【正文】 88基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司2003年12月10日107 / 107。 確保物業(yè)公司代表、按揭銀行代表、按揭律師、簽約律師在場(chǎng)接受客戶咨詢。 確保售樓處內(nèi)有簽約贈(zèng)品擺放展示。 門前擺放相關(guān)公司贈(zèng)送花籃。 安排一名保安專職負(fù)責(zé)樣板間看護(hù)工作,保證樣板間物品安全，確保無(wú)銷售員帶領(lǐng)任何客戶不得參觀。開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的廣告宣傳和項(xiàng)目詳細(xì)資料都要到位、售樓處、樣板間均對(duì)外開(kāi)放，銷售人員、活動(dòng)公司、開(kāi)發(fā)商、廣告公司都積極參與、開(kāi)盤(pán)儀式和舉行的大型酒會(huì)、精彩節(jié)目演出按緒進(jìn)行。為項(xiàng)目后期的熱銷奠定好的口碑。四十七、正式簽約開(kāi)盤(pán)正式簽約開(kāi)盤(pán)時(shí)舉行盛大的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)儀式，強(qiáng)大的廣告宣傳和充分的準(zhǔn)備工作就緒，邀請(qǐng)已認(rèn)購(gòu)客戶和新客戶、相關(guān)媒體、業(yè)內(nèi)人士、社會(huì)知名人士參加開(kāi)盤(pán)儀式。四十六、樣板間/區(qū)開(kāi)放樣板間開(kāi)放就是所有室內(nèi)布置和裝修都已完成，有些細(xì)小的布置都要到位，樣板間的裝修驗(yàn)收和樣板間配飾都要不同程度的確定完成。在眾多的地產(chǎn)廣告泛濫的今天，大型的平面媒體廣告投放要非常慎重，這要求廣告策劃方面要有相當(dāng)稿的廣告運(yùn)作技巧，廣告發(fā)布形式比較簡(jiǎn)單、廣告公司一般都可以代理發(fā)布各種合法的廣告宣傳、前期的發(fā)布資料都要由招標(biāo)的廣告公司設(shè)計(jì)完成，平面報(bào)廣、戶外噴繪、道旗設(shè)計(jì)、網(wǎng)絡(luò)的通欄、按紐及聯(lián)接、雜志的封頁(yè)、加頁(yè)、各相關(guān)的套封等都要設(shè)計(jì)完美，表現(xiàn)形式強(qiáng)、視覺(jué)沖擊力好。造勢(shì)是項(xiàng)目運(yùn)作中非常重要的手法。樣板間開(kāi)放前的工作非常繁雜，各細(xì)節(jié)都要考慮、包括室內(nèi)布置、室內(nèi)所需的各小植物、水、電、暖的正常使用，空調(diào)、櫥具、壁畫(huà)、衛(wèi)生各方面都要詳細(xì)布置，提前完成。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的訂金是可退性質(zhì)的、項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)實(shí)質(zhì)是一種暫定的產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)位投入市場(chǎng)前的低價(jià)位銷售演習(xí)，其為以后的銷售作了良好的鋪墊，對(duì)以后的產(chǎn)品銷售奠定了良好的開(kāi)端。四十三、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)是開(kāi)發(fā)商或銷售公司為積累一部分原始的前期客戶或一些可享受一定優(yōu)惠的關(guān)系客戶、提前預(yù)熱項(xiàng)目銷售而暫定的一種優(yōu)惠銷售形式。為了營(yíng)造傳遞我項(xiàng)目時(shí)尚現(xiàn)代浪漫高貴的品質(zhì)，室內(nèi)還應(yīng)設(shè)置酒吧、咖啡吧、雪茄吧等提升品質(zhì)的專項(xiàng)服務(wù)空間。設(shè)置社區(qū)全景沙盤(pán)模型，重點(diǎn)景觀、外立、設(shè)施效果圖。小區(qū)的小品設(shè)計(jì)布局、景觀、外墻面處理、植物栽種。