【正文】 　　第一部分：體現(xiàn)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)理念　　第二部分：體現(xiàn)XX廣場(chǎng)主題性、綜合性　　第三部分：以版畫的形式描述商業(yè)發(fā)展的各種階段　　宣傳口號(hào)：　　，玩錢才是境界！　　，明日寸土寸金！　　　　?運(yùn)作?財(cái)富?擴(kuò)張47 / 47。物業(yè)：物業(yè)管理以專業(yè)理財(cái)、投資顧問作為專業(yè)優(yōu)勢(shì)，主打資本、運(yùn)作、經(jīng)濟(jì)、回報(bào)。商業(yè)百年是我們對(duì)商業(yè)文化的高度概括。　　九、　項(xiàng)目營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案： 　?。ǜ郊唬　X廣場(chǎng)樓書方案　　主題：商業(yè)百年　　理念：資本?運(yùn)作?財(cái)富?擴(kuò)張　　背景：以中國(guó)和世界商業(yè)模式的發(fā)展的全過程為大背景，XX為小背景　　思考：從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)明,可以把我們的項(xiàng)目講的很透,同時(shí)還能夠傳達(dá)商業(yè)文化的精神與內(nèi)涵,這才是一個(gè)高度?！　「鶕?jù)定位可以采取開設(shè)“拍賣政策制造宣傳氣氛，加大力度”。給老客戶一定的信心，給新客戶更多的回報(bào)。贈(zèng)送商鋪店位的裝修及品牌的引進(jìn)介紹、品牌培訓(xùn)，同時(shí)相應(yīng)的銷售價(jià)格比例提高或贈(zèng)送“租期品牌效應(yīng)”的期限。售樓員可以挖掘一些老客戶?！　】偤嫌?jì)：1，058，965元（未包括電視廣告費(fèi)用）　　說(shuō)明：　　1．　報(bào)紙廣告：以上費(fèi)用均為報(bào)價(jià)，可優(yōu)惠到8折左右；　　2．　戶外廣告：由于具體路段、具體面積、具體投放時(shí)間無(wú)法定出，50萬(wàn)/年的費(fèi)用為參考價(jià)格；　　3．　電視廣告：XX電視臺(tái)房地產(chǎn)欄目正在變動(dòng)，具體報(bào)價(jià)目前沒有出來(lái)；　　4．　整個(gè)廣告推廣計(jì)劃將根據(jù)實(shí)際具體操作情況，每月制定出詳細(xì)預(yù)算清單計(jì)劃，并提前做出相關(guān)的SP活動(dòng)宣傳、廣告內(nèi)容、平面設(shè)計(jì)等計(jì)劃。　　媒體選擇　　報(bào)紙：以《XX日?qǐng)?bào)》《XX晚報(bào)》為主　　戶外：戶外墻體廣告、門外立柱包裝　　戶內(nèi)：門內(nèi)立柱包裝、商場(chǎng)掛旗、POP即時(shí)貼、墻體廣告噴繪　　電視：XX有線電視臺(tái)2臺(tái)　　無(wú)線電臺(tái)：XX當(dāng)?shù)仉娕_(tái)　　網(wǎng)絡(luò)：自身企業(yè)沙龍網(wǎng)站、XX視窗、上海熱線、房產(chǎn)網(wǎng)　　媒介組合策略　　初春陽(yáng)光明媚，溫度升高，正是服裝換季、人們擴(kuò)大戶外休閑娛樂、投資、活動(dòng)的好時(shí)機(jī)，階段性布置2月中到6月初發(fā)布廣告，配合房產(chǎn)信息專版發(fā)布小條招商廣告及電視廣告，結(jié)合節(jié)假日，布置戶外廣告宣傳體。具體推廣方案、預(yù)算目前尚需落實(shí)。具體如：戶外墻體廣告、戶外路牌廣告等?！　、啤?bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，一般不具有保存價(jià)值，因此報(bào)紙廣告的作用效果是短暫的，為了克服這個(gè)不足，應(yīng)以一定頻率連續(xù)在報(bào)紙上刊登以保證目標(biāo)讀者的接受率?！　、取?bào)紙廣告可以傳播一些詳細(xì)的數(shù)據(jù)，這是其他大眾媒體所無(wú)法取代的優(yōu)點(diǎn)，這一優(yōu)點(diǎn)尤其適合房地產(chǎn)廣告?！　、啤?quán)威性強(qiáng)，可信賴度高?！　敉饧皯魞?nèi)　　可根據(jù)不同節(jié)日、假日，對(duì)戶外及戶內(nèi)進(jìn)行全方位立體包裝，達(dá)到切合節(jié)日、假日氣氛，緊隨時(shí)尚、不斷革新、及時(shí)傳遞折價(jià)信息，借以吸引消費(fèi)者的目的?！　、伞≌宫F(xiàn)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理為迎合市場(chǎng)需求的酒店式公寓?！　