【正文】 。通過針對地段、規(guī)劃、商業(yè)前景、投資回報(bào)的炒作增強(qiáng)投資者對項(xiàng)目投資信心以及擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度，樹立項(xiàng)目形象。第三步：（3月4月）；軟性廣告硬性廣告結(jié)合，推出內(nèi)部認(rèn)購我們將通過主流媒體的強(qiáng)勢操作，包括報(bào)紙、電視等以及事件營銷各類媒介同步進(jìn)行，全面覆蓋。開始選址，制作路牌以及大型戶外廣告第二步：（2月4月）；通過媒介啟動市場在以前的基礎(chǔ)上逐漸通過報(bào)紙、電視、網(wǎng)站等高端媒體以及通過沈陽通往周邊地區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)、汽車、飛機(jī)雜志樹立五洲商業(yè)廣場的品牌形象，擴(kuò)展項(xiàng)目的知名度和銷售渠道。第一步、（2004年2月以前）：完成各類包裝售樓部施工建立，完成圍墻廣告以及銷售中心附近的路牌，通過報(bào)紙的軟性操作初步建立起五洲商業(yè)廣場的形象。在沈陽通往周邊區(qū)域的短途火車車廂以及飛機(jī)上發(fā)布廣告，擴(kuò)大市場影響力以及銷售區(qū)域。車身廣告在沈陽市內(nèi)的公交車做車身廣告，通過其流動的宣傳效果，使項(xiàng)目更廣為傳播。同時(shí)，在沈陽機(jī)場設(shè)立固定的展示場所，吸引更多的意向客戶，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。同時(shí)，在高收入人士常接觸的雜志，如民航系列讀物等，發(fā)布廣告。電臺主要為項(xiàng)目每次開盤前使用，包括電臺正點(diǎn)新聞播報(bào)廣告，電臺采訪，開盤電臺直播等形式，其中正點(diǎn)新聞播報(bào)為純廣告（5秒），電臺采訪類廣告由電臺組織采訪（3－5分鐘），闡述項(xiàng)目開發(fā)的理念。第二次：首次公開發(fā)售期，以后每次公開發(fā)售期均安排一次。5萬元；(加推期（2003年5月―7月）：10%，約65萬元。各階段費(fèi)用預(yù)算分配如下：(鋪墊期（2004年2月2004年5月）：25%，約162。各階段費(fèi)用預(yù)算分配如下：(鋪墊期（2004年2月2004年5月）：15%，約156萬元(首次公開發(fā)售（2002年11月―12月）：45%，約468；萬元(強(qiáng)銷期（2003年1月）：10%，104萬元；(第二次公開發(fā)售（2002年3月―4月）：20%，208萬元；(加推期（2003年5月―7月）：10%，約104萬元。130萬。包括樓書、折頁、單張等宣傳用品5%650萬現(xiàn)場展示系統(tǒng)包括展銷會、事件營銷等40%442萬平面廣告含制作費(fèi)、專欄節(jié)目等8%金額戶外廣告內(nèi)容（2）、在整個(gè)項(xiàng)目的推廣當(dāng)中，前期廣告投入所塑造的品牌將是品牌港的一筆巨大的無形資產(chǎn)，前期投入的廣告，將累積到項(xiàng)目的形象當(dāng)中，有利于后續(xù)項(xiàng)目的推廣。（三）費(fèi)用預(yù)算及分配按照項(xiàng)目的銷售額以13億元計(jì)算，根據(jù)我司多年從事地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，估計(jì)五洲商業(yè)廣場的廣告費(fèi)用將會為銷售額的2%，約2600萬。銷售與招商：銷售與招商同時(shí)進(jìn)入收尾階段，共同實(shí)現(xiàn)銷售、招商目標(biāo)。業(yè)主商家面對面在最后的銷售持續(xù)階段，組織與商家進(jìn)行面對面的對話活動，通過真實(shí)的帶租約發(fā)售，帶動銷售。以此為突破點(diǎn)，吸引媒體和商業(yè)界的注意力，通過媒介跟蹤報(bào)道，進(jìn)行持續(xù)性話題。銷售與招商：銷售進(jìn)入持續(xù)階段，招商進(jìn)入收官，完美的招商已經(jīng)為后階段的銷售打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。持續(xù)銷售期（8月10月）推廣策略：通過全新的銷售措施的出臺及系列事件活動的舉行，促使項(xiàng)目的銷售完成。