【正文】 37 / 37。879545937357432726555132123646812349459 87143822516551210631088238791折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量932629517746096527241761124259502643521 95202362669397210949178238791凈現(xiàn)金流量 第二期銷售收入 管理費用 成本支出 第二期支出合計 第一期銷售收入 管理費用 成本支出 第一期支出合計131312003 2001現(xiàn)金流量表 七六五 管理費用 減: 銷售稅金 邊際利潤率 邊際利潤 減：銷售成本 銷售收入說 明 目項項目損益表 說 明 單 價(元/平方米)參見損益表 在銷售面積達(dá)到157724平方米后，即銷售率達(dá)到82 %后，每銷售1平方米住宅的銷售額將全部成為純利潤。1．2 靜態(tài)投資利潤及贏虧平衡分析 參見成本構(gòu)成表 該部分可在規(guī)劃方案確定后再做測算。考慮到異地開發(fā)，不可確定性因素較多，不可預(yù)見費系數(shù)取較大值5%。設(shè)建筑面積 191808平方米，其中多層和小高層各占50%。如果小高層比例降低，雖然成本下降，但整體價格也同樣會降低。1．1靜態(tài)投資成本分析表 市消費群因收入原因?qū)ξ飿I(yè)管理費敏感度極強(qiáng)，高層不超過1元的市場物管價位，具有很強(qiáng)的定位性，不宜突破。樓梯間和公共走道鋪設(shè)地面磚。有關(guān)的管線應(yīng)預(yù)埋到位。（4） 內(nèi)外裝修建議（內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)、外部建材建議） 功能――以娛樂、休閑、運動為主題； 造型――現(xiàn)代而略帶夸張； 經(jīng)營――對外開放； 規(guī)模――5000平方米上下； 將是提供服務(wù)和對外展示形象的重要窗口，建議： 社區(qū)小配套對物業(yè)的成功非常關(guān)鍵，作為20萬平方米規(guī)模的大型社區(qū)，建議在社區(qū)周邊部署、建設(shè)商業(yè)一條街，以餐飲、美容美發(fā)、各式零售小商業(yè)為主。參考當(dāng)?shù)氐挠盟?xí)慣。室外的用電線路應(yīng)采用地埋式，已配合環(huán)境景觀的實現(xiàn)，提高質(zhì)感。但為了提高住宅的外在品質(zhì)，可以在用電回路上多作文章。供電及用水 在某些小區(qū)，開發(fā)商實際在收回煤氣管網(wǎng)的投資成本外，還將此作為贏利的一個來源。自治區(qū)在住宅的配套上不要求交付使用的住宅提供煤氣配套。但為安全起見，應(yīng)積極要求金橋開發(fā)區(qū)管委會和塞罕區(qū)政府爭取將金橋開發(fā)區(qū)，特別是北部的大學(xué)城、政府辦公樓用地納入天然氣的受益范圍，這樣，在政府大樓北部的本地塊也可順理成章地成為受益范圍。此外，昭烏達(dá)路煤氣管道也已敷設(shè)完畢。 2001年開工，3年內(nèi)工程完畢，并逐步發(fā)展用戶。2000年10月，市政府批準(zhǔn)市天然氣輸配工程立項。 %。煤氣 應(yīng)在工程條件許可的前提下，提前環(huán)境和綠化建設(shè)，在工程進(jìn)行的23年內(nèi)，使綠化有所成形，在開盤時即可出轟動效應(yīng)。建議小區(qū)的環(huán)境建設(shè)應(yīng)針對近期“是沙塵暴發(fā)源地”的尷尬論斷，提出“塞外江南”的環(huán)境概念，打出生態(tài)牌，使小區(qū)在當(dāng)?shù)氐淖≌谐鎏?。由于市四季溫差變化很大，適應(yīng)市氣候的四季常綠型草需要進(jìn)一步向園林專家咨詢。但因穿天楊樹冠高大，成長后易阻擋陽光，故只能在小區(qū)主干道兩側(cè)種植。由于氣候限制，小區(qū)內(nèi)的綠化樹種主要以草坪、灌木和喬木為代表?？梢员３秩问降娘L(fēng)格，下半部分的仿石材貼面可以以暖色調(diào)為主、攙雜部分冷色（如青色、藍(lán)色）作為中和，形成一定的對比，同時在建筑語匯上也與多層建筑相互對應(yīng)；每層水平飾條的色彩比整體色調(diào)略深。外立面可以適當(dāng)做一些修飾，避免過于單調(diào)。屋頂建議同上。在色調(diào)上與社區(qū)的環(huán)境相統(tǒng)一，造成寧靜、高雅的氛圍；同時，通過這樣淡雅的色彩表現(xiàn)，反映項目特色。建筑基色建議采用青色、灰色等偏冷的色系。由于小高層建筑總高較低，不為植物所遮擋，則需要在整體色調(diào)上保持一致。建筑整體上建議采用冷色調(diào)為主。立面裝飾上適當(dāng)采用弧形線條，為建筑增添幾分靈秀。 與建筑的主色調(diào)形成一定的對比。 由于多層建筑總高較低，而社區(qū)內(nèi)部樓房附近多布置高大喬木，這些喬木植物長成后可與三、四層樓的陽臺齊平。建筑整體上建議以暖色調(diào)為主。色彩應(yīng)中性，偏深，盡量與周邊的其他建筑有所區(qū)別。建議建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代風(fēng)格為宜，線條挺直、簡潔。市的市容景觀相對落后，已建住宅的立面與上海有相當(dāng)?shù)牟罹唷?A、總銷售周期45年； H、G、F、E、D、C、B、（2）分期價格建議――采用“低開高走平收”的價格模式 B、主力總價――多層：14－20萬/套 小高層：2200元/平方米。（1）分期銷售價格模式預(yù)計 由于市氣候干燥，日夜溫差大，寒暑變化劇烈，水資源短缺，因此不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置水環(huán)境――除非引入自然河道。 （2）總體規(guī)劃上要回避“四菜一湯”的大中庭圍合規(guī)劃，以多個互相區(qū)別有相互聯(lián)系的組團(tuán)為主題進(jìn)行設(shè)計，以條狀的景觀帶取代塊狀景觀帶，盡量滿足均好性原則。要做到以下幾點： 市目前尚處于低水平開發(fā)態(tài)勢，本項目不做則已，要做則必然營造樓市領(lǐng)袖概念和形象。為了考慮部分消費者的需求，考慮適量復(fù)式房型，控制在10％左右。市市場上錯層房型較少，所以，可以考慮一些錯層房型， 考慮到本案中高檔定位思路，房型面積略向大房型傾斜，且不考慮一房， 目前市市場去化較好的房型面積在80－100平方米和130－140平方米兩個區(qū)間內(nèi)；二房的市場需求度略高于三房。說明： 100% 5%20%30% 5% 5% 5% 5%13% 3%12% 7%10% 10%10% 5%30% 15%10% 10% 平層平層 四房二房合計 面積（平米） 考慮到風(fēng)險因素，應(yīng)適當(dāng)保留多層建筑。加之建筑風(fēng)格和立面的變化，本項目將成為市景觀上的亮點。 為此，建議本項目可以多高層結(jié)合為突破口，將部分住宅提高層次。 由于當(dāng)?shù)厥袌龅木唧w情況，如小區(qū)內(nèi)住宅仍以多層為主，將使整個項目陷入周圍近100萬平方米的多層、低檔次住宅的包圍之中，無法在較高層次上形成突破，競爭仍在低層次上展開，項目兇多吉少。 物業(yè)定位及發(fā)展建議 2．5 結(jié)論 （6） 政策帶來的市場風(fēng)險 人們對小高層和高層，以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納，可能會有一個過程，需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。（5） 物業(yè)接受度風(fēng)險 （4） 易地操作風(fēng)險 以高出當(dāng)?shù)啬壳靶睦沓惺苣芰Φ膬r格推盤，將在價格因素上存在風(fēng)險。 （2） 盤量風(fēng)險 僅以包頭為例就有兩個外地開發(fā)商各投資了50萬平方米的住宅項目。（1） 供求關(guān)系風(fēng)險 這些政策在何時，以何種方式出臺，會給樓盤的開發(fā)和銷售帶來很多變數(shù)。很多影響商品住宅發(fā)展的政策尚未出臺。 刺激消費的政策出臺，帶來市場機(jī)會 市政府東進(jìn)南延帶來的地段發(fā)展機(jī)會 大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機(jī)會 自然競爭的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間 2．3 機(jī)會點分析 市各區(qū)分散發(fā)展，投資分散，市政府的注意力不集中。 東苑就是一個很好的例證。 因此，市商品住宅的去化量非常有限。畢竟市居民的消費能力僅為上海居民的一半不到，市也不象上海，是一個吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。（4） 在價格競爭上，由于市居民收入有限，對價格敏感度顯得極為突出，不少樓盤以低價格對抗高品質(zhì)將市場置于惡性競爭狀態(tài)。這一樓盤的動態(tài)會對本案有重大影響。 開發(fā)區(qū)的形象尚未被市的普通市民接受，政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。 昭烏達(dá)路尚未貫通，即使貫通，向外延伸到何處還是一個未知數(shù)?？陀^上，目前本地區(qū)項目開發(fā)也存在不少抗力，在開發(fā)中形成不利局面： 況且，塞罕區(qū)以低地價吸引上海開發(fā)商，本來就是看中這一點。開發(fā)商來自上海，在激烈的市場競爭中取得了豐富的經(jīng)驗。這些都為營造高尚社區(qū)概念奠定了基礎(chǔ)， 加之離市中心的文化商城咫尺之遙，樓盤的文化氣息是其它住宅小區(qū)概念無法比擬的。與自治區(qū)首府的大學(xué)區(qū)僅一路之隔。 樓盤北側(cè)的師大南路上現(xiàn)通有38路公交車，相比如意開發(fā)區(qū)的交通存在很大的優(yōu)勢。 在此基礎(chǔ)上，塞罕區(qū)政府為金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的投資商制定了更為優(yōu)惠的政策。（3） 政策優(yōu)勢 以低的土地成本開發(fā)房地產(chǎn)，可以在建筑品質(zhì)上充分運用上海商品住宅的開發(fā)經(jīng)驗，在競爭中取得有利地位。本項目在土地成本上有一定優(yōu)勢。 但是，在百姓心目中，這里畢竟是南端，是郊區(qū)。如在建筑外形和立面上有所突破，改變市目前大多數(shù)住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南所遇到的第一城市景觀，也是市向南擴(kuò)張計劃的標(biāo)志性建筑物。本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。（1） 地理位置優(yōu)勢 1 優(yōu)勢分析 項目SWOT分析 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現(xiàn)周期無法預(yù)見。規(guī)劃中的“三橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)為商貿(mào)金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿(mào)金融區(qū)進(jìn)行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經(jīng)濟(jì)城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多