充分保證施工的質(zhì)量和人員的安全。樣板間/區(qū)內(nèi)外材料均使用交房標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)室內(nèi)外及庭院內(nèi)生活物品的陳設(shè)，充分營(yíng)造居者浪漫的生活情調(diào)。由于目前我項(xiàng)目周邊在售項(xiàng)目，均有示范樣板間/區(qū)供客戶預(yù)先親身體驗(yàn)未來(lái)生活，以此消弱客戶期房購(gòu)買時(shí)的心理顧慮。三十九、售樓處進(jìn)駐前布置售樓處所需物品清單 班車 銷售展示電腦1臺(tái)，作為對(duì)外銷控顯示，電腦配置要求至少為P128K以上內(nèi)存、15〞液晶顯示、有MODEM可以上網(wǎng) 直線電話8部，其中四部需為號(hào)碼相連，并具有來(lái)電顯示功能，作為熱線電話，在其余四部中至少有1部需具有國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途功能 做背景音樂(lè)用音響1套 演示用背投及播放設(shè)備一套 飲水機(jī)3臺(tái) 保險(xiǎn)柜1臺(tái) 點(diǎn)、驗(yàn)鈔機(jī)1臺(tái) 打卡機(jī)1臺(tái) 碎紙機(jī)1臺(tái)1 辦公桌椅：帶抽屜桌子（4張），其中銷售總監(jiān)一張、總監(jiān)助理、副總監(jiān)、內(nèi)勤各一張，可放電腦；普通辦公桌（6張）；椅子14把(暫定)，其中4把高檔，其余中檔，帶滾輪，可升降。樣板間要求有綠色植物和相應(yīng)的水系。三十八、樣板間/區(qū)庭院及街道綠化樣板間、樣板區(qū)和街道綠化、做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細(xì)節(jié)營(yíng)造。三十七、銷售價(jià)格體系制定及確定銷售價(jià)格體系主要圍繞項(xiàng)目自身的建筑標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)定位、市場(chǎng)定價(jià)體系分析出來(lái)的完整的符合市場(chǎng)要求的價(jià)格定位。三十六、展覽公司招標(biāo)確定展覽公司一般是在項(xiàng)目參加展會(huì)或舉行相關(guān)的活動(dòng)時(shí)需要搭建各項(xiàng)活動(dòng)用的展架、展臺(tái)等相關(guān)的配套設(shè)施。三十五、效果圖制作根據(jù)平面圖、立面圖、剖面圖、及相關(guān)的規(guī)劃圖紙、施工圖紙來(lái)制作效果圖，效果圖要求渲染、制作、建模都非常準(zhǔn)確到位。3． 風(fēng)格把握：一期開(kāi)放戶型外立的準(zhǔn)確表現(xiàn)、整體組團(tuán)街區(qū)的環(huán)境關(guān)系、鄰里之間的居住關(guān)系以及各戶前庭后 院的生活氛圍的營(yíng)造。4． 風(fēng)格把握：強(qiáng)調(diào)本案與周邊自然環(huán)境的融合以及便捷的交通體系、成熟的富人生活圈。效果圖公司要求在良好的角度充分的顯示項(xiàng)目的美觀度和建筑的意識(shí)美、形態(tài)美和體現(xiàn)在虛擬的空間中完美展示項(xiàng)目未來(lái)的景觀。三十三、效果圖公司確定及接受任務(wù)效果圖制作一般由規(guī)劃單位確定后相關(guān)的效果圖由規(guī)劃單位、景觀設(shè)計(jì)公司和建筑設(shè)計(jì)單位出圖，效果圖一般也由以上公司來(lái)完成出圖。三十二、模型制作公司確定及接受任務(wù)確定模型制作公司一般要求由專業(yè)的、豐富地產(chǎn)模型制作公司來(lái)承做項(xiàng)目的模塊、在北京比較專業(yè)的有：華野、英皇、等一些非常有實(shí)力的專業(yè)模型公司。平面廣告稿有專業(yè)的設(shè)計(jì)人員制作完成，相關(guān)部門審核通過(guò)！有整體的設(shè)計(jì)思路、良好的視覺(jué)表現(xiàn)、專業(yè)的設(shè)計(jì)制作。E光盤(pán)、網(wǎng)站建設(shè)。