【正文】 70年(出讓金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)109000二間接成本三成本合計(jì)四銷售收入1090001600第二年開始營(yíng)業(yè)共九年五經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬元/年六利潤(rùn)總額七企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%八稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅九投資回報(bào)率23%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%表121 投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)?？偝杀?萬元)備 注1拓展訓(xùn)練營(yíng)53ha2馬術(shù)中心52ha3生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)4生態(tài)別墅區(qū)5度假酒店區(qū)6度假公寓區(qū)7冰雪娛樂區(qū)40ha8高山滑草娛樂區(qū)30ha9網(wǎng)球俱樂部10ha10GOLF俱樂部11商業(yè)服務(wù)區(qū)5ha12合計(jì)表132 項(xiàng)目收入、銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目單位收入備注1總收入萬元118777旅游度假項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入拓展訓(xùn)練營(yíng)萬元15000馬術(shù)中心萬元12000生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)區(qū)萬元10000GOLF俱樂部萬元12000網(wǎng)球俱樂部萬元5400山地滑草萬元5400山地冰雪萬元7200度假酒店及濱水娛樂區(qū)萬元16200別墅銷售收入萬元12305銷售面積㎡53500銷售面積元/㎡2300公寓銷售收入萬元17440商業(yè)服務(wù)區(qū)營(yíng)業(yè)收入萬元5832租賃面積㎡15000租賃單價(jià)元/㎡38882營(yíng)業(yè)稅金及附加萬元營(yíng)業(yè)稅（5%40％的返還）萬元城。)單價(jià)（元/M178。）合計(jì)（萬元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金3996003178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)3000二間接成本三項(xiàng)目投資場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率162%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）山地滑雪區(qū)項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。)單價(jià)（元/M178。）合計(jì)（萬元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金499507575元/M178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)35000二間接成本三項(xiàng)目投資精裝修，營(yíng)業(yè)設(shè)備四成本合計(jì)五經(jīng)營(yíng)收入年客流量約 六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率172%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）商業(yè)服務(wù)區(qū)項(xiàng)目投資估算表（長(zhǎng)期）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。)單價(jià)（元/M178。）合計(jì)（萬元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金3686317575元/M178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)3000三項(xiàng)目投資場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入第二年開始營(yíng)業(yè)共九年1營(yíng)業(yè)收入六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用50萬元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率291%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）生態(tài)別墅區(qū)項(xiàng)目投資估算表（3年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。)單價(jià)（元/M178。）合計(jì)（萬元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金655344178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)5000三項(xiàng)目投資2500項(xiàng)目場(chǎng)地設(shè)備器械總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入12000第3年開始營(yíng)業(yè)共8年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用80080萬元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率193%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）高爾夫俱樂部項(xiàng)目投資估算表（6年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。)單價(jià)（元/M178。）合計(jì)（萬元）備注一直接投資成本以下（一）至（四）合計(jì)（一）土地成本7通一平費(fèi)用1土地租金1808193178。10年(租金)（二）前期工程費(fèi)（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（四）建安費(fèi)9000二間接成本三項(xiàng)目投資1800項(xiàng)目設(shè)備器械總投資四成本合計(jì)五營(yíng)業(yè)收入15000第二年開始營(yíng)業(yè)共九年六經(jīng)營(yíng)費(fèi)用1350150萬元/年七利潤(rùn)總額八企業(yè)所得稅銷售利潤(rùn) 25%九稅后凈利潤(rùn)銷售利潤(rùn) — 所得稅十投資回報(bào)率293%稅后利潤(rùn)/投資總成本 100%（10年）生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)項(xiàng)目投資估算表（10年）序號(hào)項(xiàng)目單位(M178。)單價(jià)（元/M178。建議本項(xiàng)目所需資金數(shù)量較大，資金籌措能否及時(shí)足額到位關(guān)系到項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，因此建議項(xiàng)目承建單位應(yīng)抓緊落實(shí)各項(xiàng)資金來源的渠道，保證資金在建設(shè)過程中的順利到位。d）經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)別墅、公寓、商業(yè)配套銷售收入 35577 萬元，娛樂服務(wù)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)總收入 83200 萬元，總成本費(fèi)用 萬元，利潤(rùn)總額 萬元；項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 % ，靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）為 34 年。c）經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 萬元。b）項(xiàng)目擬建于賈汪督公湖風(fēng)景區(qū)。e）制定合理的征地和拆遷補(bǔ)償方案，充分考慮失地農(nóng)民和拆遷居民的意見，幫助謀劃其未來的生計(jì)（包括優(yōu)先用工、加入社會(huì)保障計(jì)劃等），以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。c）加強(qiáng)資金籌措，積極爭(zhēng)取銀行貸款。以切實(shí)和新穎的項(xiàng)目定位和強(qiáng)勢(shì)的銷售能力為基礎(chǔ)，迅速實(shí)現(xiàn)旅游娛樂項(xiàng)目銷售，回收項(xiàng)目資金。6社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)214。214。5外部協(xié)作風(fēng)險(xiǎn)214。4資金風(fēng)險(xiǎn)214。具有可控性。地質(zhì)條件好，項(xiàng)目對(duì)地質(zhì)條件也沒有特殊要求。214。214。