【正文】 發(fā)文單位：【總行】文件編號(hào)：農(nóng)銀發(fā)〔2008〕255號(hào)文件編號(hào)：豫農(nóng)銀發(fā)〔2008〕161號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)總行中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法及有關(guān)操作規(guī)程的通知各二級(jí)分行、各直管支行：現(xiàn)將總行《關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法及有關(guān)操作規(guī)程的通知》（以下簡稱《通知》），轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并提出以下要求，請一并貫徹執(zhí)行。一、加強(qiáng)個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入管理（一）按揭樓盤準(zhǔn)入流程以《通知》中要求的一般準(zhǔn)入流程及整體準(zhǔn)入流程辦理。2008年省分行對二級(jí)分行按揭樓盤準(zhǔn)入轉(zhuǎn)授權(quán)高于本《通知》要求的，本授權(quán)年度仍以省分行轉(zhuǎn)授權(quán)書為準(zhǔn)。（二）若按揭樓盤為尚未竣工驗(yàn)收的期房，作為限制性條款，首筆個(gè)人住房貸款發(fā)放必須是按揭樓盤項(xiàng)目五證齊全、樓盤主體結(jié)構(gòu)封頂并符合其他規(guī)定條件。二、嚴(yán)格個(gè)人住房抵押登記（一）以借款人所購住房設(shè)定抵押的一手住房貸款，在辦妥階段性擔(dān)保和抵押預(yù)告登記之后發(fā)放；借款人所購一手住房已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記的，貸款在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后發(fā)放；對當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)未開辦抵押預(yù)告登記的地區(qū)，貸款應(yīng)在辦妥階段性擔(dān)保和房屋買賣合同登記備案之后發(fā)放。（二）以借款人所購住房設(shè)定抵押的二手住房貸款，在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后發(fā)放。三、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理（一）對于向借款人及其配偶發(fā)放的個(gè)人住房貸款，單筆超過30萬元（含）的，須實(shí)行雙人調(diào)查。（二）對于向借款人及其配偶發(fā)放2筆以上（含）個(gè)人住房貸款的，須實(shí)行雙人調(diào)查。（三）對已婚抵押人的配偶或其他共有權(quán)人，應(yīng)由貸款行經(jīng)辦人員現(xiàn)場見證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同；不能見證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同的，應(yīng)公證簽署《同意抵押承諾書》。對房地產(chǎn)權(quán)利證書上未將借款人配偶登記為共有權(quán)人，且房地產(chǎn)登記管理部門明確規(guī)定此種情況下辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及抵押登記時(shí)無需配偶簽字或出具承諾書的，原則上要求由貸款行經(jīng)辦人現(xiàn)場見證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同或公證簽署《同意抵押承諾書》。四、其他規(guī)定各二級(jí)分行應(yīng)在確保風(fēng)險(xiǎn)可控前提下，自行確定承擔(dān)階段性擔(dān)保的保證人是否交納保證金及保證金的具體額度。保證人交納保證金的，應(yīng)在“保證金存款－個(gè)人住房一手樓貸款保證金”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，關(guān)在借款合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。本辦法實(shí)行后，原《關(guān)于印發(fā)中國農(nóng)業(yè)銀行河南省分行個(gè)人住房貸款操作流程、風(fēng)險(xiǎn)防范要點(diǎn)及責(zé)任追究暫行規(guī)定的通知》（豫農(nóng)銀發(fā)〔2005〕126號(hào)）同時(shí)廢止。執(zhí)行中遇到情況和問題，請及時(shí)報(bào)告省分行（個(gè)人業(yè)務(wù)處、信貸管理處）。附件：關(guān)于印發(fā)《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》及有關(guān)操作規(guī)程的通知二○○八年八月十五日文件編號(hào)：農(nóng)銀發(fā)〔2008〕255號(hào)關(guān)于印發(fā)《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》及有關(guān)操作規(guī)程的通知各省、自治區(qū)、直轄市分行，新疆兵團(tuán)分行，各直屬分行：現(xiàn)將《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（試行）》、《中國農(nóng)業(yè)銀行一手住房貸款操作規(guī)程》、《中國農(nóng)業(yè)銀行二手住房貸款操作規(guī)程》、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定》等（附件1－6）印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織學(xué)習(xí)，切實(shí)貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇有問題，請及時(shí)向總行（個(gè)人業(yè)務(wù)部，信貸管理部）報(bào)告。