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正文內(nèi)容

某廣場(chǎng)招商策劃方案研討(參考版)

2025-05-05 01:48本頁(yè)面
  

【正文】 36 / 37。 具體營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案將適時(shí)出臺(tái)。項(xiàng)目組考慮在成功招商之后,需要配合商家進(jìn)行系列的宣傳推廣,比如活動(dòng)的組織。理想狀態(tài)在于商鋪經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)‘火’的局面,商鋪可按照原方案出售,即以‘間’為單位分零出售。但本著對(duì)開發(fā)商、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)任的態(tài)度,我們需要闡明的是,就本案來(lái)說(shuō),其售價(jià)已經(jīng)趨于市場(chǎng)承受的最高水平。再就是項(xiàng)目?jī)?nèi)需要強(qiáng)有力的業(yè)態(tài)支撐。首先需要強(qiáng)大的市場(chǎng)環(huán)境支撐。投資者與開發(fā)商利益平衡點(diǎn)投資者需要的是穩(wěn)定的投資回報(bào),投資回報(bào)周期越短對(duì)投資者吸引力越大;開發(fā)商需要的是產(chǎn)品當(dāng)前市場(chǎng)較合理的價(jià)位,而不能夠全部賺取產(chǎn)品未來(lái)的升值空間。該商鋪獲得租金收益為:P年收益=120元/㎡/年㎡=53296元/年S=㎡,P單=3200元/㎡(當(dāng)前價(jià)格),P總=1421248元按照商業(yè)行業(yè)規(guī)律,較為投資者接受的投資回報(bào)周期為8侄14年區(qū)間,即租金水平在15元/㎡左右,售價(jià)應(yīng)在3000元/㎡以內(nèi),以下以本案中庭商鋪23為例。本案租金水平前文已經(jīng)分析過(guò),把廣場(chǎng)內(nèi)二層平均租金暫定為12元/㎡/月,一層平均租金暫定為18元/㎡/月是比較適宜的?!渡啼?zhàn)赓U意向書》及《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》。(眠租期內(nèi)免收物業(yè)管理費(fèi)用)招商方式:計(jì)劃于6月1日上午9:00開始公開招商選鋪,先到先選。租金收?。荷虘舳ㄤ伜笫諆?nèi)需簽訂《商鋪?zhàn)赓U協(xié)議書》,一次性簽約三年。經(jīng)營(yíng)管理:商家按規(guī)定時(shí)間開業(yè)、營(yíng)業(yè);按限定的經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng);服從商城管理;按時(shí)交納各項(xiàng)費(fèi)用,否則商城有權(quán)將違規(guī)商戶清退出場(chǎng),并沒收押金。商戶須提供身份證。保證金:因商鋪面積不等,按‘間’為單位,每間保證金為20000元;保證金于簽訂《商鋪?zhàn)赓U意向書》時(shí)交納。三、相關(guān)文件 招商細(xì)則太極廣場(chǎng)招商細(xì)則招商對(duì)象:高檔餐飲(包括中西餐)、茶樓、健身館、咖啡、美容保健等?!?車身廣告。廣場(chǎng)內(nèi)二層主要由經(jīng)營(yíng)戶自行包裝,在沒有經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)駐之前我們則有必要對(duì)上下兩層進(jìn)行包裝,包裝圍繞以下思路:突出商業(yè)定位、強(qiáng)烈的視覺沖擊、營(yíng)造商業(yè)氛圍。廣場(chǎng)大門按設(shè)計(jì)方案包裝,并書廣場(chǎng)名?!?廣場(chǎng)外包裝。戶外廣告★ 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝。報(bào)紙鑒于同上原因,報(bào)紙廣告的投放量也相應(yīng)縮減。考慮到項(xiàng)目當(dāng)前的需要,項(xiàng)目組建議暫減少電視投放量,將《房產(chǎn)聚焦》欄目中廣告片暫緩,保留《焦作新聞》前廣告片。電視當(dāng)前本案電視廣告分為兩個(gè)版塊,一是《房產(chǎn)聚焦》欄目一分鐘廣告片;另外是《焦作新聞》之前30秒廣告片。內(nèi)容:廣場(chǎng)商鋪總平面圖(業(yè)態(tài)分區(qū),用不同顏色表示),商鋪編號(hào)、尺寸,各類商鋪各層平面圖。