【正文】 從本項目的日后運營來測算，即每平方米年營業(yè)額在1萬元以上，按照利潤回報率在30%計算，每年的毛利率在3000元。目前西安商業(yè)物業(yè)的價格在6000元/平方米~20000元/平方米之間，而本項目的定價在6424元/平方米，價格相對較低。3．營銷風險本項目建設的資金來源之一是營銷資金的再投入，因此一旦營銷不暢，將嚴重影響項目的開發(fā)建設。通過分析研究發(fā)現(xiàn)，本項目之所以存在上述風險由于計劃經(jīng)濟時代遺留下來的，在傳統(tǒng)觀念的影響下，人們尚不完全習慣于經(jīng)濟型酒店消費；但是隨著人們消費心理變化，在追求健康、快樂的消費觀念的影響下，人們的消費習慣必將發(fā)生改變，隨著西安城市經(jīng)營戰(zhàn)略構思的提出，目前已經(jīng)形成了西安市的酒店業(yè)黃金周期，就是一個很好的證明。若今年再出臺更進一步嚴厲的調(diào)控政策，直接影響到本項目資金供應，則通過引進有實力的戰(zhàn)略合作伙伴，增加項目的自有資金投入，有效的化解資金風險，也是本項目實施前應該重點考慮的。若不能引進，我們建議暫緩本項目的實施。在計算營銷收入時，已經(jīng)考慮了該項目營銷的市場和價格環(huán)境。 價格變化15%10%5%0%＋5%＋10%15%內(nèi)部收益率IRR（%）%%%53．21%55．87%58．53%61．19%凈現(xiàn)值109091155114759經(jīng)過上述分析可以看出，在項目營銷收入的下降幅度超過15%的情況下，該項目的抗風險能力較弱。由于出租酒店的營銷收入的變化對項目影響不明顯，所以，我們沒有考慮。所以，我們對該指標進行敏感性分析：，項目就可以實現(xiàn)贏利。就是說，如果項目的營業(yè)收入占營業(yè)總收入（包括營銷和出租酒店、停車場收入為24120萬元）%時。%時，有一定風險。 盈虧平衡分析：四、項目不確定性分析：( 2 ). 投資利稅率=利稅總額/總投資額100%=（+）/100%=%扣除33%的所得稅后，稅后利潤為：說明根據(jù)客戶與有關談判意向，出租部分按照20年的總收入計算。 萬元 序號項 單位 出租部分：根據(jù)目前西安市的酒店地產(chǎn)價格環(huán)境，按照100%的營銷率和35元/平方米/月價格計算，、。 營銷部分：根據(jù)市場價格，6432方米計算，可銷售面積共14000平方米，在100%銷售率的情況下，可回收資金約9千萬元。二、營業(yè)收入情況預測分析：期末還本付息1801801803180期末貸款余額3000300030000說明： 貸款利率按人民銀行規(guī)定標準執(zhí)行，13年的貸款利率6%的年息計取。 （單位：萬元） 項目名稱建設期（18個月）第1年第2年第3年第4年貸款金額3000貸款還本付息表 本項目計劃貸款3000萬元，貸款期限為3年，歸還貸款方式為到期后一次性歸還貸款本金，貸款利息按季度支付。第二節(jié) 宗地圖紙 安裝工程執(zhí)行《全國統(tǒng)一安裝工程預算定額陜西省價目表》（2001）及配套的費用定額。 土建工程執(zhí)行《陜西省建筑工程綜合概算定額》（1999）及配套的費用定額。 國家發(fā)展計劃委員會 陜西省計劃委員會《陜西省工程建設其他費用定額》（1999）。 國家對固定資產(chǎn)投資建設項目的有關文件規(guī)定。營業(yè)稅銷售收入5%9000萬450城市維護建設稅營業(yè)稅7%45031．5教育費附加營業(yè)稅3%45013．51項目總投資923財務費用計劃借款3000萬元，年利率6%，期限3年5401銷售費用銷售收入4%9000萬3601銷售稅金及附加勘查設計費建安總造價1%定額編制管理費%質(zhì)量監(jiān)督費%建筑規(guī)劃費%招投標管理費%勞保統(tǒng)籌費%消防設施配套費5元/ m23200016抗震設施審查費32000天然氣集資費20元/ m23200064自來水增容費8元/ m232000用電增容費30元/ m23200096排污費6元/ m232000環(huán)衛(wèi)費及城市建設占道費32000市政公用設施配套費90元/ m232000288新型墻體材料專項費6元/ m232000室外工程費120元/ m2150018建設監(jiān)理費建安總造價1%50．27建設單位管理費前七項之和2%184．