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正文內(nèi)容

中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法(參考版)

2025-04-21 04:08本頁面
  

【正文】 由于經(jīng)驗尚不豐富,精力有限,本次制度修訂難免存在疏漏之處。三是根據(jù)新的按揭樓盤準入規(guī)定,制訂了《中國農(nóng)業(yè)銀行按揭樓盤準入內(nèi)部運作(審批)表》。一是以原來的《二手房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》為基礎(chǔ),制訂了《個人購房貸款資金劃轉(zhuǎn)授權(quán)委托書》。五是根據(jù)我行技術(shù)實現(xiàn)的可能性,將原來僅有的等額本金、等額本息兩種還款方式擴展為等額本金、等額本息、等額遞增、等額遞減、等比遞增、等比遞減等六種還款方式,并為今后其他還款方式預留了政策空間;將原來單一的浮動利率貸款擴展為浮動利率貸款、固定利率貸款以及混合利率貸款;將原來單一的按月還款擴展為可以按一個月、三個月或總行規(guī)定的其他周期還款。三是為了順應房貸保險的市場化趨勢,從原來的強制財產(chǎn)保險調(diào)整為由貸款行與借款人依據(jù)自愿平等協(xié)商的原則進行確定。解除了對保證人交納階段性擔保保證金的強制性要求,適當放松了對是否收取該項保證金及保證金具體數(shù)額的限制。為更好地服務(wù)于業(yè)務(wù)發(fā)展,在廣泛調(diào)研的基礎(chǔ)上,本次修訂工作對原有制度中一些較為僵化的規(guī)定進行了調(diào)整。制度能否順應業(yè)務(wù)發(fā)展的客觀需要,除了宏觀上要保持政策良好的適用性和適當?shù)那罢靶灾猓€應關(guān)注微觀領(lǐng)域的制度細節(jié)。四是適當簡化準入內(nèi)容,對尚未竣工驗收的期房,規(guī)定總行可指定房地產(chǎn)管理規(guī)范的地區(qū)僅收集并核實預售許可證,不強制要求收集其他四證;對實行整體準入的按揭樓盤,在經(jīng)營行內(nèi)部的運作內(nèi)容予以適當簡化。二是順應業(yè)務(wù)實際需要設(shè)計了兩大類按揭樓盤準入流程,對優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開發(fā)的住房樓盤以及總行或一級分行認定的優(yōu)質(zhì)住房按揭樓盤,為提高效率,規(guī)定可以由總行或一級分行實行整體準入。按揭樓盤準入的機理不清、效率低下近年來成為制約我行一手住房貸款發(fā)展的瓶頸問題,總行為此專門制訂了《個人住房按揭樓盤準入操作規(guī)程(暫行)》。在風險防范之外,提升適用性是商業(yè)銀行規(guī)章制度的另一重要目標。考慮到制度協(xié)調(diào)問題,本次修訂對貸后管理涉及較少,僅提示個人住房貸款風險分類按照《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風險分類管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風險分類操作規(guī)程》執(zhí)行,其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)》執(zhí)行。五是規(guī)定各行應對本行轄內(nèi)辦理抵押(預告)登記的真實性、合法性、及時性進行檢查。三是為了防止銀行內(nèi)外部不法分子利用假權(quán)證騙貸,規(guī)定抵押(預告)登記申請及他項權(quán)利證書領(lǐng)取等工作須由調(diào)查人員之外的農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部員工親自辦理。為有效落實貸款擔保,依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、建設(shè)部《房屋登記管理辦法》及其他相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章,針對近年來發(fā)現(xiàn)的問題,做出了以下規(guī)定:一是針對個人住房貸款保證金管理不規(guī)范的問題,明確規(guī)定保證人交納保證金的,應在農(nóng)業(yè)銀行“保證金”會計科目下為保證人設(shè)置保證金專戶,并在協(xié)議中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押??紤]到抵押物估價是商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)性工作,本次制度修訂未單就個人住房貸款抵押物估價做出專業(yè)技術(shù)性規(guī)定。