【正文】 （4）對(duì)對(duì)手的分析太深刻了，肯定是親自采訪和調(diào)查研究得來的，而不是從樓書和網(wǎng)上下載的資料，因?yàn)樵诰W(wǎng)上就沒有看到如此優(yōu)劣勢(shì)入木三分的研究。 （2）策劃人做得太到位了，甚至連廣告語都想了好幾個(gè)，還算較好的。這是一些房產(chǎn)商朋友和策劃界朋友的看法，其原因如下：： （1）開發(fā)商在沒有付款的情況下，不能做得這么詳細(xì)。 （6）這么一本厚厚的方案，一看就感到有水分，看了后用一個(gè)字形容和下個(gè)結(jié)論就是“空”。 （5）只有策劃的項(xiàng)目名稱還不錯(cuò)，但也有缺陷。 （3）對(duì)于項(xiàng)目的一些分析，以及對(duì)別的項(xiàng)目的分析存在著錯(cuò)誤，如提供的參考圖中說東塘的明星村說外立面是靚亮閃耀，可是那是長沙建筑中立面顏色最差的一個(gè)，沒有一個(gè)建設(shè)師不說它是建筑界的敗筆和恥辱。這是開發(fā)商看了方案的第二十天后談的看法，其原因如下： （1）市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容太多，許多對(duì)本項(xiàng)目沒有參考意義，也不構(gòu)成對(duì)本項(xiàng)目的威脅。 由于對(duì)本項(xiàng)目以及周邊分析研究的程度有限，加之時(shí)間較短，報(bào)告中的一些策略性、框架性觀念和策劃與建議，尚待在雙方的進(jìn)一步溝通與合作中修正、深化和完善，并感謝開發(fā)商對(duì)本方案的支持、認(rèn)真審閱和提出寶貴的意見。總策劃和撰寫人為xx先生。 1客群：總體上把握好，但還要細(xì)分，還要分不同主推產(chǎn)品階段進(jìn)行針對(duì)性分析和吸引。 物業(yè)服務(wù)：這一點(diǎn)應(yīng)該很能讓人放心。如這個(gè)項(xiàng)目相對(duì)來說會(huì)有很多并非土生土長的長沙人，他們來自全國，但他們當(dāng)過兵，或者他們物質(zhì)財(cái)富相當(dāng)豐富，但精神世界可能不太充實(shí)，還有他們對(duì)故鄉(xiāng)和小時(shí)候特別地懷念，他們特別重視友情、親情……所有這些特征，如果能在場(chǎng)所感中找到某種對(duì)應(yīng)，那么對(duì)居住其中的業(yè)主來說是多么地幸運(yùn)和幸福！ 停車：由于長沙市的私車以每年38%的速度增長著，因而不論是住宅還是商業(yè)和酒店，應(yīng)該適當(dāng)長遠(yuǎn)地考慮和預(yù)留停車位，爭取住宅按1：1的比例進(jìn)行配比。 場(chǎng)所感：建筑的本質(zhì)就是一個(gè)場(chǎng)所，可是很多人常常把它忘了甚至沒有很好地做到位。某一個(gè)方面節(jié)能并不難，難的是整個(gè)小區(qū)的綜合節(jié)能率是最大的和最優(yōu)化的，如果做到了，那它一定是長期的和可持續(xù)發(fā)展的，也算是有生命的建筑和社區(qū)。東塘的“女人街”差不多就是“行街”，經(jīng)營是很有特色而且生意很好，它每天吸納的人流量是巨大的。） “行街”商鋪：行街不同于步行街，盡管它主要也是靠步行的人們來進(jìn)行購物和消費(fèi)，但它最大的特點(diǎn)是依靠行人的不斷流動(dòng)率來成交生意的，一般不在商鋪內(nèi)考慮給顧客坐位和“休息一下”的機(jī)會(huì)，看好商品馬上就談價(jià)成交并走人，當(dāng)人其售后也是有保證的。 第五立面（屋頂）：現(xiàn)在除了講究建筑的四個(gè)外立面外，第五產(chǎn)面即屋頂也越來越受到重視了，屋頂?shù)脑煨秃蜕矢荏w現(xiàn)建筑本身的特征，而且一個(gè)大型小區(qū)里的許多棟建筑的屋頂造型之間本身就有一定的內(nèi)在的聯(lián)系，做好了可以形成一種氣勢(shì)和特色。 