【正文】 我們除應(yīng)密切地注意市場(chǎng)、選擇合適的市場(chǎng)策略外，還必須組織一支高素質(zhì)、高水平的開(kāi)發(fā)管理隊(duì)伍，盡可能的減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的社會(huì)效益與環(huán)境效益。本項(xiàng)目的測(cè)算是在多方考察國(guó)內(nèi)珠寶產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)上，參照同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，確定其預(yù)期售價(jià)和租金，這在很大程度上依賴于目前珠寶產(chǎn)業(yè)園的供求關(guān)系和未來(lái)幾年我國(guó)珠寶首飾業(yè)的發(fā)展情況。該項(xiàng)目是可行的。據(jù)調(diào)研分析，隨著揚(yáng)州城市的西移，“一區(qū)四園”的規(guī)劃，揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)很快就要進(jìn)入一個(gè)建設(shè)高潮期。二、分階段擔(dān)保問(wèn)題 　本項(xiàng)目在建設(shè)階段貸款20000萬(wàn)元可用所有土地進(jìn)行抵押擔(dān)保，待完工將進(jìn)入到銷(xiāo)售階段時(shí)，用地面上的建筑物進(jìn)行二次抵押，同時(shí)解除擬銷(xiāo)售物業(yè)所占土地抵押，使銷(xiāo)售得以按正常進(jìn)行，保證資金按計(jì)劃回籠，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。2003年10月，揚(yáng)州市國(guó)土資源局公開(kāi)拍賣(mài)了13塊土地，其中有6塊土地分布在項(xiàng)目公司所購(gòu)?fù)恋刂車(chē)?，這些土地最高成交價(jià)為一塊商業(yè)用地每平方米3120元，最低為一塊住宅用地每平方米1470元（詳見(jiàn)有關(guān)揚(yáng)州市土地拍賣(mài)公告），根據(jù)本項(xiàng)目地塊位置及用途，商業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)不會(huì)少于每平方米2000元，不考慮工業(yè)用地升值因素，本項(xiàng)目商業(yè)用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為：34928萬(wàn)元，加上工業(yè)用地成本價(jià)2447萬(wàn)元，整個(gè)項(xiàng)目用地市場(chǎng)總價(jià)應(yīng)為37375萬(wàn)元。第二節(jié) 貸款期限的選擇 本項(xiàng)目2004年全面投入，2005年有部分資金回籠，回籠的資金又須再投入到項(xiàng)目中去，2006年回籠的資金可用于償還銀行貸款，所以貸款期選擇3年，按季付息，到期一次還清本金及剩余利息。三、本項(xiàng)目建成后其他方面的收益（見(jiàn)第八章）也為償還銀行貸款提供了強(qiáng)有力的保障。第九章 償債能力及擔(dān)保分析第一節(jié) 償債資金來(lái)源及償債能力分析 一、本項(xiàng)目利潤(rùn)來(lái)源有四個(gè)方面（見(jiàn)第八章），前期用于償還銀行貸款的資金主要靠物業(yè)銷(xiāo)售收入，至2007年底，需要償還的銀行貸款本金為20000萬(wàn)元（利息按季支付，在投資估算中作為成本已考慮進(jìn)去），本項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量為68705萬(wàn)元，平均債務(wù)覆蓋率為：,可見(jiàn)，項(xiàng)目全部投資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量對(duì)債務(wù)的償還還是相當(dāng)有保障的。三、投資利潤(rùn)率項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)/投資總額）100%=68705/112696=%四、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總項(xiàng) 目明細(xì)項(xiàng)目數(shù)值動(dòng)態(tài)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)（單位：萬(wàn)元）42207靜態(tài)指標(biāo)投資利潤(rùn)率%五、盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，設(shè)銷(xiāo)售率為Y的時(shí)候剛好盈虧平衡，即：經(jīng)營(yíng)收入=開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用剩余物業(yè)成本價(jià)值+經(jīng)營(yíng)稅金及附加，也即：151401*Y=（11269625162）+151401*Y%，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷(xiāo)售率為61%時(shí)，全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。FIRR與同期貸款利率I0比較：FIRR=%8%,說(shuō)明項(xiàng)目盈利水平大大超出社會(huì)平均盈利水平。