主力店簽約儀式在第二次公開發(fā)售時(shí)，我們將邀請進(jìn)場的主力店和品牌商家，舉行主力店簽約儀式，樹立項(xiàng)目的品牌形象，增加投資者的投資信心。廣告：在這段時(shí)間我們再一次掀起銷售高潮，通過報(bào)紙、電視等強(qiáng)勢媒體再一次全面覆蓋，促進(jìn)銷售業(yè)績。(通過著名主力店的進(jìn)駐加強(qiáng)項(xiàng)目信心(通過強(qiáng)有力的媒介運(yùn)作再次喚起市場熱度。當(dāng)達(dá)到一定數(shù)目的客戶時(shí)，組織他們前往沈陽，來到項(xiàng)目所在地參觀，并組織專門的懇談會，向其傳播項(xiàng)目的各項(xiàng)競爭優(yōu)勢。在當(dāng)?shù)刂饕襟w，以軟性新聞與報(bào)紙廣告相結(jié)合的形式推廣，吸引當(dāng)?shù)乜蛻羧旱年P(guān)注。在當(dāng)?shù)鼐哂兄鹊木频?，設(shè)臨時(shí)展場及洽談室。事先前往當(dāng)?shù)?，收集代理公司的名錄，并向?dāng)?shù)孛襟w等聯(lián)系，了解當(dāng)?shù)刂拇砉荆c其聯(lián)系，共同討論合作意向。因此，有必要有效地組織銷售人員走出去，到重點(diǎn)的外地市場進(jìn)行巡展，參加當(dāng)?shù)氐姆空箷?，進(jìn)行定點(diǎn)展示與銷售（可與當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的銷售代理公司合作），消化當(dāng)?shù)赜行Э驮础Ｖ麑＜已葜v邀請知名專家進(jìn)行演講，拓展項(xiàng)目的美譽(yù)度。永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班組織前期已經(jīng)認(rèn)購的客戶和經(jīng)營客戶，舉行永續(xù)經(jīng)營培訓(xùn)班，對他們進(jìn)行免費(fèi)培訓(xùn)，主要是幫助客戶提升經(jīng)商技巧。廣告五洲商業(yè)廣場在前期的強(qiáng)勢廣告推廣下，適當(dāng)?shù)臏p少廣告投放力度，保持一定廣告投放推廣量，維持銷售熱度。強(qiáng)勢銷售期（5月中旬6月）：推廣策略●組織城市巡展會，參加各地的房展會，然后通過相關(guān)城市媒介，加強(qiáng)在各地的市場影響；●在當(dāng)?shù)亟M織相關(guān)的活動，形成市場轟動效應(yīng)及市場美譽(yù)度。●春季房展會組織參加沈陽的春季房展會，增加項(xiàng)目的知名度，吸引更多的潛在投資客戶和經(jīng)營戶。●選鋪大會開盤當(dāng)日，在銷售中心選鋪活動形式：意向客戶按事前規(guī)則開始認(rèn)購選鋪，同時(shí)通過媒體造勢，引起社會的強(qiáng)烈關(guān)注。廣告：通過報(bào)紙、電視、電臺、車身流動廣告等主流媒介超強(qiáng)的廣告力度，全方位的進(jìn)行媒體轟炸，為項(xiàng)目的開盤造勢。公開發(fā)售期（5月上旬－5月中旬）推廣策略●通過現(xiàn)場包裝打動人心，達(dá)到或超越消費(fèi)者心理期望值；●以活動為載體，直接同客戶接觸，讓客戶對項(xiàng)目優(yōu)勢直觀認(rèn)識，同時(shí)，通過銷售措施的組合，刺激客戶的購買欲望。投資大會組織意向客戶在五星級酒店舉行投資大會（開盤前1014天），通過邀請專家講解項(xiàng)目，全面煽動，為公開發(fā)售打心理基礎(chǔ)。C、“金飯碗”重量競猜活動，只要來現(xiàn)場者填妥個(gè)人資料后均可參加競猜，將其猜想的重量寫在表格上投入競猜箱中，每一個(gè)身份證號碼只可有一次競猜機(jī)會，在公開發(fā)售日由當(dāng)?shù)毓C部門評選出最接近重量的10位客戶，優(yōu)勝者可獲1000元左右的袖珍版“金飯碗”一只。B、“金飯碗”在每天以專人看管，擺在營銷中心展示，在銷售中心開辟專門位置放置“金飯碗”，在四周建立黃線區(qū)，參觀者不得超越黃線區(qū)。目標(biāo)：收取意向客戶誠意金1000個(gè)以上，同時(shí)落實(shí)品牌客戶，為開盤蓄積大量的有效客戶。銷售與招商：大量的收取意向客戶的誠意金，造成緊銷的市場形象。主要工作：主要是落實(shí)首批銷售單位以及銷售價(jià)格。