【正文】 再次感謝高新置業(yè)對(duì)我們的支持！香港順翔威海高新 流程培訓(xùn)216。 接待培訓(xùn)216。 商品知識(shí)培訓(xùn)216。 項(xiàng)目知識(shí)培訓(xùn)216。 專業(yè)培訓(xùn)216。對(duì)客戶做未來分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來發(fā)展趨勢(shì)。項(xiàng)目每年都可能會(huì)喪失若干商戶，因此要采取計(jì)劃性客戶儲(chǔ)備與拓展及補(bǔ)位。二、項(xiàng)目招商后期管理客戶足以影響到項(xiàng)目商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)，整體商業(yè)必須努力經(jīng)營(yíng)，獲取商戶的信賴。 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)招商過程中的電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。 建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 通過各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會(huì)發(fā)布信息及口碑宣傳，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透。 熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問詢的準(zhǔn)備，培訓(xùn)的準(zhǔn)備。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場(chǎng)地出租、項(xiàng)目?jī)?nèi)廣告位出租、商鋪?zhàn)赓U押金、一次性預(yù)交租金、統(tǒng)一收銀現(xiàn)金流等），尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。三、項(xiàng)目招商細(xì)則（詳見后期招商執(zhí)行方案）第八部分 項(xiàng)目招商收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目招商租金等費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目招商年費(fèi)用測(cè)算費(fèi)用類別面積單價(jià)收益項(xiàng)（元/年）支出項(xiàng)（元/年）總額（元）招商費(fèi)用（不含主力店）166533㎡5%/年租1，447，7761，447，776主力店租金86101㎡商鋪?zhàn)饨?0432㎡30元/㎡月28，955，52028，955，520稅金80432㎡18%（投資人承擔(dān)部分占一半）2，605，2，605，水電空調(diào)費(fèi)166533㎡經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)管理費(fèi)用166533㎡經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)委托費(fèi)用166533㎡150萬元/年1，500，0001，500，000年收益合計(jì)（主力店另計(jì)）23，401，747備注說明： 此測(cè)算是按照面積100%招商率計(jì)。 業(yè)主自購(gòu)自營(yíng)，不需要交納租金，客戶買斷產(chǎn)權(quán)自主經(jīng)營(yíng)，為避免招商以及經(jīng)營(yíng)管理問題，銷售前對(duì)樓層業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確性要求較高。 聯(lián)營(yíng)為輔，主要針對(duì)對(duì)象為次主力店或者餐飲。 租賃為主，分完全（收銀由商戶自收）和不完全兩種（收銀由商場(chǎng)統(tǒng)一收銀后，集中結(jié)算）；主要針對(duì)對(duì)象為統(tǒng)一管理的賣場(chǎng)以及沿街商鋪。自營(yíng)通常產(chǎn)權(quán)商業(yè)不考慮自營(yíng)，不到迫不得已不予考慮。216。216。返租經(jīng)營(yíng)（待定模式）216。216。 采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式， 分保底和不保底兩種；216。第七部分 項(xiàng)目招商條件一、項(xiàng)目合作方式 商鋪?zhàn)再?gòu)自營(yíng)、自租、委托租賃投資客購(gòu)買商鋪后自主經(jīng)營(yíng)，不受商管公司約束，投資客購(gòu)買商鋪后自己進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)（主要用于已銷售的沿街商鋪）；投資客購(gòu)買商鋪后委托商管公司租賃經(jīng)營(yíng)。綜上所述在招商過程中，要求各營(yíng)銷招商各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相銜，以樹立項(xiàng)目商業(yè)品牌形象為主，穩(wěn)定提升招商面積率，任何一個(gè)環(huán)節(jié)的失誤，都將嚴(yán)重影響后續(xù)整體工作開展。216。216。216。強(qiáng)化招商期216。216。216。 招商掃尾期216。 考核商戶對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知216。 招商掃尾期 招商階段性工作安排216。 集中招商期216。 咨詢?cè)囂诫A段216。促銷活動(dòng)實(shí)施公關(guān)活動(dòng)實(shí)施與指導(dǎo)實(shí)施五、招商實(shí)施招商總體戰(zhàn)略及目標(biāo)搶先占領(lǐng)市場(chǎng)主動(dòng)，為整體招商打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，營(yíng)造商圈氛圍。媒體傳播報(bào)紙廣告及廣播傳播。為本項(xiàng)目商業(yè)順利開業(yè)做好充分準(zhǔn)備。 開業(yè)慶典舉行；216。 開業(yè)邀請(qǐng)函制作發(fā)放；216。 組織已購(gòu)鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動(dòng)，通過口碑宣傳；216。 節(jié)日促銷活動(dòng)；216。216。 統(tǒng) 籌：威海高新置業(yè)有限公司、香港順翔216。 活 動(dòng)：大型歌舞文藝匯演、主力商家介紹、邀請(qǐng)客戶互動(dòng)表演等。 參加人員：有關(guān)政府機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)、各大媒體記者、項(xiàng)目合作商、進(jìn)駐主力店商家代表、商戶代表等。216。 地 點(diǎn)：地址待定216。次主力店商家正式簽約216。 報(bào)紙公告對(duì)進(jìn)駐商家進(jìn)行答謝。 