環(huán)境：小區(qū)的原有環(huán)境除了要保護(hù)、保全，更重要的是增加新的內(nèi)容，如樹木的品種，珍貴性，實(shí)用性和觀賞性，植被與小品的搭配，主題小園林的設(shè)計(jì)和中心大廣場(chǎng)或景觀軸的設(shè)計(jì)，還有環(huán)境的層次感和季節(jié)感以及通視半徑，等等。面積和類型要多樣化、呈階梯式。另外，酒店的管理和停車等配套方面應(yīng)有所創(chuàng)新，從而形成不同于周邊其它一些四五星級(jí)酒店的個(gè)性特征，以提高自身的競(jìng)爭力。 關(guān)于五星級(jí)酒店：建議運(yùn)用“生態(tài)酒店”概念，在交通核、中庭、第五立面、“雙層表皮”幕墻等方面取得突破與創(chuàng)新。如果項(xiàng)目開發(fā)周期在3年以內(nèi)，加上開發(fā)商的實(shí)力與信譽(yù)、全程準(zhǔn)確的策劃等綜合因素，我們預(yù)測(cè)，項(xiàng)目將會(huì)非常成功的。 （特注：對(duì)本項(xiàng)目在規(guī)劃創(chuàng)新和住宅戶型設(shè)計(jì)方面有所借鑒意義，而且提出了一個(gè)新的住宅概念，是住宅生態(tài)化發(fā)展的一個(gè)具體表現(xiàn)。 頂光室內(nèi)中庭，閃光雙層庭園，日光夾層，瀉光半地下室，觀光樓梯廳，六層閃耀，塑造極致光華空間。 京沈高速公路東五環(huán)出口旁，盡享光速城市交通之便利。 這種CBD往南擴(kuò)展與生態(tài)CBD概念有促于本項(xiàng)目的形象和推廣，以及項(xiàng)目的增值。但從某些樓盤宣傳實(shí)際來看好象是要完全的挑戰(zhàn)。 從國外和先進(jìn)城市的經(jīng)驗(yàn)來看，新CBD已經(jīng)是很正常的事情，廣州的珠江新城、上海的浦東新區(qū)、北京的生朝陽泛CBD……已經(jīng)屢見不鮮。 但就近兩年來的市場(chǎng)發(fā)展和房地產(chǎn)個(gè)案操作來看，CBD已經(jīng)擴(kuò)大了很多，邊伍家?guī)X以南、展覽館路以北的芙蓉路上的幾相樓盤都說在CBD區(qū)域要地，還有在勞動(dòng)路至人民路的芙蓉中路段的樓盤都稱自己處于CBD核心區(qū)了。 早幾年提出的長沙CBD的范圍大致為以芙蓉路的中央廣場(chǎng)為中心，東起韶山路、西至蔡鍔路，南起人民路、北止展覽館路（即現(xiàn)營盤路），大約3平方公里的區(qū)域。 附：目前樓市的各種“D” CBD中央商務(wù)區(qū) CED中央商業(yè)區(qū) CLD中央居住區(qū)（或又叫“中央生活區(qū)”） CCD中央文化區(qū) 但目前最為大眾接受和深入社會(huì)的還是CBD。 當(dāng)然在項(xiàng)目一旦確定用這個(gè)定位概念時(shí)，請(qǐng)保密或提前進(jìn)行宣傳，并標(biāo)榜自己項(xiàng)目就是這個(gè)概念的首倡者，否則可能被別的項(xiàng)目或別人搶先使用和炒作起來。 這樣的定位更加有利于將來的經(jīng)營和品牌打造，并符合潮流和宏觀發(fā)展戰(zhàn)略；具有前瞻性。同時(shí)，新概念的提出也是各大媒體最喜歡免費(fèi)報(bào)道、反復(fù)報(bào)道的題材，是花最少的廣告費(fèi)達(dá)到最大的知名度和宣傳效果的最高境界。 EBD為本策劃機(jī)構(gòu)首次提出，當(dāng)然中文的提法去年在業(yè)界隱約可見。 長沙市拓城、融城、省區(qū)政府南遷、打造天心生態(tài)新城，以及現(xiàn)實(shí)的許多商務(wù)活動(dòng)尚芙蓉路往南以及許多著名企業(yè)辦公總部往南發(fā)展的趨勢(shì)等等，說明了人們是在建設(shè)CBD的同時(shí)發(fā)展和改善CBD的，所以才有了“生態(tài)CBD”亦即“EBD”的提法。