附件：1．中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法2．中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房按揭樓盤準(zhǔn)入操作規(guī)程（試行）3．中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人一手住房貸款操作規(guī)程4．中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人二手住房貸款操作規(guī)程5．中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款基本要素有關(guān)規(guī)定6．關(guān)于《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》及相關(guān)制度修訂有關(guān)問題的說明二○○八年七月二十三日附件1：中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為支持個(gè)人購買住房，規(guī)范個(gè)人住房貸款管理，促進(jìn)業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、其他有關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章及《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程（試行）》，制定本辦法。第二條 本辦法所稱個(gè)人住房貸款（不含個(gè)人商業(yè)用房貸款，下同）是指農(nóng)業(yè)銀行向自然人發(fā)放的用于購買國有土地上的住房的貸款。第三條 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)堅(jiān)持“集中經(jīng)營、精細(xì)管理、控制風(fēng)險(xiǎn)、有效發(fā)展”的原則，并納入個(gè)人消費(fèi)類信貸業(yè)務(wù)管理。第四條 按照交易性質(zhì)劃分，個(gè)人住房貸款包括一手住房貸款、二手住房貸款。一手住房貸款是指貸款行向借款人發(fā)放的，用于借款人購買首次交易的住房（即房地產(chǎn)開發(fā)商或其他合格開發(fā)主體開發(fā)建設(shè)后銷售給個(gè)人的住房）的貸款。二手住房貸款是指貸款行向借款人發(fā)放的，用于借款人購買再交易住房（即售房人通過交易取得房地產(chǎn)權(quán)利證書并可以在房地產(chǎn)三級(jí)市場再次交易的住房）的貸款。第五條 個(gè)人住房貸款歸入“個(gè)人住房貸款”會(huì)計(jì)科目核算，按交易性質(zhì)在信貸管理系統(tǒng)錄入相應(yīng)貸款類別。第六條 本辦法適用于中國農(nóng)業(yè)銀行各級(jí)機(jī)構(gòu)辦理的自營性個(gè)人住房貸款和組合貸款中的自營性貸款部分。第二章 基本規(guī)定第七條 個(gè)人住房貸款的對象為在中國境內(nèi)具有完全民事行為能力的自然人，包括中國公民和在中國擁有合法居留權(quán)的外國人。第八條 借款人須同時(shí)具備下列條件：（一）具有完全民事行為能力和合法有效的身份證件；（二）具有償還貸款本息的能力；（三）信用狀況良好；（四）已簽訂合法有效的房屋買賣合同，且所購房屋用途為住宅；（五）有不低于最低規(guī)定比例的首付款證明；（六）原則上以所購住房設(shè)定抵押擔(dān)保；（七）農(nóng)業(yè)銀行規(guī)定的其他條件。第九條 個(gè)人住房貸款金額應(yīng)根據(jù)借款人所購住房的建筑面積、單位價(jià)格、成新率以及借款人還款能力等因素合理確定。一手住房貸款金額最高不超過借款人所購住房成交價(jià)格的80%，二手住房貸款金額最高不超過借款人所購住房成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格兩者之中低者的80％。任何情況下，個(gè)人住房貸款金額均須符合金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的規(guī)定。第十條 個(gè)人住房貸款期限最長不超過30年；借款人年齡與貸款期限之和最長不超過70年；借款人年齡在60歲以上的，應(yīng)增加信用狀況和還款能力符合要求的連帶責(zé)任保證人或增加共同借款人。個(gè)人住房貸款到期日不得晚于抵押物國有土地使用權(quán)到期日。個(gè)人住房貸款期限應(yīng)在1年以上，但總行另有規(guī)定的除外。第十一條 貸款利率執(zhí)行中國人民銀行和總行利率規(guī)定,可以采用固定利率、浮動(dòng)利率或固定加浮動(dòng)利率（混合利率）方式。第十二條 對符合總行規(guī)定，期限在1年以內(nèi)（含1年）的個(gè)人住房貸款，可實(shí)行利隨本清或按月（季）結(jié)息到期還本的還款方式；期限在1年以上的個(gè)人住房貸款，應(yīng)實(shí)行分期還本付息。個(gè)人住房貸款的還款周期可以為一個(gè)月、三個(gè)月或總行規(guī)定的其他周期。個(gè)人住房貸款的還款方式可以為等額本金、等額本息、等比遞增、等比遞減、等額遞增、等額遞減或總行規(guī)定的其他方式。第十三條 個(gè)人住房貸款在辦妥抵押登記之前，應(yīng)按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)擔(dān)保管理辦法》有關(guān)規(guī)定設(shè)定階段性擔(dān)保。一手住房貸款由售房人承擔(dān)階段性保證擔(dān)保，但總行另有規(guī)定的除外。