【正文】 項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)主要包括基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)、應(yīng)用系統(tǒng)設(shè)計(jì)、禮品設(shè)計(jì)、運(yùn)輸系統(tǒng)設(shè)計(jì)這四大塊，所涉及的單項(xiàng)是非常多的，可根據(jù)實(shí)際情況選擇部分制作，下面就將本案的部分VI設(shè)計(jì)如下：66 / 66。（二）項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)VI是CIS戰(zhàn)略（企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)）中的視覺識(shí)別系統(tǒng)。而這多種色彩的融合讓想到了那繁花似錦，春意昂然的美好季節(jié)，也代表了多種園林風(fēng)格、異域文化的一種交融?！吧綗o水不活”，浪花代表時(shí)代新居所獨(dú)有的一種靈氣，也代表一種浪潮，時(shí)代的浪潮，而時(shí)代新居就是建于這個(gè)時(shí)代的浪尖，橘紅則體現(xiàn)了一咱溫馨，一種家的感覺。敝司針對(duì)這一命名及主題定位，為此項(xiàng)目設(shè)計(jì)了如下標(biāo)志供貴司參考。項(xiàng)目品牌培育分析決策（一）項(xiàng)目命名及標(biāo)志設(shè)計(jì)項(xiàng)目的主題定位確立了其名稱及標(biāo)志都應(yīng)具有較強(qiáng)的現(xiàn)代氣息和時(shí)代韻味。報(bào)紙?jiān)V求重點(diǎn)應(yīng)在交樓前的準(zhǔn)備工作和交樓前后的各種活動(dòng)。（４） 電視廣告減少電視廣告播放次數(shù)５、清盤期物業(yè)銷售接近尾聲，減免電臺(tái)廣告、電視廣告、報(bào)紙作重點(diǎn)宣傳，力求短期清盤。４、強(qiáng)銷期此時(shí)項(xiàng)目形象已在客戶心中基本確立，而且借助發(fā)售期的銷售勢頭，加強(qiáng)客戶對(duì)物業(yè)的認(rèn)同度，從而達(dá)到大量銷售的目的。（5） 電視廣告促銷性電視廣告，廣告內(nèi)容應(yīng)盡可能的豐富，以配合銷售工作的展開。媒體組合：（1） 工地圍墻廣告（2） 報(bào)紙廣告（3） 戶外廣告（4） 電視廣告（白云電視臺(tái)）（5） 新聞發(fā)布會(huì)公開發(fā)售期在前兩期的宣傳推廣下，項(xiàng)目形象得到建立，此階段應(yīng)展開全面促銷推廣。如售樓部、示范單位的建造、銷售物料（如售樓書、模型、展板等）、電臺(tái)稿的定稿制作、電視片的制作、電視廣告的制作、戶外廣告的設(shè)計(jì)等。我們需要尋求的是一種花費(fèi)最小，效果最理想的媒體有機(jī)組合。現(xiàn)在最常用的戶外廣告有車身廣告、燈箱廣告、路牌廣告等。戶外廣告戶外廣告最大的優(yōu)點(diǎn)是長期置于戶外，可使過往人群重復(fù)記憶，故而宣傳效果較為理想。C、貴州有線圖文電視頻道《筑城房訊》，（包制作），每次30秒，每天四次。B、貴州有線生活頻道“世紀(jì)家園”房地產(chǎn)直播節(jié)目收視率較高。A、貴州有線影視頻道這是貴陽市收視率比較高的頻道之一。宣傳面也特別廣。而電臺(tái)廣告制作及投放費(fèi)用較為低廉，因此借助電臺(tái)廣告媒體為項(xiàng)目宣傳不容忽視。這種方式其特點(diǎn)為針對(duì)性強(qiáng)、專題性強(qiáng)，對(duì)特定的目標(biāo)客戶宣傳力度較大。《貴州都市報(bào)》與《貴陽晚報(bào)》是房開商最愛采用的信息傳播載體，也是貴陽地產(chǎn)信息傳播最佳的兩份報(bào)紙！今年房交會(huì)前后《貴州商報(bào)》以其低廉的價(jià)格吸引了不少廣告，其小報(bào)內(nèi)容逐漸被市民所接受，發(fā)行量逐漸加大，市場影響力正被開發(fā)商所認(rèn)同。