某名府內(nèi)部認(rèn)購銷售操作方案(參考版)
2025-04-28 02:47本頁面
【正文】 。方法四：限量發(fā)售三種卡限量發(fā)售，金、銀、銅三卡的數(shù)目分別有少到多，先后發(fā)售，可轉(zhuǎn)讓。? 一張卡就是一筆數(shù)目不小的資金，持卡人不買，也會向其親朋好友推薦，因?yàn)樗麄兪种心弥牟皇且粡埰胀ǖ目ㄆ?，而是開發(fā)商發(fā)放優(yōu)惠卡。 說明：? VIP 貴賓卡具有收藏、欣賞的藝術(shù)價(jià)值，目標(biāo)明確，傳遞性強(qiáng)，誘導(dǎo)力大。說明：在宣傳上應(yīng)晝避免排隊(duì)的提法，而是多做些很多人爭取要求認(rèn)購的市場引導(dǎo)，造成些市場緊張氛圍，引導(dǎo)市場去排隊(duì)而不是刻意去排隊(duì)，給自己留下更多的空間。操作方法——稀缺性、神秘性、尊貴性方法一：只售“購房權(quán)” ，集中時(shí)間，排隊(duì)訂房由于無法正式銷售，采用認(rèn)購“購房權(quán)”的形式，只能看房、不能選“房號” 、不告知價(jià)格 1700 元/平方米左右，集中時(shí)間排隊(duì)訂房。? 以最優(yōu)惠的價(jià)格出售商品房給對我們項(xiàng)目有信心的客戶、令其得到最大收益，同時(shí)聚集人氣。? 正式開售前早早籠絡(luò)住一批客房之外，烘托氣氛。時(shí)間2022 年 11 月——2022 年 3 月目的? 從內(nèi)部認(rèn)購中獲取客戶，從而更清楚掌握客房的購房意向及市場需求。說明：本案開盤前只內(nèi)部認(rèn)購、不對外銷售、不公開價(jià)格，具體價(jià)格方案、價(jià)格明細(xì)表暫不公開附：“XX 名府”內(nèi)部認(rèn)購銷售操作方案（告知——購卡——排隊(duì)——認(rèn)購）背景項(xiàng)目處于剛動工階段，沒有良好的形象進(jìn)度、沒有現(xiàn)房、沒有樣板房不能給客戶目睹實(shí)在的東西。采用“一價(jià)到位”的定價(jià)策略來控制樓盤的銷售熱度，放開房源全部推向市場顯然不合適?？們r(jià)策略在差價(jià)的平臺上，貫徹“總價(jià)原則” ，戶型面積較小、位置好的單價(jià)較高，戶型面積較大或位置較差的單價(jià)較低，總體上也平衡整個(gè)住宅的銷售均價(jià)，充分保證項(xiàng)目經(jīng)營利潤。這里采用三種方式相結(jié)合的方式，制定本案的價(jià)格。保留單元主要從位置、戶型兩個(gè)方面選定。套型比例及分布 套型 建筑面積 套數(shù) 百分比二房二廳 95 平米 171 31%三房二廳 128 平米 226 41%四房二廳 150 平米 124 22%躍層 230 平米 36 6%共計(jì) 557 套，其中二房占 31%，三房占 41%，四房占 22% 躍層占 6%8 / 12圖二：發(fā)售時(shí)間第一階段（內(nèi)部認(rèn)購期）：112230 桔紅色標(biāo)注，暫定叫 A 區(qū)第二階段（公開發(fā)售期）： 11121 藍(lán)色標(biāo)注，暫定叫 B 區(qū)第三階段（強(qiáng)勢銷售期）：二 房 二 廳三 房 二 廳四 房 二 廳躍 層9 / 12下圖中綠色標(biāo)注單元，暫定叫 保留單元第四階段（持續(xù)銷售期）可能出現(xiàn)的一些尾盤說明：A 區(qū)、 B 區(qū)房源優(yōu)劣、戶型結(jié)構(gòu)均衡分配，利于形成兩次銷售高潮。容積率 、綠化率 41%。為確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格提供時(shí)間依據(jù)，并為圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷提供參照方向，從而掌握什么時(shí)間該控制什么，如何去控制，以7 / 12產(chǎn)生協(xié)同效益。三、時(shí)間控制——分階段、分步驟、井然有序、逐步消化根據(jù)本案的工程進(jìn)度及初步制定的銷售目標(biāo)，總的銷售周期為一年半。6 / 12策略四：開盤前只內(nèi)部認(rèn)購、不對外銷售、不公開價(jià)格在這期間只發(fā)售內(nèi)部認(rèn)購卡，內(nèi)部認(rèn)購時(shí)不定價(jià)格，只告訴客戶大概價(jià)格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市場上到底反應(yīng)如何，下定金的人越金，底氣就越足，最終價(jià)格可能就越高。一為項(xiàng)目的開盤打好基礎(chǔ)，二避免出現(xiàn)“尾盤”滯銷的狀況。策略三：整合房源優(yōu)劣，逐步推出本項(xiàng)目四面臨街，小區(qū)內(nèi)共分 5 個(gè)組團(tuán)，房源有優(yōu)有劣。策略二：排隊(duì)購房、開盤即售寢、引發(fā)“羊群效應(yīng)”房地產(chǎn)的銷售很大程度上是一種“人氣”之戰(zhàn)，目標(biāo)消費(fèi)群固然重要，其它的大眾也不可忽視，一旦人氣極旺，銷售則是水到渠成的事。 銷售價(jià)格如何在銷售速度與銷售利潤之間找到平衡點(diǎn)是本案的第二大難點(diǎn) 二、銷售策略策略一：節(jié)后春暖花開
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