【正文】 XX區(qū)城鄉(xiāng)一體化龍井片區(qū)新居工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 。三是開辟新的融資渠道，盡可能以多種途徑調(diào)動(dòng)和運(yùn)作資金，減少財(cái)務(wù)壓力，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)策：一是針對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)，首先是加強(qiáng)管理，保證按計(jì)劃開發(fā)和建設(shè)，增加自有資金數(shù)量，對(duì)項(xiàng)目區(qū)征地拆遷安置和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)行周密的安排，保證按期完工，充分落實(shí)建設(shè)所需資金。在實(shí)施過程中，定期（一般按年）對(duì)估算投資進(jìn)行審核驗(yàn)證，如發(fā)現(xiàn)對(duì)估算投資產(chǎn)生重大影響的變化，及時(shí)對(duì)估算投資進(jìn)行調(diào)整，并調(diào)整融資策略。三、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資估算的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)新居工程進(jìn)行了投資估算，這種估算不可避免地會(huì)存在偏差，同時(shí)，建設(shè)期內(nèi)相關(guān)政策、法律、市場(chǎng)等因素的變化可能對(duì)估算投資產(chǎn)生影響，最終可能影響業(yè)主本項(xiàng)目的如期完成。為了克服拆遷安置這個(gè)土地開發(fā)工作難點(diǎn)，加快征地拆遷速度，降低征地成本，一方面應(yīng)加強(qiáng)前期調(diào)查研究，針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題提前開展工作，使存在的不可預(yù)見因素早暴露、早發(fā)現(xiàn)、早解決。拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)拆遷安置及新居建設(shè)是項(xiàng)目業(yè)主的主要任務(wù)，拆遷費(fèi)用占項(xiàng)目總投資的比例較大，拆遷工作中存在問題多樣性和周期不確定性，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)周期和成本具有重大影響。對(duì)策：項(xiàng)目業(yè)主加強(qiáng)對(duì)工程設(shè)計(jì)和概算資金控制，在不影響質(zhì)量、工期前期下，通過公開招標(biāo)降低工程造價(jià)。此外，項(xiàng)目有關(guān)各方也應(yīng)密切注意與項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等的變更或可能發(fā)生的變化，以便及時(shí)制定相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。第十二章 風(fēng)險(xiǎn)因素及對(duì)策由于各種不確定因素的存在，導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能，主要有：一、政策與環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)任何項(xiàng)目都是在一定的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、政策等環(huán)境下存在和發(fā)展的,外界環(huán)境如財(cái)稅、金融、法律法規(guī)的變化、通貨膨脹、匯率變化、自然環(huán)境的變化等都可能會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：按第一部分工程費(fèi)用的1%測(cè)算，估算費(fèi)用為291萬(wàn)元。（三）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩部分，估算投資為1849萬(wàn)元。招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)：計(jì)價(jià)格［2002］1980號(hào)，估算費(fèi)用為23萬(wàn)元。竣工圖編制費(fèi)：參照計(jì)價(jià)格〔2002〕10號(hào)，估算費(fèi)用為58萬(wàn)元。工程設(shè)計(jì)費(fèi)：參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布〈工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定〉的通知》（計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)），估算費(fèi)用為726萬(wàn)元。