【正文】 內蒙古錦利 實業(yè) 開發(fā)有限責任公司 2020 年 7 月 5 日 。符合內蒙古自治區(qū)“十二 五”發(fā)展規(guī)劃和產業(yè)導向要求， 填補整合 了 烏拉特前旗 產業(yè)布局中的一項空白，利用現(xiàn)有 棚戶區(qū)改造項目 ，充分體現(xiàn)了項目的經濟性。 針對市場風險，主要的對策包括：利用項目的文化主題和特色消費亮點，積極開展面向周邊消費群體的活動，如形象代言人選拔、社區(qū)活動、培訓和講座活動舉辦等；在市場上進行針對性的宣傳和推廣，擴大項目的知名度和影 響；通過與貿易促進機構的合作，積極使本項目成為國內 市場供應基地。 針對招商風險，主要的對策包括：選擇具有相關項目運作經驗的專業(yè)商業(yè)管理公司負責項目策劃和招商；突出項目的各項優(yōu)勢； 制定有利于扶持商家的各項優(yōu)惠政策；積極與專業(yè)的公共服務機構和商 會合作，為商家提供更多的增值服務等。 第八章 項目的風險分析 本項目的風 險主要體現(xiàn)在以下三 個方面： 招商風險 與本項目主題相同或類似的項目主要集 阿拉善盟奇石市場、烏拉特中旗玉石文化市場等 ，而且已經具有相當?shù)挠绊懥鸵?guī)模。 綜上所述，該項目并沒有對環(huán)境構成特殊影響的廢水、廢氣、廢物和噪音，經過采取相應的措施，都可以達到國家規(guī)定的控制標準。對于后者，需要在柴油發(fā)電機房進行消音處理。 本項目中噪音主要來 自于中央空調系統(tǒng)中冷卻塔發(fā)出的噪音和應急情況下柴油發(fā)電機發(fā)出的噪音。對于生產中產生的焊錫渣，將委托環(huán)境保護部門直屬的回收機構定期集中回收，不能直接丟棄。其中：工業(yè)廢水主要來自于加工過程中因需要清洗和降溫而產生的廢水，由于本項目所涉及的產業(yè)不存在重污染物質，所以排放的廢水可以直接進入市政污水管道。餐飲場所應集中規(guī)劃，油煙在高空排放前應過濾處理。 對于商業(yè)部分的三廢處理，由于屬于常規(guī)廢物排放，所以，應設立集中的生活垃圾中轉站，集中收集后移交市政垃圾處理單位。 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 22 第六章 項目的運營與管理 第一節(jié) 項目管理模式 第二節(jié) 項目營銷管理 第七章 項目的環(huán)境影響分析 本項目屬于商業(yè)與產業(yè)相結合的項目，其中，商業(yè)部分主要產生的是生活垃圾和生活廢水，部分餐飲場所還將有油煙氣體排放。一般認為，當盈虧平衡點小于 65%時，項目就有很強的抗風險能力。經計算，銷售凈利潤率為 ％。經計算，投資利稅率 為 ％。經計算，投資利潤率為 ％。具體詳見下表。達產年總成本費用為 萬元，其中固定成本 萬元，可變成本 萬元。 銷售費用：銷售費用按年銷售收入的 3%估算，預計達產年銷售費用為 120萬元。 管理費用：工會經費和職工培訓費分別按工資總額的 2%和 %分別估算，項目內研發(fā)費按年銷售收入的 1％估算，無形資產及遞延資產攤銷費用分年攤銷計入管理費用，其他費用按預計發(fā)生額進行估算。 制造費用：修理費用（含物料消耗）按折舊額的 40%估算，折舊費中建筑物、構筑物折舊期限為 20年，機器設 備年折舊期限為 10 年，電子設備年折舊期限為5 年，折舊方法采用平均年限法，殘值率按 5％計算，其它費用按預計發(fā)生額進行估算。 人工及福利費 本項目人員配置主要為生產人員、管理人員和銷售人員 ,年福利費用按工資總額的 14％計取。 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 19 燃動消耗費 本項目主要燃料動力為水、電消耗。預計達產年可實現(xiàn)銷售收入 4000 萬元。產品生產方案具體詳見下圖。項目建設期 1 年，從 2020 年 1 月開始投產 ,隨著項目的技術及生產工藝的成熟 ,預計在 2020 年達到設計生產能力 。 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 18 第五章 項目經濟效益分析 本項目經濟效益分析是依據(jù)國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經濟評價方法》，參照我國的財會制度，結合現(xiàn)行市場的實際情況，對項目投資計算經濟效益。 