、啤⌒麄髦懈邫n服裝品牌　　⑶　旺鋪招租。　　酒店式公寓的訴求　　通過對(duì)本物業(yè)地段、交通、價(jià)格和物業(yè)管理等的訴求，推出迎合市場(chǎng)需求的酒店式公寓，彌補(bǔ)城內(nèi)寫字間的市場(chǎng)空缺。　　中高檔名品　　邀請(qǐng)名牌星級(jí)店入駐，通過對(duì)星級(jí)店的廣告宣傳，提升物業(yè)檔次?！　〉诙?jié)：廣告定位　　展示全新面貌　　通過各種廣告表現(xiàn)形式，開創(chuàng)物業(yè)嶄新形象，營(yíng)造物業(yè)特色商業(yè)氣氛，達(dá)到不斷積聚人氣的目的?！　∑放扑茉炷繕?biāo)　　通過系列廣告活動(dòng)，樹立項(xiàng)目良好品牌，使項(xiàng)目在推廣的目標(biāo)市場(chǎng)上形象鮮明，增強(qiáng)目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的好感，力求使項(xiàng)目成為標(biāo)志性商業(yè)物業(yè)。n　　2顯性目標(biāo)客戶群的需求分析　　經(jīng)分析，其需求預(yù)測(cè)如下：　一個(gè)易聚集人氣，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)n　一個(gè)價(jià)格性能比比較優(yōu)秀的物業(yè)n　一個(gè)超常規(guī)的新穎的物業(yè)n　一個(gè)可以看得到升值空間的物業(yè)n　　七、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣節(jié)奏“XXX廣場(chǎng)”媒體投放計(jì)劃　　——策略執(zhí)行計(jì)劃　　第一節(jié)：廣告戰(zhàn)略目標(biāo)　　銷售增長(zhǎng)目標(biāo)　　針對(duì)項(xiàng)目目前經(jīng)營(yíng)狀況，開展相應(yīng)廣告活動(dòng)，開拓和贏得市場(chǎng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目潛在價(jià)值最大化，協(xié)助開發(fā)商獲取預(yù)期收益。n　　目標(biāo)客戶群的需求分析　　1隱性目標(biāo)客戶群的需求分析　　本案對(duì)隱性目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案招商順利與否的一個(gè)前提與基礎(chǔ)，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要是為了照顧和貼近滿足基本消費(fèi)者的需求，其需求分析如下：　其所需求的是一個(gè)大型的，新穎的集購(gòu)物休閑娛樂為一體的大型場(chǎng)所，除購(gòu)物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂活動(dòng)。但由于物業(yè)品牌的支撐加上宣傳廣告的影響必然能夠拉動(dòng)銷售的火爆。n　消費(fèi)理念將變?yōu)橹鲃?dòng)消費(fèi)和休閑消費(fèi)為主要模式。n　消費(fèi)行為上將會(huì)追求質(zhì)量與時(shí)尚及個(gè)性的消費(fèi)?！　”景干虉?chǎng)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判及需求分析　　1隱性消費(fèi)目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理研判　　通過對(duì)隱性客戶群的定位描述，得出其消費(fèi)心理有如下特征：　消費(fèi)行為注重實(shí)惠，但追求質(zhì)量與時(shí)尚n　消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈n　消費(fèi)理念開始轉(zhuǎn)變，開始提倡享受消費(fèi)的主動(dòng)消費(fèi)，開始接受假日消費(fèi)理念，認(rèn)同消費(fèi)不單只購(gòu)物，而是娛樂、購(gòu)物、享受、休閑的精神、時(shí)間以及物質(zhì)消費(fèi)的觀念。　　本案營(yíng)造了新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營(yíng)主義革命，由此引出一個(gè)超常規(guī)性的大型綜合性商業(yè)物業(yè)，因此就帶動(dòng)了其投資價(jià)值，使本案物業(yè)具備了較大的升值空間?！　