【正文】 平方米本階段的銷售壓力巨大，雖然兩節(jié)漸去，天氣開始轉暖，但天氣小寒對客戶的到訪仍然有阻滯。這也就更要依賴特色營銷網(wǎng)絡在銷售導入期和銷售攀升期對客戶量的積累。但是工程形象推進和利好，現(xiàn)房銷售和即買即住，也給我們帶來了項目的市場機會點。且實樓樣板間在該階段全程投入使用，銷售道具支持有力。通過調整產品供盤結構，配以其他利好引導，同時加大廣告宣傳力度，將最終實現(xiàn)本案銷售高峰，實現(xiàn)預期的銷售率。銷售控制的產品預留可最后全面釋放。前面旺銷期聚集大量人氣，隨著本案購房群體的逐漸增加，客戶口碑傳播能量進一步顯現(xiàn)。朋介和長線猶豫型客戶成為本階段后期成交主力。五、 銷售收尾期銷售周期：一個月銷售率：92%完成套數(shù)：32套銷售均價：3980元/平方米此時期天氣迎合，但是剩余產品也出現(xiàn)了斷層。但是對于已正式入住的住宅項目后期銷售順勢而為，不會有太大的銷售壓力。由特色營銷網(wǎng)中的市區(qū)各部提供的客戶資源，也在隨天氣轉暖，數(shù)量在不斷上升，同時結合針對性的推廣策略，應該會成功實現(xiàn)項目收盤。 第六部分 銷售實施體系設計根據(jù)本案的項目現(xiàn)狀以及產品特征，發(fā)揮我公司的營銷網(wǎng)絡和銷售團隊優(yōu)勢，我們?yōu)楸景冈O計了現(xiàn)場銷售和市區(qū)行銷網(wǎng)絡相結合的特有營銷體系。該營銷體系不同與傳統(tǒng)的代理商坐銷方式，是結合本案項目推廣要求的針對性營銷體系。該體系的實施執(zhí)行，將最大化的整合人力資源，做到市區(qū)客戶集結和現(xiàn)場客戶承攬的優(yōu)勢互補和業(yè)務互動。在較短時間內，迅速聚斂項目人氣，縮短本案啟動的市場導入期，加快開發(fā)商的資金回籠。一、營銷人員體系架構銷售總監(jiān)1名策劃總監(jiān)1名市區(qū)主管經理1名現(xiàn)場主管經理1名各部銷售經理6名派單業(yè)務10名置業(yè)顧問10名顧問36名主管6名文秘6名派單業(yè)務90名按照上述銷售體系設計，形成了一個專業(yè)推廣策劃和銷售互動，市區(qū)客戶集結和現(xiàn)場客戶承攬的優(yōu)勢互補的構架。該營銷構架的建立，是基于我公司幾年來投入了巨大時間、精力、費用，而優(yōu)化形成和擁有的一百六七十人龐大營銷隊伍。這是當前其他大興代理銷售公司所不具備的專業(yè)人力資源優(yōu)勢。該特色營銷網(wǎng)絡擁有強大的自身優(yōu)勢，首先他是一支經過實踐銷售考驗作戰(zhàn)有利的專業(yè)銷售團隊；其次各分部具有到達本案現(xiàn)場的暢達交通條件；再次是網(wǎng)絡覆蓋區(qū)域巨大，輻射范圍寬廣，真正形成對樞紐中心點的包圍之勢，最大化的爭取有效客源；最后是我公司形成了一套對該種特色營銷網(wǎng)有效控制的競爭管理機制，真正做到控制有度，工作有效。通過該營銷網(wǎng)絡，每個月會有大約200，0000份的DM 宣傳單被派發(fā)到客戶手中，同時利用有效的平面、網(wǎng)絡、戶外、專業(yè)期刊等媒體組合方案，勢必會形成南城項目中的亮點和明星項目效應，從而快步實現(xiàn)3800元的銷售底價，穩(wěn)步攀升渴望實現(xiàn)全程均價4000元/平方米及更高。這次本案特色營銷網(wǎng)中使用的行銷分部是從我公司現(xiàn)在的市區(qū)行銷各部中甄選而出，挑選出六個部他們分別是: 廣安門部：位居西南二環(huán)。該區(qū)域也有其他大興項目分部，但本案在配套、物業(yè)上有競爭優(yōu)勢。可通過項目間的優(yōu)劣對比，達到促銷本案之目的。937路、962路、410路直達大興。 公主墳部： 房山的眾多的項目在公主墳設立售樓部，同是北京南郊區(qū)而唯獨沒有大興項目。我們要有效利用該市場空白點，有效的借力其他樓盤的人氣，轉化為我項目的客戶資源。901路、968路、937路直達大興。 洋橋部：位居南三環(huán)部，該區(qū)域垂直交通，較能認可南城較住宅。 木樨園部；方莊部；潘家園部；上述三個部門位居區(qū)域人口稠密，中低檔收入意向購買郊區(qū)自住型住宅，該部分客群巨大。同時兼有老年改善型客戶。交通暢達。 957路、954路、366路等直達大興。