目前，在貴陽進(jìn)房地產(chǎn)信息傳播的媒體主要有報(bào)紙、單張、電臺(tái)、電視、戶外廣告等，其中尤以報(bào)紙廣告為主。貴陽市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在全國都是排前幾位的，到今年房市從格還在上揚(yáng)。 新聞炒作于開盤前半個(gè)月，以大量的軟、硬性新聞向外界透露發(fā)布項(xiàng)目的銷售信息，介紹項(xiàng)目的各項(xiàng)賣點(diǎn)。因而現(xiàn)場包裝相當(dāng)重要，售樓處一定要體現(xiàn)樓盤氣勢、建筑風(fēng)格?，F(xiàn)場銷售客戶購買商品房最終都會(huì)通過現(xiàn)場參觀，感受項(xiàng)目的位置、環(huán)境、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量等各方面質(zhì)素后方可決定。巡回展銷會(huì)由于項(xiàng)目所處位置離市中心較遠(yuǎn)，采用巡回展銷會(huì)可更直接的向客戶傳遞信息，介紹樓盤。 舉辦小型小區(qū)游園活動(dòng)我們的園林是一個(gè)獨(dú)到的賣點(diǎn)，先做園林有利于樹立樓盤形象，促進(jìn)買家的購買信心。（四）入市銷售形式 借助國際風(fēng)箏節(jié)推出項(xiàng)目項(xiàng)目擬定開盤期正是白云國際風(fēng)箏節(jié)的舉辦期間，正好給本案一個(gè)提高知名度的大好時(shí)機(jī)。（二）首期銷售目標(biāo) 盡快回籠資金 通過小區(qū)道路建設(shè)，小區(qū)環(huán)境的塑造，體現(xiàn)出小區(qū)整體風(fēng)格的美好前景，為后期的銷售做好鋪墊 通過會(huì)所的外部包裝和各種配套設(shè)施的宣傳，加大客戶對(duì)物業(yè)的羨慕程度 通過突出項(xiàng)目的高質(zhì)素、低售價(jià)形成反差，營造出項(xiàng)目的良好購買熱潮，樹立品牌效應(yīng)（三）首期入市定價(jià)原則項(xiàng)目首次推出市場，為測試市場反應(yīng)通常先推出少量單位作內(nèi)部認(rèn)購，根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購反應(yīng)情況適當(dāng)調(diào)整銷售策略、銷售價(jià)格后再進(jìn)行公開發(fā)售。況且，本項(xiàng)目與白云區(qū)在售樓盤相比較具有多國綜合園林、大型會(huì)所、后現(xiàn)代簡約仿生建筑等獨(dú)特買點(diǎn)。這樣就可能會(huì)有大面積的住宅小區(qū)跟風(fēng)而上，本小區(qū)如不在較短時(shí)間內(nèi)被市場所消化，將會(huì)受到后續(xù)物業(yè)的沖擊，對(duì)開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展很不利。如銷售量達(dá)不到每期期望值，則應(yīng)加大廣告投入提高宣傳力度，分析當(dāng)時(shí)市場調(diào)整營銷策略；如銷售量較早達(dá)到目標(biāo)值，則應(yīng)及時(shí)減少優(yōu)惠折扣，提高銷售價(jià)格。敝司認(rèn)為應(yīng)在試銷期和引銷期中保留10％—15％的結(jié)構(gòu)、朝向、樓層較好的戶型，在強(qiáng)銷期中可以較高價(jià)格推出。聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問公司加盟物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項(xiàng)目清盤。續(xù)銷期：針對(duì)消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)為存在的問題，通過各種促銷活動(dòng)，作針對(duì)性的宣傳銷售。強(qiáng)銷期：針對(duì)已對(duì)樓盤形成初步認(rèn)同的消費(fèi)者。引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注和認(rèn)同。