明確了還款能力認定的主要原則,使借款人還款能力認定工作具有了較強的可操作性。為甄別借款人的真實還款能力,本次制度修訂細化了借款人還款能力認定標準,區(qū)分工薪人士與個私業(yè)主,分別規(guī)定了基本收入證明的具體形式。六是明確除總行另有規(guī)定外,個人住房貸款期限應在1年以上并實行分期還款,堅決杜絕借用個人住房貸款名義的融資類貸款。四是對購房首付款支付的真實性提出了明確要求,在一手住房貸款中,對開發(fā)商出具收據(jù)作為借款人購房首付款證明的,應要求開發(fā)商提供與首付款對應的銀行進賬單或要求借款人提供與首付款對應的轉(zhuǎn)賬憑證(或匯款憑證);在二手住房貸款中,由中介機構(gòu)代管首付款的,中介機構(gòu)出具的首付款收據(jù)應由售房人簽字認可,且要求中介機構(gòu)提供與首付款對應的銀行進賬單或要求借款人提供與首付款對應的轉(zhuǎn)賬憑證(或匯款憑證)。二是提出了雙人調(diào)查制度,即對借款人申請貸款超過一定金額或一定筆數(shù)的,應由兩名調(diào)查人員參與貸款調(diào)查。本次制度修訂工作也主要圍繞上述核心風險點展開。與原有制度相比,修改后的制度具有以下特點:(一)高度重視個人住房貸款風險,通過制度約束促進業(yè)務(wù)健康發(fā)展。在新的形勢下,個人住房信貸制度的修訂工作已經(jīng)凸顯其必要性和迫切性。為使各行對《管理辦法》及相關(guān)業(yè)務(wù)品種操作規(guī)程理解更加準確,以便更好地貫徹執(zhí)行,現(xiàn)就有關(guān)問題說明如下:一、制度修訂的必要性農(nóng)業(yè)銀行個人住房信貸業(yè)務(wù)是在2000年之后才全面開辦的,包括《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款操作流程》在內(nèi)的個人住房信貸規(guī)章制度,也基本成型于2000年和2001年,這些規(guī)章制度的建立,為引導和規(guī)范全行個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展起到了重要作用。關(guān)于《中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款管理辦法》及相關(guān)制度修訂有關(guān)問題的說明十、效力各一級分行可根據(jù)本行實際情況,依據(jù)風險可控原則對本規(guī)定進行適當調(diào)整,并向總行備案。(五)法律、法規(guī)或地方規(guī)章另有規(guī)定的,按規(guī)定執(zhí)行。(三)臺灣地區(qū),須由臺灣地區(qū)法院公證處對需要公證的文件出具公證書并由貸款銀行所在地公證員協(xié)會蓋章確認。八、文件公證個人住房貸款業(yè)務(wù)中,需要售房人或借款人(包括共有人)出具經(jīng)過公證的文件的,公證書須由以下機構(gòu)出具:(一)中國境內(nèi)(港、澳、臺地區(qū)除外),須由各地縣(市)級以上(含)公證處對需要公證的文件出具公證書,調(diào)查人員須對公證書的真實性進行調(diào)查核實。對已婚抵押人的配偶或其他共有權(quán)人,原則上應由貸款行經(jīng)辦人員現(xiàn)場見證簽署個人購房擔保借款合同;不能見證簽署個人購房擔保借款合同的,應公證簽署《同意抵押承諾書》。對借款人及其配偶的銀行負債,應通過人民銀行個人征信系統(tǒng)調(diào)查核實,其他負債信息主要通過借款人申報方式取得。兩名調(diào)查人員根據(jù)各自的調(diào)查過程分別做出調(diào)查結(jié)論,并對各自的調(diào)查結(jié)論負責。分步調(diào)查。(二)雙人調(diào)查可以采取以下形式:同步調(diào)查。向借款人及其配偶發(fā)放的住房貸款筆數(shù)超過規(guī)定標準(由一級分行明確)的個人住房貸款。對所列收入遠高于正常水平導致收入真實性難以判斷的,應要求提供還款能力輔助證明,且(流動資產(chǎn)+房產(chǎn)價值)≥貸款本金。對收入證明書所列收入遠高于正常水平導致收入真實性難以判斷的,應要求借款人提供基本收入第(2)(4)項收入證明中的任何一項進行佐證,借款人提供的第(2)(4)項收入證明中的任何一項明顯低于收入證明書所列收入的,應從低認定借款人收入;借款人未能提供第(2)(4)項收入證明的,應要求提供還款能力輔助證明,且(流動資產(chǎn)+房產(chǎn)價值)≥貸款本金。借款人應至少提供基本收入證明中的任何一項,鼓勵借款人提供還款能力輔助證明。(三)還款能力認定原則基本收入證明各項不可相互累加;還款能力輔助證明12項可相互累加,但不得與基本收入證明相互累加。