內(nèi)容:展示項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì),項(xiàng)目本身的特點(diǎn),項(xiàng)目生意機(jī)會(huì),政府對(duì)項(xiàng)目的支持,項(xiàng)目招商細(xì)則,項(xiàng)目招商政策等。規(guī)避方法:在目前的形式下,必須對(duì)招商工作進(jìn)行科學(xué)、合理的評(píng)估,認(rèn)真分析招商工作中的問(wèn)題和困難,正確預(yù)見并確定項(xiàng)目的開業(yè)時(shí)間。題規(guī)避方法:開發(fā)商適當(dāng)?shù)慕o予一定租金補(bǔ)貼。引入大型主力店、知名品牌客戶,由于面積較大,其租金相對(duì)會(huì)降低,對(duì)項(xiàng)目的銷售形成阻力。題開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)分析◇ 投入大量招商推廣費(fèi)用后,招商效果不明顯或收效甚微;◇ 項(xiàng)目日后經(jīng)營(yíng)不是很理想或經(jīng)營(yíng)慘淡,則不利于項(xiàng)目的品牌樹立,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目將產(chǎn)生負(fù)面影響;◇ 項(xiàng)目不能獲得穩(wěn)定的投資回報(bào),投資者鬧事。比如與商戶的溝通可以從即日起延續(xù)到廣場(chǎng)開業(yè),但所有的工作只能夠提前完成,不可滯后。所有招商工作均圍繞公開招商日的時(shí)間進(jìn)行安排。因此,在對(duì)外宣傳時(shí)我們可打出口號(hào):9月1日進(jìn)場(chǎng)裝修,10月1日鐵定開業(yè)!若不能按時(shí)開業(yè),開發(fā)商承諾無(wú)條件退還商戶租鋪定金,以增強(qiáng)商戶租鋪的信心。第三部分 招商執(zhí)行計(jì)劃一、開業(yè)時(shí)間第二部分已經(jīng)提到,考慮到工期進(jìn)度、招商等工作,暫定廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間為2005年10月1日。商戶(大戶)優(yōu)先招商設(shè)定一定的優(yōu)惠條件(如免租金15個(gè)月),有針對(duì)性選擇主要進(jìn)駐業(yè)態(tài)中的35家重點(diǎn)品牌商戶(大戶)進(jìn)行洽談,優(yōu)先對(duì)品牌商戶進(jìn)行招商,增強(qiáng)對(duì)其它中戶、散戶招商的號(hào)召力。四、招商執(zhí)行策略回避銷售信息為了避免銷售價(jià)格對(duì)商戶的干擾,影響其租賃的積極性,我們?cè)谡猩虝r(shí)決口不提銷售,所有宣傳資料(包括現(xiàn)場(chǎng)包裝和戶外廣告)均回避銷售信息。俗話說(shuō)“甩手掌柜不成事”,我們不僅要把商戶招進(jìn)來(lái),還要讓商戶“進(jìn)得來(lái)、有發(fā)展、賺到錢”,市場(chǎng)的后期經(jīng)營(yíng)管理也是商戶十分關(guān)心的問(wèn)題,市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理不僅需要專業(yè)的人才,還需要一定的宣傳推廣費(fèi)用的投入。簽約時(shí)收定金,租金每半年一收,即第一年免收,第二年、第三年按標(biāo)準(zhǔn)租金每半年一收。第二是:免租期。為此,我們提出“放水養(yǎng)魚”的招商政策,從以下方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行培育:第一是:合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。三、招商政策策略任何新興商業(yè)市場(chǎng)從開業(yè)——興旺——達(dá)到合理的租金水平,均需要一定的時(shí)間來(lái)進(jìn)行培育,培育時(shí)間的長(zhǎng)短根據(jù)市場(chǎng)所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不同而有所不同。為了達(dá)到快速招商的目的,吸引目標(biāo)商戶快速落定,我們建議招商部分商鋪實(shí)行統(tǒng)一租金策略,先到先得,先到先挑好位置,在實(shí)際操作中對(duì)區(qū)域內(nèi)的一些核心龍頭鋪位實(shí)行控制,以便留給一些有影響力的商家。以市場(chǎng)較優(yōu)
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