建設(shè)單位管理費(fèi)：參照財(cái)政部財(cái)建[2002]394號(hào)《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)〈基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定〉的通知》的規(guī)定，估算費(fèi)用為310萬(wàn)元。經(jīng)初步測(cè)算，工程建設(shè)其他費(fèi)用為3734萬(wàn)元。綠化工程：主要包括建設(shè)用地范圍內(nèi)道路兩側(cè)綠化、主要道路節(jié)點(diǎn)及重要位置建設(shè)景觀綠化和小區(qū)綠化等，綠化面積25300平方米，造價(jià)指標(biāo)150元/平方米，估算投資380萬(wàn)元。3）弱電及通風(fēng)工程：以新居總建筑面積為計(jì)算基數(shù)，造價(jià)指標(biāo)為50元/平方米，估算投資為753萬(wàn)元。（6）機(jī)電設(shè)備及安裝：主要包括給排水（含消防）、電氣照明（含電梯）、弱電及通風(fēng)工程等，估算投資為2862萬(wàn)元，其中：1）給排水（含消防）：以新居總建筑面積為計(jì)算基數(shù)，造價(jià)指標(biāo)為60元/平方米，估算投資為904萬(wàn)元。（4）其他附屬用房：主要包括物管用房、管理用房、預(yù)留市政公共設(shè)施點(diǎn)位、門衛(wèi)及垃圾中轉(zhuǎn)房等，建筑面積為6834平方米，造價(jià)指標(biāo)為1300元/平方米，估算投資為888萬(wàn)元。（2）商業(yè)用房：建筑面積為8364平方米，造價(jià)指標(biāo)為1500元/平方米，估算投資為1255萬(wàn)元。其中：新居建筑安裝工程龍井片區(qū)新居工程共安置農(nóng)業(yè)人口2400人，總建筑面積約150618平方米，造價(jià)指標(biāo)1904元/平方米，新居建筑安裝工程投資28671萬(wàn)元。三、投資估算根據(jù)測(cè)算，x城鄉(xiāng)一體化龍井片區(qū)新居工程總投資34633萬(wàn)元，其中第一部分工程費(fèi)用29051萬(wàn)元（其中新居建筑安裝工程投資28671萬(wàn)元，綠化工程380萬(wàn)元），第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用3734萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)1849萬(wàn)元。（四）報(bào)建規(guī)費(fèi)本項(xiàng)目涉及的報(bào)建規(guī)費(fèi)按全免考慮。具體為：對(duì)新居工程只考慮建設(shè)用地范圍內(nèi)的附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償、搬家獎(jiǎng)勵(lì)和其他費(fèi)用。第十一章 投資估算及資金籌措一、投資估算的依據(jù)（一）主要工程投資按投資指標(biāo)估算法并參考**高新區(qū)、東部新區(qū)、南部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目已完工項(xiàng)目竣工決算、已招標(biāo)項(xiàng)目工程和暢通工程項(xiàng)目投資指標(biāo)進(jìn)行估算。（三）招標(biāo)文件發(fā)售之日5日前，上報(bào)x發(fā)改委和招投標(biāo)站備案，確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)即向發(fā)改委和招投標(biāo)站提交招標(biāo)情況的書面報(bào)告，接受行政主管監(jiān)督部門對(duì)招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督，確定中標(biāo)人后，中標(biāo)通知書與簽訂合同報(bào)發(fā)改委備案。投標(biāo)人資格：投標(biāo)人必須具有獨(dú)立法人資格；具有城市道路、市政管網(wǎng)等工程建設(shè)管理資質(zhì)和業(yè)績(jī)；項(xiàng)目主要管理人員具有項(xiàng)目管理資格、經(jīng)驗(yàn)及能力。將遵循公平、公正、公開、誠(chéng)信的原則確定中標(biāo)單位，施工企業(yè)應(yīng)具有市政二級(jí)以上資質(zhì)，監(jiān)理企業(yè)應(yīng)具有乙級(jí)以上資質(zhì)。第十章 招標(biāo)方案一、招標(biāo)范圍項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程勘察、工程施工、監(jiān)理、重要材料的采購(gòu)全部采用公開招標(biāo)、重要設(shè)備的采購(gòu)部分招標(biāo)。（九）資金管理項(xiàng)目建設(shè)資金應(yīng)在指定銀行開設(shè)專用帳戶，?？顚Ｓ?，專人管理。其次，做好安全檢查。必須建立有符合該項(xiàng)目特點(diǎn)的安全生產(chǎn)制度，參與項(xiàng)目的管理、監(jiān)理、施工及相關(guān)人員都必須認(rèn)真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求。（八）安全建設(shè)管理本項(xiàng)目為x城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的一部分，工程內(nèi)容涉及大量住宅建筑、道路和溝槽施工，工期要求緊，施工安全管理的好壞將直接影響到該項(xiàng)目的社會(huì)效益。