一般來(lái)講，年折現(xiàn)率一般高出同期銀行年貸款利率2個(gè)百分點(diǎn)，即為I折=%，計(jì)算時(shí)取I0=8%。參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，計(jì)算出項(xiàng)目全部投資的經(jīng)濟(jì)效益，選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及投資利潤(rùn)率。項(xiàng)目稅后利潤(rùn)測(cè)算如下表所示，項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額約30832萬(wàn)元稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬(wàn)元) 稅后利潤(rùn)測(cè)算表(單位:萬(wàn)元)序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）1經(jīng)營(yíng)收入1514012總成本費(fèi)用1126963稅金及附加78734利潤(rùn)總額308325所得稅(3年免所得稅)06稅后利潤(rùn)30832注：(1)考慮剩余20％物業(yè)價(jià)值(詳見(jiàn)剩余物業(yè)成本價(jià)值一覽表)37873萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額應(yīng)調(diào)整為: 30832＋37873＝68705萬(wàn)元 (2)根據(jù)揚(yáng)州有關(guān)政策規(guī)定，外商獨(dú)資企業(yè)在稅收上享有“從獲利年度起企業(yè)所得稅前3年免，后3年減半”的優(yōu)惠政策。第二節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策和揚(yáng)州市的地方稅收政策交納有關(guān)稅金。四、本公司自己經(jīng)營(yíng)珠寶業(yè)務(wù)所產(chǎn)生利潤(rùn)在本經(jīng)濟(jì)效益分析中也暫且不計(jì)。（4）、物業(yè)銷(xiāo)售收入回籠資金情況詳見(jiàn)經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表經(jīng)營(yíng)收入年度測(cè)算表（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目　04年05年06年07年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年珠寶文化廣場(chǎng)比例————————10%60%30%——100%金額————————37102226011130——37100珠寶大廈比例————40%50%10%——————100%金額————14470180883618——————36176國(guó)際商務(wù)中心比例————————10%30%60%　100%金額————————2992897617952　29920珠寶市場(chǎng)步行街（一期）比例————40%50%10%——————100%金額————9464118302366——————23660珠寶市場(chǎng)步行街（二期）比例————————30%60%10%——100%金額————————301460271004　10045員工高級(jí)公寓比例————————30%50%20%——100%金額————————435072502900——14500合計(jì)——　2393429918200504451332986　151401　538526456332986二、本項(xiàng)目建成后將成為全國(guó)乃至世界著名的珠寶生產(chǎn)、加工、原材料交易、珠寶展示、拍賣(mài)、交易中心，屆時(shí)全國(guó)甚至世界各地的珠寶商將會(huì)云集揚(yáng)州，在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)進(jìn)行珠寶交易，并且將定期舉辦規(guī)模龐大的國(guó)際珠寶展示交易會(huì)。（2）、 考慮到未來(lái)本項(xiàng)目地塊的升值潛力,珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心20％的物業(yè)由公司保留，不對(duì)外出售，所有廠房均不對(duì)外出售，因?yàn)槲磥?lái)3～5年內(nèi)，在該地塊形成商業(yè)圈后，所有廠房可能外遷，只要補(bǔ)一些地價(jià)，工業(yè)用地可轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，升值潛力十分巨大，這種現(xiàn)象在許多大中城市隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展屢見(jiàn)不鮮。54659＝%以上兩項(xiàng)均超過(guò)金融部門(mén)公認(rèn)的30％的水平。（151401＋37873）=21067(萬(wàn)元) 故本項(xiàng)目總共投入的資本金應(yīng)為: 25000+21067=46067(萬(wàn)元)占項(xiàng)目總投資的比例為: 46067247。三、由于本項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，銷(xiāo)售回籠的資金又投入到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中去，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后的利潤(rùn)再投入應(yīng)視為新增資本金的投入。