一期建設規(guī)劃 (2020 年 2020 年 ) 商業(yè) 1 萬㎡、倉儲 2 萬㎡、加工 1000 ㎡ 二期建設規(guī)劃（ 2020 年 2020 年） 倉儲 2 萬㎡ 第三節(jié) 項目總投資及構成 項目總投資 億，其中一期投資 9000 萬元：包括商業(yè)約 5000 萬，倉儲 2020萬，加工 1000 萬，其它 1000 萬。 其中位于東風大街以北麗都華庭小區(qū)以西的 二旅社自然巷規(guī)劃為玉石、根雕及工藝品 商業(yè) 街。 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 17 五．珠寶玉石檢測中心： 入住園區(qū)（內蒙級別） 第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃 項目總占地面積為 16 萬㎡ 約 240 畝， 商業(yè)網(wǎng)點占地面積 1 萬㎡，倉儲 10萬㎡，加工 5 萬㎡。 物流服務中心 面向園區(qū)內商家，提供及時、周到的物流運輸服務，專門制定信息、 資金、人、貨、車的立體分流路線和指揮中心，方便各項交易的開展。此類設施由于造價較高，中小商家由于使用頻率并不高，因此自己配制不經濟，而通過有需要時租用則可以大幅度降低成本，此類設施還可以考慮向園區(qū)以外的用戶開放，以擴大本項目的影響。文化旅游區(qū)的建設將使本項目成為 烏拉特前旗 又一群眾消費、休閑和旅游的中心。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產品的交易。 二、展示交易區(qū) 專為生產廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產品交易和展示的區(qū)域。 一、生產加工區(qū) 專為 玉石 和工藝禮品類產品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產品相關的配套零部件制造也包含在本區(qū)內。 “一中心”是 指“文化旅游中心”，“一基地”是指“ 玉石 與工藝禮品加工交易基地”。 所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務實。 經濟 性原則 項目建設的目的 是為了帶來更大的經濟效益， 促進地方經濟協(xié)調發(fā)展。 先進性原則 項目的建設應具有一定的前瞻性，要能適應國際、國內產業(yè)發(fā)展的趨勢。 二、項目建設的 原則 特色 性 原則 前旗是佘太玉（翠）主產區(qū)，發(fā)展 特色 產業(yè) 是 項目成功 發(fā)展的生命之所在，愈有特色其競爭力 和發(fā)展?jié)摿蜁鷱姟６軌蜃呷雽こＨ思业奈幕?，則更加具有生命力。 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 14 所謂“以商 會友 ”，就是利用交易獲取的收益，反哺為交易成功創(chuàng)造條件的文化本身。 所謂“以文促商”，就是通過賦予普通的商業(yè)行為以文化內涵和主題，提升商業(yè)行為的檔次，使其傳遞的不僅僅是商品本身的價值，還有其隱含的文化。 第三節(jié) 項目建設的指導思想和原則 一、項目建設的指導思想 本項目建設的指導思想是“以文促商，以商 會友 ”。 管理優(yōu)勢 本項目 建設單位成立專業(yè)管理公司的方式， 商業(yè)網(wǎng)點采用租售兩種方式即統(tǒng)一規(guī)劃設計、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管 理、統(tǒng)一加工示范園區(qū)，分別銷售，發(fā)揮各商戶的積極性。 產業(yè)優(yōu)勢 內蒙古錦利實業(yè)有限責任公司 13 玉石、奇石 、 根雕、 工藝禮品乃至整個中國文化產業(yè)目前正處在歷史上的最好時期，以此為概念的商業(yè)行為勢必成為商業(yè)潮流的新寵。類似的功能考慮在項目規(guī)劃中還可以找出很多，充分體現(xiàn)了項目強大的功能優(yōu)勢。 定位優(yōu)勢 項目的定位并沒有一味地追求大、新、奇，而是結合實際的情況，突出區(qū)域性領先和產商結