二、專案賣場營銷 專案賣場是我們的營銷實現(xiàn)的一級前線，是中心賣場和終點賣場在整個營銷的網(wǎng)絡中是樞紐點。在賣場平面功能區(qū)的設計上、裝修辦公家具的配置上、人員的素質和專業(yè)度上，我公司講嚴格要求和把關，以確立良好的項目樞紐賣場形象?，F(xiàn)場主管經理：豐富的專業(yè)和管理能力，負責各類客戶在專案賣場的組織以及協(xié)調，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，控制管理置業(yè)顧問和現(xiàn)場派單業(yè)務。定期向銷售和策劃總監(jiān)進行工作匯報。現(xiàn)場置業(yè)顧問：具有良好的溝通能力和親和力。負責客戶的接待、跟進、簽約以及售后服務。保持良好的客戶關系，拓展口碑銷售。定期做周邊項目的市場調研，定期參加公司以及本項目培訓和考核?，F(xiàn)場派單業(yè)務：要求形象整齊，能吃苦，有一定的語言組織和溝通能力，部署到周邊類同項目派單，達到借勢和聚斂人氣的目的。三、市區(qū)行銷網(wǎng)絡市區(qū)行銷各部是特色營銷網(wǎng)絡中的輻射賣場，是中心賣場的輻射和外延跨擴大，重要的構成和有效的支撐。形成包圍中心和充分集結市區(qū)客群的燎原之勢。市區(qū)主管經理：豐富的專業(yè)、管理能力和協(xié)調能力，有效的實現(xiàn)公司指令和執(zhí)行項目推廣營銷意圖，協(xié)調管理各部，有效推進各部的競爭和協(xié)作，保持與公司和中心賣場的一致和統(tǒng)一。定期向銷售和策劃總監(jiān)進行工作匯報。各部銷售經理：具有較強的管理和協(xié)調能力。負責本部的銷售運營和管理及調配，有效實施控制運營成本。完成公司下達的銷售任務，定期向市區(qū)主管經理進行工作匯報。市區(qū)各部文秘：接聽熱線，順序公平分配客戶。輔助本部經理做好統(tǒng)計和客戶資料的建檔。市區(qū)置業(yè)顧問：具有良好的溝通能力和親和力。負責客戶的接待、跟進、簽約以及售后服務。保持良好的客戶關系，拓展口碑銷售。定期做周邊項目的市場調研，定期參加公司以及本項目培訓和考核。各部派單主管：有責任心能吃苦，有一定的管理和組織力。做好派單業(yè)務管理、培訓和激勵。各部派單業(yè)務：要求形象整齊，能吃苦，有一定的語言組織和溝通能力，部署到周邊類同項目派單，達到借勢和聚斂人氣的目的。四、銷售初期工作要點提綱（一） 進場基礎工作本階段的銷售基礎工作較繁雜，大負荷，主要包括三大方面： 項目基礎交接開發(fā)商向代理商提供項目各類基礎資料，如圖紙、資料、技術數(shù)據(jù)、各類證照復印件等；與代理商確認答客及相關銷售合同文本等。 銷售團隊組建、銷售流程設計銷售團隊的人員招聘、項目知識培訓、上崗前考核以及第一輪業(yè)務淘汰；根據(jù)項目特征進行銷售流程設計及初步優(yōu)化。 銷售道具的到位本階段完成基礎銷售道具有三賣場、樣板間、印刷品。A、 賣場包括售樓處的設計施工及辦公家具。B、 樣板間的設計及施工。C、 印刷品包括DM單和樓書的設計印刷。（二） 推廣工作要點銷售導入期的推廣工作應成功打下“善始”開端，項目銷售周期短促，不容大幅整合調整。聘請專業(yè)職深廣告公司眾智集成公司，設計項目VI 系統(tǒng)；臻定案命及本案的SLOGEN；結合項目形象定位整合項目賣點文案。在上述項目的確立指導下，執(zhí)行三個推廣要點：戶外媒體 發(fā)布戶外高空看板、路牌借勢；發(fā)布道旗執(zhí)行客戶指引、繪制社區(qū)圍擋造勢?？诒N售 全面開展戶外派單工作，初步啟動原有業(yè)主口碑銷售。軟宣造勢 整合我司媒體人脈優(yōu)勢，利用我項目大紀實制造新聞點，提高項目市場知名度和美譽度，擴大項目影響，為項目造勢。 第七部分 合作承諾本著積極推進本案合作的原則，我公司現(xiàn)向北京興集房地產開發(fā)有限公司鄭重承諾以下事項： 我公司將在未來協(xié)議基礎底價的基礎上，最大化拉升項目銷售價格，保證開發(fā)企業(yè)利潤的最大化。 我公司將在未來銷售推廣及銷售執(zhí)行中，有效控制銷售周期，縮短銷售時間，加快銷售回款，爭取項目實現(xiàn)短平快的銷售。 我公司將在項目合作協(xié)議簽署后三日內向我開發(fā)商北京興集房地產開發(fā)有限公司支付200，0000元人民幣的保證金。保證金返還事宜在雙方的合作協(xié)議中具化。20 /