【正文】 濱江 新江灣地塊規(guī)劃了復旦大學分校 , 同濟第一附中（原鞍山中學） 等三所中學，還有三所小學，包括中福會幼兒園等七所幼兒園。 國際社區(qū) 新江灣城規(guī)劃有建設面積 6000平方米的文化中心； 7500平方米的體育中心和 12022平方米的滑板公園，以及總建設面積約 14萬平方米的地區(qū)商業(yè)中心等，輔以其他行政、治安、福利、道路交通設施，可全方位滿足居住人群需要。規(guī)劃為中低密度的花園社區(qū)。 聯(lián)庭別墅 橡樹灣獨有的聯(lián)庭別墅設計，庭院為主題，通過 “ 滲透 ” 的手法，將綠化空間向住宅組群內部逐漸引入，為每戶住家創(chuàng)造豐富的庭院空間和更廣闊的專屬領地。 大處精致，小處無痕 華潤置地橡樹灣繼續(xù)秉持華潤置地 “ 精致了無痕 ” 的產品精神，追求 “ 大處精致，小處無痕 ” ，發(fā)展產品的 “ 精度 ”和 “ 美度 ” ，通過設計上的匠心獨具創(chuàng)造風格鮮明、品味不凡，處處彰顯細節(jié)之美的生活空間。 格林世界 客戶 客源構成 外省客戶 ， 占 40% 本市客戶 ，占 60% 嘉定自住型客戶 ， 約占 70% 普陀 、 寶山投資型客戶 ， 約占 30% 往來江 、 滬兩地經商 ，作第二居所的客戶 ，約占 60% 外省看好區(qū)域發(fā)展的純投資型客戶 ， 約占40% 競品分析 — 橡樹灣 占地面積 144247平方米 建筑面積 230782平方米 開發(fā)商 堅實置地（上海）有限公司 投資商 華潤置地 (上海 )有限公司 綠化率 50% 規(guī)劃戶數(shù) 2373 項目地址 新江灣城政和路 1088號 售樓電話 55250998 效果圖 效果圖 位置圖 競品分析 — 橡樹灣 賣點羅列 新英格蘭風格 橡樹灣體現(xiàn)了鮮明的新英格蘭風情，延承新英格蘭藝術和人文傳統(tǒng)，傳承、包容、發(fā)展，塑造出英倫古典的豐美。 格林世界 占地面積 347222平方米 建筑面積 250000平方米 開發(fā)商 上海格林風范房地產發(fā)展有限公司 物業(yè)管理費 綠化率 65% 規(guī)劃戶數(shù) 1300 車位 1040 容積率 聯(lián)排面積 200— 228平方米 疊加面積 162— 200平方米 實景圖 位置圖 競品分析 — 金地 ? 花園洋房和聯(lián)排別墅作為本項目最高端的特色產品，其銷售進度應該自成一格，我們將對其進行獨立的包裝，以形成一個新的產品推向市場。 ? 我們認為形成熱銷概念的樓盤在銷售速率設計上有一個共性：即所推房源開盤當日去化 4050%， 2周內去化 7080%，一個月內基本完銷。 ? 花園洋房、聯(lián)排別墅房源銷售應該保證銷售流量的前提下追求利潤最大化，創(chuàng)造最高價值同時增加品牌的知名度。 ? 定價時應優(yōu)先考慮去化布局欠合理的戶型。 ? 定價時應考慮產品、環(huán)境、私密性等因素。型 12 3+2房 2廳 3衛(wèi) +花園 +雙陽臺 +露臺 % F型 27 3+1房 2廳 4衛(wèi) +花園 +陽臺 % 合計 — 96 —— 100% 四期待銷產品品類 ——聯(lián)排別墅戶型匯總 四期待銷產品上市時間和價格區(qū)間 花園洋房 15000元 /m2 (10月 20日上市 ) 24 已售罄 23 已售罄 22 動遷回搬 17 已售罄 16 已售罄 15 已售罄 21 已售罄 19 熱銷中 20 動遷回搬 聯(lián)排別墅 22022元 /m2 (11月 17日上市 ) 定價原則 確保 2022年底前完成四期銷售實現(xiàn) 10個億銷售指標 平衡流量和利潤的相互關系 針對不同產品品類，分門別類實現(xiàn)價格逐步攀升 （不以犧牲利潤換取流量） 價格走勢伺機而動，動態(tài)演變 銷售目標 定價原則 定價方案 產品品類分析 競品比對定價 定價指數(shù)修正 靜態(tài)價格建議 ? 項目整體已銷售了三期房源，歷時 3年。型 3 4房 3廳 5衛(wèi) +花園 +休閑平臺 +露臺 +水池 3% D178。 戶數(shù)比例 占同類產品 C型 14 3+2房 2廳 4衛(wèi) +花園 +內庭 +陽臺 +露臺 % C180。 規(guī)劃模型維護 大模型校舍部分已損壞，進行維修 各類示意牌的制作，如“售罄”“熱銷”等 天花板修補 滲漏問題處理 天花板修補 墻面粉刷 VIP接待區(qū)擺放高檔沙發(fā)茶幾 軟件整改 VIP接待區(qū)擺放油畫畫架，提升氣質 售樓處地毯整體更換 VIP接待區(qū)酒吧臺的布置 放置洋酒酒瓶酒杯裝飾 煮咖啡機、咖啡杯 軟件整改 兒童游戲區(qū)地毯的鋪設，添置玩具 招商區(qū)域二樓的綠化移至一樓 VIP接待區(qū) 枯萎、形象不佳的綠化的更換 軟件整改 接待區(qū)桌面擺設提升 干花、水晶煙缸等 形象整改 墻體新 LOGO形象的裝飾 掛幅更換 更寬，更長，色彩調整 形象整改 墻體畫面的更換 展板畫面的更換 洗手間 財務室 懸掛導示牌制作 導示牌重新制作 形象整改 入口紅地毯更換 形象整改 豎幅更換 內容與顏色更改 銷售策略 ? 