房產(chǎn)價值原則上按照契稅完稅憑證所載成交價格計算。指借款人家庭擁有所有權(quán)且未經(jīng)抵押、能夠交易的房產(chǎn)。(5)證券公司、基金公司或托管機構(gòu)出具的股票、基金明細清單顯示的市值。(3)起息日在三個月之前的活期存款賬戶內(nèi)近三個月的日均存款余額。流動資產(chǎn)證明(1)起息日在三個月之前存期半年以上的本外幣定期存單、憑證式國債。(二)還款能力輔助證明可以是以下1-2項中的一項或全部:還款能力輔助證明是指借款人提供的借款人或其配偶名下的流動資產(chǎn)證明和房產(chǎn)證明。提供近一年之內(nèi)經(jīng)工商登記的借款人持有的企業(yè)股權(quán)證明、經(jīng)審計的公司凈資產(chǎn)證明,以及近兩年之內(nèi)股東分紅的證明。調(diào)查人員應根據(jù)納稅比例推算借款人月均收入。調(diào)查人員應根據(jù)納稅比例推算借款人月均收入。調(diào)查人員應根據(jù)繳存比例推算借款人月均收入。(2)借款人近一年之內(nèi)不少于連續(xù)三個月的代發(fā)工資的銀行卡對賬單或代發(fā)工資的存折明細。(三)在個人住房貸款中,調(diào)查人員須調(diào)查核實借款人首付款支付的真實性。(二)在二手住房貸款中,借款人向售房人賬戶轉(zhuǎn)賬或匯款的,轉(zhuǎn)賬憑證(或匯款憑證)以及售房人簽字確認的首付款收據(jù)可以作為首付款證明;由我行實施交易資金托管的,以被托管資金賬戶明細及托管協(xié)議作為首付款證明;由中介機構(gòu)代管首付款的,中介機構(gòu)應出具首付款收據(jù)并經(jīng)售房人簽字認可,且要求中介機構(gòu)提供與首付款對應的銀行進賬單或要求借款人提供與首付款對應的轉(zhuǎn)賬憑證(或匯款憑證)。對開發(fā)商開具收據(jù)的,應要求開發(fā)商提供與首付款對應的銀行進賬單或要求借款人提供與首付款對應的轉(zhuǎn)賬憑證(或匯款憑證)。未婚人士除應書面聲明未婚之外,還應提供戶籍滕本/合法有效的未婚證明中的任何一種原件及復印件。臺灣人士: 已婚人士應提供結(jié)婚證/戶籍滕本中的任何一種原件及復印件。未婚人士除應書面聲明未婚之外,還應提供戶口簿(卡)原件及復印件,且戶口簿(卡)上登記為“未婚”或未記載婚姻狀況;軍人、武裝警察等因客觀原因無法提供戶口簿(卡)的,一級分行應根據(jù)本地實際對有權(quán)出具證明的單位提出具體要求。二、婚姻狀況證明(一)中國境內(nèi)(港澳臺人士除外)人士已婚人士應提供結(jié)婚證/戶口簿(卡)中的任何一種原件及復印件。(三)中國人民武裝警察部隊武裝警察提供:士兵證/警官證/文職干部證/離休干部榮譽證/警官退休證/文職干部退休證中的任何一種原件及復印件。一、合法有效的身份證件(一)境內(nèi)(港澳臺人士除外)普通人士提供:居民身份證原件及復印件。中國農(nóng)業(yè)銀行個人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定第十三條 本規(guī)程由中國農(nóng)業(yè)銀行總行負責解釋和修改,各一級分行可制定實施細則,并向總行備案。三、附采取抵押擔保方式的,貸款行應協(xié)助借款人辦理抵押注銷手續(xù)。客戶經(jīng)理負責通知借款人,持有效身份證件、個人購房借款擔保合同辦理貸款結(jié)清手續(xù)。(二)正常還款貸款行應采取適當方式提醒借款人在每期還款日前存入足額資金,并于約定還款日由計算機系統(tǒng)自動扣劃。貸款行會計部門根據(jù)客戶部門核準意見為客戶辦理提前還款。貸款收回(一)部分/全部提前還款借款人在提前還款前原則上應向貸款行提交書面申請。(四)其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,總行另有規(guī)定的,從其規(guī)定。(二)貸款行應按規(guī)定建立個人住房貸款抵押物登記管理臺賬并做好記錄。第十條 第九條 檔案管理(一)個人住房貸款業(yè)務(wù)檔案按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》有關(guān)規(guī)定進行管理。辦妥房屋轉(zhuǎn)移登記,貸款行收執(zhí)房屋登記機構(gòu)出具的抵押登記受理證明、其他放款條件全部落實后,貸款行應嚴格按照總行CMS貸款發(fā)放實時處理流程有關(guān)規(guī)定,將貸款資金劃入售房人賬戶。借款人與售房人到房地產(chǎn)登記管理部門辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,并協(xié)助貸款行辦理抵押登記申請手續(xù)。借款人購買保險的,原則上應在保險單上明確貸款行為第一受益人,并由貸款行將保險單作為重要憑證入庫保管。