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；216。 次主力店正式簽約儀式；216。 DM宣傳單頁(yè)（針對(duì)二次簽約主力商家進(jìn)行宣傳）；216。 項(xiàng)目營(yíng)業(yè)信息廣告宣傳。 招商手冊(cè)及招商推薦書制作到位；216。 節(jié)日推出現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，禮品發(fā)放；216。216。針對(duì)前期客戶及節(jié)日相關(guān)宣傳。 進(jìn)駐商戶答謝宴會(huì)；216。 車體、戶外、圍檔廣告等全面更改；216。 大眾文藝活動(dòng)表演（特色文化演出活動(dòng)）；216。 主題活動(dòng)宣傳；216。 工作人員安排：（詳見活動(dòng)具體安排）第四階段 招商儲(chǔ)備期及簽約期(2012年10月1日－2012年12月31日)： 提升項(xiàng)目認(rèn)知度，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售，本階段招商力爭(zhēng)達(dá)到70%以上；：216。216。 形 式：項(xiàng)目新聞發(fā)布會(huì)+主力店意向簽約+冷餐會(huì)216。 目 的：（1）隆重推出本項(xiàng)目的恢宏氣勢(shì)，一炮打響；（2） 主力商家意向簽約；（3）挖掘潛在意向客戶，制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)。 時(shí) 間：2012年1月216。：做好招商推薦會(huì)。 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳；216。 主推活動(dòng)宣傳；216。 DM宣傳單頁(yè)的制作發(fā)行（針對(duì)項(xiàng)目招商進(jìn)展結(jié)合進(jìn)行宣傳）；216。 《招商手冊(cè)》制作到位；216。 《招商手冊(cè)》前期文案整理審核；第三階段 招商啟動(dòng)期(2012年6月1日－2012年9月31日)：促進(jìn)項(xiàng)目知名度，充分積累客戶資源。 初步導(dǎo)入公司全面企業(yè)文化標(biāo)志體系；216。 招商中心基本VI設(shè)計(jì)與制作；216。 項(xiàng)目網(wǎng)站完善（招商概念性宣傳的注入）；216。 項(xiàng)目前期市場(chǎng)資料整理分析；216。 完成招商籌備前期的基礎(chǔ)性工作；216。216。二、項(xiàng)目招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)（2012年1月～項(xiàng)目開業(yè)）序號(hào)招商工作時(shí)間（執(zhí)行方案另行制定）1招商前期準(zhǔn)備期2招商實(shí)施準(zhǔn)備期（市場(chǎng)調(diào)研、相關(guān)資料整理工作）3招商啟動(dòng)期（客戶的登記、相關(guān)合同資料準(zhǔn)備及目標(biāo)客戶的邀請(qǐng)）4主力商戶預(yù)熱期5主力商戶洽談期(各業(yè)態(tài)主力品牌)6啟動(dòng)全面招商7重點(diǎn)商戶8招商儲(chǔ)備期及簽約期（結(jié)合各地區(qū)招商說明會(huì)，簽訂合同）9裝修準(zhǔn)備期（主力商家招商結(jié)束）10持續(xù)強(qiáng)化招商期（舉辦各種活動(dòng)拉動(dòng)招商）11招商收尾（裝修完畢，正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)） 注：以上時(shí)間段須按招商實(shí)際情況及工程進(jìn)度進(jìn)行適應(yīng)的調(diào)整。 客戶區(qū)域及渠道以威海為中心，遵循本地為主的思想，濟(jì)南、青島、煙臺(tái)為次招商中心，采取遠(yuǎn)近結(jié)合，先主后次的原則，按步驟有的放矢，順利完成招商任務(wù)。具備一定經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人投資潛在客戶。已經(jīng)在威海市設(shè)有經(jīng)營(yíng)點(diǎn)，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營(yíng)環(huán)境等不太理想，打算到一個(gè)與自身品牌相匹配的場(chǎng)所去經(jīng)營(yíng)的企業(yè)品牌，他們一般對(duì)威海市的消費(fèi)市場(chǎng)比較了解，對(duì)市場(chǎng)對(duì)本產(chǎn)品的消費(fèi)潛力和市場(chǎng)的認(rèn)可度有信心，更為關(guān)注本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)情況。 推廣對(duì)象全國(guó)知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進(jìn)駐對(duì)項(xiàng)目宣傳和價(jià)值提升影響力很大。免租的策略，分不同時(shí)間段按不同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場(chǎng)為先，營(yíng)利在后。業(yè)種規(guī)劃要專業(yè)化、區(qū)域化、市場(chǎng)化并存，本著合作雙贏的原則，盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢(shì)，滿足消費(fèi)需求。第六部分 項(xiàng)目招商推廣一、項(xiàng)目推廣策略 招商營(yíng)銷策略主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對(duì)問題進(jìn)行集中討論，群策群力，合理解決。 根據(jù)以上分析建議本項(xiàng)目租金定價(jià)及租賃條件如下：樓層租金 元/㎡/月押金租金支付進(jìn)場(chǎng)費(fèi)地下二層2030二個(gè)月租金季度或半年交不收取地下一層3040二個(gè)月租金季度或半年交不收取一層5060二個(gè)月租金季度或半年交不收取二層3040二個(gè)月租金季度或半年交不收取三層2030二個(gè)月租金季度或半年交不收取注：以上為第一年租金定價(jià)（不含主力店），第二年租金應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)及本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況另行確定。 低價(jià)容易給人一種“便宜沒好貨”的感覺，損害項(xiàng)目形象。 低價(jià)低利潤(rùn)是必然的結(jié)果，延長(zhǎng)了資金回籠的時(shí)間。 先低后高給經(jīng)營(yíng)者養(yǎng)商的空間，同時(shí)容易開成良好的口碑，利于宣傳。 資金回籠迅速，有利于形成招商旺勢(shì)。 低價(jià)開局，價(jià)格的主力權(quán)在商管公司，何時(shí)調(diào)高，幅度