（七）協(xié)調(diào)管理協(xié)調(diào)工作是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，也是保證工程順利實(shí)施的關(guān)鍵，在整個(gè)工程實(shí)施過程中，建設(shè)項(xiàng)目組織與外部各關(guān)聯(lián)單位之間，建設(shè)項(xiàng)目組織內(nèi)部各單位、各部門之間，專業(yè)與專業(yè)間、環(huán)節(jié)與環(huán)節(jié)間，以及建設(shè)項(xiàng)目與周圍環(huán)境、其它市政建設(shè)工程間存在著相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系和矛盾，特別是工期緊迫，需進(jìn)行多頭、平行作業(yè)的情況下尤為突出。在項(xiàng)目建設(shè)管理過程中，制定具體的《合同管理辦法》，對(duì)合同管理的原則、范圍、主要內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責(zé)、合同承辦人的職責(zé)、對(duì)合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都應(yīng)提出具體要求，對(duì)合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等做出符合法律規(guī)定的程序要求和解決辦法，使合同管理有章可循。由于建設(shè)工程合同標(biāo)的大，投入的資金數(shù)額大，技術(shù)面廣、復(fù)雜、施工工期緊，使用的人力、物力多，涉及的單位多等原因，更有必要將建設(shè)工程合同作為一個(gè)系統(tǒng)工程進(jìn)行科學(xué)管理，從而提高工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。根據(jù)目標(biāo)工期編制合理的項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，定期收集反映實(shí)際進(jìn)度的有關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地檢查。（五）工程進(jìn)度管理在施工承包合同、監(jiān)理合同中明確有關(guān)工期、進(jìn)度的違約處罰等條款，通過招標(biāo)的優(yōu)惠條件鼓勵(lì)施工單位加快進(jìn)度，控制對(duì)投資的投放速度，控制對(duì)物資的供應(yīng)，建立相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰措施等。（四）質(zhì)量管理城鄉(xiāng)一體化新居工程及配套基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量達(dá)到國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求，并經(jīng)驗(yàn)收合格。（三）項(xiàng)目投資管理項(xiàng)目投資控制著重是在承發(fā)包階段和施工階段采取有效措施，及時(shí)糾正產(chǎn)生的偏差，把工程造價(jià)的發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，以求在工程項(xiàng)目建設(shè)中取得較好的投資效益和社會(huì)效益。組織工程審計(jì)。根據(jù)工程進(jìn)度情況，審核承建商進(jìn)度及付款申請(qǐng)，簽發(fā)工程付款憑證、支付工程款。檢查工程所采用由投資方招標(biāo)確定的供貨商提供的主要設(shè)備和關(guān)鍵材料是否符合設(shè)計(jì)圖紙和合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并作好其他材料的招標(biāo)采購(gòu)工作。審批承建商提交的施工組織設(shè)計(jì)、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方案、施工質(zhì)量保證體系等技術(shù)文件，并檢查落實(shí)。采用國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)確定工程承建商，簽訂施工合同。業(yè)主應(yīng)做好項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)工作，確保項(xiàng)目按合同工期、投資、質(zhì)量完成。綜上，必須建立一套完善、行之有效的合同管理和工程建設(shè)管理制度，如《建設(shè)管理單位管理工作實(shí)施細(xì)則》、《招投標(biāo)管理辦法》、《進(jìn)度計(jì)劃監(jiān)督制度》、《建管人員到崗情況檢查辦法》、《工程進(jìn)度備案檢查辦法》等管理制度和辦法。交通對(duì)部分路段施工有一定干擾，要求有交通組織協(xié)調(diào)措施。部分地段新舊管網(wǎng)系統(tǒng)銜接要求較高。