核心賣點(diǎn)：●絕佳的投資前景；●突出的地段優(yōu)勢；●良好的商業(yè)前景；活動營銷：東北商業(yè)大會、東北商業(yè)高峰論壇由五洲商業(yè)廣場連同政府有關(guān)部門組織邀請東北地區(qū)著名的企業(yè)、品牌商戶共同舉辦一個(gè)東北商業(yè)大會，同時(shí)在舉行東北商業(yè)大會的同時(shí)邀請著名的商業(yè)專家、東北商業(yè)巨頭以及媒介舉辦首屆東北商業(yè)高峰論壇，就東北的商業(yè)發(fā)展前景、沈陽商業(yè)及太原街的商業(yè)發(fā)展地位進(jìn)行充分的分析，充分展示五洲商業(yè)廣場的商業(yè)地位，同時(shí)宣布全球招商正式展開。通過前期的宣傳，全面展開蓄客。主要工作：落實(shí)項(xiàng)目的銷售方案，洽談有實(shí)力的分銷商，為全球銷售做準(zhǔn)備。同時(shí)由發(fā)展商到全國各地以及海外進(jìn)行品牌巡訪，吸引他們進(jìn)場；同時(shí)，樹立五洲商業(yè)廣場的品牌形象。為下一步工作提供有力的招商、銷售保障。同時(shí)招商的工作人員開始對外招商，前期針對大型品牌客戶招商的同時(shí)積累買家。同時(shí)落實(shí)所有的銷售資料以及首批銷售單位。第二階段：2月－3月廣告：通過報(bào)紙、雜志、電視、宣傳資料及網(wǎng)站等高端媒體進(jìn)行專業(yè)造勢，在原來的基礎(chǔ)上逐漸加強(qiáng)廣告力度，樹立五洲商業(yè)廣場的市場形象。銷售招商：遞交營銷策劃的總體方案，對銷售人員進(jìn)行初級培訓(xùn)，同時(shí)與大買家、大商家進(jìn)行合作洽談。推廣目標(biāo)●建立項(xiàng)目鮮明有力的市場形象；●增強(qiáng)市場對項(xiàng)目的認(rèn)識度；●為開盤積累一定數(shù)量的意向客戶；蓄客期分為4個(gè)階段第一階段：2月以前廣告：主要是通過報(bào)紙、雜志、戶外廣告得傳播，初步建立起五洲商業(yè)廣場的形象。高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報(bào)紙/電視力度：一般蓄客期（2004年5月以前）推廣策略●以強(qiáng)勢的市場形象全面啟動市場，通過大量的戶外宣傳，樹立項(xiàng)目定位鮮明的市場形象，喚起市場對項(xiàng)目的強(qiáng)烈關(guān)注。強(qiáng)勢媒體/軟文/硬廣等全面覆蓋力度：強(qiáng)主流媒體/軟文/硬廣/媒體轟炸力度：超強(qiáng)高端媒體/專業(yè)造勢沈陽報(bào)紙/電視力度：較強(qiáng)報(bào)紙/雜志/路牌/戶外/建立初步形象，力度：弱億元裝修競標(biāo)封頂儀式業(yè)主與商家面對面五洲卡全面發(fā)行鋪王拍賣永續(xù)經(jīng)營工程知名專家演講投資大會五洲商業(yè)廣場研究報(bào)告（誠聘知名教授）吉利斯金飯碗展示全城品牌征集活動全球品牌巡訪活動最后機(jī)遇/促銷活動低門檻/小單位/主力店全新單位/高回報(bào)熱銷地段/規(guī)劃/商業(yè)前景 落實(shí)永續(xù)經(jīng)營相關(guān)內(nèi)容，開始準(zhǔn)備交鋪遼寧巡回展東北巡回展重點(diǎn)城市房展會落實(shí)首批單位及定價(jià)籌備開盤，確定分銷方案落實(shí)主力店及品牌商戶落實(shí)銷售資料落實(shí)首批單位銷售尾期關(guān)鍵工作第二次公開發(fā)售期公開發(fā)售期銷售超過90%招商超過90%銷售目標(biāo)65%招商目標(biāo)50%銷售目標(biāo)25%30%誠意金200個(gè)以上，基本落實(shí)品牌商戶基本落實(shí)幾個(gè)意向主力客戶完美招商為銷售，打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)全面進(jìn)入高潮商業(yè)形象深入人心，為銷售奠立良好基礎(chǔ)招商先行，同時(shí)積蓄買客基本結(jié)束整合關(guān)系招商進(jìn)入高潮全面展開全面展開，同時(shí)外地招商同步進(jìn)行大商家確定大買家開始接待客戶，并登記、洽談大買家銷售收尾第二次公開銷售首次公開發(fā)售（全球同步）3月底收誠意金策略/初級培訓(xùn)封頂 出地面 1012月工程68月5月115日34月2月前持續(xù)銷售期強(qiáng)勢發(fā)售期蓄客期（1）、廣告語：全球商業(yè)精華，東北財(cái)富核心中國看東北，東北看五洲（中國