【正文】 保證金返還事宜在雙方的合作協(xié)議中具化。 我公司將在未來銷售推廣及銷售執(zhí)行中，有效控制銷售周期，縮短銷售時間，加快銷售回款，爭取項目實現(xiàn)短平快的銷售。軟宣造勢 整合我司媒體人脈優(yōu)勢，利用我項目大紀實制造新聞點，提高項目市場知名度和美譽度，擴大項目影響，為項目造勢。在上述項目的確立指導下，執(zhí)行三個推廣要點：戶外媒體 發(fā)布戶外高空看板、路牌借勢；發(fā)布道旗執(zhí)行客戶指引、繪制社區(qū)圍擋造勢。（二） 推廣工作要點銷售導入期的推廣工作應成功打下“善始”開端，項目銷售周期短促，不容大幅整合調(diào)整。B、 樣板間的設(shè)計及施工。 銷售道具的到位本階段完成基礎(chǔ)銷售道具有三賣場、樣板間、印刷品。四、銷售初期工作要點提綱（一） 進場基礎(chǔ)工作本階段的銷售基礎(chǔ)工作較繁雜，大負荷，主要包括三大方面： 項目基礎(chǔ)交接開發(fā)商向代理商提供項目各類基礎(chǔ)資料，如圖紙、資料、技術(shù)數(shù)據(jù)、各類證照復印件等；與代理商確認答客及相關(guān)銷售合同文本等。做好派單業(yè)務管理、培訓和激勵。定期做周邊項目的市場調(diào)研，定期參加公司以及本項目培訓和考核。負責客戶的接待、跟進、簽約以及售后服務。輔助本部經(jīng)理做好統(tǒng)計和客戶資料的建檔。完成公司下達的銷售任務，定期向市區(qū)主管經(jīng)理進行工作匯報。各部銷售經(jīng)理：具有較強的管理和協(xié)調(diào)能力。市區(qū)主管經(jīng)理：豐富的專業(yè)、管理能力和協(xié)調(diào)能力，有效的實現(xiàn)公司指令和執(zhí)行項目推廣營銷意圖，協(xié)調(diào)管理各部，有效推進各部的競爭和協(xié)作，保持與公司和中心賣場的一致和統(tǒng)一。三、市區(qū)行銷網(wǎng)絡(luò)市區(qū)行銷各部是特色營銷網(wǎng)絡(luò)中的輻射賣場，是中心賣場的輻射和外延跨擴大，重要的構(gòu)成和有效的支撐。定期做周邊項目的市場調(diào)研，定期參加公司以及本項目培訓和考核。負責客戶的接待、跟進、簽約以及售后服務。定期向銷售和策劃總監(jiān)進行工作匯報。在賣場平面功能區(qū)的設(shè)計上、裝修辦公家具的配置上、人員的素質(zhì)和專業(yè)度上，我公司講嚴格要求和把關(guān)，以確立良好的項目樞紐賣場形象。 957路、954路、366路等直達大興。同時兼有老年改善型客戶。 洋橋部：位居南三環(huán)部，該區(qū)域垂直交通，較能認可南城較住宅。我們要有效利用該市場空白點，有效的借力其他樓盤的人氣，轉(zhuǎn)化為我項目的客戶資源。937路、962路、410路直達大興。該區(qū)域也有其他大興項目分部，但本案在配套、物業(yè)上有競爭優(yōu)勢。通過該營銷網(wǎng)絡(luò)，每個月會有大約200，0000份的DM 宣傳單被派發(fā)到客戶手中，同時利用有效的平面、網(wǎng)絡(luò)、戶外、專業(yè)期刊等媒體組合方案，勢必會形成南城項目中的亮點和明星項目效應，從而快步實現(xiàn)3800元的銷售底價，穩(wěn)步攀升渴望實現(xiàn)全程均價4000元/平方米及更高。這是當前其他大興代理銷售公司所不具備的專業(yè)人力資源優(yōu)勢。一、營銷人員體系架構(gòu)銷售總監(jiān)1名策劃總監(jiān)1名市區(qū)主管經(jīng)理1名現(xiàn)場主管經(jīng)理1名各部銷售經(jīng)理6名派單業(yè)務10名置業(yè)顧問10名顧問36名主管6名文秘6名派單業(yè)務90名按照上述銷售體系設(shè)計，形成了一個專業(yè)推廣策劃和銷售互動，市區(qū)客戶集結(jié)和現(xiàn)場客戶承攬的優(yōu)勢互補的構(gòu)架。該體系的實施執(zhí)行，將最大化的整合人力資源，做到市區(qū)客戶集結(jié)和現(xiàn)場客戶承攬的優(yōu)勢互補和業(yè)務互動。 第六部分 銷售實施體系設(shè)計根據(jù)本案的項目現(xiàn)狀以及產(chǎn)品特征，發(fā)揮我公司的營銷網(wǎng)絡(luò)和銷售團隊優(yōu)勢，我們?yōu)楸景冈O(shè)計了現(xiàn)場銷售和市區(qū)行銷網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的特有營銷體系。但是對于已正式入住的住宅項目后期銷售順勢而為，不會有太大的銷售壓力。朋介和長線猶豫型客戶成為本階段后期成交主力。銷售控制的產(chǎn)品預留可最后全面釋放。