第二節(jié) 資金籌措及落實(shí)情況一、公司的投資計(jì)劃與資金籌措詳見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度的初步安排 詳見(jiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)度的初步安排表，珠寶加工區(qū)、珠寶大酒店暫不對(duì)外銷(xiāo)售。(2) 土地上各建筑物的造價(jià)如下： A:珠寶市場(chǎng)步行街為： 1500元/㎡ B:珠寶大廈、珠寶文化廣場(chǎng)、國(guó)際商務(wù)中心為： 2500元/㎡ C:員工高級(jí)公寓為： 750元/㎡ D:珠寶加工廠一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)為： 650元/㎡(3) 財(cái)務(wù)費(fèi)用按借款總額20000萬(wàn)元、年利率6％、期限3年計(jì)算。(3) ㎡ (4) 本項(xiàng)目自營(yíng)面積為8萬(wàn)㎡，其中：珠寶大酒店8萬(wàn)㎡。綜合來(lái)看，在長(zhǎng)三角地區(qū)，揚(yáng)州具有較大的發(fā)展和升值潛力，項(xiàng)目是可行的。近日，又新設(shè)計(jì)出招商意向表分發(fā)給各地珠寶企業(yè)，已有部分珠寶企業(yè)明確表達(dá)了進(jìn)駐的意向。從今年6月以來(lái)，項(xiàng)目公司的招商部門(mén)即開(kāi)始與中國(guó)內(nèi)地、港澳臺(tái)及海外的上萬(wàn)家珠寶企業(yè)及經(jīng)銷(xiāo)商、著名品牌廠商，包括各地的行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行了廣泛的聯(lián)系，獲得了相當(dāng)好的反饋。項(xiàng)目公司的工程部門(mén)按照價(jià)格低、質(zhì)量?jī)?yōu)的原則已與多個(gè)施工單位進(jìn)行了接觸和談判，目前，單項(xiàng)工程已達(dá)成意向（附后），與工程監(jiān)理公司也已初步簽訂意向合同（附后）。即均高出該項(xiàng)目用地掛牌出讓價(jià)1～3倍不等，以保守的評(píng)估估算，該項(xiàng)目用地的土地價(jià)值目前已升值了2倍，即約2000元/平方米。其中6幅地塊與該項(xiàng)目用地在地理位置及土地用途上具有可比性。以揚(yáng)州市國(guó)土資源局土地交易中心掛牌出讓價(jià)購(gòu)得，每平米728元，且已于2003年9月23日支付了土地出讓金。其它如治安等收費(fèi)：約1050元/。另外，企業(yè)如有需要，可就近直接取用地表水。（見(jiàn)政府相關(guān)政策文件）二、揚(yáng)州國(guó)際珠寶城可享受的優(yōu)惠政策：　　企業(yè)所得稅免三減五區(qū)級(jí)收取的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、墻改基金、人防費(fèi)、消防費(fèi)等均減按30%征收免征一年區(qū)級(jí)綜合基金所有外商可享受的行政事業(yè)減免規(guī)費(fèi)成片開(kāi)發(fā)面積達(dá)200畝以上的項(xiàng)目、世界知名企業(yè)投資舉辦的項(xiàng)目，實(shí)行一事一議、制定個(gè)案性政策第六章 成本及風(fēng)險(xiǎn)控制第一節(jié) 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的運(yùn)行成本一、稅收 工業(yè)企業(yè)實(shí)行增值稅制，稅率為進(jìn)銷(xiāo)差額的17%，%，視增值情況而定。進(jìn)“兩園”企業(yè)除市級(jí)和市級(jí)以上規(guī)費(fèi)外，區(qū)鎮(zhèn)級(jí)費(fèi)用一律免收；市級(jí)和市級(jí)以上費(fèi)用由區(qū)政府及相關(guān)部門(mén)幫助爭(zhēng)取減免。服務(wù)業(yè)企業(yè)當(dāng)年上繳地方稅收超100萬(wàn)元的，地方綜合規(guī)費(fèi)在上年基數(shù)上，保證與營(yíng)業(yè)收入增幅同步，由征收部門(mén)實(shí)行定額征收。在建設(shè)區(qū)新辦集貿(mào)市場(chǎng)、消費(fèi)品市場(chǎng)、生產(chǎn)要素市場(chǎng)，工商管理費(fèi)實(shí)行兩年免交，三年減半收取。對(duì)被列入國(guó)家和省火炬、星火、雙高一優(yōu)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目的，根據(jù)省以上的貸款貼息獎(jiǎng)勵(lì)、撥款總額，區(qū)政府按10%的比例予以匹配獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)在我區(qū)工業(yè)園區(qū)以外新辦的外商投資企業(yè)，在辦理項(xiàng)目申報(bào)和項(xiàng)目建設(shè)前期手續(xù)時(shí)，區(qū)級(jí)各種規(guī)費(fèi)均減半征收。一、揚(yáng)州市開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園外商優(yōu)惠政策：外商投資興辦國(guó)家鼓勵(lì)類(lèi)生產(chǎn)性、開(kāi)發(fā)性和建設(shè)、經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施的獨(dú)資或合資合作項(xiàng)目，注冊(cè)資金在100萬(wàn)美元，且外方股份比例占60%以上的，從獲利年度起，稅務(wù)部門(mén)依法征稅。