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物業(yè)財(cái)務(wù)管理案例分析(參考版)

2025-05-04 02:24本頁面
  

【正文】 原有的有關(guān)政策和規(guī)定,凡與本辦法不一致的,一律以本辦法為準(zhǔn)。第二十三條 本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。第二十一條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同財(cái)政部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。第十九條 本辦法實(shí)施前,商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標(biāo)準(zhǔn)低于本辦法規(guī)定的,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定制定建立或補(bǔ)充維修基金的具體辦法。第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規(guī)定,挪用維修基金或者造成維修基金損失的,由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定進(jìn)行處理。第十六條 業(yè)主或使用人、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間就維修基金發(fā)生糾紛的,當(dāng)事人可以通過協(xié)商、協(xié)調(diào)解決,協(xié)商、協(xié)調(diào)不成的,可以依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁,或者向人民法院起訴。第十五條 各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門和財(cái)政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督維修基金的管理與使用。第十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。第十二條 物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí),代管的維修基金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無誤后,應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。 維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會(huì)研究決定,按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。第十一條 業(yè)主委員會(huì)成立前,維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥。第十條 業(yè)主委員會(huì)成立后,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意,房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。維修基金明細(xì)戶一般按單幢住宅設(shè)置,具體辦法由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門制定。第七條 維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲(chǔ),??顚S?。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有,不計(jì)入住宅銷售收入。該部分基金屬售房單位所有。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門確定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23%的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金的使用執(zhí)行《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)基字[1998]7號(hào)),專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個(gè)人出售的公有住房。 2.《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第一條 為了貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國發(fā)[1998]23號(hào)),保障住房售后的維修管理,維護(hù)往房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益,制定本辦法。第五十六條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù),有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。[相關(guān)法規(guī)制度]1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》(節(jié)選)……第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。因該管理處已按規(guī)定建立起維修基金賬戶及收取、使用制度、管理處接下來的工作是向用戶宣講這些程序以及國家的法規(guī),使用戶了解維修基金在物業(yè)管理中的重要作用,及收取維修基金的嚴(yán)肅性、規(guī)范性,催促用戶繼續(xù)交費(fèi)。不足部分,計(jì)劃自建立首筆維修基金始,分幾年籌集,要求業(yè)主每年繳交續(xù)籌額的10%,直至達(dá)到規(guī)定數(shù)額為止。在與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商后,決定分步籌集。一方面由于維修基金不能及時(shí)到位,影響了有些共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新,給用戶帶來不便,引發(fā)了投訴;另一方面對(duì)那些按時(shí)足額繳納了維修基金的開發(fā)商和業(yè)主也是不公平的,侵占了他們的權(quán)益。如有的物業(yè)管理公司把維修基金挪作投資、炒股或進(jìn)行其他項(xiàng)目維修等;一些公司借機(jī)使用維修基金修繕本應(yīng)從管理費(fèi)中支出的維修項(xiàng)目。三是個(gè)別物業(yè)管理公司亂用維修基金。實(shí)際上這三種管理方式都有一定的弊端。二是物業(yè)維修基金管理有待規(guī)范。其中的原因是多方面的,主要有:一是業(yè)主把維修基金與物業(yè)管理費(fèi)混為一談,認(rèn)為自己既然已交了不少物業(yè)管理費(fèi),維修費(fèi)自然應(yīng)從物業(yè)管理費(fèi)中出,為什么還要另外收費(fèi)。眾所周知物業(yè)維修金是維持物業(yè)狀況的重要保證,不僅國家建設(shè)部于1999年1月1日起頒布了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,很多省市也都據(jù)此制定了物業(yè)維修基金的收取辦法。但小區(qū)內(nèi)的電梯、消防設(shè)備已趨于老化,電梯困人現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,消防設(shè)備幾近癱瘓,居民投訴不斷。業(yè)主認(rèn)為維修費(fèi)應(yīng)從管理費(fèi)中出,為什么還要交錢?再說就是交錢也應(yīng)由開發(fā)商出,管理處是在替開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)。[案例六]收維修基金并非亂收費(fèi)某高層住宅小區(qū)建于1986年,商品房預(yù)售許可證是在1998年10月1日前核發(fā)的。第五章 附則 第二十一條 本規(guī)定自1998年1月1日起施行。 企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費(fèi),計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指企業(yè)利用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的商業(yè)用房,從事經(jīng)營活動(dòng)取得的收入,如開辦健身房、歌舞廳、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等經(jīng)營收入。