∩鲜鰪亩霰景柑赜袝r(shí)間消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式，即人流到達(dá)商場(chǎng)即便未購(gòu)物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時(shí)間，享受本案的休閑、娛樂設(shè)施及表演、做秀等活動(dòng)及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。扮演一個(gè)激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供滿足這種向往的場(chǎng)地空間商業(yè)物業(yè)，而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使到來(lái)的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍，這個(gè)系統(tǒng)可以從各方面考慮，例如可提供酒吧、茶秀、咖啡屋、沙龍等娛樂休閑設(shè)施。因?yàn)檫@種觀念早已存在于大眾消費(fèi)者心中，尤其是年輕一族，只是沒有相應(yīng)的配套空間將其激發(fā)出來(lái)。　　基于本案的現(xiàn)狀及自身特點(diǎn)我們提出新消費(fèi)主義革命、新經(jīng)營(yíng)主義革命，以求以本案2個(gè)類型的物業(yè)作為2個(gè)平臺(tái)，分別引入和倡導(dǎo)上述2大主義的革命，使得本案在同類物業(yè)中樹立一個(gè)繼往開來(lái)新模式的領(lǐng)導(dǎo)者角色，完善和超越現(xiàn)實(shí)同類物業(yè)，填補(bǔ)昆山市中心的一個(gè)市場(chǎng)空白，同時(shí)也作為城中一個(gè)重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)?！　?．核心價(jià)值詮釋。　　以新消費(fèi)主義革命為核心，同時(shí)啟動(dòng)新經(jīng)營(yíng)主義革命和新都市主義革命，并從本質(zhì)上提升本案標(biāo)志性綜合商業(yè)物業(yè)的形象。操作手法同酒店式公寓。實(shí)現(xiàn)均衡銷售，而不靠降價(jià)來(lái)消化尾盤。　　◎　一開始就以操作中小戶型，建立鮮明的個(gè)性形象。其中的主要操作因素是價(jià)格。　　第二階段：酒店式公寓：　　說(shuō)明：點(diǎn)式樓的操作重點(diǎn)在于“橫賣”與“豎賣”。 　　第五章　項(xiàng)目整體組合營(yíng)銷策略設(shè)計(jì)報(bào)告　　一、項(xiàng)目總體整合營(yíng)銷思路　　二、總體操盤計(jì)劃、步驟　　按照最優(yōu)組合，順序如下：　　第一階段：商業(yè)部分　　◎　“整商零售”，整體商場(chǎng)在這部分中，帶租約一起銷售，賣點(diǎn)就是非常穩(wěn)定的投資回報(bào)率，可以考慮最先運(yùn)作；　　◎　商業(yè)步行街獨(dú)立商鋪由于既可自營(yíng)又可投資，適用性比較強(qiáng)，可考慮放在第二步，為的是避免投資型客戶與整商沖突的矛盾；　　◎　絕版拍賣：選出商鋪中的絕版位置進(jìn)行拍賣，既可以將一個(gè)項(xiàng)目的人氣炒到最旺，同時(shí)可以利用此次拍賣的新聞性將宣傳效果最大化，并且很容易控制成本。　　◎　屋頂配置園林綠化景觀、游泳池、花園式餐廳、會(huì)員式服務(wù)，使入住的業(yè)主體會(huì)項(xiàng)目的尊貴與品位?！　　颉∨涮准尤胨荡筇?，體現(xiàn)出項(xiàng)目的江南特色、品位檔次。有標(biāo)配與非標(biāo)配可供買家挑選?！　　颉≌w全裝修，裝修風(fēng)格上體現(xiàn)江南特色。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，原則上戶型分為大、中、小三種面積，這三種面積滿足的客戶群體分別為投資者，都市新生代群體，感性消費(fèi)群體。戶型面積可分為三個(gè)階段：4070㎡為一個(gè)階段，90110㎡為一個(gè)階段，120150㎡為一個(gè)階段?！　　颉≡诠δ苄陨象w現(xiàn)出SOHO的商務(wù)功能，為外來(lái)企業(yè)小型辦公提供良好的平臺(tái)。　　◎　針對(duì)當(dāng)?shù)鼗鸨淖赓U市場(chǎng)、本案優(yōu)越的地理位置，物業(yè)公司應(yīng)提供全程托管、全程理財(cái)以高效率的投資、理財(cái)功能作為項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！　　