引銷期： (分為內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期) 通過對(duì)樓盤綜合形象的樹立和推廣，提高樓盤市場知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場反應(yīng)，市場實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。六、銷售階段設(shè)計(jì)與目標(biāo)分析決策（一）銷售階段設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)在市場實(shí)際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營銷周期化分為以下幾個(gè)階段。并在不斷重復(fù)的記憶中強(qiáng)化共對(duì)本案各項(xiàng)賣點(diǎn)的認(rèn)可。具體分為戶外廣告、報(bào)刊雜志廣告、電臺(tái)廣告、電視廣告，Internet網(wǎng)上廣告等。g、開展銷會(huì), 在目標(biāo)客戶群集中地區(qū)和目標(biāo)客戶群經(jīng)常出沒地區(qū)，將項(xiàng)目以較為直接的方式向客戶展示，營造熱銷氣氛，加大宣傳力度。物業(yè)的許多優(yōu)點(diǎn)都可在客戶面前展露無遺，而可利用裝修的技巧彌補(bǔ)物業(yè)結(jié)構(gòu)上的不足?？晌切]有時(shí)間到現(xiàn)場看樓的客戶和正在猶豫的客戶。 也可利用電話追蹤已來看房顧客，促成其成交。針對(duì)目標(biāo)客戶的電話方式向其宣傳物業(yè)情況，令其對(duì)物業(yè)有初步印象。我們做十則廣告，也許還不如已購戶的一句贊賞的話語。c、耳語傳銷, 這里的“傳銷”是指傳播銷售。這種方式針對(duì)區(qū)域型客戶作用相當(dāng)大。即是與客戶面對(duì)面的直接推銷，客戶疑問現(xiàn)場解答，這種方式的成功率較高。行銷渠道的選擇正確與否將直接影響整個(gè)盤的銷售業(yè)績。簡而言之行銷渠道就是將物業(yè)信息傳播給消費(fèi)者的各種通路。他們代表的是公司及物業(yè)的形象。（4） 售樓處和售樓人員的形象包裝。（3） 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)工作的一個(gè)繼續(xù)，是品牌工作的補(bǔ)充，售后服務(wù)質(zhì)量的好壞，關(guān)系到物業(yè)的升值潛力，后期物業(yè)的銷售狀況，同樣是品牌形象的表現(xiàn)。（2） 項(xiàng)目工程進(jìn)度最直接的影響業(yè)主，目標(biāo)客戶的信心。作為開發(fā)商的永茂地產(chǎn)品牌形象直接影響著目標(biāo)消費(fèi)群的購買力。客戶的多樣性和客戶需求的多樣性，要求我們?cè)跔I銷推廣過程中必須利用多種手段的組合達(dá)到銷售的目的。四、銷售模式分析決策整合營銷模式“整合營銷”是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，即房地產(chǎn)營銷的實(shí)質(zhì)是對(duì)所有影響房地產(chǎn)銷售結(jié)果的因素和在房地產(chǎn)營銷過程中的推廣方法進(jìn)行綜合分析，作出合理安排的營銷方式。我們可以通過平面廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告以及各種軟性新聞的報(bào)導(dǎo)，甚至圍繞個(gè)別獨(dú)有賣點(diǎn)，如多國綜合園林風(fēng)景，開展一系列的宣傳活動(dòng)，力求在短期內(nèi)擴(kuò)大市場影響力，迅速樹立項(xiàng)目形象及提升項(xiàng)目的知名度，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，為項(xiàng)目順利打開市場，被市場所接受、認(rèn)同及追捧，作出良好的鋪墊。因而本案應(yīng)引進(jìn)先進(jìn)物管模式，增加物業(yè)賣點(diǎn)。