【正文】 要達(dá)到這一目的就需要加大營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略的力度，大力挖掘市場(chǎng)潛力，并利用各種手段進(jìn)行有效的廣告宣傳，不斷創(chuàng)造新的賣(mài)點(diǎn)。在融資方面，投資方已做了大量的工作，建議投資者進(jìn)一步落實(shí)資金，除盡快落實(shí)自有資金外，需盡快與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，落實(shí)貸款資金，保證資金及時(shí)到位。 建議 盡快做好前期工作，以保證項(xiàng)目順利實(shí)施為了使項(xiàng)目順利實(shí)施，早日竣工投入使用，本報(bào)告特提出如下建議：建議投資方盡快與當(dāng)?shù)卣坝嘘P(guān)部門(mén)辦理其他相關(guān)前期手續(xù)，以保證項(xiàng)目按照預(yù)計(jì)的實(shí)施進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)行。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)既是必要的，也是可行的。該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析表明，項(xiàng)目有一定的盈利能力和清償能力。充分利用以上優(yōu)勢(shì)，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，采用科學(xué)的經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是比較可觀的。 第九章 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)條件已經(jīng)成熟，其運(yùn)作將有利于加快 XX 市建設(shè)的步伐，促進(jìn) XX 的建設(shè)發(fā)展，對(duì)提升 XX 市的整體形象，以及對(duì) XX 市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的完善優(yōu)化，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力具有重大意義。這就要求項(xiàng)目確保成本領(lǐng)先，并根據(jù)有關(guān)政策進(jìn)行及時(shí)、有效的調(diào)整以符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的要求，將政策變化帶來(lái)的損失減至最小。另外，在 XX 市范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，該項(xiàng)目應(yīng)更加細(xì)致地研究市場(chǎng)需求的新動(dòng)向，抓住房地產(chǎn)消費(fèi)的趨勢(shì)，做好市場(chǎng)定位，避免大而全，突出特色，為某一個(gè)細(xì)分的市場(chǎng)群體打造量體定制的住宅產(chǎn)品，從而降低市場(chǎng)分割帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，公司可根據(jù)這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，在確保股東利益免受損失的前提下，在充分考察市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)后，確定調(diào)整目標(biāo)，及時(shí)調(diào)整投資、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及經(jīng)營(yíng)決策，使項(xiàng)目建設(shè)受?chē)?guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期影響降到最低程度。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策房地產(chǎn)行業(yè)隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的變化而變化。根據(jù)資金需求狀況，分別采取直接融資和間接融資的方法解決公司資金的需求。在國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整時(shí)，可提前制定應(yīng)對(duì)措施，從而化解因產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該公司的設(shè)計(jì)代表了國(guó)際先進(jìn)設(shè)計(jì)水平和最新理念，其設(shè)計(jì)方案可給顧客帶來(lái)全新的生活理念和藝術(shù)享受，同時(shí)以人為本、獨(dú)特、細(xì)致的設(shè)計(jì)，將給顧客帶來(lái)生活便利、舒適和高附加值，因此可確保項(xiàng)目持久的生命力。產(chǎn)品更新風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策為確保項(xiàng)目能夠有效規(guī)避產(chǎn)品更新帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)就必須考慮融入最新的設(shè)計(jì)理念和建筑風(fēng)格，并充分體現(xiàn)以顧客為本的原則，將建筑方案作為一個(gè)藝術(shù)作品進(jìn)行精雕細(xì)琢。融資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策由于 XX 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有 限 公 司 開(kāi) 發(fā) 的 房 地 產(chǎn) 已有較高的市場(chǎng)知名度和品牌效應(yīng)，這將使本項(xiàng)目具有良好的預(yù)售前景。 