2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)214。我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)正處于一個(gè)新增長(zhǎng)周期的上升時(shí)期，預(yù)計(jì)這一階段仍將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)間。主要因素的風(fēng)險(xiǎn)水平評(píng)估如下表151。由于項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的不良影響而帶來的社會(huì)沖突、社會(huì)動(dòng)蕩等風(fēng)險(xiǎn)。指投資項(xiàng)目所需要的供水排水、供電供氣、通訊、交通等主要外部協(xié)作配套條件發(fā)生重大變化，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來困難。主要指資金來源中斷或供應(yīng)不足，導(dǎo)致融資成本提高，給建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)造成的損失。指工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件和工程設(shè)計(jì)本身發(fā)生重大變化，導(dǎo)致工程量增加、投資增加、工期拖長(zhǎng)所造成的損失。主要指工程技術(shù)不先進(jìn)、技術(shù)采用不合理引起的工程問題造成的損失。主要指因宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)等原因引起的旅游假日消費(fèi)市場(chǎng)的突然變化。當(dāng)?shù)卣?、信貸機(jī)構(gòu)、施工單位等利益群體具有互適性。結(jié)論項(xiàng)目對(duì)增加當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)崗位、居民收入水平、改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件具有積極的促進(jìn)作用，對(duì)促進(jìn)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有積極的作用，對(duì)促進(jìn)宏觀層面和微觀層面的社會(huì)公平具有積極作用。項(xiàng)目承辦單位在確定和實(shí)施方案時(shí)，應(yīng)積極與失地和拆遷居民進(jìn)行溝通，充分考慮其意見，幫助謀劃其未來的生計(jì)，以取得一致的意見，化解可能的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，為此，本項(xiàng)目將采用公平的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使拆遷居民得到合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，同時(shí)還將與政府合作對(duì)拆遷后的居民給予合理的安置?？梢姡?xiàng)目對(duì)社會(huì)公平具有積極的促進(jìn)作用。通過項(xiàng)目運(yùn)作，能夠改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)，因此，項(xiàng)目能夠縮小當(dāng)?shù)嘏c徐州市其它富裕地區(qū)的貧富差距。本項(xiàng)目雖然規(guī)模很大，建設(shè)期長(zhǎng)，但需要承擔(dān)單位加強(qiáng)能力建設(shè)，制定周密可行的實(shí)施方案和應(yīng)急方案，以加快建設(shè)進(jìn)度，降低運(yùn)營(yíng)成本。項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析項(xiàng)目由于對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收入和基礎(chǔ)設(shè)施的促進(jìn)作用而受到當(dāng)?shù)厝罕姷慕邮?，?xiàng)目無特殊的文化要求和技術(shù)要求，與當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)能夠相互適應(yīng)和協(xié)調(diào)發(fā)展。c）增加就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，提升當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。a)從根本上解決了當(dāng)?shù)嘏K、亂、差的環(huán)境面貌，有效地促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)綜合治理。綜上所述，該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備、時(shí)機(jī)已成熟，既符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)利潤(rùn)總額為 萬元，% ，投資利潤(rùn)率為 % ，投資利稅率為 % ，具體計(jì)算詳見附表134。營(yíng)業(yè)稅金及附加包括：營(yíng)業(yè)稅 萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅 萬元,教育附加費(fèi) 萬元成本估算a）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本：項(xiàng)目期內(nèi)合計(jì) 萬元；詳見附表131b）營(yíng)業(yè)及管理費(fèi)用：%考慮， 萬元；表131 項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng) 目金額（萬元）備注1建設(shè)成本　2營(yíng)業(yè)、管理費(fèi)用　4總成本費(fèi)用　財(cái)務(wù)效益分析1）財(cái)務(wù)盈利能力分析 通過項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量計(jì)算，各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表133所示。2） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取項(xiàng)目收入、稅金及附加估算 詳見附表132項(xiàng)目收入主要包括：度假村別墅、公寓銷售收入 35577 萬元，旅游度假娛樂項(xiàng)目營(yíng)業(yè)銷售收入 83200 萬元。b）預(yù)備費(fèi)用按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用兩者之和的6%計(jì)?。籧）建設(shè)單位管理費(fèi)按工程費(fèi)用的1 .0%計(jì)??；d）%計(jì)取；e）財(cái)務(wù)費(fèi)用即銀行貸款利息，%計(jì)算.3）項(xiàng)目建設(shè)投資估算項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬元融資方案建設(shè)項(xiàng)目資金主要來源于市場(chǎng)項(xiàng)目投資方。第十二章 投資估算與資金籌措投資估算 詳見附表1211）投資估算依據(jù)a）專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù)；b）《江蘇省市政工程單位估價(jià)表》、《江蘇省建筑工程概算定額》、《江蘇省定額與造價(jià)》2001年第四期、《江蘇省其他費(fèi)用定額》等有關(guān)文件和定額；c）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；d）建設(shè)單位提供其它基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開招標(biāo)的方式。環(huán)境保護(hù)主要措施和要求a）一般生活廢水排入中水處理中心處理；b）鍋爐應(yīng)采用電鍋爐或燃?xì)忮仩t，污染物排放量少；c）生活垃圾送垃圾處理場(chǎng)進(jìn)行處理；d）施工污染治理：施工人員集中的生活污水不得隨地傾倒，要集中處理后達(dá)標(biāo)排放，防止污染水體；含有害物質(zhì)建筑物堆放點(diǎn)遠(yuǎn)離水源地，并用防雨材料遮蓋；工程車輛和機(jī)械清洗水，應(yīng)經(jīng)隔油沉沙池處理后排放。環(huán)境質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)a）大氣環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB30951996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；b）水環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《生活飲用水水源水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GJ302093）一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB38382002）Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)；c）土地環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《土地環(huán)境質(zhì)量標(biāo)