6預備費電梯的設備安裝45萬元/部4部180給排水設備安裝18元/ m228000 m2中央空調(diào)（通風）200元/ m210500 m2210房間拖式空調(diào)100元/ m217500 m2175衛(wèi)生潔具50元/ m228000 m2140動力照明及弱電120元/ m232000 m2384消防報警、噴淋15元/ m232000 m248工程前期費3840框架商業(yè)房1200元/ m228000 m23360地下車庫及人防工程1200元/ m24000 m2480設備安裝工程費350建筑工程費土地費用 價指標值合計（萬元拆遷安置費用二、項目投資估算情況： 期第16月第712月第1318月第1924月一、項目總投資3000235231333571自有資金30003000000銀行貸款3000024235770營銷資金再投入5643．84002464．63179．3 計建 目 項目建設資金的籌措方案：投資計劃和資金籌措表４． 其余不足部分5643萬元。３．目前，項目已經(jīng)先期投入3500萬元。第三部分　經(jīng)濟評價與風險分析第九章　項目經(jīng)濟評價第一節(jié)　建設資金籌措方案和投資估算一、項目建設資金的籌措方案為了使該項目有足夠的建設資金作保障,擬通過三個方面來籌措建設資金。“短期回本、長期獲利”，基于酒店地產(chǎn)運作的這一基本原理，毓興公司不僅可以在本項目的開發(fā)建設與市場運營中獲得可觀的利益回報，更能憑借強勁的融資能力積累豐富的資本擴張資源——金融機構的信任與扶持。從上圖分析可知，即可收回全部投資，償還銀行貸款。強勢酒店機構帶動商業(yè)氣氛活躍，投資者利益獲得保障，租賃回款㎡，三年后略有提升，二十年租賃期總租金≥。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。項目注入資金總量：按照前文確定的營銷價格，并還清所有銀行貸款，“法國雅高”、“美國速八”，以及上海“莫泰168 ”等強勢酒店機構，在借助于強勢品牌帶動區(qū)域休閑娛樂消費氣氛的同時確保獲得長期穩(wěn)定的租賃收益，降低金融機構給本項目的貸款風險。酒店地產(chǎn)作為毓興物業(yè)的主要產(chǎn)品，因此要給酒店的投資者預留一定的利潤增長空間。首先解決為誰建設的問題，經(jīng)過長期的市場考察，建議首選具有連鎖經(jīng)營和自營實力的“法國雅高”、“美國速八”，以及上?！澳?68 ”等強勢酒店機構，量體裁衣，筑巢引鳳，按照它們的要求建設適合其經(jīng)營的酒店設施。因此，在項目建設初期，即應考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與國內(nèi)國外知名、強勢的酒店機構進行合作，進行酒店項目的定向開發(fā)，為它們“量體裁衣”建設適合其經(jīng)營發(fā)展的平臺。酒店地產(chǎn)的成功取決于地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、酒店投資者或酒店經(jīng)營者四方利益的協(xié)調(diào)，即達到多贏的局面。一、遵循市場規(guī)律　實現(xiàn)多方共贏酒店地產(chǎn)專業(yè)化運作是近年來迅速興起的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，它最大的特點是將地產(chǎn)開發(fā)與酒店經(jīng)營相結合，通過完善的酒店設施配套提升周邊區(qū)域消費的整體品質(zhì)和價格，反過來又帶來穩(wěn)定的客流，促進酒店的繁榮。根據(jù)對金融機構利益需求的調(diào)查了解，要實現(xiàn)銀行融資這一目標，必須保證洽談中的等強勢酒店機構按時進駐本項目。二、資金運作方式在項目運作的前期，以部分自有資金支付土地使用權出讓金和前期設計、工程、開發(fā)手續(xù)辦理及主體地下部分的施工等費用；當工程完成主體正負零工程后就可進入營銷，營銷收入再加上用其他方式籌措到的資金，就可使整個項目建設達到投資完成。　根據(jù)以上比例安排資金使用，具有足夠的項目再生能力。雖然“和平大廈”預留營銷部分已經(jīng)滿足了項目投資的資金需要，但為企業(yè)資本運營戰(zhàn)略考慮，提案部門依然建議采用投資工具的多種組合，一方面可保證任何情況下的工程施工進度，促進預留面積的營銷，同時，為企業(yè)下一個項目的開發(fā)奠定資本和市場基礎，有助于資金鏈的運行順暢。第七章　資本運作思路一、投資組合方式本項目計劃建設周期為24個月，項目投資總額約為12000萬元，自有資金實力已經(jīng)可以滿足項目的開發(fā)。根據(jù)以上安排，本項目可售面積實際銷售周期在四個月，實際回款額達到9000萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項目開發(fā)資本運作的需要?？