對(duì)城市化進(jìn)程的影響項(xiàng)目促進(jìn)了所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高了服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)加快了 XX 縣城市化進(jìn)程，有利于構(gòu)建和諧社會(huì)。 對(duì)地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響項(xiàng)目增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進(jìn)了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時(shí)也形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境。小區(qū)的施工建設(shè)對(duì)周?chē)用裆?、休閑、娛樂(lè)業(yè)帶來(lái)一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。 對(duì)不同利益群體的影響該項(xiàng)目涉及項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、當(dāng)?shù)鼐用瘛? 政府相關(guān)部門(mén)。 對(duì)居民就業(yè)的影響建筑行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前金融危機(jī)加深，總體經(jīng)濟(jì)放緩的形勢(shì)下，返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多，XX 市勞動(dòng)人口的就業(yè)壓力加大。其城市化進(jìn)程具有較強(qiáng)勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強(qiáng)大了， 快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)具有一定的合理性。本項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生社會(huì)影響的范圍、社會(huì)影響效果以及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策如下： 對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以促進(jìn)上游的鋼材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人們家庭用品的從新購(gòu)置，帶動(dòng)家電、紡織等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。 結(jié)論：該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益是比較樂(lè)觀的，具有可行性。建設(shè)期第 2 年：銷(xiāo)售收入為 16916 萬(wàn)元，利潤(rùn)總額為12305 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為 4888 萬(wàn)元。 印花稅為銷(xiāo)售額的 %，《印花稅暫行條例》； 土地增值稅按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》國(guó)務(wù)院會(huì)【1993】第 138 號(hào)文規(guī)定計(jì)算；銷(xiāo)售稅金及附加見(jiàn)下表表 71 營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元 建設(shè)期 投入使用期序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì)1 2 3 4 5～11一 銷(xiāo)售收入 24165 7249 169161 住宅銷(xiāo)售 15995 4798 111972 商網(wǎng)銷(xiāo)售 6963 2089 48743 車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售 1207 362 845二 銷(xiāo)售稅金 1208 362 846 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本總額為：16439 萬(wàn)元。經(jīng)專家評(píng)估，住宅樓：2200 元/㎡；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：2900 元/㎡；車(chē)庫(kù)2800 元/㎡。 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 編制依據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)價(jià)；有關(guān)稅收及財(cái)務(wù)指標(biāo)依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行稅法及財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度；XX 縣有關(guān)市場(chǎng)行情；企業(yè)提供的相關(guān)資料。根據(jù)“中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB 183062022） ”，本工程按基本烈度 6 度進(jìn)行抗震計(jì)算。選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。