D戶型圖紙以單頁(yè)形式印刷，戶型內(nèi)各區(qū)域標(biāo)注銷售建筑面積，并在戶型圖上標(biāo)注出其他資料，預(yù)留出購(gòu)買該戶型所需的各項(xiàng)費(fèi)用填寫(xiě)空間。B常規(guī)樓書(shū)以大量的項(xiàng)目各方面信息去充實(shí)，樓書(shū)設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)典雅，規(guī)格便于攜帶。綠化及景觀設(shè)計(jì)、裝飾配置、還具備以下的宣傳資料。而其他各環(huán)節(jié)、場(chǎng)合的氣氛渲染，廣告策劃，煤體投放和促銷活動(dòng)均以上述各點(diǎn)為原則，組合起來(lái)即呈現(xiàn)立體化的宣傳攻勢(shì)。待人接物落落大方，不卑不亢，親和力較強(qiáng)方可，掌握完整的銷售流程D精神面貌必須良好E設(shè)定營(yíng)銷宣言F由于本案的購(gòu)買群中有相當(dāng)一部分會(huì)是外籍人士或海歸學(xué)子，一般程度的英文對(duì)話應(yīng)是銷售員所掌握的專業(yè)技能之一。二十六、物業(yè)公司確定及接受任務(wù)物業(yè)公司招標(biāo)確定后要求在較短的時(shí)間內(nèi)組織小區(qū)物業(yè)專門負(fù)責(zé)部門或公司，較快的進(jìn)駐小區(qū)、進(jìn)行各項(xiàng)前期管理和服務(wù)工作。由于效果圖主要圍繞設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)規(guī)劃和施工圖紙來(lái)完成。要求影視公司必須了解全面而且是專業(yè)的地產(chǎn)影視制作公司。二十三、發(fā)布公司確定及接受任務(wù)廣告發(fā)布一般由廣告公司代理發(fā)布，其職責(zé)和廣告公司大體相同，個(gè)別情況下直接和各媒體單位直接投放廣告、具體操作辦法基本和廣告公司招標(biāo)程序相同。二十二、廣告公司確定及接受任務(wù)廣告公司招標(biāo)確定后要求在十五天內(nèi)完成各項(xiàng)廣告發(fā)布及投放計(jì)劃，圍繞項(xiàng)目自身的特色、制定非常完善的廣告投放計(jì)劃和廣告投放分析報(bào)告，提交廣告投放方案。要求：擁有甲級(jí)資質(zhì)、同類施工監(jiān)理資質(zhì)，以及近幾年北京地區(qū)知名項(xiàng)目的監(jiān)理經(jīng)驗(yàn)、業(yè)績(jī)。要求：北京著名的施工甲級(jí)單位，以往業(yè)績(jī)突出，在消費(fèi)者心目中地位較高、口碑較好，多次獲得結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯及魯班獎(jiǎng)。競(jìng)標(biāo)條件：（1）專業(yè)廣告公司(請(qǐng)?zhí)峁┵Y質(zhì)證明)并提供公司業(yè)務(wù)能力詳表：A、 廣告策劃能力（提供以往項(xiàng)目策劃書(shū)）B、活動(dòng)組織能力（提供以往活動(dòng)策劃書(shū)）C、平面設(shè)計(jì)能力（提供以往業(yè)績(jī)平面稿）D、媒體分析能力（提供以往項(xiàng)目媒介推介書(shū)）E、專業(yè)地產(chǎn)策劃人員（提供策劃及設(shè)計(jì)組人員架構(gòu)）F、專業(yè)高水平創(chuàng)意人員（提供以往作品展示）G、 AE全程服務(wù)及專業(yè)客戶服務(wù)部門（提供客服服務(wù)流程表）H、 制作機(jī)質(zhì)量保證服務(wù)及專業(yè)制作部門（提供宣傳品制作流程及合作單位簡(jiǎn)介）I、加急設(shè)計(jì)制作服務(wù)（提供時(shí)效、時(shí)間及服務(wù)項(xiàng)目）（2）廣告公司義務(wù)：A、可以與甲方進(jìn)行良好的溝通與工作配合B、擁有良好的文案撰寫(xiě)能力C、擁有良好的內(nèi)部管理及團(tuán)對(duì)精神D、具備質(zhì)量保證管理體系E、具備客戶滿意度管理體系F、較強(qiáng)的市場(chǎng)調(diào)研能力G、廣告效果反饋分析能力（3）廣告公司收費(fèi)構(gòu)成成本(媒體,制作單位)+ 