房地產(chǎn)管理局侵權(quán)損害賠償糾紛案(參考版)
2025-05-04 00:40本頁面
【正文】 但如何確定公有房屋用益權(quán)的損失是審判實踐中存在爭議，且值得深思探討的問題，本案的解決，以期能起到拋磚引玉之效。結(jié)合在對公有房進(jìn)行拆遷時，許多地方針對本地的實際情況，出臺了對公有房管理人的補償標(biāo)準(zhǔn)及對公房承租人的補償標(biāo)準(zhǔn)的地方性法規(guī)及規(guī)章，確定本案的賠償模式為：公房承租人的用益權(quán)的損失=房屋建筑面積拆遷時同地段的房產(chǎn)(完整的所有權(quán))市場的每平方米的價格—房屋建筑面積公房(虛化的所有權(quán))管理人每平方米獲得的補償款。其思路為：因開發(fā)公司強拆行為系侵權(quán)行為，而非正常拆遷行為，故應(yīng)按侵權(quán)時的市場價格確定房屋價值，而不宜采用“官方”針對該批拆遷公布的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)確定房屋的價值。而侵害用益權(quán)的損失如何確定，法律沒有明確的規(guī)定，審判實踐中也缺乏成熟的經(jīng)驗以資借鑒。另公房使用權(quán)具有一定的交換價值而得以流通，根據(jù)《城市公有房屋管理規(guī)定》和《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，承租人死亡后，其子女有權(quán)續(xù)租。使用權(quán)人不僅可以排除一般人對于其行使用益物權(quán)的干涉，而且使用權(quán)人在其權(quán)利范圍內(nèi)還可以直接對抗所有權(quán)人的妨害，產(chǎn)權(quán)人意志的效力是低于使用權(quán)人的，公房產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)受限制，與私房所有權(quán)相比，不完整，存在虛化。公房使用權(quán)的義務(wù)主體是不特定的人，任何人侵害了公房使用權(quán)人的利益，他都有權(quán)基于物上請求權(quán)要求他人排除妨礙，恢復(fù)原狀。理由有：公房使用權(quán)是一種對世權(quán)?！ 《⑷绾卫斫夤渴褂脵?quán)的法律性質(zhì)?開發(fā)公司的強拆行為，損害了公房承租人的何種利益?其損失如何界定? 公房的產(chǎn)權(quán)屬于國家或者集體，公房使用人和公房管理部門之間簽訂房屋租賃協(xié)議。如若對“補償安置爭議”作限縮性理解，不但會違背(01)年《條例》的規(guī)定，而且會弱化行政仲裁的功能，也與(2005)年9號批復(fù)精神相悖。被拆遷人(或房屋承租人)當(dāng)然可以向法院提起侵權(quán)的民事訴訟，人民法院對拆遷中，未達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議，擅自強拆房屋的違法侵權(quán)行為，具有民事管轄權(quán)。(3)當(dāng)事人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議，一方向房屋拆遷主管部門申請行政仲裁，因行政仲裁生效或因當(dāng)事人不服行政仲裁提起行政訴訟的行政判決生效，而導(dǎo)致房屋被拆除。 仔細(xì)考究(01)年《條例》的拆遷流程，對房屋最終進(jìn)行拆除的情形除被拆遷人(或房屋承租人)自覺將房屋交與拆遷人拆除外，主要有以下幾種(1)當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后反悔,一方提起民事訴訟，法院認(rèn)定安置協(xié)議合法有效的判決生效后，一方當(dāng)事人申請法院強制執(zhí)行而被拆除。因為拆遷人與被拆遷人(或房屋承租人)的權(quán)利義務(wù)在未達(dá)成拆遷補償協(xié)議之前仍處于不確定的狀態(tài)，拆遷人和被拆遷人(或房屋承租人)之間不存在合同關(guān)系，這種不確定的狀態(tài)只能由許可拆遷的房屋拆遷管理部門確定，由于法院的中立性和被動性，法院不能通過判決強制為當(dāng)事人設(shè)定一定的權(quán)利義務(wù)，而且拆遷人拆遷的權(quán)力及被拆遷人搬遷的義務(wù)都是由房屋拆遷管理部門的行政許可行為設(shè)立的，對這類爭議有行政機關(guān)先行處理也是適宜的。 故(2005)年9號批復(fù)只是重申了(01)年《條例》的規(guī)定，使拆遷安置糾紛解決的法律救濟途徑更加明確?！ ?2)拆遷人、被拆遷人(或房屋承租人)達(dá)不成房屋拆遷安置補償協(xié)議的情形。審判實踐中，往往存在著兩種情形： (1)當(dāng)事人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后反悔的情形。對該批復(fù)的理解及“補償安置爭議”的理解不能僅限于文義解釋，更不能作擴張解釋和縮限解釋，而應(yīng)當(dāng)把(2005)9號批復(fù)與國務(wù)院2001年制定的《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱01年《條例》)相聯(lián)系，運用體系
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