（2）給排水環(huán)保措施衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保；排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制；選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時(shí)間長(zhǎng)、清挖周期長(zhǎng)等優(yōu)點(diǎn)的三級(jí)鋼筋砼化糞池；化糞池進(jìn)出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲(chóng)爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項(xiàng)污物堵塞化糞池出口管段。 其他環(huán)境保護(hù)措施嚴(yán)格遵照國(guó)家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的措施，項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。有毒、有害的危險(xiǎn)廢棄物必須依法委托有資質(zhì)的單位處理。（2）固體廢棄物生活垃圾分類(lèi)處理后由物業(yè)管理部門(mén)派專人負(fù)責(zé)收集清運(yùn)。新村內(nèi)所有污水經(jīng)收集、沉淀消毒可做沖洗和綠地水，循環(huán)使用后進(jìn)入化糞池，經(jīng)化糞池 48h 厭氧分解處理后排入新立鎮(zhèn)污水管網(wǎng)。 運(yùn)營(yíng)期環(huán)境影響及防治（1）廢水項(xiàng)目建成后，排水系統(tǒng)采用雨污分流系統(tǒng)。③施工人員在施工過(guò)程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時(shí)封閉存放。② 工程施工《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》GB7691 第 節(jié)的規(guī)定“禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會(huì)釋放出甲醛，游離甲醛量也不應(yīng)大于 。（6）室內(nèi)環(huán)境污染控制為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項(xiàng)目建設(shè)必須依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》GB30325－2022 要求進(jìn)行。（5）噪聲 各種施工機(jī)械的施工噪聲及建材、建筑棄土運(yùn)輸車(chē)輛行駛、裝卸時(shí)發(fā)出的噪聲對(duì)附近環(huán)境影響較大。建議本項(xiàng)目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設(shè)局審批后，運(yùn)至指定地點(diǎn)堆放，運(yùn)輸車(chē)輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。因此在施工過(guò)程中要加強(qiáng)對(duì)地基開(kāi)挖的施工管理，對(duì)車(chē)輛輪胎實(shí)施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng)定期實(shí)施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時(shí)要覆蓋，施工場(chǎng)地須設(shè)置臨時(shí)隔離墻。（2）廢氣 施工期間運(yùn)輸車(chē)輛及施工機(jī)械排放的廢氣中含有CO、NOTHC 等污染物，通過(guò)類(lèi)比分析，廢氣的影響范圍在附近 50～100m 內(nèi)，100m 外基本無(wú)影響。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、 城市下水管線連接，確保排污通暢，嚴(yán)禁施工污水向臨近的水域排放。以下對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期的環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治措施。 生態(tài)影響分析及生態(tài)保護(hù)措施本項(xiàng)目的建設(shè)營(yíng)造了適宜居家生活的舒適環(huán)境；而本項(xiàng)目綠化及環(huán)境工程的實(shí)施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。適宜興建高層的建筑物。 磚石墻每延長(zhǎng)米補(bǔ)償 190 元。 塑料大棚每平方米補(bǔ)償 165—280 元。 廁所每平方米補(bǔ)償 190—300 元。 室外水泥地坪每平方米補(bǔ)償 165 元。 平(草)房每平方米補(bǔ)償 1900 元。 (預(yù)）制磚砼結(jié)構(gòu)房屋每平方米補(bǔ)償 2800 元。 耕地占補(bǔ)平衡造地費(fèi)，平均每畝 4000 元,統(tǒng)籌調(diào)劑使用，省國(guó)土資源廳負(fù)責(zé)監(jiān)督驗(yàn)收。 征地管理費(fèi)，按征地總費(fèi)用的 3%計(jì)算。  （二）其他稅費(fèi) 耕地占用稅，按每平方米 2 元計(jì)算。 征收工礦建設(shè)用地、村民住宅、道路等集體建設(shè)用地平均每畝補(bǔ)償 萬(wàn)元。 菜田平均每畝補(bǔ)償 萬(wàn)元。 征收基本農(nóng)田補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 旱田平均每畝補(bǔ)償 萬(wàn)元。 水田平均每畝補(bǔ)償 9 萬(wàn)元。 征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2022 年 3 月 1 日實(shí)行的《中華人民共和國(guó)征地拆遷補(bǔ)償暫行條例》 。