物業(yè)管理往往會(huì)被開發(fā)商所忽視，但是消費(fèi)者買了房以后，多數(shù)是與物管公司打交道。這是本案戰(zhàn)勝對(duì)手的一個(gè)較大的突破口。這種新概念的推廣，對(duì)目標(biāo)客戶有著強(qiáng)大的吸引力。而朝暉花園也只提到了這個(gè)概念，并未對(duì)其做很好的詮釋，也沒有將會(huì)所設(shè)施按不同需求的人進(jìn)行細(xì)分。鑒于敝司現(xiàn)時(shí)得到有關(guān)戶型方面的資料較為初步，而貴司亦會(huì)就原方案作一定的調(diào)整，故若有進(jìn)一步詳細(xì)資料，敝司希望能為貴司提供詳盡的建議。D、戶型結(jié)構(gòu)項(xiàng)目規(guī)劃中的戶型面積在90——200M2之間，在白云區(qū)屬于面積偏大的住宅區(qū)，當(dāng)然這與我們的目標(biāo)客戶的定位直接相關(guān)。完全有別于市場泛濫的歐陸風(fēng)情，澳洲風(fēng)情等，從建筑設(shè)計(jì)上已跳出以往模式，獨(dú)居高處。多個(gè)國家的園林風(fēng)格共同組成的鋁城異國風(fēng)情，不僅可以美化小區(qū)，而且具有相當(dāng)大的觀賞性，是吸引消費(fèi)者駐足欣賞的獨(dú)到賣點(diǎn)。隨著南湖新區(qū)的開發(fā)修建，本案優(yōu)越的地理位置將逐步被認(rèn)同，其價(jià)值也會(huì)隨之攀高。并且南湖新區(qū)規(guī)劃中的廣場距小區(qū)僅有100米左右。項(xiàng)目賣點(diǎn)分析結(jié)合項(xiàng)目優(yōu)勢，可供發(fā)揮宣傳之賣點(diǎn)不少，敝司從爭取最佳宣傳效應(yīng)目標(biāo)出發(fā)，總結(jié)出以下幾個(gè)主要賣點(diǎn)，以支持我們“南湖新區(qū)的樣板工程，白云名都的異國風(fēng)情”的主題概念。敝司根據(jù)白云區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及未來的遠(yuǎn)景規(guī)劃，建議本案的宣傳主題為：南湖新區(qū)的樣板工程，白云名都的異國風(fēng)情 南湖新區(qū)目前在白云是人人皆知的，是規(guī)劃中的白云區(qū)新的行政中心。項(xiàng)目宣傳主題目項(xiàng)目的宣傳主題是項(xiàng)目定位的直接體現(xiàn)，是貫穿整個(gè)樓盤開發(fā)與銷售的全過程的。其次，要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)全面發(fā)掘配合項(xiàng)目宣傳主題的各項(xiàng)優(yōu)質(zhì)賣點(diǎn)，令其分別在不同的銷售推廣期內(nèi)通過各宣傳媒體的配合發(fā)揮其各自的優(yōu)勢，進(jìn)一步完善主題概念。故此，銷售推廣期及宣傳鋪排亦相應(yīng)較長。推廣手段： 貴陽晚報(bào)整版、白云報(bào) 路牌廣告 白云電視臺(tái) 廣告費(fèi)用報(bào) 紙刊登次數(shù)費(fèi) 用（萬元）主題內(nèi)容貴陽晚報(bào)312白云首席生態(tài)花園住宅白云報(bào)1朝暉花園隆重開盤因此我們?cè)跔I銷推廣過程中，應(yīng)重點(diǎn)在小區(qū)會(huì)所、整體規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)和開發(fā)商品牌建立上下大功夫，更應(yīng)該在“樣板工程”主題上加大力度，使本物業(yè)超越同檔產(chǎn)品。 高綠化率的生態(tài)花園。另外，朝暉花園抓住了白云其它樓盤物管差，配套少的弱點(diǎn)，并在這兩方面入手，塑造出白云區(qū)目前物管最好、配套優(yōu)良的良好形象，在競爭中處于了非常有利的地位。 推出時(shí)機(jī)及形象2001年元月8日開盤（一期）朝暉花園所宣傳的是其作為白云區(qū)首席生態(tài)花園式住宅的地位。③ 多來自白云的當(dāng)?shù)鼐用?，而且以二次置業(yè)的為主。從朝暉花園客源看，這些客戶有以下特點(diǎn)：①