)生的廢水，由于本項目所涉及的產(chǎn)業(yè)不存在重污染物質(zhì)，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。餐飲場所應(yīng)集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應(yīng)過濾處理。對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應(yīng)設(shè)立集中的生活垃圾中轉(zhuǎn)站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。第六章 項目的運營與管理第一節(jié) 項目管理模式第二節(jié) 項目營銷管理第七章 項目的環(huán)境影響分析本項目屬于商業(yè)與產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的項目，其中，商業(yè)部分主要產(chǎn)生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點小于65%時，項目就有很強的抗風(fēng)險能力。經(jīng)計算，％。經(jīng)計算，％。經(jīng)計算，％。具體詳見下表。 總成本費用構(gòu)成分析本項目批量生產(chǎn)期內(nèi)成本費用主要為原輔材料采購費、燃料動力費、人工福利費及各項費用等。管理費用：工會經(jīng)費和職工培訓(xùn)費分別按工資總額的2%%分別估算，項目內(nèi)研發(fā)費按年銷售收入的1％估算，無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷費用分年攤銷計入管理費用，其他費用按預(yù)計發(fā)生額進行估算。預(yù)計達產(chǎn)年項目員工合計50人,預(yù)計達產(chǎn)年工資福利總額為180萬+（18014%）=180+25=205萬 各項費用各項費用參考同行業(yè)企業(yè)的費用水平進行測算。燃動費根據(jù)消耗定額及現(xiàn)行價格計算，預(yù)計達產(chǎn)年燃料動力采購費用為65萬元。二、項目成本、經(jīng)濟效益預(yù)測分析成本預(yù)測分析（2011年） 原輔材料采購費本項目主要原輔材料采購費按消耗定額和預(yù)測市場價格確定，到達產(chǎn)年生產(chǎn)能力為4萬件，預(yù)計達產(chǎn)年吊運費用為550萬元。銷售價格預(yù)測項目產(chǎn)品的銷售價格均按不含稅價格計取，經(jīng)營期內(nèi)玉翠品的平均銷售價格為1000元/件計算（出口價150美元/件）。項目產(chǎn)品生產(chǎn)年份的達產(chǎn)系數(shù)分別為30％、80％、100％。一、經(jīng)濟分析生產(chǎn)規(guī)模預(yù)測根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，項目從2012年1月開始實施，（其中研發(fā)費用500萬元），達產(chǎn)后實現(xiàn)年產(chǎn)4萬件佘太玉（翠）品的規(guī)模。二期投資3000萬：包括倉儲2000萬，加工1000萬。位于某某鎮(zhèn)以北5公里高速公路立交橋處規(guī)劃為倉儲、物流、加工園區(qū)。㎡，項目分兩期建設(shè)完成。玉石及工藝品從業(yè)人員公寓園區(qū)內(nèi)專門為商家設(shè)立公寓設(shè)施，服務(wù)商家員工。電子商務(wù)服務(wù)中心項目建設(shè)單位將專為本項目開設(shè)網(wǎng)上展示與交易平臺，所有入駐商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務(wù)進行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。四、公共服務(wù)區(qū)本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務(wù)的區(qū)域：會議與創(chuàng)意演播中心為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設(shè)立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進行創(chuàng)意設(shè)計演示的專業(yè)場所和設(shè)施，包括遠程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設(shè)施等。 三、文化旅游區(qū)面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。在這個區(qū)域里，廠家可以全面展示自身的產(chǎn)品，形成永不落幕的展覽交易會。通過吸引更多同類型產(chǎn)品的加工與制造廠商進入園區(qū)，一方面使產(chǎn)業(yè)逐步產(chǎn)生集聚效益，降低生產(chǎn)制造過程中的產(chǎn)業(yè)鏈成本；另一方面，最大限度縮短產(chǎn)業(yè)制造與展示交易之間的距離，取消眾多的中間環(huán)節(jié)，使產(chǎn)業(yè)更貼近市場。圍繞上述兩個主題，整個項目從功能上將分為五個區(qū)，即“生產(chǎn)加工區(qū)”、珠寶玉石鑒定中心、“展示交易區(qū)”、“文化旅游區(qū)”和“公共服務(wù)區(qū)”。單純的“專業(yè)”會使項目變成傳統(tǒng)意義上的加工制造園區(qū)，缺少與市場和消費群體的良好互動；單純的“大眾”會使項目變成沒有產(chǎn)業(yè)依托的傳統(tǒng)意義上的商業(yè)街區(qū)，不利于使商業(yè)氛圍更上檔次，缺乏后勁。第四章 項目建設(shè)內(nèi)容第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃根據(jù)本項目的定位，項目建設(shè)內(nèi)容的功能夠規(guī)劃概括為“一中心、一基地、四區(qū)域”。因此，要始終遵循經(jīng)濟性原則：一是項目建設(shè)要在保持高標(biāo)準(zhǔn)的前提下，力求降低項目投資；二是要注重項目的經(jīng)濟效益，防止建設(shè)低效益或效益項目。單純的制造加工或者產(chǎn)品批發(fā)集散地已經(jīng)趨于飽和，為最大限度縮短產(chǎn)業(yè)鏈條流程，更加吸引消費群體，創(chuàng)造良好的采購環(huán)境，本項目的建設(shè)就是巧妙地將生產(chǎn)與商貿(mào)相結(jié)合，將商貿(mào)與展示相結(jié)合，商貿(mào)與旅游相結(jié)合。突出文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。能夠認(rèn)識和接受文化中的不同側(cè)面需求，并接