且實樓樣板間在該階段全程投入使用，銷售道具支持有力。這也就更要依賴特色營銷網(wǎng)絡(luò)在銷售導入期和銷售攀升期對客戶量的積累。該階段做好成交客戶的保養(yǎng)和跟進，為迎接銷售旺盛期奠定基礎(chǔ)。有效磨合優(yōu)化特色的營銷體系，以期發(fā)揮該體系的最大績效，掀起階段性的銷售高潮。二、 銷售攀升期銷售周期：兩個月銷售率：34%完成套數(shù)：83套銷售均價：3950元/平方米經(jīng)過前期的市場和銷售預熱，雖然本階段天氣可能已經(jīng)開始轉(zhuǎn)寒，但是各類推廣工作初見成效。充分發(fā)揮本案特色的營銷體系的優(yōu)勢，落實組織好市區(qū)各分部對現(xiàn)場的來訪客戶的支持體量和質(zhì)量，布署加強人員派單直銷，加快預熱。第五部分 銷售計劃 根據(jù)銷售的推進節(jié)奏，本案銷售盡量實現(xiàn)短平快的銷售主旨，最大可能縮短銷售周期，現(xiàn)設(shè)計銷售周期為七個半月，分為銷售導入期、銷售攀升期、銷售持續(xù)期、銷售旺盛期、銷售收尾期五個階段。考慮各道具在銷售推廣的不同實效性同時兼顧成本回收，調(diào)整對銷售道具的投入和其占推廣費用的比例。（五）銷售道具的使用銷售道具費用包括售樓處、樣板間的設(shè)計、施工、配飾等費用、交工標注示范樓層、各類宣傳印刷品；銷售宣傳資料的設(shè)計、印刷費用，售樓處的設(shè)計、施工、配飾等費用是消費性宣傳投入，無法進行回收。營銷是一種博弈，尤其針對同區(qū)域的項目。就目前的地產(chǎn)銷售，越來越多的成交客戶的信息媒體來源是戶外和路過。媒體的喉舌作用更要充分的巧妙使用。（三）軟宣公關(guān)活動開盤或者其他促銷活動等可以挖掘整合新聞點，利用我公司與平面、網(wǎng)絡(luò)以及專業(yè)刊物媒體的良好人脈關(guān)系，邀請媒體記者參與報道，該部分費用為軟宣公關(guān)活動費用。除了在行業(yè)和門戶網(wǎng)站投入硬性廣告外，我們在網(wǎng)絡(luò)媒體的推廣中，利用一、二期的入住人氣和人脈，發(fā)揮社區(qū)論壇對項目銷售的正面積極作用。除了經(jīng)驗性的廣告平面媒體投放比例安排，根據(jù)項目銷售情況和媒體效果，動態(tài)調(diào)整投放力度也是很有必要的。細分現(xiàn)在的各平面報紙對客群的到達率，選擇各報紙間的投放比例和側(cè)重。（一） 平面報紙媒體的發(fā)布常規(guī)主流平面媒體的項目亮相即廣告投放，是不可或缺的。戶外廣告媒體要給以高度的設(shè)計投放重視。主要利用已經(jīng)購買人群的積極性，推進一帶一，一帶多的銷售，對原業(yè)主和該階段購買業(yè)主均進行一定的物業(yè)費或贈品優(yōu)惠。賣點整合期時間：一個半月訴求要點：成熟高雅社區(qū) 成熟生活配套 現(xiàn)房有理結(jié)合工程進度，整合成熟賣點。合理分配各主流媒體的廣告投放配比。形象強化期時間： 三個月訴求要點：暢達交通 適度舒適生活立體整合媒體資源，加大宣傳力度和頻度。配以本案成熟社區(qū)物業(yè)優(yōu)良，利用入住業(yè)主的口碑宣傳，爭取朋介客戶。周邊近圍在銷項目不多，要爭取借力五環(huán)西南出口項目。在推廣的過程中，本著先做“形象宣傳和概念炒作”結(jié)合“產(chǎn)品賣點”進行推廣的基本思路。 舒適、適度 適度最舒服，適度最愜意，適度戶型，適度總價，適度首付。 成熟生活配套 全方位便利成熟生活，原來你也在這里！ 30萬平米氧吧 30萬平米氧吧坐擁，盡情深呼吸。 暢達交通 盡享都市繁華和城郊靜謐，京開高速和五環(huán)快速路暢快切換。（5）如上所述本價格表為描述性定價，在實際銷售執(zhí)行中，我公司將根據(jù)市場回饋和開發(fā)商的回款要求，開盤的先后順序、工程形象的推進速度等多種要素，執(zhí)行靈活多變的定價原則。（3）一居、三居低配比戶型的開盤保留釋放有度，掌控價格能動空間，獲取最大利益。（2）管道層管道敷設(shè)，應價格下拉。并且在本次定價中，因為對產(chǎn)品有待進一步細化了解，定價有描述性特征。（6） 西北朝向A戶型01戶 兩室兩廳兩衛(wèi)標準層面積 該戶型在兩居產(chǎn)品中屬于面積居中的；客廳面寬達4500mm，主臥室面寬3900mm且為轉(zhuǎn)角窗，觀景采光佳；戶型平面內(nèi)多處不規(guī)則；能夠大視角的觀看到興城廣場景觀；西曬、噪音污染嚴重，本次定價對該戶型定價最為保守，在操作中有小幅拉升空間。（4） 東南朝向C戶型04戶 兩室兩廳兩衛(wèi)標準層面積 該戶型是兩居中單體面積較小的一種；朝向佳，兩間臥室均為正南朝向；主臥室和起居