第二節(jié) 揚(yáng)州市優(yōu)惠政策美國(guó)著名項(xiàng)目分析家沃德先生說(shuō)過(guò)一句名言：好的政策勝過(guò)好的市場(chǎng)。首期投入建設(shè)的文昌西路延伸工程?hào)|至賈七路，西至西北繞城公路，道路規(guī)劃寬110米，將是揚(yáng)州東西向的主干道，是西部連接潤(rùn)揚(yáng)大橋、寧啟鐵路火車(chē)站、西北繞城公路的主干道。揚(yáng)州城區(qū)按照“西進(jìn)南下”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，開(kāi)始建設(shè)“西區(qū)的西區(qū)”——新城西區(qū)。豐富的貨源加便捷的交通，將衍生出現(xiàn)代物流業(yè)－集散、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、采購(gòu)、制造、配送、經(jīng)營(yíng)、信息、代理、中介等一系列現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。遠(yuǎn)期到2020年，沿江地區(qū)建成現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)走廊和城市走廊，使揚(yáng)州成為長(zhǎng)江三角洲地區(qū)綜合競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的現(xiàn)代化濱江大城市。市域沿江地區(qū)形成一級(jí)中心城市一個(gè)，二級(jí)中心城市２個(gè)，重點(diǎn)中心鎮(zhèn)８?jìng)€(gè)。沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略促使揚(yáng)州發(fā)展為以現(xiàn)有市區(qū)為中心，江都、儀征為兩翼相連、呈錐形帶狀分布、城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)布局合理的濱江特大城市群體。按照規(guī)劃，近中期至２０１０年，開(kāi)發(fā)范圍為：東至江都嘶馬鎮(zhèn)，西至儀征青山鎮(zhèn)，南至長(zhǎng)江，北至寧通高速公路（揚(yáng)州市區(qū)以西北繞城高速公路為界），涉及市區(qū)及儀征、江都兩市２９個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)?！岸际腥Α卑暇?、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、馬鞍山、滁州、蕪湖，以及淮安南部和巢湖的部分地區(qū)，最終形成高度的經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)一體化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。揚(yáng)州作為“南京都市圈”１００公里范圍內(nèi)的節(jié)點(diǎn)城市和“附中心城市”，未來(lái)將建成地區(qū)綜合性服務(wù)中心和現(xiàn)代制造業(yè)基地，并將以文化旅游名城和生態(tài)園林城市的優(yōu)勢(shì)，全力打造最適合人居住的具有國(guó)際影響的城市?？梢韵胂?，未來(lái)的揚(yáng)州將如蘇中水鄉(xiāng)出浴之美女，一洗歷史塵垢，再次以其驚艷之靚麗，令世人稱奇贊嘆。”上個(gè)世紀(jì)90年代以來(lái)，隨著揚(yáng)州港的建成，高速公路的通車(chē)，潤(rùn)揚(yáng)大橋的架設(shè)，以及寧啟鐵路的鋪筑，古城揚(yáng)州加速開(kāi)放、開(kāi)發(fā)，同中國(guó)乃至整個(gè)世界更加緊密地聯(lián)系在一起。揚(yáng)州江都人，清代著名學(xué)者汪中在《廣陵對(duì)》上說(shuō)：“廣陵一域之地，鬻海為鹽，使萬(wàn)民食其業(yè)；上輸少府，以寬農(nóng)畝之力；及川渠所轉(zhuǎn)，百貨通焉。”徐凝亦有“天下三分明月夜，二分無(wú)賴是揚(yáng)州”的佳句。每每念及，仿似美人駕虹霓而至，驚鴻一瞥又飄然而逝，令人迷戀而悵惘不已。（揚(yáng)州熱線、房產(chǎn)信息、揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)）附　揚(yáng)州市樓盤(pán)調(diào)查一覽表第五章 揚(yáng)州市發(fā)展規(guī)劃　優(yōu)惠政策揚(yáng)州是一個(gè)令人充滿懷舊情思的地方。新近推出的海德公園和來(lái)鶴臺(tái)廣場(chǎng)，一個(gè)是目前檔次較高的精品樓盤(pán)，一個(gè)是西部新區(qū)最有前途的商業(yè)中心，都吸引了大量的外地資本。今年15月份市區(qū)房地產(chǎn)共成交4311筆，同比分別增長(zhǎng)42%、17%，交易總額達(dá)到21億元，比去年同期增長(zhǎng)31%。今年上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持大幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，施工面積和新開(kāi)工面積較之上年同期有較大的增幅。從去年到今年上半年，受土地拍賣(mài)、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的影響，產(chǎn)生一股追求高品質(zhì)、高檔次、高回