策劃(廣告計(jì)劃策略, 市場(chǎng)分析, 媒體分析推廣策略活動(dòng)及包裝策略)+創(chuàng)意(文案+平面)+稅費(fèi)+利潤(rùn)二十一、各推廣合作公司招標(biāo)在整個(gè)項(xiàng)目的推廣過(guò)程中、各相關(guān)推廣合作公司的大力支持是非常關(guān)鍵的，在各推廣合作公司的招標(biāo)過(guò)程中要求大家有良好的敬業(yè)精神和專業(yè)的職業(yè)道德觀念，只有大家齊心協(xié)力才能讓一個(gè)項(xiàng)目成功展現(xiàn)在大家面前。廣告公司一般對(duì)各媒體及活動(dòng)有比較好的操作能力，但廣告公司也是一個(gè)非常繁雜的多方面協(xié)作的服務(wù)型公司，我們?cè)谡袠?biāo)過(guò)程中既要要求廣告公司有國(guó)際4A的資質(zhì)、而且有專業(yè)的地產(chǎn)廣告運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、在多家廣告公司的競(jìng)標(biāo)過(guò)程中、我們要求客觀、公正的選擇廣告公司，充分提出各項(xiàng)細(xì)節(jié)要求、讓各公司有非常好的陳述自身觀點(diǎn)的機(jī)會(huì)。服務(wù)內(nèi)容：銷售期間，負(fù)責(zé)提供售摟處內(nèi)外保結(jié)、保安、停車引導(dǎo)、茶水等服務(wù)；小區(qū)入住后，物業(yè)公司提供會(huì)所的各項(xiàng)設(shè)施的服務(wù)人員、社區(qū)內(nèi)的保安、保潔人員，并有償提供代客租賃等各類事物。招標(biāo)前提要求：國(guó)內(nèi)排名前10名物業(yè)公司，應(yīng)有涉外服務(wù)、租賃、銷售業(yè)務(wù)，在北京至少已代理服務(wù)5個(gè)以上的知名樓盤(pán)。十九、物業(yè)公司招標(biāo)物業(yè)公司招標(biāo)最好選擇有知名度、有良好口碑的大型國(guó)際物業(yè)管理公司來(lái)?yè)?dān)任物業(yè)管理顧問(wèn)、優(yōu)秀的國(guó)際跨國(guó)物業(yè)管理公司具有良好的、豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)意識(shí)強(qiáng)。F、配專門訓(xùn)練過(guò)的騎警（馬），在樣板區(qū)域內(nèi)威風(fēng)凜凜的穿行。D、由專人設(shè)計(jì)人員的著裝。B、保潔外形清潔，工作時(shí)勤快麻利，精神狀態(tài)飽滿。十八、物業(yè)管理形象策劃A、保安：因本案的準(zhǔn)現(xiàn)房模式，物業(yè)的服務(wù)不可能讓客戶立刻感受到，所以保安的著裝、外形、用語(yǔ)、行為舉止代表著未來(lái)的物業(yè)形象。十七、售樓處裝修公司招標(biāo)售樓處裝修公司招標(biāo)是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，良好的高素質(zhì)專業(yè)裝修公司是裝修質(zhì)量的前期保證，在招標(biāo)過(guò)程中要求嚴(yán)格的審核裝修公司的資質(zhì)、非常詳細(xì)的了解裝修公司的各成功案例。環(huán)境施工圍繞整個(gè)園區(qū)規(guī)劃展開(kāi)。十五、小區(qū)環(huán)境施工小區(qū)環(huán)境施工方面要求整體和局部相互應(yīng)，先整體綠化小區(qū)環(huán)境、在施工中要求不僅要由良好的施工團(tuán)隊(duì)、還要由良好的施工狀態(tài)。做出實(shí)樓樣板間，突出生活情趣和景觀視野的細(xì)節(jié)營(yíng)造。十三、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)完成小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)圍繞整體的園區(qū)規(guī)