售房人承擔(dān)階段性擔(dān)保的，無需對售房人進(jìn)行信用等級(jí)評(píng)定和擔(dān)保額度核定。第十四條 保證人交納保證金的，應(yīng)在農(nóng)業(yè)銀行“保證金存款”會(huì)計(jì)科目下為保證人設(shè)置保證金專戶，并在相關(guān)協(xié)議、合同中明確約定以該專戶內(nèi)的保證金為所擔(dān)保的債務(wù)設(shè)定質(zhì)押。第十五條 申請抵押（預(yù)告）登記及領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書等工作應(yīng)由調(diào)查人員之外的農(nóng)業(yè)銀行員工親自辦理。第十六條 個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)遵循自愿、平等協(xié)商原則。在借款人自愿基礎(chǔ)上，與借款人平等協(xié)商選擇是否投保、保險(xiǎn)品種、保險(xiǎn)金額、保險(xiǎn)費(fèi)繳納方式和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。借款人購買保險(xiǎn)的，原則上應(yīng)將農(nóng)業(yè)銀行作為第一受益人。第十七條 以借款人所購住房設(shè)定抵押的一手住房貸款，原則上在辦妥階段性擔(dān)保和抵押預(yù)告登記之后發(fā)放，但對房地產(chǎn)交易管理規(guī)范的地區(qū)或符合條件的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)商，經(jīng)總行批準(zhǔn)，貸款可在辦妥階段性擔(dān)保、收執(zhí)房屋登記機(jī)構(gòu)出具的抵押預(yù)告登記受理證明之后發(fā)放。對當(dāng)?shù)胤课莸怯洐C(jī)構(gòu)未開辦抵押預(yù)告登記的地區(qū)，貸款應(yīng)在辦妥階段性擔(dān)保和房屋買賣合同登記備案之后發(fā)放。借款人所購一手住房已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記的，貸款既可在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后發(fā)放，也可在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記及階段性擔(dān)保、收執(zhí)房屋登記機(jī)構(gòu)出具的抵押登記受理證明之后發(fā)放。第十八條 以借款人所購住房設(shè)定抵押的二手住房貸款，原則上在辦妥住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后發(fā)放。對符合總行規(guī)定條件的，也可在辦妥階段性擔(dān)保、住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、收執(zhí)房屋登記機(jī)構(gòu)出具的抵押登記受理證明之后發(fā)放。第三章 操作流程第十九條 個(gè)人住房貸款的操作流程包括：借款人申請、銀行受理、貸前調(diào)查、貸款審查、貸款審批、簽訂借款合同、辦理擔(dān)保手續(xù)、貸款發(fā)放、貸后管理、貸款收回、清戶撤押等。第二十條 借款人申請個(gè)人住房貸款的，應(yīng)按規(guī)定提供包括但不限于借款人身份證件、婚姻狀況證明、購房首付款證明、還款能力證明以及合法有效的房屋買賣合同等在內(nèi)的貸款申請資料。第二十一條 調(diào)查人員應(yīng)對包括但不限于貸款資料真實(shí)性，借款人購房行為真實(shí)性、信用狀況、還款能力，購房首付款，房屋交易價(jià)格合理性等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查。對借款人申請一手住房貸款并以所購住房之外的其他住房設(shè)定抵押的或借款人申請二手住房貸款的，應(yīng)按規(guī)定對抵押物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。調(diào)查人員應(yīng)對評(píng)估價(jià)格是否合理出具調(diào)查意見。調(diào)查人員須查詢?nèi)嗣胥y行個(gè)人征信系統(tǒng),打印并保存借款人信用報(bào)告。調(diào)查人員須至少與借款人面談一次，并做好面談?dòng)涗??？傂谢蛞患?jí)分行規(guī)定進(jìn)行雙人調(diào)查的，應(yīng)實(shí)行雙人調(diào)查制度。第二十二條 審查人員應(yīng)對包括但不限于貸款資料完整合法有效性，借款人信用狀況、還款能力，購房首付款，貸款擔(dān)保，調(diào)查部門調(diào)查結(jié)論等在內(nèi)的內(nèi)容進(jìn)行審查。審查人員應(yīng)基于信貸資料，通過盡職審查，對借款人購房風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評(píng)價(jià)。審查人員應(yīng)特別關(guān)注借款人購房價(jià)格合理性。第二十三條 有權(quán)審批人在授權(quán)范圍內(nèi)，參考調(diào)查、審查意見審批個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。第二十四條 貸款行應(yīng)根據(jù)審批意見填寫個(gè)人購房擔(dān)保借款合同，報(bào)送合同審查員進(jìn)行規(guī)范性審查和/或法律審查之后，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行合同管理辦法》有關(guān)規(guī)定，與借款人、擔(dān)保人當(dāng)面簽署或公證簽署個(gè)人購房擔(dān)保借款合同。第二十五條 個(gè)人住房貸款須在個(gè)人購房擔(dān)保借款合同生效并落實(shí)全部放款條件之后發(fā)放。貸款資金應(yīng)直接劃轉(zhuǎn)至售房人賬戶，但總行另有規(guī)定且借貸雙方做出書面約定的除外。