合同審查通過的,客戶經(jīng)理應在核實借款人、擔保人的真實身份基礎(chǔ)上,按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關(guān)規(guī)定與借款人、擔保人當面簽署或公證簽署個人購房擔保借款合同。在各方當事人簽章前,應當由合同審查員進行規(guī)范性審查和/或法律審查。貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準后,直接或逐級批復至貸款行,由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于還款的銀行卡(折),并留存復印件。(二)在辦妥房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記,擔保機構(gòu)承擔階段性保證擔保的前提下發(fā)放貸款:貸款行與交易中介機構(gòu)、擔保機構(gòu)簽訂《二手房貸款業(yè)務(wù)銀企合作協(xié)議》。抵押登記申請及他項權(quán)利證書領(lǐng)取等工作應由調(diào)查人員之外的農(nóng)業(yè)銀行員工親自辦理。由農(nóng)業(yè)銀行實施交易資金托管的,貸款行與買賣雙方簽訂《二手房交易資金托管協(xié)議》,被托管交易資金的管理按照該協(xié)議執(zhí)行。借款人購買保險的,原則上應在保險單上明確貸款行為第一受益人并由貸款行將保險單作為重要憑證入庫保管。合同審查通過的,客戶經(jīng)理應在核實借款人、擔保人的真實身份基礎(chǔ)上,按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關(guān)規(guī)定與借款人、擔保人當面簽署或公證簽署個人購房擔保借款合同。在各方當事人簽章前,應當由合同審查員進行規(guī)范性審查和/或法律審查。貸款經(jīng)有權(quán)審批人批準后,直接或逐級批復至貸款行,由貸款行客戶經(jīng)理通知借款人提供在農(nóng)業(yè)銀行開立的用于還款的銀行卡(折),并留存復印件。(二)有權(quán)審批人應按照規(guī)定將審批意見輸入信貸管理系統(tǒng)(CMS)。第六條 (四)審查人員應在《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作(審查審批)表》中,就借款人信用狀況、還款能力、購房首付款支付、貸款主要要素(包括貸款金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等)及限制性條款提出意見,出具是否同意貸款的審查結(jié)論,并經(jīng)審查主責任人簽署意見后報送有權(quán)審批人進行審批。對中介機構(gòu)內(nèi)部員工作為賣方或買方發(fā)生的二手房交易,或近親屬之間發(fā)生的二手房交易,應關(guān)注交易行為的真實性。第五條 貸款審查(一)二手住房貸款審查的主要內(nèi)容包括:貸款資料是否完整、合法、有效;擬交易房屋權(quán)屬是否清晰,擬交易房屋是否能夠正常、合法交易;價格評估報告是否合法、有效,估價結(jié)論是否基本合理;借款人及配偶的信用報告是否完整,信用狀況是否符合規(guī)定;借款人及配偶本筆住房貸款月還款額與月收入之比、月所有債務(wù)支出與月收入之比是否符合規(guī)定;購房首付款支付是否符合規(guī)定;貸款用途、金額、期限、利率、還款方式、貸款資金劃轉(zhuǎn)方式等是否符合規(guī)定;借款人共有權(quán)人是否出具同意抵押的書面文件;貸款擔保是否符合規(guī)定;調(diào)查結(jié)論是否完整、清晰。(六)調(diào)查人員和調(diào)查主責任人均不同意貸款的,可在簽署意見后中止貸款程序,及時通知借款人不予貸款的原因,并做好信貸資料歸檔工作。(四)調(diào)查人員填寫《中國農(nóng)業(yè)銀行個人房地產(chǎn)貸款內(nèi)部運作(審查審批)表》,就借款人提供資料的真實性和完整性、購房行為真實性、信用狀況、還款能力、購房首付款真實性、房產(chǎn)交易價格合理性,以及貸款主要要素(金額、期限、利率、還款方式、擔保方式等)、限制性條件等提出調(diào)查意見,并出具是否同意貸款的調(diào)查結(jié)論。(三)調(diào)查人員應根據(jù)對信貸資料的分析及面談情況確定是否開展實地調(diào)查。(二)調(diào)查人員要與借款人至少面談一次,重點了解借款人的基本情況、購房行為及貸款行為的真實性、還款意愿等并做好面談記錄。須通過查詢?nèi)嗣胥y行個人征信系統(tǒng)調(diào)查借款人及配偶信用狀況,打印并保存信用報告;借款人及配偶還款
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