品類分析和量價組合 ? 定價原則 ? 價格策略 ? 推案策略 ? 銷售目標 ? 銷售時間節(jié)點排布 G 型3 房2 廳2 衛(wèi)17%H 型3 房2 廳2 衛(wèi)13%J 型3 房2 廳2 衛(wèi)20%K 型3 房2 廳2 衛(wèi)50%戶型 面積（ m2） 套數(shù) G型 3房 2廳 2衛(wèi) — 20 H型 3房 2廳 2衛(wèi) — 16 J型 3房 2廳 2衛(wèi) — 24 K型 3房 2廳 2衛(wèi) — 60 合計 120 四期待銷產品品類 ——花園洋房戶型匯總 ? 實際數(shù)據(jù)以開發(fā)商提供為準 戶型面積 m178。 聯(lián)體別墅樣板間風格建議 新中式 聯(lián)體別墅樣板間風格建議 新中式 美式鄉(xiāng)村 聯(lián)體別墅樣板間風格建議 聯(lián)體別墅樣板間風格建議 美式鄉(xiāng)村 視覺表現(xiàn)系列之一 LOGO LOGO組合運用 LOGO組合運用 名片 手提袋 手提袋 紙杯 引導旗 引導旗 圍墻 圍墻 報廣 《 趣街 》 整版 報廣 《 新民晚報 》 整版（軟文＋硬廣） 戶型單頁 正面 背面 視覺表現(xiàn)系列之二 LOGO LOGO組合運用 VI 引導旗 引導旗效果 圍墻 圍墻效果 戶型單頁 正面 背面 報廣 《 趣街 》 整版 報廣 《 新民晚報 》 整版（軟文＋硬廣） 接待中心整改 ——布局建議 VIP接待區(qū) 兒童 游戲區(qū) 展板區(qū) 別墅模型 接待區(qū) 簽約區(qū) 規(guī)劃模型區(qū) 建材展示 ? 硬件：天花板修補，墻面粉刷，設備維修等 ? 軟件：沙發(fā)茶幾置換，綠化擺放，地毯更換等 ? 形象：墻體裝飾，導示制作，掛幅豎幅更換等 接待中心整改 ——多線分布實施 硬件整改 洗手間維修 維修一切已損壞部件，包括男洗手間的門，女洗手間的馬桶圈以及水龍頭。 新中式 新中式風格主要包括兩方面的基本內容一是中國傳統(tǒng)風格文化意義在當前時代背景下的演繹；一是對中國當代文化充分理解基礎上的當代設計。 花園洋房樣板間風格建議 花園洋房樣板間風格建議 歐式古典 聯(lián)體別墅樣板間風格建議 明清家具、蘇州園林、大唐風韻 …… 這些揮不去、抹不掉的中國情結，早已給了我們一個驕傲的烙印。 體驗營銷對于產品利益點的反映將直接集中在樣板間的戶型空間展示上，以及樣板區(qū)的景觀環(huán)境中，只有未來生活圖景得以展示，才堅定客戶的購買決心。 (《 生活速遞 》《 上海樓市 》《 東方早報 》 等） 渠道聚焦：針對三類目標客群，聚焦客群的不同媒介及渠道偏好， 展開定向的渠道營銷，立足現(xiàn)場，通過活動推動集約化成交 推廣策略 實時評估媒介及通路績效，及時主動調整，確保效果最大化 媒介及通路的及時性績效評估將直接關系后期投放的效果 這是當前營銷中的關鍵所在，希望能夠和開發(fā)商達成共識 以目標為導向排計劃 以目的為導向做方案 以客戶為導向選媒體通路 推廣策略 “ 不僅是灣有引力 ” 系列 SP活動 SP活動 社區(qū)業(yè)主 區(qū)域客戶、產業(yè)客 游離客戶 社區(qū)現(xiàn)場活動，如金鼎路公園 曹安路市場推介會，百聯(lián)中環(huán)路演等 中山公園龍之夢購物中心路演 項 目 投放次數(shù) 投放階段 媒體推廣 —— 報紙 ? 東方早報 ? 新民晚報 ?洋房及別墅上市軟文 4半版 ?早報硬廣整版 6個 (2周一次 ) ?晚報硬廣半版 6個 (2周一次 ) 雜志 ? 上海樓市 ? 生活速遞 ?3整版 ?3整版 電視 ? 今日房產 預熱、開盤期，建議季度套餐 戶外 ? 導旗 開盤期間， 30天 ? 高炮 沿用現(xiàn)有資源，更換畫面，發(fā)布針對性內容 系列推廣活動 35次 ? 曹安市場主題推介： 1－ 2次 ? 現(xiàn)場 SP活動：開盤及強銷期周末舉行 帳單 +DM直投 區(qū)域 特定人群 3次 網絡 搜房網焦點網 2次，共 1個月 銷售道具 現(xiàn)場包裝調整 迎風旗、接待中心豎幅、工地圍墻等 印刷品 精裝 DM、樓書、口袋書、戶型單頁等 媒體投放 形象策略 ——價值體驗 ? 銷售道具及印刷品 —— 視覺及感觀體驗 ? 接待中心及物業(yè)管理 —— 服務體驗 ?