第二十六條 貸款發(fā)放后，借貸雙方可按照農(nóng)業(yè)銀行有關(guān)規(guī)定及個(gè)人購房擔(dān)保借款合同約定，辦理提前還款，調(diào)整還款方式、還款期限、還款周期等貸款要素。第二十七條 能夠辦理抵押（預(yù)告）登記的地區(qū)，必須及時(shí)辦理抵押（預(yù)告）登記；在辦理抵押（預(yù)告）登記之前發(fā)放個(gè)人住房貸款的，須在合理期限內(nèi)辦妥抵押（預(yù)告）登記手續(xù)。一手住房貸款發(fā)放時(shí)借款人所購住房為期房的，須在住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記之后三個(gè)月內(nèi)申請辦理抵押登記。抵押登記原則上應(yīng)在一手住房竣工驗(yàn)收之日起兩年內(nèi)辦妥。第二十八條 貸款行應(yīng)加強(qiáng)抵押房屋登記管理工作，設(shè)立專門臺(tái)賬，重點(diǎn)記錄房屋所有權(quán)、抵押（預(yù)告）登記申請、他項(xiàng)權(quán)利證書取得、抵押（預(yù)告）登記變更與注銷等環(huán)節(jié)的辦理時(shí)間與經(jīng)辦人員。各行應(yīng)按規(guī)定對本行轄內(nèi)辦理抵押（預(yù)告）登記的真實(shí)性、合法性、及時(shí)性進(jìn)行檢查。第二十九條 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)檔案按照《中國農(nóng)業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理。具備條件的地區(qū)，應(yīng)積極推廣電子檔案系統(tǒng)，平時(shí)只使用電子檔案，實(shí)物檔案實(shí)行集中保管。第三十條 個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分類按照《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類管理辦法》、《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)分類操作規(guī)程》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他貸后管理工作按照《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人信貸業(yè)務(wù)基本規(guī)程(試行)》執(zhí)行，但總行另有規(guī)定的除外。第三十一條 借款人清償全部貸款本息后，貸款行應(yīng)將抵押的權(quán)利憑證交還抵押人，并協(xié)助辦理抵押登記的注銷手續(xù)。第四章 其他規(guī)定第三十二條 在一手住房貸款中，原則上僅可對有權(quán)準(zhǔn)入行已經(jīng)審批準(zhǔn)入的按揭樓盤發(fā)放一手住房貸款。在一手住房貸款中，原則上以借款人本筆貸款所購住房設(shè)定抵押擔(dān)保。但對信用等級(jí)符合總行規(guī)定條件的借款人，確有需要的可以借款人家庭擁有所有權(quán)的其他住房設(shè)定抵押擔(dān)保，貸款金額既要符合本辦法關(guān)于貸款金額的一般性規(guī)定，同時(shí)不得超過抵押物評(píng)估價(jià)格的70％。第三十三條 對借款人在以自身名義獨(dú)立取得使用權(quán)的國有土地上建造自有住房的自建房貸款，歸入個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)管理，但貸款準(zhǔn)入、審批條件應(yīng)從嚴(yán)掌握，審慎辦理。第三十四條 對借款人已在我行辦理個(gè)人住房貸款，申請貸款購買與所購住房相配套的車庫（位）、且車庫(位)能夠辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明和抵押登記手續(xù)的，可以發(fā)放貸款。貸款條件和辦理流程參照個(gè)人住房貸款有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，歸入“個(gè)人住房貸款”會(huì)計(jì)科目核算，在信貸管理系統(tǒng)中的貸款類別與已辦理的個(gè)人住房貸款相同。車庫（位）雖不能辦理獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)證明但可在貸款所購住房的房地產(chǎn)權(quán)利證書中做明確記載且隨住房轉(zhuǎn)讓的，可對住房和配套車庫(位)合并發(fā)放個(gè)人住房貸款。第三十五條 對個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中出現(xiàn)的虛假按揭及其他違規(guī)行為，按照《中國農(nóng)業(yè)銀行員工違反規(guī)章制度管理辦法》進(jìn)行處罰，觸犯刑法的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。第五章 附 則第三十六條 本辦法實(shí)行后，原《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)〔2000〕60號(hào)）、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款操作流程》（農(nóng)銀發(fā)〔2001〕182號(hào)）、《中國農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸后管理辦法》（農(nóng)銀發(fā)〔2004〕46號(hào)）同時(shí)廢止。本辦法下發(fā)之前的其他規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。第三十七條 本辦法由中國農(nóng)業(yè)銀行總行負(fù)責(zé)解釋和修改，各一級(jí)分行可制定實(shí)施細(xì)則，并向總行備案。第三十八條 160