墒勖娣e營銷進度安排營銷周期安排（根據(jù)現(xiàn)有工作進度，建議安排在2005年5月進入市場）根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項目營銷的特殊規(guī)律，整盤營銷將分為五個階段進行：內(nèi)部招商期　　三個月（2005年4月——7月份）金融洽談期　　三個月（2005年4月——7月份）市場教化期　　八個月（2005年7月至2007年7月份）入住裝修期　　六個月（2006年8月至2007年7月）正式營業(yè)期　　計劃2007年7月正式營業(yè)；35元／㎡低價入市時間結點二銷售促進模擬圖：本案坡地滾石時間結點一本項目經(jīng)過前期策劃與論證，證明具有強大的市場生命力，但是，如果拖延營銷周期勢必造成時間成本的無限增大，不利于后期項目開發(fā)的資金流轉(zhuǎn)，因此，作為具有強勢酒店組合的“和平大廈”，利用價格杠桿爭取時間尤為重要，也必將帶來項目運作的更大成功。應時順勢——每年的春夏之交，均為房地產(chǎn)銷售的旺季，在此旺季到來之前，項目形象的有力推導成為營銷工作的關鍵，順應市場大勢，適時入市促銷。關鍵點在于以時間換取價值。——迎合投資心理、規(guī)避市場抗性、迅速收回資金、實現(xiàn)滾動發(fā)展階段性價格遞增策略：（按實際可租賃面積18000㎡，年遞增5%計算）因此，為規(guī)避上述有可能出現(xiàn)的風險，本案采取滲透式定價原則，先以低價推出市場，發(fā)揮價格優(yōu)勢吸引買家，樹立項目知名度，然后隨著需求的增加而逐步提價，最終實現(xiàn)開發(fā)商的利潤需求。定價策略市場價格背景資料顯示，截至五月份為止，西安市公寓式酒店和酒店是寫字樓租賃實際成交均價已突破40元／㎡，本項目定價若不高于40元／㎡便具有實現(xiàn)成交的可行性。根據(jù)以上分析，以及主要招商對象一貫經(jīng)營原則，通過對銷售回款額的預估算，建議租賃面積不低于18000㎡（含地下車庫），銷售面積約為14000㎡。同時借助其品牌號召力有效帶動商場其它部分的銷售，并通過它們的長期經(jīng)營聚集人氣，迅速形成酒店氛圍，保證本項目其它經(jīng)營投資者的利益。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，將嚴重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負債率為零的情況下保留產(chǎn)權的自有化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。目標市場定位：NO：１——以獨具特色的酒店運作和智能化、科學化的酒店管理，順應市場對新型酒店業(yè)的呼喚，引領西安時尚消費潮流，帶動陜、甘、寧乃至整個西部地區(qū)酒店格局的變革。酒店業(yè)態(tài)定位：滿足國際化酒店發(fā)展需要，建設具有中國特色的集住宿、娛樂、文化、健身、餐飲、旅游等為一體的經(jīng)濟型酒店服務中心。＝＝＝開發(fā)利潤需求旅游住宿需求要素四：四位一體，平衡核心利益點。以實用型商務空間滿足入住酒店后的各種要求，達到消費者與經(jīng)營者的互利互動；要素三：綠色酒店設施、無障礙人性關懷。目前西安市的酒店業(yè)以中高檔為龍頭，雖然各有所長，也擁有較為先進的管理運營思路，但是，在布局上受硬件設施的限制，不能滿足消費者經(jīng)濟型消費的需求，連鎖反應導致經(jīng)營者和投資人的回報期望受到酒店銷售能力的局限，金融機構的利益便無法獲得最終的保障。第五章　項目定位一、定位依據(jù)宏觀市場調(diào)研分析成果——市場的呼喚政府土地政策宏觀調(diào)整條件下對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專業(yè)化運營的要求——順應時代步伐毓興物業(yè)發(fā)展有限公司商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運營商遠景規(guī)劃——企業(yè)區(qū)域化戰(zhàn)略擴張思想的正確性西安城市化進程腳步加快——緩解固有商圈的經(jīng)營壓力全國范圍內(nèi)的酒店業(yè)市場巨大的消費潛力亟待挖掘——完善區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)結構二、定位策略和平大廈定位策略12007年7月正式營業(yè)。已完成工作及工程計劃如下：完成拆遷工作，已達到“三通一平”標準；報建手續(xù)完成；定驗線工作完成；設計工作完成；施工圖審查；辦理監(jiān)理招標、工程招標工作；辦理施工許可證領取手續(xù)；計劃2005年8月開始施工；2005年１１月份施工至177。五、和平大廈項目進展情況及工程進度計劃和平大廈地塊已經(jīng)“三