其他業(yè)務(wù)利潤是指其他業(yè)務(wù)收入減去其他業(yè)務(wù)支出和其他業(yè)務(wù)繳納的稅金及附加后的凈額。主營業(yè)務(wù)利潤是指主營業(yè)務(wù)收入減去營業(yè)稅金及附加,再減去營業(yè)成本、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用后的凈額。第十七條 補(bǔ)貼收入是指國家撥給企業(yè)的政策性虧損補(bǔ)貼和其他補(bǔ)貼。企業(yè)與業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。第十五條 企業(yè)應(yīng)當(dāng)在勞務(wù)已經(jīng)提供,同時(shí)收訖價(jià)款或取得收取價(jià)款的憑證時(shí)確認(rèn)為營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)。物業(yè)經(jīng)營收入是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收入,如房屋出租收入和經(jīng)營停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等共用設(shè)施收入。第十四條 主營業(yè)務(wù)收入是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入,包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入。收回已核銷的壞帳,沖減管理費(fèi)用。收回已核銷的壞帳,增加壞帳準(zhǔn)備金。第十二條 企業(yè)可以于年度終了,%-%計(jì)提壞帳準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用。第十條 企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi),計(jì)入營業(yè)成本或者管理費(fèi)用。間接費(fèi)用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。直接人工費(fèi)包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。營業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。第三章 成本和費(fèi)用 第七條 企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,按照國家規(guī)定計(jì)入成本、費(fèi)用。商業(yè)用房是指業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人向企業(yè)提供的經(jīng)營用房。第五條 企業(yè)有償使用業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的管理用房、商業(yè)用房和共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)設(shè)立備查帳簿單獨(dú)進(jìn)行實(shí)物管理,并按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定或者雙方簽訂的合同、協(xié)議支付有關(guān)費(fèi)用(如租賃費(fèi)、承包費(fèi)等)。代管基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ),??顚S?,并定期接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的檢查與監(jiān)督。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電干線、共用照明、暖氣干線、消防設(shè)施、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、室外停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)等。房屋的共用部位,是指承重結(jié)構(gòu)部位(包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等)、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)存車庫等。第二章 代管基金 第三條 代管基金是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或者物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的房屋共用部位維修基金和共用設(shè)施設(shè)備維修基金。第二條 本規(guī)定適用于中華人民共和國境內(nèi)的各類物業(yè)管理企業(yè)(以下簡稱企業(yè)),包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、外商投資企業(yè)等各類經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的企業(yè);有限責(zé)任公司、股份有限公司等各類組織形式的企業(yè)。2.《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》第一章 總則 第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)行為,有利于企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng),加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)及其管理要求,制定本規(guī)定。3.重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。二、物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)1.履行物業(yè)管理委托合同,依法經(jīng)營。5.有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。3.依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)1.根據(jù)有關(guān)法規(guī),并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。管理公司主管還登門向勞醫(yī)生道歉,說明公司的財(cái)務(wù)制度,并提醒勞醫(yī)生注意每次的財(cái)務(wù)公告。物業(yè)管理公司重新修訂了財(cái)務(wù)公開制度,每季度一次,向全體業(yè)主公布費(fèi)用開支情況。[解決方法]政府主管部門、業(yè)主委員會(huì)在接到投訴后,先后對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行審查。如果勞醫(yī)生執(zhí)意要查帳,財(cái)務(wù)人員可請(qǐng)勞醫(yī)生要求業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)審計(jì)事務(wù)所審查。該公司如果沒有實(shí)行財(cái)務(wù)公開制度,定期公布財(cái)務(wù)報(bào)表,則應(yīng)盡快實(shí)行。一是因?yàn)闃I(yè)主個(gè)人不具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí),即使是專業(yè)財(cái)務(wù)人員也無法以個(gè)人身份提取具有合法效力的審計(jì)證明;二是因?yàn)槿绻總€(gè)業(yè)主都去使用自己的查賬權(quán),就會(huì)干擾管理公司開展正常工作。特別是物業(yè)管理費(fèi)的收取與支出,應(yīng)定期張榜公布,以便讓業(yè)主明白物業(yè)管理費(fèi)的來龍去脈?!眲卺t(yī)生非常氣憤,先是向管理公司投訴該財(cái)務(wù)人員,又到政府主管部門投訴管理公司亂收費(fèi),還發(fā)動(dòng)鄰居拒交管理費(fèi)。勞醫(yī)生非常疑惑,到管理公司去詢問費(fèi)用的去向,要求管理公司提供財(cái)務(wù)支出賬目。誰知入住后,勞
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