三、工程建設(shè)管理方案（一）建立完善的管理規(guī)章制度本項(xiàng)目工程特點(diǎn)是：建設(shè)內(nèi)容多，包括農(nóng)民新居工程及有關(guān)配套建設(shè)、道路、管網(wǎng)、路燈、綠化、環(huán)衛(wèi)、征地拆遷等子項(xiàng)工程，涉及各部門和有關(guān)方面，組織協(xié)調(diào)工作量大。本項(xiàng)目被列入x城鄉(xiāng)一體化建設(shè)計(jì)劃，政府及有關(guān)部門均給予大力支持，為項(xiàng)目的實(shí)施提供了有力保障。2005年7月至2010年12月底以前，完成城鄉(xiāng)一體化“新居工程”項(xiàng)目建設(shè)和拆遷安置工作。第九章 進(jìn)度計(jì)劃及實(shí)施方案一、建設(shè)工期安排根據(jù)市委、市政府對(duì)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的要求和x類似工程的實(shí)際情況，本項(xiàng)目建設(shè)期初步確定為5年，具體安排為：2005年5月底以前，完成可行性研究調(diào)整、建設(shè)資金籌集等前期準(zhǔn)備工作。所有用水單元均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。三、節(jié)水措施積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識(shí)。變壓器及線路（1）選用低損耗電力變壓器；（2）合理選擇變壓器臺(tái)數(shù)，使變壓器經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；（3）變配電房位置盡量深入負(fù)荷中心，減少線路長(zhǎng)度及損耗。公共走道、樓梯采用消防型熱釋紅外延時(shí)燈。（三）建筑電氣節(jié)能照明（1）用高效照明產(chǎn)品，選擇高效照明燈具與節(jié)能光源合理配合使用。照明燈具采用高效節(jié)能燈，電氣設(shè)備造型，應(yīng)本著節(jié)約能源、減少設(shè)備用房面積進(jìn)行優(yōu)選。建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。三、節(jié)能（一）節(jié)能措施本項(xiàng)目建筑工程設(shè)計(jì)建造中，應(yīng)依照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，《x建筑節(jié)能管理規(guī)定》，采用節(jié)能型的建筑材料、產(chǎn)品和設(shè)備，提高建筑物圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能，減少建筑物使用過程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。嚴(yán)禁采用國(guó)家或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備。第八章 節(jié)能節(jié)水一、節(jié)能、節(jié)水原則認(rèn)真貫徹國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響主要表現(xiàn)在以下方面：●施工期噪聲對(duì)環(huán)境的影響；●施工期粉塵對(duì)空氣環(huán)境質(zhì)量的影響；●施工期對(duì)交通環(huán)境的影響；●拆遷期間對(duì)的影響。二、環(huán)境影響分析（一）環(huán)境影響預(yù)測(cè)與評(píng)價(jià)工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的正面影響工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的正面影響主要表現(xiàn)在以下方面：（1）提高城市化水平，顯著改善本區(qū)域農(nóng)村居民的生活條件；（2）城鄉(xiāng)一體化新居工程的建設(shè)可以顯著改善市區(qū)布局和減少城郊的人口、住房、交通、環(huán)境壓力；（3）由于路網(wǎng)和市政管網(wǎng)的完善，將顯著改變城鄉(xiāng)結(jié)合部城市建設(shè)的落后面貌；（4）城市生態(tài)環(huán)境得到改善。項(xiàng)目區(qū)域建設(shè)符合x的城市總體規(guī)劃和推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的要求。（五）規(guī)劃條件根據(jù)《x城市總體規(guī)劃》提出了x未來(lái)城市重點(diǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃。（四）市政配套條件區(qū)域內(nèi)道路均按城市干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，給、排水等市政管網(wǎng)完善，天然氣、通訊、電力、路燈電纜等埋設(shè)齊全，新居工程點(diǎn)管網(wǎng)配套連接方便。項(xiàng)目區(qū)地形地貌對(duì)新建新居工程的規(guī)劃布局、路網(wǎng)、管網(wǎng)建設(shè)和環(huán)境綠化美化有利。三、建設(shè)條件（一）區(qū)位條件項(xiàng)目區(qū)域?qū)儆诔鞘幸?guī)劃建設(shè)區(qū)域，新居點(diǎn)位及為新居工