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)要協(xié)同農(nóng)業(yè)、民政等有關(guān)部門(mén)對(duì)被征地集體組織內(nèi)部征地補(bǔ)償安置費(fèi)用的分配和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。二是支付征地補(bǔ)償安置費(fèi)。項(xiàng)目實(shí)施后，公司將嚴(yán)格按照 2022 年 3 月 1 日實(shí)行的《中華人民共和國(guó)征地拆遷補(bǔ)償暫行條例》中規(guī)定的工作程序,一是與動(dòng)遷戶簽訂征地補(bǔ)償協(xié)議。為此，本項(xiàng)目針對(duì)動(dòng) 遷 農(nóng) 戶 制定征地拆遷和安置補(bǔ)償方案。從上述內(nèi)容可以看出，項(xiàng)目建設(shè)符合 XX 縣總體規(guī)劃，符合土地利用總體規(guī)劃，建設(shè)用地具有合理性。 土地利用合理性分析建 設(shè) 用 地 為 XX 縣 榆 樹(shù) 鎮(zhèn) 郭 家 村 居 民 住 宅 地 ， 項(xiàng) 目 需 動(dòng) 遷農(nóng) 戶 73 戶 ， 實(shí)現(xiàn)農(nóng)墾職工危房改造 700 戶，戶均居住占地由原來(lái)的 1167㎡削減到 ㎡，本期工程開(kāi)發(fā)占地面積 48345㎡，建筑面積 101026㎡，可增加土地資源儲(chǔ)備 1081 畝。 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項(xiàng)目選址及用地方案城 鄉(xiāng) 一 體 化 —“濱 海 新 村 ”建 設(shè) 項(xiàng) 目 選址于 XX 縣 榆 樹(shù) 鎮(zhèn) 郭家 村 。雜用水主要用于廁所沖洗用水、綠地和道路的澆灑，降低新鮮水用量。逐步完善污水處理和污水排放系統(tǒng)，遠(yuǎn)期污水處理率應(yīng)達(dá)到 90％以上。推廣使用優(yōu)質(zhì)給水管材。 節(jié)電設(shè)計(jì)優(yōu)先采用低壓電容器作為無(wú)功功率補(bǔ)償、以降低無(wú)功損耗，選用節(jié)能燈具，設(shè)計(jì)中所選設(shè)備采用國(guó)家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，嚴(yán)禁采用國(guó)家規(guī)定淘汰的低效高耗能設(shè)備。 冬季最大限度地利用自然熱來(lái)取暖，多獲得熱量和減少熱損失；夏季最大限度地減少并利用自然能來(lái)降溫冷卻，以達(dá)到節(jié)能的目的。 采暖管道采用聚胺脂泡沫外保溫直埋敷設(shè)；散熱器外表刷非金屬性涂料，因地制宜地采用明裝和暗裝方式。住宅節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)定性指標(biāo)不超過(guò)節(jié)能限值。 控制窗墻面積比，減少窗的散熱量。屋面、外墻、樓梯間、陽(yáng)臺(tái)采用聚苯板保溫材料，窗戶可采用塑鋼單框雙?；蛑锌詹Ａ?。建筑物朝向選擇的原則是冬季能獲得足夠的日照并避開(kāi)主導(dǎo)風(fēng)向，夏季能利用自然通風(fēng)并防止太陽(yáng)輻射。 節(jié)能措施 建筑熱工節(jié)能設(shè)計(jì)對(duì)建筑的總平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太陽(yáng)輻射、自然通風(fēng)等氣候參數(shù)對(duì)建筑能耗的影響進(jìn)行分析。本項(xiàng)目用電消耗指標(biāo)執(zhí)行《城市電力規(guī)劃規(guī)范》GB502931999（以下簡(jiǎn)稱規(guī)范） 。本項(xiàng)目用水消耗指標(biāo)執(zhí)行《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》GB/T503312022地域分區(qū) 用水量（L/人 能耗指標(biāo)分析農(nóng)民分散居住用水指標(biāo)：6t/戶；農(nóng)民集中居住用水指標(biāo)：4t/戶；可節(jié)水 40%。 編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》2022 年 10 月 28 日公布；《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(采暖居住建筑部分)遼寧地區(qū)實(shí)施細(xì)則（第二階段）DBJ042162022 ； 《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ042422022；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB 50034—2022；國(guó)家頒布的現(xiàn)行有關(guān)節(jié)能和合理利用能源政策的有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能是整體節(jié)能工作的重點(diǎn)，搞好建筑節(jié)能工作對(duì)節(jié)約能源和保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展有重要的現(xiàn)實(shí)意義，是實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要手段和根本措施。第四章 節(jié)能方案分析能源是社會(huì)發(fā)展和提高人民生活水平的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)的能源供應(yīng)一直十分緊張，嚴(yán)重制約經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 水電資源節(jié)能分析農(nóng)民集中居住后，大大地縮短了供變電線路和自來(lái)水管網(wǎng)，除減少國(guó)家折舊維修費(fèi)