颉”仨氁筮_(dá)到采光、通風(fēng)、明廚、明衛(wèi)。當(dāng)?shù)鼗緵]有采用飄窗、大采光落地窗?！　　颉〗ㄖ?xì)部的線條與色彩應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出相當(dāng)?shù)钠肺慌c檔次?！　i.　住宅　　◎　面積大小在70150左右適當(dāng)調(diào)整，主力戶型以兩室、三室為主。在導(dǎo)入式設(shè)計(jì)中，可在廣場(chǎng)上養(yǎng)殖廣場(chǎng)鴿來(lái)增強(qiáng)項(xiàng)目人氣，提升項(xiàng)目品位，吸引大量人士聚集?！　　颉”仨毥o項(xiàng)目定出明確的主題或項(xiàng)目定位，在建筑風(fēng)格上融入經(jīng)營(yíng)理念，比如：同樣是商業(yè)旗艦，我們是做這里的世紀(jì)金花還是中大國(guó)際，都需要我們?nèi)タ疾焓袌?chǎng)的消費(fèi)能力與自身的運(yùn)作能力。　　◎　必須考慮商業(yè)步行街與整體商場(chǎng)的分區(qū)，所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目必須做到明確的劃分。 　　第四章　對(duì)當(dāng)前規(guī)劃設(shè)計(jì)的建議　　一、　整體規(guī)劃的調(diào)整意見　　建議原則　　◎　“主題性”原則　　◎　“互動(dòng)式”原則　　◎　“開拓、創(chuàng)新”原則　　◎　“可持續(xù)發(fā)展”原則　　◎　整體性、戰(zhàn)略性原則　　◎　效益的最大化原則　　二、　項(xiàng)目策略總建議：　　1.　功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目自身挖掘出來(lái)賣點(diǎn)，在整合營(yíng)銷中體現(xiàn)持久性；　　2.　非功能性賣點(diǎn)：從項(xiàng)目以外的方面挖掘賣點(diǎn)，在營(yíng)銷的各階段體現(xiàn)出階段性；　　3.　賣點(diǎn)的獨(dú)創(chuàng)性：以差異華競(jìng)爭(zhēng)為前提，做到人無(wú)我有、人有我優(yōu)、人優(yōu)我奇的特點(diǎn)；　　4.　逆向思維與反向思維：能夠跳出樓盤談樓盤，跳出賣點(diǎn)談賣點(diǎn)；　　5.　策略的整合性：將賣點(diǎn)貫穿整個(gè)營(yíng)銷全過程，確定了賣點(diǎn)以后推出系統(tǒng)的整合方案?！　、凇【瓢?、茶秀、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者　　此類型商家的規(guī)模有中型，也有小型，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，有效填補(bǔ)了城內(nèi)真正將購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲融于一體的綜合商業(yè)中心的空白?！　、佟?guó)內(nèi)外知名品牌店　　此類商家是屬于龐大的連鎖經(jīng)營(yíng)的專業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格中等以上，類型以中高檔男女服飾、名牌皮具鐘表、珠寶、連鎖美容等為主。而對(duì)于娛樂業(yè)的引入，目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬發(fā)展階段?！　∧繕?biāo)客戶群描述：　　隱性目標(biāo)客戶群：　　這部分主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人：省內(nèi)省外的人、旅游者、臺(tái)灣人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來(lái)過本案的人都能成為回頭客、熟客，是顯性目標(biāo)客戶進(jìn)入的前期和基礎(chǔ)。隱性目標(biāo)客戶群是針對(duì)商場(chǎng)本身的氛圍與形象以及貨品的數(shù)量豐富與否，獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類型而提出的?！　∫虼?，本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。前景展望：專題式綜合購(gòu)物廣場(chǎng)以全新的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念為消費(fèi)者