其最大的特征就是解決原來CBD存在的生態(tài)惡化問題，如“死城”現(xiàn)象，交通上下班時(shí)過分緊張，區(qū)內(nèi)綠化較低，商業(yè)氣氛太淡，寫字樓空調(diào)病，辦公室綜合癥等等。 定位方案二：長沙首個(gè)大型EBD家園 理由： EBD釋義：即“生態(tài)商務(wù)區(qū)”，為ecology business district的首字母簡化組合。 從文字層面來分析，這一定位主要說明了，項(xiàng)目的購買對(duì)象非常明確（這一目標(biāo)群也不小），項(xiàng)目的品質(zhì)尤其是綜合素質(zhì)是相當(dāng)好的，“完全”的，不僅是臻向“完美”，而且是“齊全”的，不管是產(chǎn)品類型，還是產(chǎn)品質(zhì)量，還是產(chǎn)品的軟硬件配套，甚至項(xiàng)目周邊因素，都要能達(dá)到購房者的標(biāo)準(zhǔn)和持續(xù)需求。 也可與開發(fā)商名稱相連，即叫做“xx●城市走廊”，相當(dāng)順暢。 本名也有著豐富的內(nèi)涵和聯(lián)想，讓人想起古代的絲綢之路“河西走廊”，想起小時(shí)候自己家的走廊，想起財(cái)富走廊，想起…… 本名形象感極強(qiáng)，很親切。 如果從打造品牌角度來使用，可以與開發(fā)商名稱相連，即叫做“xx●名鎮(zhèn)中園”，非常般配。 本名稱非常有氣魄； 本名稱容易接受、更是過目不忘。 由于本策劃為前期戰(zhàn)略性策劃，故只對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行命名設(shè)計(jì)和提示，至于項(xiàng)目標(biāo)志與形象識(shí)別系統(tǒng)和項(xiàng)目內(nèi)部的道路、組團(tuán)、棟號(hào)等名稱等以后細(xì)化策劃完成。其名易讀易記，且內(nèi)涵富貴吉祥，也很符合其目標(biāo)市場(chǎng)的定位。這一使名十分貼切城市生活社區(qū)的概念，并與萬科集團(tuán)品牌緊密相連，恰到好處。因此，產(chǎn)品越做越好，競(jìng)爭越來越強(qiáng)烈。 就供應(yīng)方面來說，除了現(xiàn)有在售和馬上面市的項(xiàng)目以外，還有新世紀(jì)體育城二期14萬平方米，中揚(yáng)房產(chǎn)后棟幾萬平米建筑的項(xiàng)目、南湖路上某項(xiàng)目，稍遠(yuǎn)的過了五一路的芙蓉中路上的第一大道、運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng)，芙蓉南路上的新增幾個(gè)項(xiàng)目等等。因而拼的就是規(guī)模、品牌、品質(zhì)和服務(wù)以及營銷手段。 目前長沙地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高峰發(fā)展階段，形勢(shì)大好，引得眾多開發(fā)商進(jìn)駐搶灘，必然會(huì)引起市場(chǎng)供應(yīng)量大增。 我們認(rèn)為，這一區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)和商鋪市場(chǎng)發(fā)展空間還有較大潛力，并且價(jià)格可能會(huì)持續(xù)上升。 本項(xiàng)目價(jià)格上升空間預(yù)計(jì)較大，預(yù)測(cè)住宅、公寓、商鋪、酒店均如此。 （三）機(jī)會(huì) 區(qū)域內(nèi)中高收入階層家庭較多和巨大的流動(dòng)商務(wù)人士構(gòu)成了巨大的潛力市場(chǎng)。這可能造成本項(xiàng)目區(qū)域及周邊的客源不足，本項(xiàng)目吸引本區(qū)域和周邊住宅購買者有一定的限制，因而在營銷和推